Alors que les taux d‘intérêts continuent de flamber sans que les prix des logements ne faiblissent, accéder au crédit immobilier devient une vraie gageure en 2023. Encore trop peu d’emprunteurs accordent de l’importance à l’assurance de prêt, pourtant le deuxième coût après les intérêts. Chacun a la possibilité de négocier l’assurance pour minimiser cette dépense tout en étant parfaitement protégé, d’entrée de jeu, mais aussi en cours de prêt.
Liberté de choix de l’assurance emprunteur lors de la demande de prêt
Depuis septembre 2010, tout emprunteur bénéficie du libre choix de l’assurance de prêt immobilier. Ce droit fondamental introduit par la loi Lagarde permet ainsi de refuser l’assurance proposée par la banque pour lui préférer une offre alternative moins chère souscrite auprès d’un prestataire concurrent.
Coût de l’assurance emprunteur
Pour comprendre l’importance de cette liberté de choix, il faut rappeler le poids de l’assurance dans un crédit immobilier. Protection indispensable pour obtenir le financement bancaire bien que sa souscription ne relève d’aucune obligation légale, l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier. Il s’agit de la deuxième dépense après les intérêts, un argument suffisant pour tenter de l’alléger, ce que permet la réglementation.
Le coût de l’assurance de prêt dépend de multiples facteurs liés à l’emprunteur et à son crédit immobilier :
- l’âge
- l’état de santé
- la profession exercée
- le mode de vie (fumeur, non-fumeur, pratique d’une activité sportive dangereuse)
- les caractéristiques du prêt (nature, durée, montant).
Le coût est calculé en fonction des risques incarnés par l’emprunteur, l’âge et l’état de santé étant les deux risques majeurs qui viennent renchérir le tarif.
Les garanties de l’assurance crédit immobilier
L’assurance emprunteur offre une double protection pour la banque et l’assuré, intervenant pour rembourser la première à hauteur des garanties souscrites en cas d’accidents de la vie dont serait victime le second (décès, invalidité et incapacité de travail).
La couverture repose sur 4 types de garanties assurance de prêt immobilier :
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la garantie décès qui rembourse le capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur en cours de prêt ;
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la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) qui prend en charge le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps, si l’emprunteur devient dépendant à 100% ;
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la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail après un délai de franchise allant de 2 à 180 jours ;
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les garanties invalidité : IPP (Invalidité Permanente Partielle) si le taux est compris entre 33% et moins de 66%, et IPT (Invalidité Permanente Totale) si le taux est compris entre 66% et moins de 100%.
Les garanties décès/PTIA sont obligatoires, et sont complétées par les garanties invalidité et incapacité selon le profil de l’emprunteur et les risques qu’il représente. Dans le cadre d’un crédit destiné à financer un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire), la garantie ITT est exigée par la banque.
Lors de la souscription à l’assurance de prêt, vous remplissez un questionnaire de santé qui renseigne l’assureur sur vos antécédents de santé et vos éventuels arrêts de travail. En fonction du niveau de risques, il accepte ou oppose un refus d’assurance emprunteur, et en cas d’acceptation, peut appliquer une surprime assurance de prêt immobilier et/ou des exclusions de garanties.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en juin 2022, il est possible d’échapper à la sélection médicale si vous remplissez les deux conditions suivantes :
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La part assurée est inférieure à 200 000€ (400 000€ en cas d’emprunt à deux avec une quotité assurance de prêt de 50% sur chaque tête).
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Le crédit est soldé avant vos 60 ans.
La loi interdit à l'assureur de rechercher une quelconque donnée de santé mais l'autorise à rester informé de votre âge, de votre profession et de vos habitudes de vie (tabagisme, sport à risques) via le formulaire de souscription, autant d’indications qui vont orienter sa réponse et la tarification. Cette mesure inclusive est surtout bénéfique pour les jeunes emprunteurs autrefois discriminés par leur état de santé.
Si la réglementation vous offre le libre choix de l’assurance de prêt, la banque garde la maîtrise de la couverture. L’acceptation d’une assurance déléguée repose en effet sur le respect de l’équivalence de garantie : le contrat alternatif individuel doit présenter des garanties au moins équivalentes au contrat groupe bancaire.
Trouver la meilleure assurance de prêt immobilier
Pour minimiser le coût de l’assurance de prêt, faites jouer la concurrence et économisez des centaines voire des milliers d’euros. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier et obtenez plusieurs devis respectant les exigences de la banque. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information pour mettre en parallèle les garanties et sélectionner l’offre la plus compétitive.
À garanties équivalentes, une assurance individuelle est jusqu’à trois fois moins chère que l’offre de la banque. Voici un exemple :
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Vous avez moins de 35 ans, êtes en bonne santé et vous empruntez 180 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,50%, couverts par une assurance bancaire au taux de 0,34%, soit un coût d’assurance de 12 240€. En déléguant le contrat à un assureur externe, vous obtenez un taux d’assurance de 0,10%, soit un coût de 3 600€ : vous économisez 8 640€.
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Si vous empruntez à deux, l’assurance déléguée reste encore compétitive, même en étant couvert par une quotité à 100% sur chaque tête. L’économie se chiffre alors à 4 620€.
Pour optimiser vos chances de trouver l’assurance la mieux adaptée à votre situation au meilleur tarif, faites appel à un courtier en assurance de prêt immobilier. Ce service est gratuit et vous permet de bien appréhender l’étendue des garanties tout en bénéficiant d’un prix ajusté à votre profil.
Le droit de changer d’assurance emprunteur en cours de prêt
Le principe de délégation d’assurance emprunteur s’applique également en cours de prêt. C’est même la mesure phare de la loi Lemoine, encore méconnue en 2023. Vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.
Si, comme plus de 85% des emprunteurs, vous avez souscrit à l’assurance de la banque, profitez de la loi Lemoine pour renverser la situation. Toujours dans le respect de l’équivalence de garanties, comparez les offres du marché et sélectionnez une assurance moins chère et tout aussi couvrante que le contrat bancaire.
N’attendez pas pour réduire le coût de votre crédit immobilier : en changeant d’assurance sans tarder, vous pouvez récupérer des milliers d’euros sur la durée résiduelle de votre crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour constater tout l’intérêt financier de la délégation d’assurance de prêt.
