Immobilier : l’assurance emprunteur, seul levier pour faire baisser le coût de son crédit en 2023

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Alors que les taux d‘intérêts continuent de flamber sans que les prix des logements ne faiblissent, accéder au crédit immobilier devient une vraie gageure en 2023. Encore trop peu d’emprunteurs accordent de l’importance à l’assurance de prêt, pourtant le deuxième coût après les intérêts. Chacun a la possibilité de négocier l’assurance pour minimiser cette dépense tout en étant parfaitement protégé, d’entrée de jeu, mais aussi en cours de prêt.

Liberté de choix de l’assurance emprunteur lors de la demande de prêt

Depuis septembre 2010, tout emprunteur bénéficie du libre choix de l’assurance de prêt immobilier. Ce droit fondamental introduit par la loi Lagarde permet ainsi de refuser l’assurance proposée par la banque pour lui préférer une offre alternative moins chère souscrite auprès d’un prestataire concurrent.

Coût de l’assurance emprunteur

Pour comprendre l’importance de cette liberté de choix, il faut rappeler le poids de l’assurance dans un crédit immobilier. Protection indispensable pour obtenir le financement bancaire bien que sa souscription ne relève d’aucune obligation légale, l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier. Il s’agit de la deuxième dépense après les intérêts, un argument suffisant pour tenter de l’alléger, ce que permet la réglementation.

Le coût de l’assurance de prêt dépend de multiples facteurs liés à l’emprunteur et à son crédit immobilier :

  • l’âge
  • l’état de santé
  • la profession exercée
  • le mode de vie (fumeur, non-fumeur, pratique d’une activité sportive dangereuse)
  • les caractéristiques du prêt (nature, durée, montant).

Le coût est calculé en fonction des risques incarnés par l’emprunteur, l’âge et l’état de santé étant les deux risques majeurs qui viennent renchérir le tarif.

Les garanties de l’assurance crédit immobilier

L’assurance emprunteur offre une double protection pour la banque et l’assuré, intervenant pour rembourser la première à hauteur des garanties souscrites en cas d’accidents de la vie dont serait victime le second (décès, invalidité et incapacité de travail). 

La couverture repose sur 4 types de garanties assurance de prêt immobilier :

  • la garantie décès qui rembourse le capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur en cours de prêt ;

  • la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) qui prend en charge le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps, si l’emprunteur devient dépendant à 100% ;

  • la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail après un délai de franchise allant de 2 à 180 jours ;

  • les garanties invalidité : IPP (Invalidité Permanente Partielle) si le taux est compris entre 33% et moins de 66%, et IPT (Invalidité Permanente Totale) si le taux est compris entre 66% et moins de 100%.

Les garanties décès/PTIA sont obligatoires, et sont complétées par les garanties invalidité et incapacité selon le profil de l’emprunteur et les risques qu’il représente. Dans le cadre d’un crédit destiné à financer un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire), la garantie ITT est exigée par la banque.

Lors de la souscription à l’assurance de prêt, vous remplissez un questionnaire de santé qui renseigne l’assureur sur vos antécédents de santé et vos éventuels arrêts de travail. En fonction du niveau de risques, il accepte ou oppose un refus d’assurance emprunteur, et en cas d’acceptation, peut appliquer une surprime assurance de prêt immobilier et/ou des exclusions de garanties.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en juin 2022, il est possible d’échapper à la sélection médicale si vous remplissez les deux conditions suivantes :

  1. La part assurée est inférieure à 200 000€ (400 000€ en cas d’emprunt à deux avec une quotité assurance de prêt de 50% sur chaque tête).

  2. Le crédit est soldé avant vos 60 ans.

La loi interdit à l'assureur de rechercher une quelconque donnée de santé mais l'autorise à rester informé de votre âge, de votre profession et de vos habitudes de vie (tabagisme, sport à risques) via le formulaire de souscription, autant d’indications qui vont orienter sa réponse et la tarification. Cette mesure inclusive est surtout bénéfique pour les jeunes emprunteurs autrefois discriminés par leur état de santé.

Si la réglementation vous offre le libre choix de l’assurance de prêt, la banque garde la maîtrise de la couverture. L’acceptation d’une assurance déléguée repose en effet sur le respect de l’équivalence de garantie : le contrat alternatif individuel doit présenter des garanties au moins équivalentes au contrat groupe bancaire.

Trouver la meilleure assurance de prêt immobilier 

Pour minimiser le coût de l’assurance de prêt, faites jouer la concurrence et économisez des centaines voire des milliers d’euros. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier et obtenez plusieurs devis respectant les exigences de la banque. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information pour mettre en parallèle les garanties et sélectionner l’offre la plus compétitive.

À garanties équivalentes, une assurance individuelle est jusqu’à trois fois moins chère que l’offre de la banque. Voici un exemple :

  • Vous avez moins de 35 ans, êtes en bonne santé et vous empruntez 180 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,50%, couverts par une assurance bancaire au taux de 0,34%, soit un coût d’assurance de 12 240€. En déléguant le contrat à un assureur externe, vous obtenez un taux d’assurance de 0,10%, soit un coût de 3 600€ : vous économisez 8 640€.

  • Si vous empruntez à deux, l’assurance déléguée reste encore compétitive, même en étant couvert par une quotité à 100% sur chaque tête. L’économie se chiffre alors à 4 620€.

Pour optimiser vos chances de trouver l’assurance la mieux adaptée à votre situation au meilleur tarif, faites appel à un courtier en assurance de prêt immobilier. Ce service est gratuit et vous permet de bien appréhender l’étendue des garanties tout en bénéficiant d’un prix ajusté à votre profil.

Le droit de changer d’assurance emprunteur en cours de prêt

Le principe de délégation d’assurance emprunteur s’applique également en cours de prêt. C’est même la mesure phare de la loi Lemoine, encore méconnue en 2023. Vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. 

Si, comme plus de 85% des emprunteurs, vous avez souscrit à l’assurance de la banque, profitez de la loi Lemoine pour renverser la situation. Toujours dans le respect de l’équivalence de garanties, comparez les offres du marché et sélectionnez une assurance moins chère et tout aussi couvrante que le contrat bancaire.

N’attendez pas pour réduire le coût de votre crédit immobilier : en changeant d’assurance sans tarder, vous pouvez récupérer des milliers d’euros sur la durée résiduelle de votre crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour constater tout l’intérêt financier de la délégation d’assurance de prêt.

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Assurance emprunteur : les banques gardent la main en 2024 malgré la loi Lemoine

Entrée en vigueur en juin 2022, la loi Lemoine avait nourri de grands espoirs quant à une ouverture élargie du marché de l’assurance de prêt immobilier. Le changement de contrat à tout moment laissait entrevoir une explosion du mouvement au bénéfice des emprunteurs qui pouvaient ainsi récupérer du pouvoir d'achat. Deux ans après, cet excès d’optimisme est douché par les chiffres pour le moins mitigés. Les banques conservent la mainmise sur le produit pour 3 raisons majeures : le défaut d’information du consommateur, la relative complexité administrative du processus de changement et la pression du prêteur. Loi Lemoine : espoir déçu Adoptée par le Parlement en février 2022, la loi Lemoine, du nom de la députée Patricia Lemoine à l’initiative du texte, est entrée en application dès le 1er juin 2022. À compter de cette date, tout nouvel emprunteur avait le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance jusqu’à présent requise pour lancer l’opération. Cette possibilité est accessible à tous depuis le 1er septembre 2022. En optant pour une assurance déléguée, concurrente de l’assurance de groupe de la banque, les emprunteurs peuvent économiser en moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de leur crédit immobilier. Le gain est d’autant plus important que la démarche est entamée rapidement après la signature du prêt et que le montant emprunté est élevé. Consultez notre baromètre du pouvoir d'achat immobilier de juin 2024 pour constater l'intérêt financier d'opter pour une assurance individuelle. La loi Lemoine contient deux autres mesures importantes qui viennent renforcer les droits des profils à risques de santé : suppression du questionnaire de santé pour les parts assurées n’excédant pas 200 000€ avec un solde avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur (plafond à 400 000€ pour les emprunts à deux avec une quotité à 50/50)  amélioration du droit à l’oubli dont le délai pour ne pas déclarer un ancien cancer ou une hépatite C guérie lors de la souscription à l’assurance emprunteur est passé de 10 à 5 ans. Le fait de pouvoir changer d’assurance de prêt immobilier quand on le souhaite, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, avait immédiatement suscité un vif enthousiasme auprès des premiers intéressés, les emprunteurs, mais aussi des courtiers. Asphyxié par les banques depuis des décennies malgré la loi Lagarde sur le libre choix du contrat, le marché de l’assurance de prêt immobilier allait enfin prendre de l’air. Deux ans après, le constat est sévère : seulement 1% des emprunteurs ont pu changer de formule grâce aux dispositions de la loi Lemoine. Assurance emprunteur : produit toujours capté par les banques Pourtant, dès la mise en œuvre de la loi Lemoine, le marché a connu un boom du changement d’assurance de prêt immobilier. Dès le 1er septembre 2022, les courtiers, à l’exemple de Magnolia.fr, ont vu leur activité bondir de 300%. Depuis, le soufflé est retombé. Deux ans de loi Lemoine et les banques gagnent la bataille en conservant leur quasi-monopole sur l’assurance emprunteur. Selon les chiffres du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF), les parts de marché des assureurs alternatifs sont passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% en 2023. Manque d’information et de communication L’adoption de la loi Lemoine a suscité d'entrée de jeu un engouement médiatique énorme par le biais d’articles de presse et de publicité télévisuelle. La possibilité de faire des économies sur son assurance de prêt en pleine période d’inflation a largement été commentée et documentée. Les emprunteurs ont pu bénéficier d’une information nourrie de leur droit au changement de contrat, ce qui a créé une affluence chez les assureurs alternatifs.  Depuis de longs mois, la loi Lemoine est tombée aux oubliettes. Sans couverture médiatique, sa portée est nettement minimisée. À part quelques médias spécialisés comme BFM Business qui s’intéresse régulièrement à l’évolution de la délégation d’assurance emprunteur, le manque d’information nuit cruellement aux droits des consommateurs. Rappelons toutefois que la banque a pour obligation d’informer chaque année son client emprunteur de sa faculté à substituer l’assurance bancaire par une offre externe à garanties au moins équivalentes. Changer d’assurance de prêt : trop compliqué ? La loi Lemoine est censée faciliter le changement de contrat en supprimant toute contrainte de date. Dans les dispositifs précédents (loi Hamon et amendement Bourquin), l’emprunteur était tenu de respecter une date butoir, les banques jouant sur cette contrainte pour dissuader l’opération. Le changement de contrat reste toujours une démarche administrative fastidieuse à laquelle bon nombre d’emprunteurs rechignent après avoir durement décroché le financement de leur projet immobilier. La décision de la banque d’accepter une assurance déléguée est suspendue à l’équivalence de niveau de garanties, une condition sine qua non qui reste complexe à respecter pour un emprunteur non averti. En tous points, le contrat alternatif doit présenter une couverture au moins équivalente à celle de l’assurance bancaire. On verra plus bas que les banques usent de stratagèmes pour que ce respect soit impossible à atteindre. Pression exercée par les banques Il est clair que le rapport de force est favorable aux banques. Ce sont elles qui distribuent des crédits à l’habitat. Un ménage emprunteur dont l’achat immobilier est souvent le projet d’une vie ne va pas mettre en péril la relation avec son banquier pour un produit qu’il a la possibilité de souscrire simplement en interne. Au-delà du chantage qui consiste à refuser un financement sans assurance groupe bancaire, la pression, pour ne pas dire la coercition du prêteur, continue de s’exercer en cours de remboursement. Les banques opèrent des manœuvres de rétention pour empêcher leurs clients d’aller voir ailleurs : pratiques dilatoires : toute demande de changement d’assurance doit recevoir une réponse dans les 10 jours ouvrés. Ce délai va largement au-delà de 30 jours. demande indue de documents non-respect du contrat de mobilité confié au courtier en assurance de prêt refus pour non-équivalence de garanties : les banques conçoivent désormais des assurances de groupe packagées, assorties de garanties superflues pour l’emprunteur, ou d’une extension de la garantie ITT qui couvre les arrêts de travail jusqu’au solde du crédit. Les alternatifs ne peuvent s’aligner ni en termes de tarifs ni de garanties, car ils ne peuvent pas décemment proposer des prestations pour une couverture inexistante. La seule option gagnante est de se faire accompagner par un courtier. Si l’entremise d’un expert ne garantit nullement l’accord de la banque d’un contrat délégué, elle maximise vos chances de réussir et de réduire significativement le coût de votre assurance de prêt immobilier.    

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Pouvoir d’achat senior : réduisez le coût de votre mutuelle santé en 2024

Même si l’inflation est en nette baisse (2,6% sur un an en mai 2024), l’augmentation du coût de la vie depuis début 2022 a un fort impact sur le budget des ménages, notamment des seniors retraités qui sont davantage confrontés à des problèmes de santé. Il est possible de faire des économies sur sa mutuelle  sans rogner sur l’accès à des soins de qualité ni s’exposer à de lourds restes à charge. Magnolia.fr vous explique comment sélectionner la bonne complémentaire santé sans compromettre votre stabilité financière. Adapter sa mutuelle senior à ses besoins Il est essentiel de bien connaître ses besoins de santé pour choisir une mutuelle adaptée qui ne présente pas de garanties superflues. Il serait dommageable de payer pour une couverture maternité qui ne vous est plus d’aucune utilité. Les mutuelles seniors sont dédiées aux assurés âgés de 55 ans et plus, et chaque tranche d’âge bénéficie de contrats adaptés. Analysez votre consommation actuelle de produits et actes médicaux : la fréquence des consultations chez le médecin (généraliste et spécialiste) votre traitement éventuel les hospitalisations vos besoins spécifiques (appareillage, transport sanitaire) la consommation de médecines douces. Il convient également d’anticiper les besoins futurs au regard de votre état de santé actuel. L’exercice est difficile mais permet de pallier d’éventuelles carences de couverture. Astuces pour baisser le coût de sa mutuelle senior Les mutuelles destinées aux seniors sont les contrats de complémentaire santé les plus onéreux à cause des besoins accrus en matière de santé des aînés. Les seniors subissent un hausse historique des tarifs de mutuelle santé allant jusqu’à 30% en 2024 pour diverses raisons : inflation cumulée à 12,7% depuis janvier 2022 hausse des dépenses de santé transferts de charge de l’Assurance maladie vers les organismes complémentaires : soins dentaires plus cher depuis octobre 2023 (le reste à charge passe de 30% à 40%) politique publique de santé : mise en place de la réforme 100% Santé qui supprime les restes à charge en optique, dentaire et audiologie, hausse des tarifs des consultations depuis novembre 2023 Il existe néanmoins des stratégies pour réduire la facture. Comparer les offres de mutuelle Le marché de la mutuelle santé est très concurrentiel et pour séparer le bon grain de l’ivraie, il est vivement conseillé de mettre les offres en parallèle via un comparateur de mutuelle senior.  Vous accédez ainsi aux offres les plus compétitives, en adéquation avec vos besoins de santé. N’hésitez pas à demander plusieurs devis de mutuelle senior pour bien appréhender l’étendue des garanties de chaque formule. Moduler les garanties Les complémentaires santé modulables permettent de choisir ses garanties à la carte. Ce type de contrat est adapté aux besoins de chacun en termes de couverture santé et de budget. Pour chaque garantie (hospitalisation, soins courants, optique, dentaire, audiologie, etc.), vous sélectionnez un niveau de remboursement qui répond à votre situation : vous payez uniquement pour ce dont vous avez besoin. Pour certains contrats, jusqu’à 12 combinaisons sont possibles. Chaque devis contient obligatoirement un tableau détaillé des garanties avec des exemples de remboursement. Souscrire à deux Il est souvent intéressant de souscrire en couple sa mutuelle senior pour 3 raisons : une seule cotisation à payer un suivi plus simple des remboursements un tarif préférentiel qui peut aller jusqu'à 15% de réduction. Sélectionner un contrat responsable La mutuelle responsable est un contrat réglementé qui répond à un cahier des charges précis : couverture du ticket modérateur pour tous les actes prescrits et remboursés par la Sécu, prise en charge intégrale du forfait journalier hospitalier, plafonds des remboursements des dépassements d’honoraires, application du dispositif 100% Santé, entre autres prestations minimales. Le contrat responsable est assujetti à une taxe spéciale assurance (TSA) de 13,27%, contre 20,27% pour les offres non responsables. Ce contrat vous incite par ailleurs à respecter le parcours de soins coordonnés qui implique de passer par son médecin traitant au préalable. Sachez qu’il ne rembourse jamais les dépassements d’honoraires hors de ce dispositif. Mutuelle gratuite pour seniors à revenus modestes Si vos revenus ne vous permettent pas de souscrire une mutuelle senior parmi les offres du marché, vous êtes sans doute éligible à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS). Vous pouvez ainsi accéder à une mutuelle gratuitement ou moyennant une participation forfaitaire de 30€ par mois si vous êtes âgé de 70 ans ou plus. Questionnez votre contrat actuel à l’aune de vos besoins de santé et de votre capacité financière. Vous avez le droit de résilier votre mutuelle à tout moment après une année d’engagement, sans pénalité ni motif à fournir. La comparaison des offres vous permet d’économiser jusqu’à 300€ par an.

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Dissolution Assemblée Nationale : les taux de crédit immo vont-ils remonter en juin 2024 ?

L’annonce surprise de la dissolution de l’Assemblée Nationale, consécutive aux résultats des élections européennes, perturbe les marchés financiers. L’emprunt de l’État français sur 10 ans en a fait les frais en une seule journée. Cette évolution à la hausse n’est pas sans conséquences sur les taux d’intérêts des banques, notamment sur le front des crédits immobiliers aux particuliers. Après cinq mois de baisse, les taux des prêts à l’habitat vont-ils repartir à la hausse ?  Réaction des marchés financiers suite à la dissolution de l’Assemblée Nationale Les urnes à peine dépouillées, la décision d’Emmanuel Macron de dissoudre l’Assemblée Nationale et de convoquer des élections législatives à la fin du mois a surpris les marchés financiers, bien plus que la dégradation de la note de la France par l’agence Standard & Poor’s il y a dix jours. Après l’annonce de l’agence de notation le 29 mai dernier, le taux d’emprunt de l’État français n’avait pas bougé d’un iota, car les marchés avaient anticipé. La confiance des investisseurs envers la France n’était pas entamée. Elle l’est désormais, comme en témoigne le repli marqué de la Bourse de Paris lundi 10 juin. L’arrivée du Rassemblement National (RN) au gouvernement français est une hypothèse aujourd’hui plausible qui plonge les investisseurs dans le doute. Le rendement de l’OAT 10 ans a bondi de 12 points de base en une seule journée pour atteindre 3,20%, après un creux à 3,04% le 4 juin dernier. La France emprunte donc à un taux plus élevé, car les investisseurs jugent intenable le programme budgétaire du RN. Une autre inquiétude des économistes est le spread, c’est-à-dire l’écart entre les taux de rendement des obligations d’État à 10 ans françaises et allemandes, l’Allemagne étant le pays de la zone euro qui rassure le plus les investisseurs : le spread bondit d’un demi-point, ce qui indique une perte de confiance des investisseurs et une dégradation des conditions de financement de l’économie française. Évolution des taux du crédit immobilier : les banques veulent rassurer Cette situation nous rappelle qu’on ne prête qu’aux riches, du moins, à des taux performants. Les obligations souveraines à 10 ans étant les instruments les plus utilisés par les États pour se financer, leur évolution a une incidence sur la politique des banques commerciales. Le coût du prêt immobilier est fortement corrélé au rendement de l’OAT. Les banques de détail achètent de la dette française contre des intérêts. Elles vont donc aligner leurs barèmes de taux d’emprunt aux particuliers et aux entreprises en conséquence de cette évolution. Mécaniquement, une hausse de l’OAT 10 ans entraîne un mouvement des taux d’intérêts dans les mêmes proportions. Les banques se veulent rassurantes. La hausse toute fraîche de l’OAT ne change quasiment rien pour elles. Elles bénéficient en effet de la récente détente des conditions monétaires en zone euro depuis la décision de la Banque Centrale Européenne (BCE) jeudi dernier de réduire de 25 points de base l’ensemble de ses taux directeurs. Le dégonflement progressif de l’inflation incite l’institution à assouplir sa politique monétaire après de longs mois durant lesquels les taux étaient maintenus à leur point le plus haut. Les taux du crédit immobilier début juin étaient toujours orientés à la baisse, une tendance observée depuis janvier 2024. Mais faut-il craindre qu’ils repartent en flèche si jamais le RN gagnait les législatives le 7 juillet prochain ? Confronté aux réalités du marché et aux diktats de l’UE, le RN serait alors obligé à davantage de rigueur dans sa politique budgétaire pour que la dette de la France reste finançable. On peut raisonnablement espérer que les taux d’emprunt aux ménages déclinent encore dans les prochains mois et descendent autour 3% d'ici la fin de l'année 2024, comme escompté par les professionnels.