Assurance emprunteur : contrat moins cher et mieux adapté avec la loi Lemoine

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Grâce à la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir l’assurance qui vient garantir votre crédit immobilier. Ce droit s’applique sur toute la durée de l’emprunt, car vous pouvez changer de contrat en cours de prêt. Focus sur la loi Lemoine de 2022, un texte fondamental en assurance crédit immobilier qui renforce les droits des emprunteurs et leur permet de faire de belles économies.

Libre choix de l’assurance emprunteur depuis 2010

Entrée en application en septembre 2010, la loi Lagarde assurance emprunteur pose la pierre de voûte d’un cadre législatif qui va rapidement évoluer. Elle introduit un droit fondamental pour les emprunteurs : la délégation d’assurance de prêt, ou l’opportunité de choisir le contrat et de refuser la proposition bancaire qui est dès lors obligatoirement dissociée de l’offre de prêt. Contrat groupe ou contrat individuel ? On refait le match !

Assurance individuelle moins chère

Les banques détiennent environ 85% des parts du marché de l’assurance de prêt immobilier, alors qu’elles commercialisent des offres jusqu’à trois fois plus chères que celles proposées par les assureurs alternatifs. La loi Lagarde va insuffler davantage de concurrence, mais le libre choix du contrat peine à s’exprimer pleinement pour cause d’entraves régulières à la réglementation de la part des banques. Elles ne veulent pas renoncer aux marges colossales (jusqu’à 70%) qu'elles engrangent sur ce produit auquel l’emprunteur ne peut échapper s’il veut obtenir le financement de son projet immobilier.

Changer d'assurance en cours de prêt

Le législateur a mis en place deux autres dispositifs successifs qui visaient à renforcer le libre choix du contrat en autorisant le changement en cours de prêt :

  • La loi Hamon de juillet 2014 : l’emprunteur peut résilier l’assurance à tout moment dans les douze premiers mois de son crédit et la substituer par une offre déléguée à garanties équivalentes.
  • La loi Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année du prêt, l’emprunteur peut résilier l’assurance à échéance annuelle en respectant un préavis, et la substituer par une offre à garanties équivalentes.

La résiliation infra-annuelle en assurance de prêt immobilier n’a pas eu le résultat escompté en raison des difficultés rencontrées par les emprunteurs pour la mettre en œuvre. Les banques n’ont eu de cesse de jouer contre la montre pour dissuader toute demande de résiliation/substitution.

Les lois Hamon et Bourquin sont remplacées par la loi Lemoine en 2022. Depuis le 1er septembre dernier, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans plus aucune date d’échéance à respecter.

Pourquoi changer d’assurance emprunteur ?

Grâce à la loi Lemoine, l’assurance crédit immobilier est devenue la seule assurance résiliable à tout moment, sans engagement minimum de souscription, contrairement à l’assurance auto/moto, l’assurance habitation ou encore la mutuelle santé où un an de souscription est requis avant de pouvoir changer de formule.

De grosses économies

Le premier intérêt au changement d’assurance emprunteur est financier et il est de taille. À garanties équivalentes, une assurance externe est jusqu’à trois fois moins chère. En changeant rapidement après la signature de l’offre de prêt, vous pouvez réaliser des milliers d’euros d’économie sur la durée résiduelle de remboursement. Exemple. 

Vous avez 35 ans, êtes non-fumeur et sans problème de santé. Vous avez emprunté 250 000€ en avril 2022 au taux nominal de 1,50% sur 20 ans, couvert par l’assurance groupe bancaire au taux de 0,36%. L’assurance vous coûte 75€ par mois, soit 18 000€ sur la durée totale du crédit.

En avril 2023, vous résiliez l’assurance bancaire et la substituez par une offre déléguée au taux de 0,11%, soit une prime mensuelle de 22€ pour un coût total sur la durée restante de 4 999€. Vous économisez 12 101€.

 

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2023 pour constater l’impact du changement d’assurance emprunteur sur votre budget. Vous pouvez réaliser jusqu’à 25 000€ d’économie en résiliant l’assurance bancaire pour la remplacer par un contrat alternatif beaucoup moins onéreux, mais conforme aux exigences de la banque en termes de garanties.

Meilleure protection

Le deuxième avantage procuré par le changement d’assurance de prêt est lié à la protection. Contrairement aux offres bancaires mutualisées et donc assorties d’un tarif standard pour une couverture identique appliquée à une communauté d’emprunteur, les formules proposées par les prestataires concurrents sont adaptées aux spécificités de chaque profil d’emprunteur. Elles appliquent donc une tarification en conséquence et surtout l’emprunteur est protégé de manière optimale, en fonction de ses besoins.

Sont notamment avantagées par les contrats individuels les personnes qui exercent un métier à risque (militaire, gendarme, policier, agent de sécurité, pompier, ouvrier du bâtiment, professionnel en contact avec des produits dangereux, etc.). Les garanties sont adaptées à la problématique professionnelle, assorties ou non d’une surprime assurance de prêt selon le niveau de risque.

Comment changer d’assurance emprunteur ?

Rien de plus simple. Il suffit, au préalable, de trouver une nouvelle assurance et pour se faire, de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier, un outil facile d’accès, rapide et sans engagement, qui sélectionne en quelques clics les meilleures offres correspondant à votre profil.

Pour vous aider à choisir le contrat qui répond parfaitement à vos besoins, sollicitez les services d’un courtier en assurance de prêt immobilier. C’est gratuit ! Grâce à l’accompagnement de cet expert, vous appréhendez correctement toute l’étendue des garanties et vous pouvez même être déchargé des démarches de résiliation/substitution.

Une fois qu’elle a reçu votre demande de résiliation accompagnée du nouveau contrat d’assurance, la banque dispose de 10 jours ouvrés pour formuler sa réponse. Elle doit obligatoirement justifier par écrit et de manière exhaustive tout refus éventuel. Le seul motif de refus retenu par la réglementation est le défaut d’équivalence de garanties.

Emprunteurs avec des problèmes de santé : renforcement des droits avec la loi Lemoine

Autre changement majeur apporté par la loi Lemoine, le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier est supprimé si vous respectez les deux conditions suivantes :

  1. La part assurée est inférieure à 200 000€ (400 000€ si vous empruntez à deux avec une quotité assurance de prêt de 50% sur chaque tête).
  2. Vous remboursez le crédit avant votre 60ème anniversaire.

Depuis le 1er juin 2022, les assureurs, bancassureurs comme alternatifs, n’ont plus le droit de rechercher aucune information relative à la santé de l’emprunteur éligible à ce dispositif. La fin de la sélection médicale en assurance de prêt immobilier est une grande avancée pour les personnes touchées par la maladie, qu’elles soient guéries ou encore en traitement. Elles sont stigmatisées par leur état de santé qui ne leur permet pas d’accéder à l’assurance à des conditions standards, le coût rédhibitoire de l’assurance étant parfois un obstacle à l’obtention du crédit.

Troisième mesure introduite par la loi Lemoine, l’évolution du droit à l’oubli. Les personnes guéries ou en rémission d’un cancer peuvent souscrire une assurance emprunteur sans déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé passé un délai de 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute. Avant mars 2022, le délai minimum était de 10 ans. Le droit à l’oubli s’applique désormais également à l’hépatite virale C.

 

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Immobilier : quels pronostics pour 2024 ?

2023 restera dans les annales comme un piètre millésime en matière d’immobilier : ventes en berne à cause des difficultés d’accès au crédit, elles-mêmes dues à la forte remontée des taux d’intérêts et l’inadéquation des règles du HCSF qui encadrent l’emprunt bancaire, le tout dans un contexte de prix en pente douce. Quelles sont les perspectives pour 2024 ? Le site PAP (Particulier à Particulier) a demandé à l’intelligence artificielle d’analyser le marché immobilier de ces 5 dernières années afin de dessiner l’évolution pour 2024, à laquelle Magnolia.fr apporte sa propre analyse. Le marché immobilier de 2018 à 2023 Aidé de ChatGPT, IA conversationnelle disponible en ligne gratuitement, PAP, premier site d’annonces de location et de ventes immobilières entre particuliers, a pu identifier les tendances du marché immobilier au cours des 5 dernières années sur la base des volumes de recherches d’achat par mois. Premier enseignement : les phases commencent toutes en juin pour durer une année, qu’on peut ainsi qualifier d’année immobilière. Deuxième enseignement : la guerre en Ukraine qui a démarré fin 2022, poussé l’inflation à un haut niveau et engendré la forte hausse des taux d’intérêts, n’a produit ses effets qu’à compter de mai-juin. Le marché immobilier français est caractérisé par les phases suivantes : de juin 2018 à mai 2020 : années dynamiques de juin 2020 à mai 2021 : effervescence immobilière de juin 2021 à mai 2022 : normalisation de juin 2022 à mai 2023 : enclenchement de la baisse. Le marché immobilier depuis juin 2023 L’année immobilière commençant en juin selon les tendances observées, PAP a constaté une baisse des recherches d’achat de l’ordre de -25,4% entre juin et août 2023, baisse qui se tasse légèrement sur les trois mois suivants à -20,2%. Comparativement à juin 2018, le repli atteint -41%. Le début de la fin de la hausse des taux en 2023 est peut-être une des raisons de la timide reprise à partir de septembre ; la stabilisation des taux en décembre 2023 en est d’ailleurs l’illustration. Qu’en sera-t-il en 2024 ? Inutile de pavoiser. Même si les taux fin 2023 et début 2024 sont orientés à la baisse en raison du recul de l’inflation et du maintien des conditions monétaires de la Banque Centrale Européenne, les difficultés d’accès au crédit sont loin d’être résolues. Ce ne sont pas les 3 mesures cosmétiques de la Banque de France, a priori en place dès janvier 2024, qui vont huiler les rouages. Le régulateur persiste et signe quant au taux d’endettement maximum qui reste bloqué à 35% des revenus nets, assurance de prêt immobilier comprise, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur. Une aberration économique qui montre, si besoin est, le déni du gouvernement face à la crise immobilière 2023. Marché 2024 : redémarrage en douceur Même si les taux s’infléchissent en 2024, ils vont rester à des niveaux élevés et la correction des prix risque d’être insuffisante pour compenser le renchérissement du coût du crédit depuis mi-2022. Selon le site MeilleursAgents, leader de l’estimation immobilière en ligne, on se dirige vers une baisse des prix immobiliers en 2024, l’euphorie post-Covid se dégonflant, sans pour autant neutraliser la hausse des taux depuis deux ans. Difficile de chiffrer la correction, car les vendeurs peu pressés de céder leur bien à prix cassés attendent sans doute le redémarrage du marché pour se repositionner. Dans le détail, car le marché immobilier est par nature hétérogène, l’engouement pour Paris va continuer à se tarir, un désamour entamé après la crise sanitaire, tandis que les métropoles françaises, surtout celles proches des zones touristiques (mer et montagne), vont rester dynamiques. Inutile d’espérer une baisse franche des prix immobiliers dans l’ancien, compte tenu de la pénurie d’offres dans de nombreuses zones en raison de 3 facteurs : les ménages obligés de rester locataires car privés de crédit immobilier, ce qui engendre une vive tension sur le marché locatif et la crise de l’immobilier neuf. L’IA prédit pour sa part un recul des ventes de -14%, soit 804 000 transactions sur 12 mois glissants en août 2024. Sur les 5 années précédentes, il a en effet été observé une corrélation entre les recherches d’achat immobilier et le nombre de ventes, avec un décalage de trois mois, ce qui permet d’anticiper une contraction du marché en 2024. IA, nouvelle boule de cristal en immobilier ?      

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Inflation 2023 : peut-on renégocier une assurance emprunteur trop chère ?

En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 €   Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.