Immobilier : quels critères pour un premier achat immobilier en 2023 ?

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Il n’y a pas d’âge pour acheter un bien immobilier, mais comme le projet est souvent financé par un crédit, la question de l’âge idéal est centrale pour éviter de s’endetter trop longtemps. Les banques sont attentives à l’âge du futur propriétaire, notamment pour sécuriser le prêt de manière optimale avec l’assurance emprunteur. Quels sont les critères exigés pour un premier achat immobilier ?

Plus ou moins de 35 ans ?

Difficile de parler d’un âge idéal en immobilier, car chaque période de la vie peut correspondre à un projet spécifique (achat résidence principale, investissement locatif), tout dépend de la vision globale que l’on porte sur son propre avenir, si tant est qu’on puisse se projeter très loin compte tenu de la mobilité du travail et des parcours de vie familiale qui peuvent être heurtés (naissance, séparation, divorce, décès).

Une chose est certaine, les Français ont toujours une appétence pour la pierre, considérée comme une valeur refuge, surtout en temps de crise économique. Un sondage Ifop réalisé en début d’année 2022 révélait que 80% parmi les 18-30 ans rêvaient de devenir propriétaires de leur résidence principale. Et parmi eux, deux tiers disaient se donner dix ans pour réaliser leur rêve.

Une autre étude réalisée l’an dernier, cette fois par Harris Interactive, indiquait que 70% des moins de 35 ans situaient l’âge parfait pour acheter leur premier logement entre 25 et 34 ans. Pour 31% des sondés, la période idéale est comprise entre 35 et 44 ans. Concrètement, le premier achat immobilier est généralement concrétisé entre 33 et 38 ans.

Les conditions de crédit immobilier en 2023

Le contexte inédit que subit le marché immobilier depuis l’été dernier, en lien avec la guerre en Ukraine, a durci les conditions d’emprunt et rogné le pouvoir d’achat immobilier des ménages français. À la hausse brutale des taux d’intérêts, les candidats à l’emprunt doivent faire face à l'augmentation constante des prix des logements et à la problématique de l’usure, devenue un frein à l’accession en raison d’une méthodologie de calcul en fort décalage avec la réalité du terrain. L’espoir est toutefois permis avec la toute récente décision de la Banque de France : la mensualisation du taux d’usure, une mesure essentielle pour les emprunteurs qui devrait être effective au plus tard le 1er mars 2023.

Les jeunes primo-accédants sont les premières victimes de ce resserrement de l’accès au crédit, car ils sont abonnés aux taux d’intérêts les moins généreux et doivent emprunter sur les durées les plus longues pour maintenir leur taux d’endettement sous la barre des 35% (sur la base des revenus nets assurance emprunteur incluse). Les conditions d’emprunt en janvier 2023 continuent de se dégrader, entre la hausse incessante des taux d’intérêts et l’effet ciseau de l’usure.

Actuellement, le taux moyen sur la durée de 20 ans oscille entre 2,40% et 2,70%, pour un taux d’usure sur cette maturité fixé à 3,57% pour le trimestre (sauf changement au 1er mars prochain). Plus le taux brut se rapproche du taux d’usure, plus réduite sera la marge de manœuvre pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit bancaire :

Peuvent s’ajouter le cas échéant les frais de courtage, les frais d’ouverture et de tenue de compte si le prêt est souscrit dans une nouvelle banque, les parts sociales en cas de prêt distribué par une banque mutualiste, et les frais d'expertise du bien.

Jeune emprunteur : quels critères pour obtenir son prêt immobilier ?

Pour tout crédit immobilier, il faut montrer patte blanche, quel que soit son âge. À 25 comme à 50 ans, les critères d’emprunt pour financer son achat immobilier sont toujours les mêmes :

  • un emploi en CDI ou au moins 3 justificatifs de revenus pour les travailleurs non-salariés (TNS)
  • une situation professionnelle stable et pérenne, dans un secteur d’activité dynamique
  • une situation financière saine sans découvert bancaire depuis au moins trois mois
  • pas de crédits en cours ou des petits montants qu’il est possible de solder rapidement
  • un apport personnel minimum de 10% du montant de l’opération
  • un taux d’endettement ne dépassant pas les 35% (ajusté par la banque en fonction du reste à vivre)
  • une épargne de précaution équivalente à six mois d’intérêts.

La banque va cependant tenir compte de l’évolution de carrière d’un jeune emprunteur et pourra lui proposer un prêt à paliers qui permet de moduler les mensualités.

Ces critères valent pour chaque co-emprunteur, mais si l’un des deux est en CDD par exemple, la banque obligera l’autre en CDI à être assuré avec la quotité d’assurance de prêt maximale de 100% afin de sécuriser au mieux les sommes empruntées.

L’assurance jeune emprunteur

L’assurance est la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Elle pèse en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier et ce poids dépend de plusieurs critères intimement liés à l’emprunteur :

  • son âge
  • son état de santé
  • sa profession
  • ses comportements (fumeur ou non-fumeur, adepte d’un sport à risques).

Parmi tous les emprunteurs, les jeunes actifs sont ceux qui paient le moins cher leur assurance de prêt, car les risques de santé sont moins élevés que pour la population plus âgée. On est vite âgé en assurance, autour de 50 ans on bascule dans la catégorie senior. Le coût de l’assurance peut alors représenter autant que les intérêts en présence d’un passif de santé.

Le coût est exprimé par le taux d’assurance prêt immobilier, calculé sur la base du capital emprunté. 

La banque va proposer son assurance maison, dite contrat groupe, mais vous avez la possibilité de souscrire ailleurs. Le libre choix de l’assurance emprunteur est inscrit dans le marbre depuis septembre 2010 (loi Lagarde assurance emprunteur), ce qui vous permet de minimiser le coût de cette couverture en mettant les offres en concurrence. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier pour trouver le contrat adapté à votre âge et à votre situation. Chez Magnolia.fr, les jeunes âgés entre 25-35 ans bénéficient en moyenne d’un taux d’assurance de 0,10% pour un prêt de 200 000€ sur 20 ans, contre un taux moyen bancaire de 0,34%.

Dans ce cas de figure, l’assurance déléguée coûte 4 000€, contre 13 600€ pour le contrat bancaire. Vous économiser 9 600€, de quoi s’offrir des mètres carrés supplémentaires. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur.

Les jeunes emprunteurs sont par ailleurs la population toute désignée pour bénéficier de la loi Lemoine. Entrée en application le 1er juin 2022, cette nouvelle réglementation supprime le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit jusqu’à 400 000€ en cas d’emprunt à deux), remboursés avant le 60ème anniversaire de l’assuré. La norme limitant la durée de remboursement à 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf, les jeunes sont pile poil dans le segment, sous réserve de commencer à emprunter au plus tard à 34 ans. La fin de la sélection médicale sous ces conditions facilite l’accès à l’assurance et au crédit immobilier aux personnes jusque-là stigmatisées par leurs antécédents de santé.

Un conseil : si vous êtes en bonne santé et éligible à ce dispositif, augmentez légèrement le montant emprunté pour y échapper. La tarification au risque est en effet plus intéressante financièrement ; sur le segment concerné, les assureurs sont obligés de mutualiser, ce qui renchérit les tarifs d’assurance en moyenne de 20%.

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Immobilier : nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires en 2023

Tous les propriétaires de bien(s) immobilier(s) ont jusqu’au 30 juin 2023 pour respecter une toute nouvelle obligation de déclaration. Magnolia.fr vous en dit plus sur cette contrainte déclarative qui concerne aussi bien les particuliers que les entreprises. Quel propriétaire est concerné par la nouvelle obligation de déclaration ? Tous les propriétaires immobiliers ont jusqu’au 30 juin 2023 pour déclarer au fisc l’état d’occupation de leur(s) bien(s). Alors que la taxe d’habitation sur la résidence principale disparaît pour tous en janvier 2023, le gouvernement cherche à connaître précisément quels sont les propriétaires encore redevables de cette taxe sur la résidence secondaire ou de la taxe sur les logements vacants. La collecte des données va également permettre à l’administration fiscale d’engager la réforme des bases locatives cadastrales qui doit être achevée à l’horizon 2026. La loi de finances 2020 oblige ainsi tout propriétaire d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué à effectuer une déclaration supplémentaire à l’administration fiscale avant le 1er juillet prochain. Dès l’été 2021, le ministère de l’Économie et des Finances avait lancé une nouvelle plateforme baptisée « Gérer mes biens immobiliers » dans le but de recenser l’ensemble des biens immobiliers des contribuables et leurs caractéristiques. L’utilisation de cet outil devient désormais obligatoire pour déclarer tous les locaux et à quel titre ils sont occupés. 34 millions de propriétaires, qu’ils soient propriétaires indivis, usufruitiers, SCI, particuliers comme personnes morales, sont concernés par cette nouvelle obligation déclarative, pour un total de quelque 73 millions de locaux. Comment faire la déclaration de ses biens immobiliers ? Rendez-vous sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » à partir de votre espace personnel ou professionnel du site de l’administration fiscale (impots.gouv.fr). Pour chacun de vos biens immobiliers, vous devez effectuer une déclaration d’occupation : résidence principale résidence secondaire local loué local occupé à titre gratuit local vacant Si vous louez un logement, vous devez préciser le type de location : location vide ou meublée, logement social, loi 1948, location saisonnière, location à usage professionnel. Vous devez également indiquer l’identité du locataire, sa date et son lieu de naissance, ainsi que la date de début d’occupation du logement. La mention du loyer mensuel est facultative. Les données d’occupation connues des services sociaux sont pré-enregistrées, ce qui facilite cette nouvelle démarche, mais vous pouvez les modifier le cas échéant. À l’avenir, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Une amende forfaitaire de 150€ par local peut s’appliquer en cas de non-déclaration, de déclaration erronée ou incomplète.

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

Les taux d’usure des crédits immobiliers vont être ajustés à un rythme mensuel à partir du 1er février 2023, et ce, de manière provisoire jusqu’au 1er juillet prochain. Cette mesure va permettre de débloquer l’accès au crédit bancaire, mais va aussi entraîner une hausse plus rapide des taux d’emprunt. L’objectif est que le TAEG de votre prêt immobilier reste sous l’usure pour décrocher le financement. La première astuce consiste à déléguer l’assurance emprunteur. Taux d’usure calculé tous les mois À compter du 1er février 2023, les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers seront mensualisés et non plus calculés une fois par trimestre. Cette décision prise par la Banque de France en concertation avec les représentants des banques et des courtiers va faciliter l’accès au crédit immobilier, bloqué depuis près de six mois en raison d’une réglementation sur les taux maximum légaux devenue inadaptée à la réalité du terrain. Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.