Réforme de l'assurance emprunteur : les dates à retenir

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Le Parlement a adopté la loi Lemoine le 17 février dernier. Une révolution pour l'assurance emprunteur, une couverture imposée par la banque dans le cadre d'un financement immobilier. Différents dispositifs vont se mettre en place au cours de cette année, dont la résiliation à tout moment des contrats. Voici les différentes mesures contenues dans cette réforme essentielle, ainsi que les dates de leur mise en œuvre.

Une loi fondamentale pour les droits des emprunteurs

Votée à l'unanimité par les parlementaires à la mi-février, la loi Lemoine réforme en profondeur l'assurance de prêt immobilier, élément incontournable pour tout candidat qui souhaite financer l'achat de son logement. Aujourd'hui, 88% des parts de marché reviennent aux banques, en première position pour imposer leur produit maison, la plupart du temps plus cher que les offres proposées par les assureurs alternatifs. Une anomalie que le législateur a tenté de corriger à plusieurs reprises.

Malgré une longue décennie de réglementations censées libéraliser le marché (loi Lagarde, loi Hamon et amendement Bourquin), les emprunteurs peinent non seulement à choisir d'entrée de jeu l'assurance de leur choix, mais ont les plus grandes difficultés à en changer en cours de prêt. L'effectivité du droit au changement d'assurance prêt immobilier reste très limitée et réservée à un public initié, et relève en pratique d'un vrai chemin de croix.

Très bientôt, la procédure de résiliation/substitution sera facilitée. La loi Lemoine contient d'autres mesures en faveur du droit des emprunteurs, en faisant évoluer les règles existantes sur l'accès à l'assurance des personnes malades. En voici le calendrier.

À partir du 1er juin 2022

Résiliation à tout moment

Les emprunteurs n'auront plus à respecter de date butoir pour changer de contrat d'assurance en cours de prêt. Tous les contrats souscrits à compter du 1er juin prochain pourront être résiliés à tout moment et sans frais.

S'il est plutôt aisé de changer de formule durant la première année du crédit (loi Hamon), la résiliation devant intervenir au plus tard 15 jours avant la date d'anniversaire de l'offre de prêt, il en est tout autre au-delà de ces douze premiers mois. La substitution annuelle est autorisée, mais les emprunteurs doivent s'appuyer sur la date d'échéance conformément à l'amendement Bourquin qui impose de résilier dans un délai de deux mois. Cette date pose problème, souvent parce qu'elle n'est pas connue de l'emprunteur, et que la banque joue de son imprécision pour dissuader le client de changer.

La loi Lemoine supprime toute contrainte temporelle, tout en imposant aux banques d'informer chaque année leurs clients de leur droit de résiliation à tout moment sur tout support durable. Les autres obligations données aux banques sont détaillées plus bas.

Fin du questionnaire de santé

L'autre avancée majeure contenue dans la loi Lemoine est la suppression de la sélection médicale sous certaines conditions. L'emprunteur n'aura pas à remplir de questionnaire de santé ni à se soumettre à aucun examen de santé si :

  • le montant de l'emprunt n'excède pas 200 000€ ;
  • le prêt est remboursé avant son 60ème anniversaire.

Ce plafond s'applique par assuré, un couple peut donc s'endetter à hauteur de 400 000€ sous réserve que la quotité assurée par tête n'excède pas 200 000€. Le législateur veut prévenir une éventuelle utilisation abusive du dispositif conduisant un même emprunteur à souscrire plusieurs assurances pour des montants en-deçà de 200 000€.

Les personnes malades ou anciennement malades n'auront plus à subir de surprimes, ni d'exclusions de garanties, voire de refus d'assurance en raison de leur historique de santé. La suppression du questionnaire de santé met par ailleurs fin au contentieux abondant en matière de fausses déclarations sur l'état de santé.

Délai raccourci du droit à l'oubli

La convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) agit pour une prise en compte des avancées thérapeutiques afin de faciliter l'accès à l'assurance et au crédit aux personnes touchées par la maladie. Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs a consacré le droit à l'oubli, qui se traduit par l'absence d'obligation de déclarer à l'assureur une pathologie cancéreuse selon l'âge auquel la maladie a été diagnostiquée :

  • avant 21 ans, le droit à l'oubli s'applique 5 ans après la fin du protocole et sans rechute ;
  • après 21 ans, il s'applique 10 ans après la fin du protocole et sans rechute.

La loi Lemoine ne fait plus aucune distinction d'âge et fixe à 5 ans le délai pour bénéficier du droit à l'oubli. La mesure est étendue à l'hépatite virale C, seule maladie chronique éligible au droit à l'oubli. Le texte accorde un délai de 3 mois aux signataires de la convention Aeras pour engager des négociations sur une possible extension du droit à l'oubli à d'autres pathologies.

Information du coût à 8 ans

Le texte intègre une disposition qui avait été recommandée par le Comité Consultatif du Secteur Financier. Dorénavant, les banques et les assureurs devront indiquer aux emprunteurs le coût de l'assurance sur une durée de 8 ans, laquelle correspond peu ou prou à la durée de détention moyenne d'un crédit immobilier.

Ceci permettra au candidat à l'emprunt immobilier de mieux comparer les offres d'assurance et de faire le tri en fonction de l'horizon de détention du bien qu'il s'est donné. Les assurances calculées sur le capital initial sont généralement plus intéressantes si le crédit est remboursé avant 8 ou 10 ans (revente du bien et remboursement anticipé du crédit), tandis que les formules dégressives sont les meilleures pour les prêts qui vont à leur terme.

À partir du 1er septembre 2022

Les contrats d'assurance déjà souscrits devront attendre le 1er septembre pour bénéficier de la résiliation à tout moment.

Avenant au contrat

Quelle que soit l’antériorité du contrat concerné par la demande de substitution, lorsque le prêteur accepte la demande de résiliation, il doit modifier le contrat de crédit par avenant, afin de mentionner le nouveau TAEG (Taux Annuel Effectif Global). L'avenant est produit dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution.

Exhaustivité des motifs de refus

Pour assurer l'effectivité de ce nouveau droit accordé à tous les emprunteurs, la loi prévoit un renforcement de l'obligation de motiver les décisions de refus de substitution. Le prêteur devra préciser de manière exhaustive les raisons d'un éventuel refus. Le but est d'éviter les refus sommaires qui empêchent de rendre effectif le droit au changement d'assurance de prêt et obligent l'emprunteur à réitérer sa demande, souvent en vain, ou à renoncer.

Les refus portent généralement sur la date de résiliation ou/et l'équivalence de niveau de garanties que l'emprunteur n'aurait pas respectées. La loi Lemoine évacue le premier écueil et renforce l'information du consommateur en obligeant le prêteur à détailler les raisons pour lesquelles la demande est rejetée.

Tout manquement à ces obligations d'information est passible d'une amende administrative de 3 000€ (personne physique) ou de 15 000€ (personne morale).

En facilitant le changement d'assurance emprunteur, la loi Lemoine va permettre aux emprunteurs de réaliser des économies plus que substantielles.

Le comparateur Magnolia.fr a calculé qu'un couple de trentenaires empruntant 250 000€ sur 25 ans réduit de plus de 30 000€ le coût de son assurance en substituant l'assurance bancaire par une offre alternative au bout de 3 ans.

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Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. Ce document qui expose toutes les garanties exigées par le prêteur pour accorder le financement va vous aider à mettre les contrats d'assurance en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier. Demandez à être contacté par un courtier en assurance de prêt pour bénéficier de conseils éclairés et sélectionner le contrat qui respecte les exigences de la banque et correspond à votre situation au meilleur prix. Profitez de la loi Lemoine Après plus d'une décennie de réglementations impuissantes à briser significativement le quasi monopole des banques, l'assurance de prêt immobilier entame sa révolution avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er juin 2022, trois dispositifs phares sont mis en place : le changement à tout moment de l'assurance : tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat en cours à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire, et le substituer par une offre moins chère à couverture similaire. Cette faculté est accessible à tous depuis le 1er septembre dernier. l'extension du droit à l'oubli : les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les emprunteurs qui sollicitent un prêt de moins de 200 000€ remboursé avant leur 60ème anniversaire n'ont pas à remplir le questionnaire de santé. Voilà bien 2 situations qui permettent potentiellement de réduire le coût de l'assurance prêt immobilier : vous détenez déjà un crédit immobilier couvert par l'assurance bancaire : en changeant de contrat pour une formule déléguée, vous pouvez réduire le coût de l'assurance de plusieurs centaines voire milliers d'euros sur la durée restante de votre crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies. La majorité des emprunteurs sont gagnants en 2022 avec le changement d’assurance de prêt immobilier. votre état de santé génère des surprimes d'assurance ou, cas extrême, vous empêche d'accéder à l'assurance et au crédit : selon la situation, vous souscrivez une nouvelle assurance sans avoir à déclarer votre ancienne maladie ou vous échappez au questionnaire assurance prêt immobilier. Soyez assuré au risque La loi Lemoine a malheureusement son revers : l’augmentation des tarifs d'assurance prêt immobilier sur le segment des prêts de moins de 200 000€. Selon l'UFC-Que Choisir, cette inflation oscille entre 8% et 25%, mais peut aller jusqu'à 40% chez certains prestataires. La fin du questionnaire médical oblige en effet les assureurs à mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse tarifaire pour ce type de prêts indépendamment du profil de l'emprunteur. Les jeunes actifs sans antécédent de santé sont pénalisés au bénéfice des profils à risque comme les seniors. Profitez de l'effet de seuil pour être couvert au risque et payez votre assurance au juste prix. En empruntant au-delà de 200 000€ (1€ supplémentaire suffit !), vous accédez à des contrats sur-mesure, adaptés à votre profil. Adaptez les quotités L'assurance de prêt doit couvrir 100% du capital emprunté. En présence d'un seul emprunteur, la quotité va de soi. Si vous empruntez à deux, la répartition de la couverture peut être arbitrée finement afin que chacun d'entre vous soit protégé au mieux de ses intérêts. Si vous optez pour une quotité assurance emprunteur à 100% sur chaque tête, vous êtes couvert de manière optimale, mais l'assurance vous coûte deux fois plus cher qu'une répartition à 50/50. En fonction du profil de chacun (âge, état de santé, profession, revenus), adaptez la quotité (60/40, 70/30, 80/20) pour minimiser le coût de l'assurance. Envisagez toute situation de sinistre (arrêt maladie, invalidité, décès) afin de prévenir toute éventuelle difficulté de remboursement. L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.