Crédit immobilier : les taux en phase ascendante

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Initiée fin décembre 2021, la hausse des taux d'intérêts des crédits immobiliers prend de la vitesse en ce début mars. Marginal en fin d'année dernière, ce mouvement haussier concerne toutes les banques sous l'effet de la forte remontée de l'inflation et de l'emprunt français. La concurrence interbancaire devrait limiter les dégâts, mais on n'est pas à l'abri d'une progression plus marquée en raison du contexte géopolitique.

Tendance haussière

Quelques banques avaient légèrement poussé le curseur vers le haut en fin d'année 2021, leurs objectifs de production de crédits immobiliers étant atteints. À l'approche du bilan, les prêteurs avaient ralenti la voilure pour clôturer un millésime exceptionnel en termes de distribution de financement à l'habitat.

Janvier 2022 débutait sur un statu quo pour mieux relancer la demande mais février a signé l'amorce d'un changement de braquet. La plupart des enseignes ont relevé leurs taux, jusqu'ici au plancher. Les ajustements oscillaient entre 0,05% et 0,30% selon les prêteurs, variables également en fonction des durées.

Le mois de mars s'entame sur la même lancée, qui concerne cette fois-ci tous les établissements. Les barèmes bancaires reçus par les courtiers font état de de hausses comprises entre 0,15% et 0,30% et les observateurs indiquent que le mouvement pourrait s'amplifier de 0,20% au cours du mois.

Pour l'heure, les taux bruts (hors assurance et coût des sûretés) restent propices à l'achat immobilier. Selon les courtiers, les taux moyens varient entre (valeurs au 1er mars 2022):

  • 0,86% et 1,12% sur 15 ans
  • 0,97% et 1,24% sur 20 ans
  • 1,13% et 1,40% sur 25 ans.

La faute à l'inflation

La remontée significative des taux d'emprunt, après deux ans de reflux continuel, est imputable au contexte monétaire. Sur les douze mois de l'année 2021, l'inflation titrait 1,6% après une année 2020 avec des prix quasiment stables. En février 2022, la progression s'est accélérée à 3,6% sur une base annuelle, sous l'effet de la forte augmentation des prix de l'énergie, des services, des produits manufacturés et de l'alimentation.

Ce retour persistant de l'inflation affecte aussi les taux d'emprunt de l'État français. Depuis décembre 2021, l'OAT 10 ans s'envole après trois années autour de 0% ou en territoire négatif. Actuellement l'État français emprunte auprès des investisseurs à un taux moyen de 0,7% pour les prêts à dix ans contre -0,1% en juillet dernier. Pour compenser la perte du pouvoir d'achat dû à l'inflation, la rémunération du titre doit être plus élevée.

Et pour éviter l'effet boule de neige (plus d'intérêts à payer donc plus d'emprunt pour rembourser), les banques centrales, car la France n'est pas le seul pays concerné, augmentent leurs taux d'intérêt à court terme, ce qui pénalise le financement des entreprises et des particuliers. Sauf que l'économie fonctionne sur le crédit et sans crédit, pas de croissance.

La politique monétaire très accommodante de la Banque Centrale Européenne durant la crise sanitaire, via des taux d'intérêt très bas et l'injection de liquidités en masse, arrive sans doute à son terme, face à une inflation plus forte qu'attendue. Pour le moment, la BCE maintient ses taux directeurs inchangés pour éviter de casser la croissance et d'affoler les marchés, mais la donne a basculé le 24 février dernier.

Le pire est à venir !

La guerre en Ukraine vient renforcer les craintes d'une dérive inflationniste et perturber les objectifs de croissance de la zone euro et les efforts pour stabiliser les prix. Les pénuries sur le gaz, le pétrole et les matières premières vont creuser davantage le problème, la cible des 2% d'inflation moyenne pour les pays de la zone euro s'éloignant jour après jour. 

L'inflation en zone euro vient de pulvériser un nouveau record, à 5,8% sur un an. En février en base annuelle, les prix de l'énergie ont bondi de 31,7% et, dans une moindre mesure, les prix de l'alimentation, des services et des biens industriels subissent eux aussi une accélération, beaucoup plus importante que ce que prévoyaient les économistes.

Annoncée comme temporaire l'an dernier, la progression de l'inflation va s'inscrire dans la durée. La Russie est le premier fournisseur de gaz de l'Union Européenne et le deuxième exportateur mondial de pétrole, au-delà d'être une grande puissance agricole et un grand pourvoyeur de métaux, tout comme l'Ukraine. Les sanctions internationales vis-à-vis de Moscou vont augmenter les risques de voir les cours s'envoler. S'il est présomptueux de faire des pronostics face à une situation qui peut évoluer très vite, certains économistes anticipent une hausse probable de l'inflation à plus de 6% dans les prochains mois.

Les taux des crédits immobiliers en ont bel et bien fini avec leur période bénie au plancher. Les banques françaises ont des ambitions élevées de production, au moins égales à celles de l'an dernier. Gageons qu'elles resteront modérées dans leurs ajustements de barèmes à l'approche du premier temps fort de l'immobilier, qui va durer jusqu'en juin.

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