Prêt immobilier : baisse des taux d’usure au 4e trimestre 2025 sauf sur 20 ans

La Banque de France vient de publier les nouveaux taux d’usure applicables au quatrième trimestre 2025, et la tendance générale est à la baisse. Cependant, une exception notable subsiste : les prêts immobiliers sur 20 ans et plus accusent une hausse. Décryptage des chiffres et de leurs impacts pour les particuliers.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le taux maximal légal auquel une banque peut prêter (Code de la consommation, art. L. 314-6). Il est calculé à partir de la moyenne du taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend :

le taux d’emprunt ou taux nominal
l’assurance de prêt
les frais de garantie (caution, hypothèque)
les frais de dossier
les éventuels frais de courtage.

La Banque de France arrête ces taux chaque trimestre sur la base des TAEG moyens octroyés durant le trimestre précédent, en les majorant de 33 %. Ce mécanisme protège les emprunteurs contre les pratiques bancaires abusives et assure un accès au crédit régulé.

Taux d’usure au T4 2025 : légère baisse

Pour le dernier trimestre 2025, les taux d’usure s’affichent en très légère baisse, sauf sur les durées les plus longues (20 ans et plus), qui sont de loin les maturités les plus courantes (voir plus bas).

Type de prêt immobilier	Taux d’usure au T3 2025	Taux d’usure au T4 2025	Évolution
Prêts à taux fixe < 10 ans	4,32 %	4,23 %	-0,09 pt
Prêts à taux fixe entre 10 et 20 ans	5,03 %	4,71 %	-0,32 pt
Prêts à taux fixe ≥ 20 ans	5,08 %	5,09 %	+0,01 pt
Prêts à taux variable	5,37 %	5,25 %	-0,12 pt
Prêts relais	6,31 %	6,21 %	-0,10 pt

Pour la première fois depuis près de 2 ans, on observe une progression du taux d'usure sur les durées de 20 ans et plus.

Pourquoi une baisse généralisée des taux d’usure ?

Cette baisse s’explique par plusieurs facteurs :

Reflux progressif de l’inflation en 2025, entraînant une détente des taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne.
Concurrence accrue entre établissements bancaires, qui cherchent à relancer la production de crédits immobiliers après un fort ralentissement observé en 2023 et 2024.
Rééquilibrage du marché immobilier, où la demande reprend timidement après une phase de stagnation.
Évolution des conditions monétaires, conjoncture politique et économique : les prêts à durée courte sont moins pénalisés par la progression des taux obligataires et l’instabilité politique.

La combinaison de ces éléments permet à la Banque de France de fixer des seuils d’usure plus bas, facilitant l’accès au crédit.

L’exception des prêts sur 20 ans et plus

Contrairement aux autres catégories, les prêts longue durée (20 ans et plus) voient leur taux d’usure progresser légèrement, passant de 5,08 % à 5,09 %.

Cette évolution s’explique par un contexte économique et financier plus tendu :

Reprise de la hausse des taux obligataires : l’OAT à 10 ans, qui sert de référence aux banques, est passé de 3,20 % début 2025 à près de 3,60 % fin septembre. Or, les prêts immobiliers à long terme sont directement sensibles à ces variations.
Prudence accrue des banques : face à un climat politique, économique et social instable, les établissements de crédit se couvrent davantage sur les financements longs, jugés plus risqués.
Durées longues = risque accru : plus la durée est étalée, plus l’incertitude grandit sur la solvabilité des emprunteurs, ce qui pousse mécaniquement les banques à être moins généreuses.

La volatilité du marché immobilier pousse les établissements à se couvrir davantage sur ces échéances qui représentent près de 69% de la production de crédit immobilier en accession (chiffres de l’Observatoire Crédit Logement).

Les ménages qui empruntent sur de longues durées présentent souvent des profils nécessitant un étalement du remboursement, ce qui renforce le coût global du risque pour l’établissement prêteur.

En clair, si les prêts courts et intermédiaires deviennent plus abordables, les financements longs restent sous pression.

Modification du taux d’usure : quel impact pour les emprunteurs ?

Bonne nouvelle pour les crédits courts et intermédiaires

Les ménages qui peuvent se permettre d’emprunter sur 10 à 19 ans bénéficient d’un taux d’usure plus bas, ce qui facilite l’octroi du crédit et améliore le coût global du financement. La marge de manœuvre est en effet plus large pour intégrer tous les frais annexes dans le TAEG, au-delà du taux nominal.

Mauvaise surprise pour les prêts longs

Pour les jeunes ménages ou ceux ayant besoin de s’endetter sur 20 à 25 ans, la légère hausse des seuils d’usure peut compliquer l’accès au crédit, d’autant plus que les banques appliquent une sélection plus stricte (revenus stables, apport minimum de 10 à 20 %, taux d’endettement inférieur à 35 %) pour minimiser le risque.

Opportunité pour les investisseurs

Les baisses sur les prêts relais et les prêts à taux variables peuvent relancer certaines stratégies d’investissement (achat-revente, acquisition locative avec prêt in fine ou variable), bien que ces financements comportent des risques en cas de remontée des taux.

Quelles stratégies pour diminuer le coût de son crédit immobilier ?

Il existe plusieurs solutions pour faire baisser votre TAEG et rester largement sous le seuil de l’usure.

Raccourcir la durée d’emprunt : si possible, privilégier 15 ou 18 ans au lieu de 20 ans, pour profiter de taux nominaux plus favorables.
Comparer les offres : passer par un courtier permet d’accéder à des taux négociés et de maximiser ses chances d’obtenir un financement.
Optimiser son assurance emprunteur : la délégation d’assurance permet de réduire le TAEG de manière souvent plus significative qu’une négociation du taux nominal.
Agir vite : si les taux obligataires poursuivent leur hausse, le risque est de subir des taux de crédit immobilier plus élevés en 2026.

La délégation d’assurance emprunteur est le levier le plus efficace pour faire des économies sur votre prêt immobilier. Vous êtes libre de choisir l’assurance lors de la demande de crédit (loi Lagarde) et une fois l’offre de prêt signée en changeant de formule (loi Lemoine). Les contrats concurrents de ceux proposés par les banques sont jusqu’à 4 fois moins chers.

Pour les emprunteurs, la fin de l’année 2025 reste une fenêtre d’opportunité, mais les stratégies doivent être adaptées : emprunter plus court si possible, négocier son assurance et comparer les établissements.

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Pour accepter une délégation d'assurance de prêt immobilier, la banque vérifie que le nouveau contrat présente un niveau de protection au moins équivalent à celui de son contrat collectif. En effet, un contrat moins cher ne sera pas accepté s'il couvre moins bien les risques exigés par l'établissement prêteur. La fiche standardisée d'information : un document indispensable Lors de l'émission de l'offre de prêt, la banque remet obligatoirement à l'emprunteur une fiche standardisée d'information (FSI). Ce document facilite la comparaison entre plusieurs contrats d'assurance. Il précise notamment : les garanties d’assurance de prêt exigées par la banque les niveaux de couverture attendus le coût de l'assurance proposée les critères retenus pour apprécier l'équivalence des garanties. Cette fiche constitue la référence à utiliser lorsque vous recherchez une nouvelle assurance de prêt. 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Groupe Magnolia sur M6 partenaire de France-Maroc | Coupe du Monde 2026

Diffusé sur M6 le 9 juillet 2026, à l'occasion du quart de finale France - Maroc. Le 9 juillet 2026, l'équipe de France affrontait le Maroc en quart de finale de la Coupe du Monde 2026, un match diffusé en clair sur M6 et suivi par plusieurs millions de téléspectateurs. Groupe Magnolia a saisi cette occasion unique pour s'associer à cette soirée exceptionnelle et gagner en visibilité auprès du grand public. Un partenariat autour d'un moment fort du sport français À l'occasion de cette rencontre très attendue, Groupe Magnolia a conçu un spot TV diffusé pendant la soirée de match. Une manière pour le groupe, présent sur le marché de l'assurance emprunteur et de la gestion de patrimoine à travers ses quatre entités (Magnolia.fr, Simulassur, Cheval Blanc Patrimoine et Weendeal), de renforcer sa notoriété auprès d'un public élargi. Ce partenariat s'inscrit dans une stratégie plus large de développement de la visibilité de marque, avec l'ambition de faire connaître les solutions du groupe au-delà de ses canaux digitaux habituels. Revoir le spot TV À propos de Groupe Magnolia Groupe Magnolia réunit quatre entités spécialisées dans l'assurance et la gestion de patrimoine : Magnolia.fr, comparateur d'assurance emprunteur pour les particuliers ; Simulassur, plateforme B2B dédiée aux courtiers partenaires ; Cheval Blanc Patrimoine, dédiée à la gestion de patrimoine haut de gamme ; et Weendeal.

Mutuelle santé senior : pourquoi il faut comparer au moins 3 offres

Choisir une mutuelle santé senior est une démarche essentielle pour préserver son budget santé à la retraite. Avec l'âge, les besoins évoluent : consultations plus fréquentes, dépassements d'honoraires, soins dentaires, équipements optiques, audioprothèses ou encore hospitalisation. Pourtant, de nombreux retraités renouvellent leur contrat sans vérifier si une offre plus adaptée ou moins chère existe. Comparer au moins 3 mutuelles santé senior permet d'identifier le meilleur rapport entre garanties, cotisations et services. À prestations équivalentes, les écarts de prix peuvent atteindre plusieurs centaines d'euros par an. Pourquoi les tarifs des mutuelles seniors varient autant ? Deux contrats de mutuelle santé senior affichant une cotisation similaire ne proposent pas forcément les mêmes remboursements. À l'inverse, deux contrats offrant des garanties proches peuvent présenter des écarts tarifaires importants. Les principaux critères qui influencent le prix sont : l'âge de l'assuré le département de résidence le niveau des garanties choisi les dépassements d'honoraires pratiqués localement les services inclus (assistance, téléconsultation, prévention, etc.) la politique tarifaire de chaque assureur. Un senior qui ne compare pas les offres risque donc de payer plus cher pour une couverture parfois moins performante. Les besoins de santé évoluent après 60 ans Une mutuelle adaptée à un actif n'est pas forcément suffisante à la retraite. Les dépenses médicales augmentent progressivement. Hospitalisation : une garantie prioritaire Le poste hospitalisation représente souvent la première source de dépenses importantes. Une bonne mutuelle senior doit prévoir : la prise en charge des dépassements d'honoraires le remboursement intégral du forfait journalier une bonne couverture de la chambre particulière les frais d'accompagnant lorsque cela est prévu. Une différence de quelques dizaines d'euros de cotisation peut permettre d'obtenir plusieurs centaines d'euros de remboursement supplémentaires en cas d'hospitalisation. Optique, dentaire et audition Même avec la réforme 100 % Santé ou reste à charge zéro, de nombreux assurés choisissent des équipements hors panier réglementé. Comparer les contrats permet d'évaluer : le plafond annuel en optique les remboursements des implants dentaires et de la chirurgie réfractive de l’œil les prothèses hors reste à charge zéro en dentaire les aides auditives haut de gamme. Pourquoi comparer au moins 3 devis de mutuelle senior ? Un seul devis ne permet pas de connaître les prix du marché. Comparer 3 contrats minimum permet : d'identifier le tarif moyen de repérer les garanties réellement utiles d'éviter les garanties inutiles qui augmentent la cotisation de négocier plus facilement avec son assureur actuel de mesurer les différences de services. Cette méthode offre une vision beaucoup plus objective. Les critères à comparer ne se limitent pas au prix Le montant de la cotisation ne doit jamais être le seul élément de décision. Vérifier les remboursements Il faut analyser : les consultations de spécialistes les dépassements d'honoraires les actes de radiologie les analyses médicales les frais d'hospitalisation les médecines douces les cures thermales si elles sont importantes pour vous. Examiner les plafonds de remboursement Certaines mutuelles affichent des pourcentages élevés mais limitent les remboursements avec des plafonds annuels. Par exemple : 600 € par an pour l'optique 1 500 € pour le dentaire 300 € pour les médecines alternatives Comparer ces plafonds évite les mauvaises surprises. Regarder les délais de carence Certains contrats imposent un délai avant de rembourser certaines prestations. C’est notamment le cas pour l’hospitalisation (hors urgence), les prothèses dentaires et les audioprothèses. Si un soin est prévu rapidement, mieux vaut choisir une mutuelle santé sans délai de carence. Les services inclus peuvent faire la différence Les mutuelles santé ne proposent plus seulement des remboursements des dépenses médicales. Elles incluent souvent : la téléconsultation médicale une assistance à domicile après hospitalisation une aide-ménagère un deuxième avis médical un réseau de soins permettant de réduire le reste à charge des programmes de prévention. Ces services peuvent représenter une véritable valeur ajoutée. Tableau comparatif des principaux critères d’une mutuelle senior Critère Offre A Offre B Offre C Cotisation mensuelle Faible (80 €/an) Moyenne (100 €/an) Élevée (120 €/an) Hospitalisation 100 % BRSS* (minimale) 200 % BRSS (bonne) 300 % BRSS ou plus (excellente) Dentaire soins courants + 100 % Santé (minimale) soins courants + 100 % Santé + forfait annuel soins courants + 100 % Santé + forfait annuel + implants Optique 100 % Santé (minimale) 100 % Santé + forfait annuel 100 % Santé + forfait annuel + chirurgie réfractive Audiologie 100 % Santé (minimale) 100 % Santé + forfait 500 € par œil 100 % Santé + forfait 1 000 € par œil Médecines douces Forfait faible (100 €/an) Forfait intermédiaire (300 €/an) Forfait élevé (500 €/an) Assistance Basique Intermédiaire Complète Téléconsultation Oui Oui Oui Délai de carence 6 mois 3 mois Aucun *BRSS : Base de Remboursement de l’Assurance Maladie Ce tableau montre qu'un contrat plus cher peut offrir des garanties beaucoup plus intéressantes selon les besoins de l'assuré. Les erreurs les plus fréquentes lors de la comparaison des mutuelles seniors De nombreux seniors se concentrent uniquement sur le montant de la cotisation. Voici les erreurs à éviter : comparer des garanties qui ne sont pas équivalentes oublier les plafonds de remboursement négliger les exclusions ignorer les délais de carence ne pas tenir compte des augmentations tarifaires futures choisir une couverture trop importante par rapport à ses besoins. Une analyse globale est toujours préférable. Comment réaliser une comparaison efficace des mutuelles santé senior ? Avant de demander des devis, il est conseillé de faire le point sur ses dépenses de santé des 2 dernières années. Listez vos besoins Posez-vous les bonnes questions : consultez-vous souvent des spécialistes ? portez-vous des lunettes ? avez-vous des soins dentaires prévus ? êtes-vous équipé d'appareils auditifs ? souhaitez-vous être hospitalisé en chambre individuelle ? Cette étape permet de sélectionner uniquement les garanties utiles. Comparez les garanties ligne par ligne Une comparaison efficace consiste à examiner : les bases de remboursement les forfaits annuels les plafonds les exclusions les services annexes. Ne vous contentez jamais du tableau des garanties présenté en première page. Vérifiez le coût global Une mutuelle moins chère aujourd'hui peut devenir plus coûteuse après plusieurs revalorisations annuelles. Il est donc utile de s'intéresser : aux conditions d'évolution des cotisations aux éventuelles réductions de mutuelle santé pour couple senior aux avantages fidélité aux services inclus sans supplément. Changer de mutuelle est devenu beaucoup plus simple Depuis la résiliation infra-annuelle des complémentaires santé, il est possible de dénoncer son contrat après un an d'ancienneté, sans frais ni pénalités. Cette mesure facilite la mise en concurrence des assureurs et encourage les assurés à rechercher une couverture plus adaptée à leurs besoins. Un changement de contrat peut permettre de bénéficier de meilleurs remboursements ou de réduire le montant de la cotisation, tout en conservant un niveau de protection équivalent. Il reste néanmoins essentiel de vérifier que le nouveau contrat prend effet sans interruption afin d'éviter toute période sans couverture. Comparer régulièrement permet de réaliser des économies Les besoins médicaux évoluent au fil des années, tout comme les offres des assureurs. Une mutuelle choisie il y a 5 ou 10 ans n'est plus forcément la plus compétitive aujourd'hui. Il est recommandé de comparer les contrats tous les 2 ou 3 ans, notamment en cas : d'augmentation importante des cotisations de départ à la retraite de changement de situation familiale d'apparition de nouveaux besoins médicaux de baisse des remboursements constatée sur certains postes. Cette veille régulière permet d'optimiser son budget santé tout en conservant un niveau de protection adapté.

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