Taux d’usure et prêt immobilier : définition, réglementation et conseils pour votre crédit

Que vous souhaitiez financer un bien immobilier ou souscrire un crédit à la consommation, connaître le taux d’usure applicable à votre situation permet d’éviter un refus ou des conditions désavantageuses. Découvrons ensemble ce qu’est le taux d’usure, son fonctionnement, son utilité et les moyens d’optimiser votre dossier de demande de prêt.

Qu'est ce que le taux d'usure ?

Le taux d’usure, ou taux maximal légal, correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal qu’un établissement de crédit peut légalement appliquer lors de l’octroi d’un prêt.

Pour rappel, le TAEG est le taux d’intérêt “tout compris” d’un crédit. Il inclut :

• le taux nominal (intérêt de base) ;
• les frais de dossier ;
• les frais de courtage (si vous passez par un intermédiaire) ;
• le coût de l’assurance emprunteur ;
• et les garanties éventuelles.

Le TAEG permet de comparer objectivement le coût total des offres de crédit entre différents établissements. C’est ce taux qui est utilisé pour calculer le taux d’usure.

Quelle est la réglementation encadrant le taux d’usure ?

Le taux d’usure est un plafond légal en vigueur en France depuis 1966. Il est défini à l’article L.314-6 du Code de la consommation, ainsi qu’à l’article L.313-5 du Code monétaire et financier.

Les taux d’usure sont fixés chaque trimestre par la Banque de France. Ces seuils sont publiés au Journal Officiel et sont consultables sur le site de la Banque de France.

Si le TAEG proposé par un prêteur dépasse le taux d’usure en vigueur, le crédit est considéré comme usuraire et devient illégal.

Comment est calculé le taux d’usure ?

Le taux d’usure est établi chaque trimestre par la Banque de France. Pour le déterminer, celle-ci s’appuie sur les TAEG réellement pratiqués par les établissements de crédit au cours du trimestre précédent.

Concrètement, la Banque de France :

1. Collecte les TAEG moyens appliqués par un panel représentatif de banques et organismes de financement pour chaque type de prêt.
2. Majore ces taux d’un tiers : ce résultat constitue le taux d’usure pour la catégorie concernée.

Exemple : si les taux effectifs moyens constatés pour les prêts immobiliers sur 20 ans sont de 4,50 %, on ajoute un tiers de cette valeur (soit 1,50 %) : le taux d’usure est donc fixé à 6,00 % pour cette catégorie.

Quels critères font varier le taux d’usure ?

Il n’existe pas un seul taux d’usure mais plusieurs, selon :

• le type de crédit (immobilier, consommation, prêt relais, crédit renouvelable, etc.) ;
• la durée du prêt (ex. : 7 ans, 20 ans, 25 ans, etc.) ;
• le montant emprunté (notamment pour les crédits à la consommation, où des seuils spécifiques s’appliquent).

Ainsi, un prêt immobilier de 25 ans n’aura pas le même taux d’usure qu’un crédit auto sur 3 ans, ou qu’un crédit renouvelable de faible montant.

À quoi sert le taux d’usure ?

Le taux d’usure joue un rôle clé dans la protection des emprunteurs. En fixant un plafond légal au TAEG qu’un établissement de crédit peut appliquer, il évite les dérives en matière de taux d’intérêt et prévient le surendettement.

Un outil de protection du consommateur

Sa vocation première est de protéger les particuliers contre les taux excessifs qui pourraient les entraîner dans des difficultés financières. Sans cette limite, certains établissements pourraient proposer des conditions de crédit abusives, mettant en danger la stabilité financière des emprunteurs les plus vulnérables.

Un levier de régulation du marché du crédit

En fixant un cadre légal uniforme, le taux d’usure agit également comme un régulateur du marché du crédit. Il encourage la concurrence entre établissements, incitant ces derniers à proposer des conditions plus avantageuses pour rester attractifs tout en respectant la législation en vigueur.

Un repère pour les emprunteurs

Le taux d’usure joue aussi un rôle pédagogique : il fournit aux emprunteurs un repère clair sur le coût maximal légal d’un crédit. En connaissant ce seuil, les particuliers peuvent mieux comparer les offres, anticiper le coût total de leur crédit, et s’assurer de ne pas souscrire un prêt aux conditions déséquilibrées.

Qui est concerné par le taux d’usure ?

Les particuliers

Le taux d’usure concerne en priorité les emprunteurs particuliers. Ces derniers sont protégés par des plafonds légaux différents selon la nature du crédit, son montant et sa durée. Sont notamment concernés :

• Les crédits à la consommation (personnel, auto, renouvelable, etc.), avec des seuils distincts selon que le montant emprunté est inférieur ou supérieur à 3 000 € ou à 6 000 €.
• Les crédits immobiliers à taux fixe, selon la durée (moins de 10 ans, de 10 à 20 ans, plus de 20 ans).
• Les crédits immobiliers à taux variable.
• Les prêts relais.

Les professionnels

Les emprunteurs professionnels sont partiellement concernés par le taux d’usure. Depuis les réformes successives du Code de la consommation (notamment en 2003), une distinction s’impose :

• Les entrepreneurs individuels, commerçants, artisans, agriculteurs ou professions libérales ne sont plus soumis au taux d’usure, sauf en cas de découvert bancaire.
• Pour les personnes morales sans activité commerciale ou professionnelle (ex. : associations, SCI non soumises à l’IS), le taux d’usure reste applicable et varie selon :
• La durée du prêt (moins ou plus de 2 ans) ;
• Le type de taux (fixe ou variable) ;
• La nature de l’opération (prêt classique ou découvert bancaire).

Demande de crédit immobilier : comment éviter un refus lié au taux d’usure ?

Si le TAEG de votre prêt dépasse le taux d’usure, l’établissement prêteur ne pourra légalement pas vous accorder le crédit. Cependant, certaines stratégies permettent de limiter ce risque et d’optimiser votre dossier d’emprunt.

Allonger la durée de l’emprunt

En augmentant la durée du prêt, la mensualité baisse, ce qui peut contribuer à réduire le TAEG. Cela peut suffire à repasser sous le seuil légal, même si cela implique de payer plus d’intérêts sur la durée.

Choisir une assurance emprunteur externe

L’assurance emprunteur représente souvent une part importante du TAEG. Avec la délégation d’assurance, vous pouvez bénéficier d’un tarif plus compétitif. Cela permet souvent de réduire le TAEG et de rester en dessous du taux d’usure. Ce droit vous est garanti par la loi Lagarde.

Négocier un meilleur taux d’intérêt

Un taux nominal plus bas entraîne mécaniquement une baisse du TAEG. Il est donc utile de faire jouer la concurrence ou de négocier avec votre banque, notamment si vous présentez un bon profil emprunteur.

Préférer un prêt à taux fixe

Le taux d’usure applicable aux prêts à taux fixe est souvent plus élevé que celui des prêts à taux variable. Opter pour un taux fixe peut donc offrir plus de marge pour faire passer le TAEG en dessous du seuil.

Améliorer son profil emprunteur

Un apport personnel plus conséquent, une situation professionnelle stable ou encore une bonne gestion financière renforcent la crédibilité de votre dossier. Cela vous permet de négocier de meilleures conditions et de limiter les risques de refus.

Quelles sont les sanctions en cas de dépassement du taux d’usure ?

Le respect du taux d’usure n’est pas facultatif. Il s’agit d’une obligation légale strictement encadrée par le Code de la consommation. Si un établissement de crédit accorde un prêt dont le TAEG dépasse le taux d’usure en vigueur, le prêt est considéré comme usuraire.

Selon l’article L.341-50 du Code de la consommation, toute infraction au taux d’usure est pénalement sanctionnée. Les sanctions prévues sont les suivantes :

• 2 ans d’emprisonnement ;
• 300 000 € d’amende ;
• Et éventuellement des sanctions complémentaires (interdiction d’exercer, publication de la condamnation, etc.).

Du côté de l’emprunteur, un prêt usuraire peut être annulé par le juge, ou révisé avec un taux recalculé à un niveau légal. Cela peut aussi entraîner des dommages-intérêts si l’emprunteur prouve avoir subi un préjudice.

Quel est le taux d'usure immobilier en 2025 ?