La souscription à une assurance emprunteur est exigée par la banque lors d'une demande de crédit immobilier. Son coût est important, mais il existe des solutions pour le réduire. C'est souvent le seul levier d'économies pour maintenir le TAEG sous la barre de l'usure.
Le coût de l'assurance de prêt immobilier
L'assurance en couverture d'un prêt immobilier vous protège en cas d'aléas de la vie qui vous empêcheraient de rembourser votre dette auprès de la banque (décès, invalidité, arrêt de travail). Le contrat intervient en cas de sinistre à hauteur des garanties souscrites en prenant en charge tout ou partie des mensualités, voire le capital restant dû s'il y a décès ou perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA assurance).
Cette couverture a un coût qui vient s'ajouter aux autres frais liés à l'obtention du financement :
- les intérêts d'emprunt exprimés par le taux débiteur,
- les frais de dossier,
- la garantie (hypothèque ou caution bancaire),
- l'expertise éventuelle du bien immobilier.
En moyenne, l'assurance emprunteur pèse entre 30% et 40% du coût global d'un prêt immobilier représenté par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Cet indicateur doit obligatoirement rester sous le seuil des taux d'usure, les banques n'ayant pas le droit de prêter au-delà, même si vous respectez tous les critères d'octroi (taux d'endettement n’excédant pas 35% de vos revenus nets et durée de remboursement inférieure ou égale à 25 ans).
Minimiser le coût de l'assurance emprunteur
Pour réduire le coût de votre crédit immobilier, voire éviter que votre prêt soit bloqué par l'usure, il faut abaisser le coût de l'assurance. Il s'agit du seul levier efficace pour réaliser d'importantes économies sur le coût global, la garantie (hypothèque, etc.) n'étant pas négociable. Quelques très bons dossiers pourront obtenir une décote éventuelle sur le taux d'intérêt, alors que les banques sont réticentes à prêter fin 2022, exigeant un apport personnel record équivalent en moyenne à 18% du montant de la somme prêtée.
Déléguez le contrat d'assurance emprunteur
Conseil cardinal pour abaisser le coût de l'assurance, optez pour un contrat délégué. Depuis la loi Lagarde assurance emprunteur, vous avez le droit de choisir librement votre contrat d’assurance de prêt, et de préférer une offre alternative à la formule groupe bancaire. Les contrats proposés par les assureurs externes sont entre deux et quatre fois moins chers, à garanties équivalentes.
Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d'assurance prêt immobilier, un outil gratuit, simple et rapide qui vous permet d'obtenir plusieurs devis adaptés à votre profil et à votre projet immobilier, dans le respect de l'équivalence de niveau de garanties.
La banque ne peut refuser la souscription à une assurance déléguée dès lors que celle-ci présente un niveau de protection au moins égal à celui de son contrat interne.
Optez pour une assurance tarifée au risque
Le coût de votre assurance dépend de la nature du prêt, de son montant, et surtout de votre profil :
- votre âge,
- votre état de santé,
- votre profession,
- vos comportements (tabagisme, pratique d'un sport dangereux).
Tous ces paramètres renseignent l'assureur sur les risques que vous incarnez. Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine supprime le questionnaire de santé pour les prêts d'un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l'assuré emprunteur.
Si vous êtes éligible à ce droit, vous êtes peut-être perdant. Explications. En mettant fin à la sélection médicale sous certaines conditions, la loi Lemoine permet l'inclusion d'emprunteurs autrefois stigmatisés par leur historique de santé. Ces personnes bénéficient d'un meilleur accès à l'assurance de prêt et donc au crédit, puisqu'elles n'ont plus à fournir de données de santé à l'assureur. En revanche, l'absense de tarification au risque induit une mutualisation qui renchérit les coûts d'assurance, pénalisant ainsi les emprunteurs en bonne santé, en particulier les jeunes actifs.
Rehaussez le montant de votre prêt immobilier de quelques euros pour sortir du segment concerné par la fin de la sélection médicale. Vous aurez à remplir un questionnaire de santé qui permettra d'obtenir un tarif sur-mesure.
Équilibrez la quotité
En cas d'emprunt immobilier à deux, chacun doit être couvert par une assurance de prêt, le crédit devant être garanti à 100% au minimum. La répartition de la couverture est un choix décisif en termes de protection et de coût de l'assurance. Avec une quotité à 100% sur chaque tête, chacun est déchargé de la dette en cas de décès ou de PTIA du partenaire, mais l'assurance coûte le double d'une répartition à 50/50.
En fonction du profil de chacun (revenus, état de santé), arbitrez les quotités pour optimiser la protection sans alourdir la prime. Sollicitez les services d'un courtier assurance emprunteur pour trouver la formule la mieux adaptée à votre situation.
Choisissez une franchise plus élevée
Votre assurance de prêt immobilier est soumise à un délai de franchise qui correspond à la période durant laquelle l'assureur ne prend pas en charge les sinistres pourtant couverts par le contrat. Ce délai prend effet le jour du sinistre (ou de sa déclaration) et s'applique principalement à la garantie ITT assurance (Incapacité Temporaire et Totale de travail) qui intervient en cas d'arrêt de travail. La garantie perte d'emploi est également assortie d'un délai de franchise (jusqu'à 90 jours), mais cette couverture est peu souscrite à cause d'un ratio coût/bénéfice défavorable.
Le délai de franchise de la garantie ITT est en général entre 15 jours et 3 mois. Plus le délai est court, plus la cotisation est élevée en raison d'une indemnisation plus rapide. Ce délai est rarement négociable à la souscription d'une assurance de prêt immobilier.
Pour obtenir une assurance de prêt au meilleur prix, n'hésitez pas à solliciter l'aide d'un courtier spécialisé. Ce dernier saura vous conseiller sur les délais de franchise des contrats d'assurance emprunteur, vous permettant de sélectionner la formule qui correspond au plus près de vos intérêts.
