Crédit immobilier : peut-on assurer son prêt après 60 ans ?

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L'accès au crédit immobilier après 60 ans soulève de nombreuses questions, notamment en matière d'assurance emprunteur. Si contracter un prêt immobilier à cet âge n'est pas impossible, certaines conditions spécifiques s'appliquent. Découvrez les solutions et les alternatives pour concrétiser votre projet immobilier après la soixantaine.

Quelles sont les conditions d'obtention d'un crédit immobilier après 60 ans ?

L'âge n'est pas un critère légal de discrimination pour l'obtention d'un crédit immobilier. Cependant, les banques évaluent plus strictement certains aspects du dossier. Le premier point d'attention concerne la durée maximale du prêt.

Il n’existe aucun âge maximum réglementaire pour emprunter, mais la plupart des établissements bancaires fixent une limite d'âge de fin de prêt entre 75 et 85 ans, selon leurs politiques internes.

Pour maximiser vos chances d'obtention, plusieurs éléments sont déterminants :

  • La stabilité des revenus, notamment les pensions de retraite
  • L'apport personnel, qui devra généralement être plus conséquent qu'avant 60 ans
  • Le taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35% des revenus (assurance de prêt incluse), selon les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière)
  • La qualité du bien immobilier, qui servira de garantie.

L'enjeu crucial de l'assurance emprunteur

Systématiquement exigée pour tout crédit immobilier, l’assurance emprunteur offre une protection à l’assuré, à ses proches et au prêteur en cas d’aléas de la vie qui frapperaient le premier (décès, invalidité et incapacité). Les garanties entrent en jeu en cas de sinistre pour rembourser la banque, les ayants droit n’étant pas redevables de la dette.

L'assurance emprunteur représente le principal défi pour les emprunteurs seniors. Les assureurs considèrent le risque de décès et d'invalidité comme plus élevé après 60 ans, ce qui se traduit par :

Des tarifs plus élevés

Les primes d'assurance augmentent significativement avec l'âge. Le taux d’assurance de prêt immobilier après 60 ans peut atteindre 0,5% à plus de 1% du capital emprunté, contre 0,1% à 0,3% pour un trentenaire. Cette augmentation a un impact direct sur le coût total du crédit et peut même compromettre sa faisabilité si le taux d'endettement devient trop important.

Rappelons que l’assurance emprunteur fait partie des frais obligatoirement intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Cet indicateur permet de comparer les offres entre elles sur une base objective, car il comprend tous les coûts associés à l’obtention du financement bancaire.

Des conditions de souscription plus strictes

Le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier devient plus approfondi et les examens médicaux sont systématiquement demandés. Les antécédents de santé sont scrutés avec attention, et certaines pathologies peuvent entraîner :

  • Un refus d'assurance
  • Des exclusions de garanties
  • Des surprimes importantes

Il est essentiel de souscrire une assurance adaptée à votre profil pour éviter à votre éventuel co-emprunteur et à vos héritiers d’être contraints de rembourser la dette.

Si vous présentez des problèmes de santé, votre situation dépend de la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) : ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance de prêt aux personnes frappées par la maladie ou le handicap.

Bon à savoir : vous bénéficiez du droit à l'oubli en assurance emprunteur si vous êtes en rémission d'un cancer depuis au moins 5 ans ou guéri d'une hépatite virale C.

Les garanties d’assurance pour un emprunteur âgé

En cas d’accord, le contrat d’assurance repose sur les garanties suivantes :

  • Garantie décès : la plupart des assurances bancaires ne couvrent plus au-delà de 75 ans, voire 70 ans. Les offres externes garantissent jusqu’à 85 ans, même 90 ans.
  • Garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : toujours couplée à la garantie décès, elle cesse généralement à 64 ou 65 ans, mais les contrats les plus généreux comme l’assurance de prêt immobilier April vous couvre jusqu’à vos 71 ans si vous continuez d’exercer une activité professionnelle rémunérée.
  • Garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : elle couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident et cesse une fois en retraite ou pré-retraite, à défaut à vos 64 ou 65 ans, voire jusqu’à 71 ans selon les contrats en cas de poursuite d’une activité professionnelle.
  • Garanties IPT (Invalidité Permanente Totale) et IPP (Invalidité Permanente Partielle) : mêmes conditions d’accès et de fin que l’ITT et la PTIA.

Attention : méfiez-vous des formules packagées des banques, incluant des garanties qui ne sont pas adaptées à votre situation. Si vous êtes déjà à la retraite, les garanties invalidité et incapacité sont inutiles.

Quelles solutions pour optimiser son assurance pour un emprunteur de plus de 60 ans ?

La délégation d'assurance

Depuis la loi Lagarde, vous pouvez librement choisir votre assurance emprunteur et grâce à la loi Lemoine de 2022, en changer à tout moment. Cette opportunité permet de :

  • Comparer les offres du marché
  • Négocier de meilleures conditions
  • Réduire significativement le coût de l'assurance

Un co-emprunteur plus jeune

Associer un co-emprunteur plus jeune au projet peut permettre :

  • D'obtenir une assurance à des conditions plus favorables
  • D'allonger la durée possible du prêt
  • De rassurer la banque sur la pérennité du remboursement

L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe et piégeux en raison de l’instance des banques à vouloir imposer leur formule maison. Faites-vous accompagner par un courtier spécialisé, car lui seul pourra comparer les offres en toute connaissance de cause et vous aider à sélectionner l’assurance compétitive qui correspond au mieux à votre situation.

Quelles alternatives à l’assurance pour emprunter après 60 ans ?

Si l’assurance emprunteur vous est refusée, vous disposez d’autres solutions pour garantir le crédit.

Le nantissement d’un contrat d'assurance vie

Cette solution permet de :

  • Garantir le prêt sans recourir à une assurance décès/PTIA
  • Conserver les avantages fiscaux de l'assurance vie
  • Obtenir des conditions de prêt plus favorables

La caution d’un tiers

Une tierce personne s’engage à rembourser la banque en cas de défaillance de votre part. Cela peut être une personne physique, sans lien de parenté, ou une société de cautionnement.

L’hypothèque d’un autre bien immobilier

Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez d'hypothéquer pour garantir le prêt destiné à financer un nouveau bien.

Recommandations pour optimiser son dossier

Pour maximiser vos chances d'obtenir un crédit immobilier après 60 ans :

    1. Constituez un apport personnel conséquent, idéalement supérieur à 20% du projet
    2. Privilégiez une durée de prêt courte pour réduire le coût de l'assurance
    3. Comparez plusieurs offres d'assurance via la délégation
    4. Présentez des garanties solides (épargne, patrimoine immobilier)
    5. Préparez un dossier médical complet et transparent

L'importance du courtier pour les seniors

Le recours à un courtier spécialisé peut s'avérer particulièrement pertinent après 60 ans. Son expertise permet de :

  • Identifier les banques les plus favorables aux seniors
  • Négocier les meilleures conditions d'assurance
  • Optimiser la présentation du dossier
  • Gagner du temps dans les démarches

Conclusion

Obtenir un crédit immobilier après 60 ans reste possible mais nécessite une préparation minutieuse du dossier. L'assurance emprunteur constitue le principal défi à relever, mais des solutions existent pour optimiser son coût. La clé réside dans l'anticipation des obstacles et la mise en place d'une stratégie adaptée, potentiellement avec l'aide d'un professionnel.

Les évolutions législatives récentes, notamment en matière d'assurance emprunteur, ont contribué à faciliter l'accès au crédit pour les seniors. Toutefois, une analyse approfondie des différentes options et un accompagnement personnalisé restent essentiels pour concrétiser son projet immobilier dans les meilleures conditions.

N'hésitez pas à solliciter plusieurs établissements et à comparer leurs offres, tant sur le plan du crédit que de l'assurance. Votre situation personnelle, votre patrimoine et vos revenus constitueront les éléments déterminants pour l'aboutissement de votre projet.

 

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Mutuelle individuelle : analyse des dépenses de santé et tendances 2025/2026

À l’heure où les parlementaires planchent sur le budget de la Sécu pour 2026, l'observation des dépenses de santé révèle des dynamiques particulières pour les assurés ayant souscrit une couverture à titre personnel. Basée sur l'analyse des contrats de complémentaire santé gérés par Malakoff Humanis, cette étude met en lumière les mutations du système de santé français et leur répercussion sur les budgets des ménages. Profil des assurés en mutuelle individuelle Les salariés sont désormais couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire. Sur le segment des contrats de mutuelle santé individuel, il reste les seniors, les étudiants, les chômeurs et les indépendants. Chez l’assureur mutualiste Malakoff Humanis, les souscripteurs de garanties personnelles sont majoritairement des personnes de plus de 60 ans : Âge moyen : 65,4 ans Population majoritaire : retraités et seniors Proportion de professionnels indépendants : part significative Niveau de garanties : généralement intermédiaire à faible Poste le plus sollicité : hospitalisation (30% des remboursements) Cette structure démographique explique en grande partie les modèles de consommation observés, avec une utilisation accrue des services hospitaliers et des soins liés au vieillissement. Évolution des remboursements : une croissance maîtrisée Analyse semestrielle 2025 Au cours du premier semestre 2025, le remboursement moyen pour les contrats individuels a atteint 379 €, affichant une hausse de +2,8% par rapport à la même période de 2024. Cette évolution s'inscrit dans une dynamique de stabilisation  relative après les fortes augmentations des années précédentes. La progression des remboursements s’explique notamment par une consommation accrue en optique et médecine douce, également par la revalorisation du tarif des consultations de médecins généralistes (30 € au lieu de 25 €). Remboursements annuels moyens Année Remboursement moyen Évolution annuelle 2023 793 € - 2024 825 € +4,0 % 2025 (projection) 858 € +3,0 % Les dépenses de santé poste par poste (contrats collectifs et individuels) Hospitalisation : le poste dominant L'hospitalisation demeure le principal moteur de dépenses pour les assurés en individuel comme en collectif : Fréquence annuelle : 0,91 acte par assuré (+0,4%) Coût moyen par hospitalisation : 54 € remboursés (+3,8%) Impact des revalorisations tarifaires : +4,3% depuis mars 2025 L’évolution s'explique principalement par l'ajustement des tarifs hospitaliers intervenu en mars 2025. À noter que la part de l’hospitalisation dans les dépenses de santé dans le cadre des contrats individuels atteint 30%. Soins de médecine de ville Consultations chez les généralistes Les consultations médicales généralistes présentent un paradoxe intéressant : Fréquence annuelle : 1,25 consultation par assuré Évolution de la fréquence : -5,6% Coût moyen : 9,20 € remboursés (+14,3%) Explication : passage des consultations à 30 € en décembre 2024 La baisse du nombre de consultations s'accompagne d'une hausse significative du coût unitaire, résultant de la revalorisation tarifaire mise en œuvre par les autorités sanitaires. Consultations de spécialistes Les actes spécialisés affichent également une tendance contrastée : Fréquence : 0,92 consultation annuelle (-6,1%) Remboursement moyen : 17 € par acte (+12,6%) Observation : diminution sensible de la fréquentation Cette baisse pourrait refléter les difficultés d'accès aux spécialistes ou une modification des parcours de soins. Pharmacie : une explosion des coûts La dépense en pharmacie se distingue par une évolution particulièrement marquée : Fréquence annuelle : 6,17 passages en pharmacie (-2,3%) Remboursement moyen : 4,10 € par acte (+10,5%) Facteurs explicatifs : Introduction de nouveaux vaccins (zona) Augmentation des prix des médicaments Malgré une baisse du nombre de passages, la facture pharmaceutique s'alourdit considérablement. Thérapies alternatives : une progression soutenue La médecine douce connaît un essor remarquable : Fréquence : 0,27 séance par an (+5,3%) Coût moyen : 43 € par séance (+2,2%) Poids dans la médecine douce : Psychologie : 20% des actes Ostéopathie : 60% des actes Cette croissance témoigne d'un intérêt grandissant pour les approches alternatives et/ou complémentaires à la médecine allopathique. Soins optiques : un marché en expansion Le secteur de l'optique enregistre la plus forte progression : Montures et verres Fréquence : 0,12 acte par an (+3,9%) Remboursement : 95 € (+0,1%) Particularité : augmentation de 4% du nombre d'équipements Population concernée : forte demande chez les seniors (myopie) Lentilles de contact Fréquence : 0,6 acte annuel (+4,4%) Coût moyen : 98 € par équipement (+6%) Évolution globale : quasi-stabilité malgré l'inflation L'optique représente le poste affichant la plus forte dérive avec +4,6% au premier semestre 2025. Soins dentaires : stabilité et légère hausse Prothèses dentaires Fréquence : 0,16 acte par an (+0,3%) Remboursement : 286 € par prothèse (+0,3%) Impact de la réforme : transfert de 10% des charges sur le ticket modérateur depuis 2024 Soins conservateurs Fréquence : 0,78 soin annuel (+3,9%) Coût : 16 € par soin (+3,5%) Public concerné : principalement les moins de 25 ans Orthodontie Fréquence : 0,4 traitement annuel (+3,3%) Remboursement : 291 € Tendance : stabilisation progressive des coûts Dispositifs médicaux et appareillage Audioprothèses Fréquence : 0,1 équipement par an (+4,5%) Coût : 895 € (+0,1%) Contexte : renouvellement des équipements (durée de vie de 4 ans) Orthèses et petit appareillage Évolution de fréquence : +9,6% Évolution des coûts : -5,6% (17,70 €) Explication : augmentation des volumes compensée par une baisse unitaire Rappel : la réforme 100% Santé ou reste à charge zéro couvre les dépenses en optique (lunettes de correction), en dentaire (prothèses) et en audiologie depuis 2021. Après intervention de la Sécu et de la mutuelle responsable, l’assuré est intégralement remboursé pour tout appareillage proposé dans le premier panier sans reste à charge. Projections 2025 et perspectives 2026 Estimation annuelle 2025 Pour l'année entière, Malakoff Humanis anticipe : Une dérive sur les contrats individuels : +3% (+5% sur le segment collectif) Des facteurs d'incertitude : Impact des futures réformes réglementaires Stabilisation progressive après les réformes majeures Anticipations 2026 Les prévisions pour l'exercice suivant intègrent plusieurs variables : Nouvelles revalorisations des consultations chez les spécialistes Mise en place de la convention en kinésithérapie (hausse des tarifs) Intégration de nouvelles prothèses dans le 100% Dentaire Élargissement du 100% Santé aux prothèses capillaires Incertitudes réglementaires Remboursement total ou partiel des protections périodiques pour les moins de 26 ans Généralisation du 100% Santé aux fauteuils roulants Autres transferts de charges vers les complémentaires santé Évolution de l'Objectif National des Dépenses d'Assurance Maladie (ONDAM) Mesures de maîtrise des dépenses publiques (refonte du régime ALD) L’extension du dispositif 100% Santé aux fauteuils roulants a été actée dans le budget 2024 mais n’a jamais fait l’objet d’un décret d’application.  Le poids sur les dépenses de santé 2026 des mesures confirmées et de celles envisagées est estimé à +2%. Au final, en ajoutant la dérive tendancielle maintenue à +2,5%, la hausse moyenne annuelle va s’établir à +4,5%. En 2025, les principaux postes de dépenses demeurent l'hospitalisation, l'optique et la pharmacie, tandis que certains secteurs comme les consultations généralistes connaissent une baisse de fréquentation compensée par des revalorisations tarifaires. L'année 2026 s'annonce sous le signe de l'incertitude, avec des réformes réglementaires dont l'ampleur reste à définir dans un contexte budgétaire contraint pour les finances publiques. Le budget de la Sécurité Sociale pour 2026 cristallise déjà le mécontentement des mutuelles, ces dernières ayant le sentiment de jouer les variables d’ajustement d’un système à bout de souffle. La capacité de ce même système à concilier maîtrise des dépenses et qualité de l'accès aux soins constitue l'enjeu majeur des prochaines années. Source : Observatoire de la consommation santé – tendances 2025 & projections 2026 (Malakoff Humanis)

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Budget de la Sécurité Sociale 2026 : pourquoi les mutuelles sont mécontentes

Face au projet de loi de financement de la Sécurité sociale 2026 (PLFSS 2026), les mutuelles et autres complémentaires santé tirent la sonnette d’alarme. Hausse des franchises, taxation accrue et réforme des ALD : les acteurs dénoncent un texte qui risque de faire grimper les cotisations et de fragiliser davantage l’accès aux soins. Un avis défavorable unanime sur le budget Sécu 2026 L’Union nationale des organismes complémentaires d’assurance maladie (Unocam) a rendu, le 21 octobre 2025, un avis défavorable sur le PLFSS pour 2026.  Cette prise de position, adoptée à l’unanimité, illustre le profond mécontentement des acteurs de la complémentaire santé (mutuelles, compagnies d’assurance et institutions de prévoyance) face à un texte jugé déséquilibré et pénalisant pour les assurés comme pour les entreprises. Selon l’Unocam, le projet gouvernemental repose sur une vision dépassée des relations entre l’Assurance maladie obligatoire (AMO) et les organismes complémentaires (AMC), dans laquelle ces derniers continuent de jouer le rôle de variables d’ajustement budgétaires. Un Objectif national de dépenses d’assurance maladie jugé « irréaliste » Un Ondam 2026 déconnecté de la réalité sanitaire L’un des principaux points de désaccord concerne la fixation de l’Objectif national de dépenses d’assurance maladie (Ondam) à +1,6 % en 2026. Pour l’Unocam, ce taux impliquerait 7,1 milliards d’euros d’économies, un effort jugé irréaliste au vu des besoins croissants du système de santé. Cette limitation budgétaire serait « totalement déconnectée des réalités sanitaires et démographiques », notamment du vieillissement de la population, de la multiplication des maladies chroniques et du coût des innovations thérapeutiques. Des précédents inquiétants L’Unocam rappelle que l’objectif de 3,6 % fixé pour 2025 n’a pas été respecté, entraînant le déclenchement du Comité d’alerte sur les dépenses d’assurance maladie en juin 2025. Cette dérive budgétaire laisse planer de sérieux doutes sur la faisabilité des ambitions affichées pour 2026. Des mesures qui pèseront sur les assurés et les entreprises Des efforts financiers transférés aux ménages Pour les mutuelles santé, le PLFSS 2026 transfère une part croissante du financement sur les assurés et les employeurs, déjà fortement sollicités. Deux leviers principaux sont identifiés : Doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire, soit une hausse estimée à près de 3 milliards d’euros à la charge directe des assurés ; Nouvelle taxe et transferts de charges imposés aux organismes complémentaires santé, représentant 1,4 milliard d’euros, qui se répercutera sur les cotisations des contrats santé. Une inflation silencieuse du coût de la santé Ces mesures risquent d’engendrer une augmentation mécanique des cotisations en 2026, rendant la mutuelle santé moins accessible pour de nombreux ménages. Les entreprises, déjà soumises à la généralisation de la complémentaire santé, pourraient elles aussi voir leurs charges augmenter. Une taxation jugée injustifiée et pénalisante Le projet de nouvelle taxe sur les complémentaires santé cristallise la colère du secteur. Le PLFSS 2026 prévoit une taxe de 2,05 % sur les cotisations, censée rapporter 1 milliard d’euros à l’État. Cette mesure ferait passer la taxation globale des mutuelles santé (contrats responsables) à plus de 15 %, un seuil historique pour les organismes complémentaires. Des conséquences économiques préoccupantes Selon l’Unocam, cette fiscalité accrue fragilisera l’équilibre financier des mutuelles et pénalisera indirectement les assurés, dont les cotisations devraient encore augmenter. « Ce PLFSS n’a fait l’objet d’aucune concertation avec le secteur des complémentaires santé et impose une mise sous contrainte inédite du système d’assurance maladie », souligne Éric Chenut, président de l’Unocam. Il rappelle que le modèle français d’assurance maladie, longtemps considéré comme exemplaire, est désormais menacé par une logique purement budgétaire. Des pistes de coopération saluées, mais une vigilance maintenue Un accueil positif pour le parcours pré-ALD Malgré ses réserves, l’Unocam salue la création d’un parcours d’accompagnement des patients pré-ALD (Affections de Longue Durée). Ce dispositif vise à mieux accompagner les patients à risque et à renforcer la prévention grâce à un co-financement entre l’Assurance maladie obligatoire (AMO) et les complémentaires santé (AMC). L’organisation insiste pour être associée à la mise en œuvre de ce programme, gage d’efficacité et de cohérence. Nouveau périmètre des ALD Le projet de loi évoque également une révision de la prise en charge des affections de longue durée (ALD). Le dispositif d’ALD non exonérante, qui permettait à certains assurés malades de longue durée sans reconnaissance officielle d’ALD de bénéficier de règles spécifiques pour leurs indemnités journalières, va disparaître. Désormais, les personnes contraintes d’interrompre leur activité pendant plus de 6 mois, sans être classées en ALD, seront soumises au régime de droit commun de l’Assurance Maladie pour le versement de leurs indemnités. 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Un appel à la concertation et à la responsabilité Les organismes complémentaires santé appellent à une réelle concertation avec les pouvoirs publics dans le cadre du PLFSS 2026. Ils rappellent que les mutuelles et assurances santé jouent un rôle essentiel dans la couverture des soins, en complétant toujours plus les remboursements de la Sécurité sociale. Pour eux, toute réforme doit viser à renforcer l’accès aux soins, et non à alourdir la facture des assurés. Dans un contexte marqué par la hausse des restes à charge et la tension financière des ménages, ils redoutent que le PLFSS 2026 creuse encore davantage les inégalités d’accès à la santé. Le coût de la santé représente en effet jusqu’à 34% des revenus pour les plus modestes.