Assurance prêt immobilier sénior : comment souscrire après 60 ans ?

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La souscription à une assurance emprunteur pourra très bientôt se faire sans sélection médicale sous réserve de respecter certaines conditions*. Les candidats de plus de 60 ans n'y auront pas droit, ils devront toujours remplir un questionnaire de santé, un sérieux obstacle pour les seniors en raison des risques de santé. Comment accéder à l'assurance et au crédit immobilier passés 60 ans ? Quelles sont les garanties exigées ?

Emprunt immobilier des seniors

Les banques ne sont plus réticentes à accorder des financements aux seniors qui veulent acheter un bien immobilier, clientèles qui bénéficient de revenus réguliers et pérennes, et qui disposent bien souvent d'une épargne ou/et d'un patrimoine

Si vous êtes encore actif à 60 ans, la banque peut vous proposer de mettre en place un prêt à paliers, montage financier qui adapte les mensualités au changement de niveau de revenus une fois que vous êtes pensionné. Les mensualités du crédit sont plus élevées en début de prêt, et diminuent au passage à la retraite pour faire face à la baisse des ressources. Le taux d'endettement suit les variations des revenus, dans la limite des 35% autorisés.

Le problème n'est pas tant la solvabilité du demandeur senior que les risques qu'il incarne, car les probabilités d'être frappé par un souci de santé, ainsi que le taux de mortalité, s'accroissent avec l'âge.

La demande de crédit passe nécessairement par la souscription à l'assurance emprunteur, couverture destinée à protéger les deux parties, la banque et l'assuré, des aléas de la vie qui empêcheraient le second d'assumer pleinement sa dette envers le premier (décès, invalidité/incapacité). Au-delà d'informer l'assureur sur le statut (retraité ou actif, situation familiale), l'âge, le poids, la taille et les habitudes de vie (fumeur ou non-fumeur, pratiques sportives à risques) du demandeur, le formulaire de souscription renseigne également, et avec précision, sur les antécédents de santé et sur l'état actuel.

En présence de pathologies déclarées, le médecin-conseil de l'assureur va demander des examens complémentaires (rapport médical, bilan sanguin, ECG, etc.) pour apporter une réponse circonstanciée : couverture avec surprime, exclusion de garanties ou refus.

Accès à l'assurance de prêt immobilier senior

L'âge constitue une condition d'accès à l'assurance dans le cadre d'un crédit à l'habitat. Les banques limitent l'âge au moment de la souscription à 65 ans, pour une couverture qui ne va pas au-delà de 70 ans voire 75 ans pour la garantie décès. En d'autres termes, votre crédit peut ne pas être couvert jusqu'à son terme, ce qui entraîne un refus d'assurance, car la banque ne prendra jamais le risque de prêter des sommes souvent importantes sans une protection au moins au titre de la garantie décès sur toute la durée de remboursement.

Moins chers que les bancassureurs, les assureurs alternatifs poussent la limite d'adhésion jusqu'à vos 85 ans, et la limite de garantie jusqu'à 90 ans. Un simple questionnaire de santé peut suffire en l'absence de maladies déclarées jusqu'à un certain montant (par exemple 150 000€), mais si des réponses sont négatives, des examens seront demandés.

Les garanties pour un emprunteur senior

Pour être assuré au titre de garanties IPT (Invalidité Permanente Totale), ITT (Incapacité Totale et Temporaire de travail) et IPP (Incapacité Permanente Partielle), il faut être âgé de moins de 65 ans au moment de la souscription. Logique, puisque ces garanties interviennent en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident (ITT) et consolidation de l'état s'il n'y a pas reprise de l'activité professionnelle (IPT et IPP). Par définition, elles cessent par défaut au passage à la retraite et au plus tard au 65ème anniversaire.

Selon l'assureur, la garantie décès peut être souscrite au-delà de 80 ans pour un effet jusqu'à 90 ans. Cette garantie socle de tout contrat d'assurance de prêt immobilier intervient en cas de décès de l'assuré avant le terme du crédit, en libérant les héritiers de la dette. Les sommes restant dues à la banque sont versées par l'assureur et le bien immobilier entre dans la succession en toute propriété.

Comme la garantie décès, la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) est obligatoire. Elle couvre l'impossibilité totale et définitive d'exercer une activité professionnelle (invalidité à 100%), elle est donc souscrite si vous êtes toujours en exercice et peut rester active jusqu'à vos 70 ans chez certains assureurs.

Le coût de l'assurance emprunteur senior

Il est donc possible de souscrire une assurance de prêt immobilier jusqu'à un âge avancé, mais on doit en payer le prix. Si vous avez 60 ans au moment de la souscription, le taux d'assurance atteint 0,70% du capital emprunté pour un crédit remboursé en 15 ans. En comparaison, un jeune actif sans passif de santé se verra appliquer un taux de 0,09% chez les meilleurs prestataires. Pour les emprunteurs plus âgés avec des soucis de santé, les surprimes s'envolent. Le coût de l'assurance peut largement excéder le poids des intérêts.

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*La loi Lemoine, en passe d'être adoptée au Parlement ces prochains jours, prévoit la fin de la sélection médicale si vous empruntez moins de 200 000€ (400 000€ pour un couple d'emprunteurs avec une quotité à 50% sur chaque tête) et que vous remboursez avant votre 60ème anniversaire.

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