La souscription à une assurance emprunteur pourra très bientôt se faire sans sélection médicale grâce à la loi Lemoine*, sous réserve de respecter certaines conditions. Les candidats de plus de 60 ans n'y auront pas droit, ils devront toujours remplir un questionnaire de santé, un sérieux obstacle pour les seniors en raison des risques de santé. Comment accéder à l'assurance et au crédit immobilier passés 60 ans ? Quelles sont les garanties exigées ?
Emprunter après 60 ans
Les banques ne sont plus réticentes à accorder des financements aux seniors qui veulent acheter un bien immobilier, clientèles qui bénéficient de revenus réguliers et pérennes, et qui disposent bien souvent d'une épargne qui va venir alimenter l'apport personnel ou/et d'un patrimoine.
Quelle durée d'emprunt après 60 ans ?
Les normes d'octroi limitent la durée de remboursement d'un crédit immobilier à 25 ans. Difficile pour un senior passé 60 ans de s'endetter jusqu'à 85 ans ! La durée moyenne de remboursement d'un prêt senior oscille entre 10 et 15 ans. Plus courte est la maturité, plus le financement sera accordé facilement, sous réserve de présenter tous les critères de solvabilité. Généralement, la banque exige que le prêt soit remboursé avant vos 75 ans.
Quelles sont les banques qui prêtent aux seniors ?
Toutes les grandes enseignes bancaires proposent des financements aux seniors ayant un projet immobilier : Banque Postale, Société Générale, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, BNP Paribas, Banque Populaire pour ne citer que les plus connues.
Certaines sont pourtant mieux placées que d'autres sur ce segment. Plutôt que de taper à la porte de chaque banque, faites appel aux services d'un courtier en crédit immobilier, un expert qui saura trouver l'établissement susceptible de vous faire la meilleure offre de prêt.
Combien peut-on emprunter à 60 ans ?
Comme pour tout emprunteur, le montant dépend de votre capacité d'emprunt. Utilisez un simulateur de prêt en ligne qui calcule le montant que vous pouvez emprunter en fonction de vos ressources et des charges que vous assumez.
Selon les normes établies par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), votre taux d'endettement ne doit pas excéder 35% de vos revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. Une certaine flexibilité est accordée aux banques qui accordent des crédits immobiliers aux primo-accédants et à l'achat de la résidence principale.
Prêt senior et baisse de revenus
Si vous êtes encore actif à 60 ans, la banque peut vous proposer de mettre en place un prêt à paliers, montage financier qui adapte les mensualités au changement de niveau de revenus une fois que vous êtes pensionné. Les mensualités du crédit sont plus élevées en début de prêt, et diminuent au passage à la retraite pour faire face à la baisse des ressources. Le taux d'endettement suit les variations des revenus, dans la limite des 35% autorisés.
Taux assurance emprunteur en fonction de l'âge
Le problème n'est pas tant la solvabilité du demandeur senior que les risques qu'il incarne, car les probabilités d'être frappé par un souci de santé, ainsi que le taux de mortalité, s'accroissent avec l'âge.
L'âge est un facteur central dans la tarification de l'assurance emprunteur. Pour illustrer l'incidence du poids des années sur les tarifs d'assurance, voici les taux moyens pratiqués par tranche d'âge :
La demande de crédit passe nécessairement par la souscription à l'assurance emprunteur, couverture destinée à protéger les deux parties, la banque et l'assuré, des aléas de la vie qui empêcheraient le second d'assumer pleinement sa dette envers le premier (décès, invalidité/incapacité). Au-delà d'informer l'assureur sur le statut (retraité ou actif, situation familiale), l'âge, le poids, la taille et les habitudes de vie (fumeur ou non-fumeur, pratiques sportives à risques) du demandeur, le formulaire de souscription renseigne également, et avec précision, sur les antécédents de santé et sur l'état actuel.
En présence de pathologies déclarées, le médecin-conseil de l'assureur va demander des examens complémentaires (rapport médical, bilan sanguin, ECG, etc.) pour apporter une réponse circonstanciée :
- couverture avec surprime assurance prêt immobilier,
- couverture avec exclusion de garanties
- refus d'assurance emprunteur.
Accès à l'assurance de prêt immobilier senior
L'âge constitue une condition d'accès à l'assurance dans le cadre d'un crédit à l'habitat. Les banques limitent l'âge au moment de la souscription à 65 ans, pour une couverture qui ne va pas au-delà de 70 ans voire 75 ans pour la garantie décès. En d'autres termes, votre crédit peut ne pas être couvert jusqu'à son terme, ce qui entraîne un refus d'assurance, car la banque ne prendra jamais le risque de prêter des sommes souvent importantes sans une protection au moins au titre de la garantie décès sur toute la durée de remboursement.
Assurances individuelles
Le marché de l'assurance emprunteur est partagé entre les bancassureurs et les assureurs alternatifs. Ces derniers sont jusqu'à trois fois moins chers et poussent la limite d'adhésion jusqu'à vos 85 ans, et la limite de garantie jusqu'à 90 ans. Les sociétés d'assurance concurrentes des banques proposent des contrats individuels dotés de garanties sur-mesure adaptées à la problématique de chaque profil d'assuré.
Un simple questionnaire de santé peut suffire en l'absence de maladies déclarées jusqu'à un certain montant (par exemple 150 000€), mais si des réponses sont négatives, des examens seront demandés.
Garanties assurance de prêt pour un emprunteur senior
Pour être assuré au titre de garanties IPT (Invalidité Permanente Totale), ITT (Incapacité Totale et Temporaire de travail) et IPP (Incapacité Permanente Partielle), il faut être âgé de moins de 65 ans au moment de la souscription. Logique, puisque ces garanties interviennent en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident (garantie ITT assurance) et consolidation de l'état s'il n'y a pas reprise de l'activité professionnelle (IPT et IPP). Par définition, elles cessent par défaut au passage à la retraite et au plus tard au 65ème anniversaire.
Seuls quelques rares contrats comme l'assurance prêt immobilier April proposent une couverture des garanties incapacité et invalidité jusqu'au 31 décembre du 71ème anniversaire de l'assuré si ce dernier exerce une activité professionnelle rémunérée.
Selon l'assureur, la garantie décès peut être souscrite au-delà de 80 ans pour un effet jusqu'à 90 ans. Cette garantie socle de tout contrat d'assurance de prêt immobilier intervient en cas de décès de l'assuré avant le terme du crédit, en libérant les héritiers de la dette. Les sommes restant dues à la banque sont versées par l'assureur et le bien immobilier entre dans la succession en toute propriété.
Comme la garantie décès, la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) est obligatoire. Elle couvre l'impossibilité totale et définitive d'exercer une activité professionnelle (invalidité à 100%), elle est donc souscrite si vous êtes toujours en exercice et peut rester active jusqu'à vos 70 ans chez certains assureurs.
Le coût de l'assurance emprunteur senior
Il est donc possible de souscrire une assurance de prêt immobilier jusqu'à un âge avancé, mais on doit en payer le prix.
TAEA et prêt immobilier retraité
Le coût de l'assurance emprunteur est exprimé par le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance. Ce taux est variable selon le profil de l'emprunteur, son âge étant un facteur déterminant indépendant de tout antécédent de santé (voir tableau plus haut). La loi Hamon de 2014 oblige les banques et les organismes de crédit à mentionner clairement le taux d'assurance de prêt immobilier sur les documents précontractuels et contractuels relatifs au crédit.
Si vous avez 60 ans au moment de la souscription, le taux d'assurance atteint 0,70% du capital emprunté pour un crédit remboursé en 15 ans. En comparaison, un jeune actif sans passif de santé se verra appliquer un taux de 0,10% chez les meilleurs prestataires. Pour les emprunteurs plus âgés avec des soucis de santé, les surprimes s'envolent. Le coût de l'assurance peut largement excéder le poids des intérêts.
Meilleur taux assurance prêt immobilier
Pour limiter la facture, utilisez un comparateur d'assurance prêt immobilier, un outil gratuit qui sélectionne pour vous en quelques clics les meilleurs contrats alternatifs du marché. Nos experts sont à votre écoute pour vous accompagner tout au long du processus de souscription et vous permettre d'être couvert au juste prix par une protection optimale.
Faites-vous accompagner d'un courtier en assurance de prêt immobilier. Ce service est gratuit. L'expert vous aidera à sélectionner la formule d'assurance emprunteur adaptée à votre proifil au meilleur prix et vous permet de bien comprendre l'étendue des garanties pour être protégé en toutes circonstances.
Refus d'assurance
Si votre âge et votre état de santé présentent des risques accrus, l'assurance peut vous opposer un refus d'assurance emprunteur. Il existe toutefois des alternatives à l'assurance pour garantir votre crédit immobilier :
- le nantissement d'une assurance vie ou d'un autre produit de placement financier
- l'hypothèque sur un autre bien immobilier
- la caution d'un tiers.
L'accès à l'assurance n'est pas aisée pour un emprunteur senior qui a 60 ans et plus. L'âge est un facteur de risques et la banque comme l'assureur vont chercher à se prémunir contre ces risques en appliquant un surcoût, gage d'une protection en cas de siniste, ou en refusant la couverture.
*La loi Lemoine 2022, en passe d'être adoptée au Parlement ces prochains jours, prévoit la fin de la sélection médicale si vous empruntez moins de 200 000€ (400 000€ pour un couple d'emprunteurs avec une quotité à 50% sur chaque tête) et que vous remboursez avant votre 60ème anniversaire.