Assurance prêt immobilier sénior : comment souscrire après 60 ans ?

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La souscription à une assurance emprunteur pourra très bientôt se faire sans sélection médicale sous réserve de respecter certaines conditions*. Les candidats de plus de 60 ans n'y auront pas droit, ils devront toujours remplir un questionnaire de santé, un sérieux obstacle pour les seniors en raison des risques de santé. Comment accéder à l'assurance et au crédit immobilier passés 60 ans ? Quelles sont les garanties exigées ?

Emprunt immobilier des seniors

Les banques ne sont plus réticentes à accorder des financements aux seniors qui veulent acheter un bien immobilier, clientèles qui bénéficient de revenus réguliers et pérennes, et qui disposent bien souvent d'une épargne ou/et d'un patrimoine

Si vous êtes encore actif à 60 ans, la banque peut vous proposer de mettre en place un prêt à paliers, montage financier qui adapte les mensualités au changement de niveau de revenus une fois que vous êtes pensionné. Les mensualités du crédit sont plus élevées en début de prêt, et diminuent au passage à la retraite pour faire face à la baisse des ressources. Le taux d'endettement suit les variations des revenus, dans la limite des 35% autorisés.

Le problème n'est pas tant la solvabilité du demandeur senior que les risques qu'il incarne, car les probabilités d'être frappé par un souci de santé, ainsi que le taux de mortalité, s'accroissent avec l'âge.

La demande de crédit passe nécessairement par la souscription à l'assurance emprunteur, couverture destinée à protéger les deux parties, la banque et l'assuré, des aléas de la vie qui empêcheraient le second d'assumer pleinement sa dette envers le premier (décès, invalidité/incapacité). Au-delà d'informer l'assureur sur le statut (retraité ou actif, situation familiale), l'âge, le poids, la taille et les habitudes de vie (fumeur ou non-fumeur, pratiques sportives à risques) du demandeur, le formulaire de souscription renseigne également, et avec précision, sur les antécédents de santé et sur l'état actuel.

En présence de pathologies déclarées, le médecin-conseil de l'assureur va demander des examens complémentaires (rapport médical, bilan sanguin, ECG, etc.) pour apporter une réponse circonstanciée : couverture avec surprime, exclusion de garanties ou refus.

Accès à l'assurance de prêt immobilier senior

L'âge constitue une condition d'accès à l'assurance dans le cadre d'un crédit à l'habitat. Les banques limitent l'âge au moment de la souscription à 65 ans, pour une couverture qui ne va pas au-delà de 70 ans voire 75 ans pour la garantie décès. En d'autres termes, votre crédit peut ne pas être couvert jusqu'à son terme, ce qui entraîne un refus d'assurance, car la banque ne prendra jamais le risque de prêter des sommes souvent importantes sans une protection au moins au titre de la garantie décès sur toute la durée de remboursement.

Moins chers que les bancassureurs, les assureurs alternatifs poussent la limite d'adhésion jusqu'à vos 85 ans, et la limite de garantie jusqu'à 90 ans. Un simple questionnaire de santé peut suffire en l'absence de maladies déclarées jusqu'à un certain montant (par exemple 150 000€), mais si des réponses sont négatives, des examens seront demandés.

Les garanties pour un emprunteur senior

Pour être assuré au titre de garanties IPT (Invalidité Permanente Totale), ITT (Incapacité Totale et Temporaire de travail) et IPP (Incapacité Permanente Partielle), il faut être âgé de moins de 65 ans au moment de la souscription. Logique, puisque ces garanties interviennent en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident (ITT) et consolidation de l'état s'il n'y a pas reprise de l'activité professionnelle (IPT et IPP). Par définition, elles cessent par défaut au passage à la retraite et au plus tard au 65ème anniversaire.

Selon l'assureur, la garantie décès peut être souscrite au-delà de 80 ans pour un effet jusqu'à 90 ans. Cette garantie socle de tout contrat d'assurance de prêt immobilier intervient en cas de décès de l'assuré avant le terme du crédit, en libérant les héritiers de la dette. Les sommes restant dues à la banque sont versées par l'assureur et le bien immobilier entre dans la succession en toute propriété.

Comme la garantie décès, la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) est obligatoire. Elle couvre l'impossibilité totale et définitive d'exercer une activité professionnelle (invalidité à 100%), elle est donc souscrite si vous êtes toujours en exercice et peut rester active jusqu'à vos 70 ans chez certains assureurs.

Le coût de l'assurance emprunteur senior

Il est donc possible de souscrire une assurance de prêt immobilier jusqu'à un âge avancé, mais on doit en payer le prix. Si vous avez 60 ans au moment de la souscription, le taux d'assurance atteint 0,70% du capital emprunté pour un crédit remboursé en 15 ans. En comparaison, un jeune actif sans passif de santé se verra appliquer un taux de 0,09% chez les meilleurs prestataires. Pour les emprunteurs plus âgés avec des soucis de santé, les surprimes s'envolent. Le coût de l'assurance peut largement excéder le poids des intérêts.

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*La loi Lemoine 2022, en passe d'être adoptée au Parlement ces prochains jours, prévoit la fin de la sélection médicale si vous empruntez moins de 200 000€ (400 000€ pour un couple d'emprunteurs avec une quotité à 50% sur chaque tête) et que vous remboursez avant votre 60ème anniversaire.

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Assurance de prêt immobilier : 4 astuces pour payer moins cher en 2022

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Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. Ce document qui expose toutes les garanties exigées par le prêteur pour accorder le financement va vous aider à mettre les contrats d'assurance en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier. Demandez à être contacté par un courtier en assurance de prêt pour bénéficier de conseils éclairés et sélectionner le contrat qui respecte les exigences de la banque et correspond à votre situation au meilleur prix. Profitez de la loi Lemoine Après plus d'une décennie de réglementations impuissantes à briser significativement le quasi monopole des banques, l'assurance de prêt immobilier entame sa révolution avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er juin 2022, trois dispositifs phares sont mis en place : le changement à tout moment de l'assurance : tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat en cours à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire, et le substituer par une offre moins chère à couverture similaire. Cette faculté est accessible à tous depuis le 1er septembre dernier. l'extension du droit à l'oubli : les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les emprunteurs qui sollicitent un prêt de moins de 200 000€ remboursé avant leur 60ème anniversaire n'ont pas à remplir le questionnaire de santé. Voilà bien 2 situations qui permettent potentiellement de réduire le coût de l'assurance prêt immobilier : vous détenez déjà un crédit immobilier couvert par l'assurance bancaire : en changeant de contrat pour une formule déléguée, vous pouvez réduire le coût de l'assurance de plusieurs centaines voire milliers d'euros sur la durée restante de votre crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies. La majorité des emprunteurs sont gagnants en 2022 avec le changement d’assurance de prêt immobilier. votre état de santé génère des surprimes d'assurance ou, cas extrême, vous empêche d'accéder à l'assurance et au crédit : selon la situation, vous souscrivez une nouvelle assurance sans avoir à déclarer votre ancienne maladie ou vous échappez au questionnaire assurance prêt immobilier. Soyez assuré au risque La loi Lemoine a malheureusement son revers : l’augmentation des tarifs d'assurance prêt immobilier sur le segment des prêts de moins de 200 000€. Selon l'UFC-Que Choisir, cette inflation oscille entre 8% et 25%, mais peut aller jusqu'à 40% chez certains prestataires. La fin du questionnaire médical oblige en effet les assureurs à mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse tarifaire pour ce type de prêts indépendamment du profil de l'emprunteur. Les jeunes actifs sans antécédent de santé sont pénalisés au bénéfice des profils à risque comme les seniors. Profitez de l'effet de seuil pour être couvert au risque et payez votre assurance au juste prix. En empruntant au-delà de 200 000€ (1€ supplémentaire suffit !), vous accédez à des contrats sur-mesure, adaptés à votre profil. Adaptez les quotités L'assurance de prêt doit couvrir 100% du capital emprunté. En présence d'un seul emprunteur, la quotité va de soi. Si vous empruntez à deux, la répartition de la couverture peut être arbitrée finement afin que chacun d'entre vous soit protégé au mieux de ses intérêts. Si vous optez pour une quotité assurance emprunteur à 100% sur chaque tête, vous êtes couvert de manière optimale, mais l'assurance vous coûte deux fois plus cher qu'une répartition à 50/50. En fonction du profil de chacun (âge, état de santé, profession, revenus), adaptez la quotité (60/40, 70/30, 80/20) pour minimiser le coût de l'assurance. Envisagez toute situation de sinistre (arrêt maladie, invalidité, décès) afin de prévenir toute éventuelle difficulté de remboursement. L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.