Assurance emprunteur: économies pour les seniors et les personnes malades

senior changement assurance de prêt

La substitution annuelle de l'assurance de prêt est entrée en vigueur le 1er janvier 2018. Tous les emprunteurs, pas seulement les jeunes actifs en bonne santé, peuvent faire jouer la concurrence à la date d'anniversaire du contrat et souscrire une offre moins chère. Les seniors et les personnes malades peuvent eux aussi profiter de cette aubaine pour bénéficier d'une couverture adaptée à leur situation tout en réalisant des économies. 

Seniors, population à risque pour les banques

L'assurance de prêt est le deuxième coût le plus important d'un crédit immobilier, et peut représenter plus de la moitié du coût global en cas de risque accru. Le taux d'assurance est d'autant plus élevé que le risque à couvrir est important selon les critères des établissements de crédit.

Vous avez plus de 55 ans et vous venez de contracter crédit immobilier dont le remboursement court jusqu'à vos 70 ans voire au-delà ? Changer d'assurance de prêt peut vous permettre de réaliser entre 10 et 50% d'économies.

La notion de risques de santé rend frileux les établissements de crédit à l'égard des emprunteurs âgés. Les taux d'assurance accordés aux seniors par les banques sont supérieurs à ceux que proposent les assurances individuelles.

Les contrats alternatifs couvrent jusqu'à 80 voire 85 ans pour la garantie décès, quand la limite est souvent de 70 ans dans les banques. Même si certaines banques font désormais l'effort d'allonger la durée de prise en charge, la cotisation reste plus chère que celle des contrats individuels.

Elle a en outre l'avantage d'être calculée sur le capital restant dû quand une cotisation d'assurance groupe est linéaire sur la durée de l'emprunt.

Emprunteurs avec risque aggravé de santé

Les personnes malades ou les anciens malades sont pénalisés par leur historique de santé quand ils souhaitent emprunter. Les banques sont peu accueillantes pour ces profils, appliquant des surprimes qui se révèlent dissuasives.

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) leur permet d'accéder au crédit à des conditions tarifaires encadrées auprès d'assureurs externes. Les surprimes sont réduites voire inexistantes. La convention AERAS est aussi un dispositif évolutif qui a su s'adapter aux progrès de la médecine.

Si vous avez déclaré un cancer à la souscription de l'offre de prêt, et que vous êtes aujourd'hui guéri, vous êtes peut-être éligible au droit à l'oubli : en changeant d'assurance, vous n'aurez pas à déclarer votre ancienne pathologie si vous n'avez pas connu de rechute en dix ans.

Les avancées de la convention AERAS bénéficient également à d’autres malades, notamment aux personnes séropositives pour lesquelles la loi plafonne les surprimes, ce qui vaut pour les assurances bancaires comme individuelles, ces dernières étant toujours plus concurrentielles à niveau équivalent de garanties.

Dans tous les cas, faire jouer la concurrence vous permettra de décrocher le meilleur taux en fonction de votre profil. Les experts de Magnolia vous accompagnent dans votre changement assurance prêt immobilier pour vous aider à trouver les garanties les mieux adaptées à votre situation au taux le plus compétitif.

Dernières publications

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Assurance prêt immobilier : les informations que l’assureur demande toujours en 2023

Entrée en vigueur en juin 2022, la loi Lemoine supprime le questionnaire médical sous certaines conditions. Cela facilite l’accès à l’assurance de prêt immobilier aux personnes qui présentent des problèmes de santé, mais ne prive pas l’assureur de réclamer certaines informations qui peuvent le renseigner sur les risques incarnés par l’assuré. Suppression de la sélection médicale Depuis le 1er juin 2022, il est possible de souscrire une assurance emprunteur sans avoir à remplir de questionnaire d’assurance prêt immobilier, un document jusque-là incontournable pour accéder à l’assurance et au crédit immobilier. Conformément à la loi Lemoine, qui vise un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur, les assureurs n’ont plus le droit de récolter aucune information relative à la santé de leurs clients sous réserve que ces deux conditions cumulables soient respectées : La somme assurée, tous crédits confondus, est inférieure à 200 000€, portée à 400 000€ en cas d’emprunt à deux. Le prêt immobilier est remboursé avant le 60ème anniversaire de l’assuré. La loi Lemoine permet ainsi aux personnes autrefois stigmatisées par leur historique de santé de pouvoir souscrire une assurance de prêt immobilier à des conditions standards, sans surprime ni exclusion de garanties pour motif de santé. Il est par ailleurs important d’ajouter que la loi Lemoine élargit le droit à l’oubli, faisant passer le délai pour en bénéficier de 10 à 5 ans, après la fin du traitement et sans rechute. Les personnes guéries d’un cancer ou d’une hépatite C n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie passé ce délai de 5 ans, même si elles doivent remplir un questionnaire de santé pour accéder à l’assurance de prêt. Fumeur : information toujours indispensable Il est toutefois une information que l’assureur va toujours chercher à connaître : le fait de fumer, un comportement qui n’est pas une donnée directe de santé mais qui indique au professionnel une prise de risque pour la santé. La question du tabagisme est posée dans le questionnaire de souscription et en cas de réponse affirmative, l’assureur va chercher à savoir la fréquence de la consommation (nombre de cigarettes ou de cigares par jour). Les fumeurs occasionnels sont des fumeurs effectifs. Il pourra être demandé un test cotinine qui donne une indication sur le niveau de consommation de tabac des deux ou trois derniers jours. Ce test dépiste dans les urines la présence de cotinine qui est le principal marqueur biologique du tabagisme. Attention : les vapoteurs sont eux aussi considérés comme des fumeurs. N’est plus fumeur en assurance de prêt une personne qui a arrêté de fumer depuis au moins 24 mois. Ne mentez pas par omission, car cela peut entraîner la nullité du contrat, en vertu de l'article L113-8 du code des assurances. Les fumeurs qui peuvent accéder à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical écopent d’une surprime pour tabagisme, qui va de 30% et 70% au-delà du tarif standard. En utilisant un comparateur d’assurance de prêt immobilier, on observe que les contrats proposés par les assureurs alternatifs sont moins chers que ceux des banques. Vous avez arrêté de fumer depuis au moins deux ans ? Profitez de la loi Lemoine pour changer d’assurance emprunteur et faire des économies. La réforme vous permet en effet de résilier votre contrat en cours à tout moment pour le substituer par une offre à garanties au moins équivalente. La mention « fumeur » disparaissant, la prime va diminuer. Assurance emprunteur et sport dangereux La pratique d’un sport est plutôt l’indication que vous prenez soin de votre santé, mais en fonction du sport, cela peut vous coûter cher. Comme le tabagisme, le fait de pratiquer un sport peut être discriminant en assurance de prêt. Les professionnels classent les sports selon les risques potentiels d’après les statistiques d’accidents et de mortalité. La liste de sports dits dangereux est longue, en voici quelques-uns : Montagne : ski, snowboard, freeride, escalade Air : parapente, parachutisme, voltige, ULM, pilotage Nautisme : plongée sous-marine, kite surf, canyoning, rafting, voile, surf Équitation Mécanique : karting, moto, rallye auto Combat : boxe, MMA Collectif : rugby et tous les sports pro. Pour avoir une incidence sur la décision de l'assurance et sur le tarif, le sport doit être pratiqué régulièrement ou de manière professionnelle. Les initiations ou les baptêmes n’entraînent pas de surprime, ils ne font d’ailleurs pas partie des obligations déclaratives. L’assureur décide généralement d’appliquer une exclusion de garantie : en cas d’accident dans l’exercice du sport concerné, vous n’avez droit à aucune indemnisation. Certains contrats comme l’assurance de prêt immobilier April proposent le rachat d’exclusion pour certains sports à risques comme les sports aériens. La surprime dépend de l’évaluation du sport pratiqué, de la fréquence, du fait d’être seul ou accompagné, de pratiquer en club et d’être licencié. Là encore, si vous avez arrêté la pratique d’un sport à risques, informez-en votre assureur ou changez de formule pour diminuer le montant de la prime. Profitez de la loi Lemoine pour bénéficier d’une assurance moins chère, avec ou sans questionnaire de santé. Les autres risques en assurance de prêt La profession exercée est une autre donnée qui va renseigner l’assureur sur le niveau de risques incarné par l’emprunteur. Comme pour les sports dangereux, chaque prestataire a une liste de métiers donnant lieu à des surprimes ou exclusions de garanties, mais généralement on retrouve toujours : Sécurité : militaire, policier, pompier, gendarme, agent de sécurité, convoyeur de fonds Industrie : ouvrier du bâtiment, couvreur, professionnel du pétrole ou du gaz, professionnel dans le nucléaire, chimiste, biologiste Aérien : pilote de ligne Maritime : marin, marin pêcheur Transports : chauffeur routier. L’assureur va étudier la probabilité d'être sujet à des arrêts de travail ou des accidents en lien avec le métier exercé via le questionnaire des risques professionnels. Certains assureurs proposent des contrats spécifiques pour les métiers risqués. Ces formules sont parfaitement adaptées à la problématique de ces profils à risques que les banques refusent souvent de couvrir. Faites appel à un courtier en assurance de prêt immobilier pour vous aider à trouver la couverture qui correspond à vos besoins au meilleur prix.

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Immobilier : nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires en 2023

Tous les propriétaires de bien(s) immobilier(s) ont jusqu’au 30 juin 2023 pour respecter une toute nouvelle obligation de déclaration. Magnolia.fr vous en dit plus sur cette contrainte déclarative qui concerne aussi bien les particuliers que les entreprises. Quel propriétaire est concerné par la nouvelle obligation de déclaration ? Tous les propriétaires immobiliers ont jusqu’au 30 juin 2023 pour déclarer au fisc l’état d’occupation de leur(s) bien(s). Alors que la taxe d’habitation sur la résidence principale disparaît pour tous en janvier 2023, le gouvernement cherche à connaître précisément quels sont les propriétaires encore redevables de cette taxe sur la résidence secondaire ou de la taxe sur les logements vacants. La collecte des données va également permettre à l’administration fiscale d’engager la réforme des bases locatives cadastrales qui doit être achevée à l’horizon 2026. La loi de finances 2020 oblige ainsi tout propriétaire d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué à effectuer une déclaration supplémentaire à l’administration fiscale avant le 1er juillet prochain. Dès l’été 2021, le ministère de l’Économie et des Finances avait lancé une nouvelle plateforme baptisée « Gérer mes biens immobiliers » dans le but de recenser l’ensemble des biens immobiliers des contribuables et leurs caractéristiques. L’utilisation de cet outil devient désormais obligatoire pour déclarer tous les locaux et à quel titre ils sont occupés. 34 millions de propriétaires, qu’ils soient propriétaires indivis, usufruitiers, SCI, particuliers comme personnes morales, sont concernés par cette nouvelle obligation déclarative, pour un total de quelque 73 millions de locaux. Comment faire la déclaration de ses biens immobiliers ? Rendez-vous sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » à partir de votre espace personnel ou professionnel du site de l’administration fiscale (impots.gouv.fr). Pour chacun de vos biens immobiliers, vous devez effectuer une déclaration d’occupation : résidence principale résidence secondaire local loué local occupé à titre gratuit local vacant Si vous louez un logement, vous devez préciser le type de location : location vide ou meublée, logement social, loi 1948, location saisonnière, location à usage professionnel. Vous devez également indiquer l’identité du locataire, sa date et son lieu de naissance, ainsi que la date de début d’occupation du logement. La mention du loyer mensuel est facultative. Les données d’occupation connues des services sociaux sont pré-enregistrées, ce qui facilite cette nouvelle démarche, mais vous pouvez les modifier le cas échéant. À l’avenir, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Une amende forfaitaire de 150€ par local peut s’appliquer en cas de non-déclaration, de déclaration erronée ou incomplète.

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

Les taux d’usure des crédits immobiliers vont être ajustés à un rythme mensuel à partir du 1er février 2023, et ce, de manière provisoire jusqu’au 1er juillet prochain. Cette mesure va permettre de débloquer l’accès au crédit bancaire, mais va aussi entraîner une hausse plus rapide des taux d’emprunt. L’objectif est que le TAEG de votre prêt immobilier reste sous l’usure pour décrocher le financement. La première astuce consiste à déléguer l’assurance emprunteur. Taux d’usure calculé tous les mois À compter du 1er février 2023, les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers seront mensualisés et non plus calculés une fois par trimestre. Cette décision prise par la Banque de France en concertation avec les représentants des banques et des courtiers va faciliter l’accès au crédit immobilier, bloqué depuis près de six mois en raison d’une réglementation sur les taux maximum légaux devenue inadaptée à la réalité du terrain. Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.