Assurance de prêt : que faire si la banque refuse le changement de contrat ?

Le changement annuel de l'assurance en garantie d'un crédit immobilier est inscrit dans la loi n°2017-203 du 21 février 2017 (amendement Bourquin). A compter du 1er janvier 2018, tout détenteur d'un prêt immobilier a l'opportunité de dénoncer son contrat actuel pour le substituer par un contrat alternatif à garanties au moins équivalentes. Résilier dans les règles avec un contrat conforme aux critères d'acceptation est le challenge offert à chaque emprunteur qui veut faire des économies. Les banques sont elles aussi soumises à un certain nombre d'obligations.

Les règles à respecter par l'emprunteur

L'intermédiation d'un courtier est gage de succès dans cette démarche technique qui requiert une expertise et une parfaite connaissance de la réglementation. Il y a deux conditions à respecter :

  1. trouver un contrat alternatif à équivalence de niveau de garanties
  2. résilier dans les délais à l'expiration de la première échéance.

Le courtier en assurance de prêt va sélectionner le ou les contrats présentant des garanties d'un niveau de couverture au minimum équivalent à celui du contrat en cours. Une fois le contrat choisi et dûment souscrit, l'emprunteur envoie sa demande de substitution à la banque par lettre recommandée avec accusé de réception dans le respect du délai de résiliation, et sa demande de résiliation à l'assureur initial (qui peut être l'assureur de la banque ou un assureur externe) toujours par lettre recommandée avec AR dans les délais.

La réglementation indique que la résiliation doit être effectuée au moins deux mois avant la date d'échéance. Le problème est de déterminer quelle est cette date, car les textes de loi restent pour l'heure imprécis. Dans l'éventualité où le contrat d'assurance initial prévoit la possibilité de résiliation, la date d'échéance sera indiquée dans les conditions générales : soit la date d'anniversaire du contrat d’assurance, soit la date d'anniversaire de l'offre de prêt. En cas contraire, le changement d'assurance de prêt est de toutes façons acquis à l'emprunteur, la date d'échéance à respecter pouvant varier selon l'interprétation de la banque : la date de signature de l'offre de prêt ou la date du déblocage des fonds.

En attendant que la réglementation soit formelle quant aux délais de résiliation, il est conseillé à l'emprunteur de faire sa demande de changement d’assurance entre 6 et 4 mois avant la date de signature de l'offre de prêt, 6 mois étant la limite de validité des formalités médicales. Le contrat initial est maintenu en cas de refus de la banque de contrat délégué.

Pour mémoire, tout nouvel emprunteur peut dénoncer le contrat d'assurance bancaire dans un délai de 12 mois suivant la signature de l'offre de prêt, et ce, au plus tard 15 jours avant la fin de la première échéance, conformément aux dispositions de la loi Hamon du 26 juillet 2014.

Les obligations de la banque

La banque conditionne son acceptation du nouveau contrat d'assurance au respect des délais de résiliation comme on vient de le voir, et de l'équivalence de niveau de garantie. Cette notion a été éclaircie par le Comité Consultatif du Secteur Financier courant 2015 : la banque doit choisir et rendre public les critères de garantie qu'elle estime nécessaires à l'octroi d'un crédit immobilier sur la base des critères définis par le CCSF (11 critères pour les garanties décès-invalidité-incapacité, complétés éventuellement par 4 critères pour la garantie perte d'emploi).

  • Sous réserve que le nouveau contrat présente un niveau de garantie équivalent à son contrat groupe (ou du contrat externe déjà en place), elle ne peut refuser le changement d'assurance.
  • Elle dispose d'un délai de 10 jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution pour signifier à l'emprunteur son acceptation ou son refus, sous peine d'une amende administrative de 3 000€.
  • Tout refus devra être motivé par écrit uniquement sur la base des critères CCSF qu'elle aura retenus.
  • En cas d'acceptation de la proposition d'assurance, le prêteur modifie par voie d'avenant le contrat de prêt, en mentionnant le nouveau TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui tient compte du nouveau contrat d'assurance. Aucuns frais supplémentaires ne peuvent être exigés pour l'émission de cet avenant.

On ne fera pas mystère des freins de la part de banques dans la mise en oeuvre du libre choix de l'assurance de prêt, que ce soit au moment de l'émission de l'offre de prêt ou ensuite, dans les premiers 12 mois de remboursement du crédit.

Ce nouveau droit annuel de substitution va exacerber leur mauvaise volonté, l'imprécision actuelle de la réglementation relative à la date d'échéance donnant matière à des pratiques déloyales. Tout emprunteur qui se voit refuser le changement d'assurance quand bien même l'équivalence de niveau de garantie serait respectée est invité à formuler une réclamation auprès du médiateur de la banque et de l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution). L'autorité administrative qui dépend de la Banque de France doit se prononcer prochainement quant aux sanctions à appliquer aux banques refusant de se conformer au principe d'équivalence des garanties.

Les experts de Magnolia.fr vous accompagnent pour résilier votre assurance de prêt en cours et trouver le contrat adapté à votre situation au meilleur tarif.

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Crédit immobilier au T4 2022 : une hausse de l'usure bientôt insuffisante

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Immobilier locatif : où investir en 2023 ?

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Immobilier fin 2022 : coup de frein sur le prix, mais pas partout !

Sans pour autant parler de retournement du marché, la hausse des prix immobiliers semble ralentir. Et comme d'habitude, des exceptions confirment la règle : les zones littorales continuent de voir leurs valeurs progresser, un mouvement entamé il y a deux ans à la faveur de la crise sanitaire. Ce sont toujours les maisons qui tirent les prix vers le haut, une constante depuis 2020. Envolée des prix sur le littoral Selon les données publiques (Notaires et Insee) et les données de MeilleursAgents, spécialiste de l'estimation immobilière, les prix des logements en bord de mer connaissent une progression sans précédent depuis le début de la crise sanitaire. En deux ans, les prix ont explosé dans les stations balnéaires en moyenne de 22%, soit un bond deux fois plus rapide que la moyenne nationale dans le même intervalle. C'est sur le littoral breton que l'inflation immobilière est la plus spectaculaire, avec une flambée de près de 27% depuis début 2020. Le mètre carré s'achète en moyenne à 3 546€, mais grimpe à plus de 5 000€ pour le trio de tête : Dinard, Carnac et La Trinité-sur-Mer. Sur un an, la Bretagne dans son ensemble a gagné 7,3% et en l'espace de dix ans, la progression atteint 47,3%. C’est toujours la ruée vers l’Ouest. Autre littoral du couchant qui a le vent en poupe : la côte atlantique. Si le prix moyen du m2 en Gironde est de 4 163€ pour un appartement et de 3 888€ pour une maison, les prix oscillent respectivement entre 5 000€ et 14 452€, et entre 6 454€ et plus de 18 000€ au Cap-Ferret. Les prix des logements en Gironde ont bondi de 66,1% en dix ans et de 3,5% sur un an. L'immobilier sur le littoral Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur) reste le plus cher de France avec un m2 à plus de 5 500€, loin devant celui du Languedoc-Roussillon, plus abordable à 3 380€ le m2. Ici comme ailleurs, plus le logement est proche de la plage, plus il prend de la valeur. Le prix d'une maison ou d'un appartement situé à moins de cinq minutes du rivage gagne en moyenne 23,3%. Les prix s'assagissent ailleurs Hors des zones côtières, les prix de l’immobilier ancien marquent le pas. Selon les données des notaires, c'est-à-dire sur la base des ventes effectivement conclues, la progression s'est poursuivie au deuxième trimestre 2022 (+6,8% sur un an), mais on observe une sensible décélération par rapport au premier trimestre (+7,3% sur un an). De son côté, MeilleursAgents constate également un coup de frein sur les prix, avec une augmentation moyenne de 5,7% sur un an en septembre (sur la base des prix nets vendeurs). L'année 2022 restera néanmoins un millésime dynamique avec un pronostic de 1,1 million de ventes selon MeilleursAgents, plutôt optimiste face aux prévisions des notaires qui tablent plutôt sur un volume sous la barre du million de transactions. Le forte baisse de la production de crédits observée ces derniers mois à cause du problème de l’usure pourrait donner raison aux seconds, alors qu'on observe une nouvelle hausse des taux en octobre. Les maisons toujours prisées Le marché immobilier français est caractérisé par son hétérogénéité, même si la crise du Covid a rebattu les cartes, créant une "nouvelle géographie immobilière" selon les termes de MeilleursAgents. Le relatif désamour pour Paris reste d'actualité. Plus on s'éloigne de la capitale, plus les prix progressent vite. Les prix ont augmenté de 2,2% au deuxième trimestre sur un an en Île-de-France, contre 8,6% en province. À Paris, ça reflue, avec des prix qui baissent de 1,2% sur un an en raison d'une suroffre. La distorsion se voit également entre les types de biens. Les prix des maisons flambent, encore, et augmentent plus rapidement sur un an (+8,4%) que ceux des appartements (+4,5%), une tendance depuis les confinements successifs de 2020. Les zones rurales sont davantage recherchées, tant et si bien que la pénurie de logements est désormais réelle, avec des stocks qui ont diminué de moitié depuis 2019. Cela a pour effet de tirer les prix vers le haut (+8% sur un an). Une poussée qui se fait au détriment des grandes villes où, si la hausse des prix reste d'actualité, elle est désormais inférieure à 2%. source MeilleursAgents