Assurance de prêt : que faire si la banque refuse le changement de contrat ?

Le changement annuel de l'assurance en garantie d'un crédit immobilier est inscrit dans la loi n°2017-203 du 21 février 2017 (amendement Bourquin). A compter du 1er janvier 2018, tout détenteur d'un prêt immobilier a l'opportunité de dénoncer son contrat actuel pour le substituer par un contrat alternatif à garanties au moins équivalentes. Résilier dans les règles avec un contrat conforme aux critères d'acceptation est le challenge offert à chaque emprunteur qui veut faire des économies. Les banques sont elles aussi soumises à un certain nombre d'obligations.

Les règles à respecter par l'emprunteur

L'intermédiation d'un courtier est gage de succès dans cette démarche technique qui requiert une expertise et une parfaite connaissance de la réglementation. Il y a deux conditions à respecter :

trouver un contrat alternatif à équivalence de niveau de garanties
résilier dans les délais à l'expiration de la première échéance.

Le courtier en assurance de prêt va sélectionner le ou les contrats présentant des garanties d'un niveau de couverture au minimum équivalent à celui du contrat en cours. Une fois le contrat choisi et dûment souscrit, l'emprunteur envoie sa demande de substitution à la banque par lettre recommandée avec accusé de réception dans le respect du délai de résiliation, et sa demande de résiliation à l'assureur initial (qui peut être l'assureur de la banque ou un assureur externe) toujours par lettre recommandée avec AR dans les délais.

La réglementation indique que la résiliation doit être effectuée au moins deux mois avant la date d'échéance. Le problème est de déterminer quelle est cette date, car les textes de loi restent pour l'heure imprécis. Dans l'éventualité où le contrat d'assurance initial prévoit la possibilité de résiliation, la date d'échéance sera indiquée dans les conditions générales : soit la date d'anniversaire du contrat d’assurance, soit la date d'anniversaire de l'offre de prêt. En cas contraire, le changement d'assurance de prêt est de toutes façons acquis à l'emprunteur, la date d'échéance à respecter pouvant varier selon l'interprétation de la banque : la date de signature de l'offre de prêt ou la date du déblocage des fonds.

En attendant que la réglementation soit formelle quant aux délais de résiliation, il est conseillé à l'emprunteur de faire sa demande de changement d’assurance entre 6 et 4 mois avant la date de signature de l'offre de prêt, 6 mois étant la limite de validité des formalités médicales. Le contrat initial est maintenu en cas de refus de la banque de contrat délégué.

Pour mémoire, tout nouvel emprunteur peut dénoncer le contrat d'assurance bancaire dans un délai de 12 mois suivant la signature de l'offre de prêt, et ce, au plus tard 15 jours avant la fin de la première échéance, conformément aux dispositions de la loi Hamon du 26 juillet 2014.

Les obligations de la banque

La banque conditionne son acceptation du nouveau contrat d'assurance au respect des délais de résiliation comme on vient de le voir, et de l'équivalence de niveau de garantie. Cette notion a été éclaircie par le Comité Consultatif du Secteur Financier courant 2015 : la banque doit choisir et rendre public les critères de garantie qu'elle estime nécessaires à l'octroi d'un crédit immobilier sur la base des critères définis par le CCSF (11 critères pour les garanties décès-invalidité-incapacité, complétés éventuellement par 4 critères pour la garantie perte d'emploi).

Sous réserve que le nouveau contrat présente un niveau de garantie équivalent à son contrat groupe (ou du contrat externe déjà en place), elle ne peut refuser le changement d'assurance.
Elle dispose d'un délai de 10 jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution pour signifier à l'emprunteur son acceptation ou son refus, sous peine d'une amende administrative de 3 000€.
Tout refus devra être motivé par écrit uniquement sur la base des critères CCSF qu'elle aura retenus.
En cas d'acceptation de la proposition d'assurance, le prêteur modifie par voie d'avenant le contrat de prêt, en mentionnant le nouveau TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui tient compte du nouveau contrat d'assurance. Aucuns frais supplémentaires ne peuvent être exigés pour l'émission de cet avenant.

On ne fera pas mystère des freins de la part de banques dans la mise en oeuvre du libre choix de l'assurance de prêt, que ce soit au moment de l'émission de l'offre de prêt ou ensuite, dans les premiers 12 mois de remboursement du crédit.

Ce nouveau droit annuel de substitution va exacerber leur mauvaise volonté, l'imprécision actuelle de la réglementation relative à la date d'échéance donnant matière à des pratiques déloyales. Tout emprunteur qui se voit refuser le changement d'assurance quand bien même l'équivalence de niveau de garantie serait respectée est invité à formuler une réclamation auprès du médiateur de la banque et de l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution). L'autorité administrative qui dépend de la Banque de France doit se prononcer prochainement quant aux sanctions à appliquer aux banques refusant de se conformer au principe d'équivalence des garanties.

Les experts de Magnolia.fr vous accompagnent pour résilier votre assurance de prêt en cours et trouver le contrat adapté à votre situation au meilleur tarif.

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Accès à la mutuelle senior : débat au Sénat sur les difficultés des retraités

Les seniors sont les premières victimes de l’augmentation des tarifs de mutuelle santé. Ils paient leur contrat individuel au prix fort, et pour certains, la charge financière est trop lourde pour s’offrir une couverture adéquate. Plusieurs associations et représentants des retraités ont été récemment auditionnés par le Sénat afin d’alerter l'État sur la situation des seniors modestes, dont certains ne sont pas éligibles à la Complémentaire Santé Solidaire. En attendant des décisions concrètes, la seule option est de mettre les mutuelles en concurrence et de comparer les offres. Prix des mutuelles senior : jusqu’à +30% en 2024 Les tarifs de la mutuelle santé ont enregistré une hausse historique jusqu’à 30% en 2024. Selon l’association UFC-Que Choisir, en première ligne pour la défense des consommateurs, les augmentations de tarifs sur les complémentaires santé sont comprises entre +10% et +30%, les seniors étant ceux qui paient le plus lourd tribut. Une mutuelle senior coûtant au bas mot 100€ par mois par assuré, une progression de 30% équivaut pour un couple de retraités à débourser 60€ de plus par mois, soit 720€ pour l’année. La pression financière de la complémentaire santé n’est pas un fait récent. 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Il faut ajouter le contexte inflationniste en 2022 et 2023 qui a renchéri tous les coûts, ainsi que l’augmentation liée à l’âge qui pénalise les assurés seniors (entre +2% et +3% chaque année) et les frais de gestion qui atteignent en moyenne 20% du montant d'une cotisation. Le Sénat s’inquiète pour les retraités modestes La Chambre haute du Parlement prend à cœur cette situation. Une mission d’information sénatoriale à l’initiative des sénateurs RDPI (Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants) s'intéresse à l’impact de la hausse des tarifs de mutuelle santé en 2024 sur le pouvoir d’achat des Français. La crainte est un affaiblissement du niveau de couverture complémentaire des assurés à revenus modestes et d’un renoncement aux soins. Contrairement aux salariés couverts par la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée au moins à 50% par l’employeur, les seniors doivent assumer seuls le financement de leur complémentaire santé, de même que les étudiants et les personnes au chômage (hors dispositif loi Evin sur la portabilité des droits à la mutuelle santé). Dans la foulée de l’UFC-Que Choisir, plusieurs représentants d’organismes de complémentaire santé et associations de retraités ont été auditionnés par le Sénat courant mars et avril pour mettre à plat la situation vécue par les seniors et s’interroger sur le système global de prise en charge. Les difficultés des retraités dans l’accès une mutuelle seraient notamment dus à la généralisation de la complémentaire santé qui a rendu obligatoire la couverture complémentaire pour tous les salariés du secteur privé depuis janvier 2016. Le risque est désormais mutualisé entre les seuls retraités selon la Fédération nationale de la Mutualité Française, qui dénonce par ailleurs la promesse non tenue de l’État d’une répartition des aides fiscales entre les actifs bénéficiaires des contrats collectifs et les autres. Les organismes engrangent peu ou pas de bénéfices sur les contrats collectifs, contrairement aux contrats individuels des seniors où ils peuvent se rattraper. Une situation inadmissible où le déficit du collectif serait compensé grâce aux marges sur l’individuel. Dominique Libault, le président du Haut Conseil au financement de la protection sociale, plaide pour « un équilibre sur les deux parties » via de « nouveaux éléments de solidarité ». Taux de recours à la CSS insuffisant Les assurés les plus modestes peuvent bénéficier de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), un dispositif unique qui remplace la CMU-C et l’ACS depuis fin 2019. Il permet d’accéder à une mutuelle à titre gratuit ou moyennant une participation forfaitaire minime selon l'âge et les revenus. À partir de 70 ans, les assurés éligibles à la CSS paient au maximum 30€ par mois. Selon les derniers chiffres de l’Assurance maladie, plus de 7,3 millions de personnes profitent de la CSS, mais 3 millions d’assurés qui y ont droit ne la réclament pas. Près d’une personne sur deux ignore qu’elle est éligible à la CSS. Si les plafonds de revenus pour en bénéficier ont été relevés le 1er avril dernier, l’effet de seuil exclut les personnes dont les revenus excèdent ces plafonds à la marge. Pour certains seniors, l’effort financier pour se doter d’une mutuelle santé peut dépasser 10% du revenu disponible. Les seniors dépourvus d’aide de l’État n’ont qu’une solution pour minimiser la dépense et maîtriser leurs restes à charge : comparer les mutuelles santé et sélectionner l’offre la plus compétitive en adéquation avec leur budget et leurs besoins. En quelques clics, il est possible d'obtenir un ou plusieurs devis gratuits de mutuelle senior et d’économiser jusqu’à 300€ par an sur le contrat actuel, à garanties équivalentes.

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Prêt immobilier : protégez vos finances grâce à l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt immobilier constitue une protection pour la banque et l’emprunteur si jamais ce dernier n’est plus en capacité de rembourser sa dette à cause d’un accident de la vie. Cette couverture peut peser lourd dans le coût global du crédit. Heureusement, le contrat peut être librement choisi, mais aussi être changé en cours de prêt afin d’en diminuer la charge financière. Le rôle de l’assurance emprunteur Lors de votre demande de prêt immobilier, la banque va exiger la souscription à une assurance emprunteur. La finalité de ce contrat est de prendre en charge le paiement de tout ou d’une partie des mensualités au cas où vous êtes dans l’une des situations suivantes : décès perte totale et irréversible d’autonomie incapacité temporaire de travail invalidité permanente totale ou partielle plus rarement perte d’emploi. Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, la souscription à un contrat d’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention du financement bancaire. La couverture exigée pour l’octroi du prêt est la prérogative de la banque : cette dernière détermine les garanties minimales qui vont couvrir les sommes en jeu jusqu’à leur terme et vous les communique via la fiche standardisée d’information. Ce document contient également le coût de l’assurance exprimé en taux annuel effectif assurance (TAEA) et en euros sur plusieurs périodes (mois, année, durée totale), et vous permet de comparer les offres grâce aux outils en ligne. La comparaison sous-tend que vous êtes libre de choisir le contrat qui vous convient le mieux. Depuis la loi Lagarde en septembre 2010, vous bénéficiez du principe de délégation d’assurance qui vous autorise à souscrire un contrat alternatif concurrent du contrat groupe bancaire. L’établissement financier ne peut plus lier le crédit à la souscription de son assurance maison et doit accepter toute assurance externe à garanties au moins équivalentes. Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier Le coût d’un crédit immobilier ne se limite pas aux intérêts. Ceux-ci rémunèrent la banque pour le service rendu, mais ils sont accompagnés de frais annexes qui conditionnent l’obtention du financement : les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) les primes d’assurance emprunteur les frais éventuels d’expertise du bien immobilier Les frais d’ouverture et de tenue de compte si le crédit est souscrit dans une nouvelle banque les parts sociales d’une banque mutualiste le cas échéant. Tous ces frais additionnés permettent de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui va exprimer le coût final du prêt immobilier par un pourcentage sur le capital emprunté. L’assurance emprunteur demeure trop souvent le coût caché d’un crédit immobilier, or elle représente la deuxième dépense après les intérêts, soit en moyenne entre 20% et 40% du coût global. En fonction du profil de l’emprunteur (âge, état de santé, profession, fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport dangereux), le poids de l’assurance peut être plus lourd et dépasser 1% du capital initial. Négocier l’assurance pour réduire le coût global du crédit immo Indissociable du crédit, l’assurance emprunteur offre une sécurité indispensable, mais elle peut coûter cher. Comme indiqué plus haut, vous avez l’opportunité de mettre les offres en concurrence pour mieux maîtriser cette dépense. À garanties équivalentes, une assurance bancaire peut être jusqu’à trois fois plus chère qu’un contrat individuel. L’assurance est le seul levier d’économies significatives dans un crédit immobilier. Gagner 10 points sur l’assurance équivaut à négocier 20 points à la baisse sur le taux d’intérêts. La négociation est toujours une démarche délicate en présence d’un professionnel qui maîtrise toutes les subtilités de ce produit complexe. La banque va s’employer à défendre son contrat, quitte à dénigrer la concurrence pour conserver ses marges au détriment de l'intérêt financier de l’emprunteur. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier pour bien appréhender l’étendue des garanties et trouver le contrat compétitif qui répond à vos exigences et à celles de la banque. Préserver son budget en changeant d’assurance emprunteur En négociant l’assurance lors de votre demande de prêt, vous pouvez économiser jusqu’à 60% sur les cotisations. La délégation reste un exercice difficile compte tenu de la réticence des banques à accepter un contrat externe, la plupart des emprunteurs étant par ailleurs seulement focalisés sur l’obtention du financement. La loi Lemoine vous offre une deuxième chance. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier, à tout moment et sans pénalité. Vous pouvez ainsi faire valoir votre droit au libre choix du contrat, même si vous êtes déjà engagé auprès de la banque. Dès lors que vous respectez l’équivalence de niveau de garanties, votre banque ne peut vous refuser la substitution d’assurance. L’acceptation s’appréhende uniquement sur cette notion. Le prêteur dispose de 10 jours ouvrés pour faire connaître sa décision et éditer gratuitement l’avenant au contrat de prêt. Tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive sur un document unique. L’intérêt du changement d’assurance en loi Lemoine est double : Vous économisez potentiellement des centaines voire des milliers d’euros sur la durée résiduelle de remboursement. Vous pouvez renforcer votre protection grâce aux garanties sur-mesure du contrat alternatif. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’avril 2024 pour constater que changer d’assurance emprunteur au plus tôt après la signature de l’offre de prêt est générateur de grosses économies.

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Crédit immobilier : embellie du marché au premier trimestre 2024

Depuis le début de l’année 2024, les taux d’intérêts sont en baisse et la production de crédits immobiliers repart. Cette récente embellie fait suite à une année sinistrée, et devrait se poursuivre à la faveur de conditions d’emprunt encore plus favorables au fil des semaines. Magnolia.fr fait le point sur les tendances du marché du crédit immobilier. Taux sous 4% Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 3,99% au cours du premier trimestre 2024 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 4,18% pour le dernier trimestre de l’année 2023. Il s’agit de la première baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier depuis le troisième trimestre 2021. Les taux n’ont cessé d’augmenter depuis lors, passant de 1,04% à 4,21%, soit le plafond atteint en novembre et décembre 2023. Le pire est donc derrière nous. Aujourd’hui sur la durée classique de 20 ans, il est possible de s’endetter en moyenne autour de 3,80% et même sur 25 ans, qui est la maturité plafond selon la réglementation, en mars 2024, les crédits ont été accordés en moyenne à 3,91%, sans excéder 4,22%. Ces prêts de longue durée sont généralement octroyés aux ménages modestes comme les jeunes primo-accédants : les trois quarts de ces profils bénéficient de taux sous la barre des 4%. Depuis le début de l’année, les taux ont cédé en moyenne 10 points de base par mois, un mouvement baissier aussi spectaculaire que l’a été la remontée de taux depuis le deuxième trimestre 2022. Sur la durée la plus longue, 25 ans, le taux a perdu 44 points depuis décembre dernier. Stabilisation des conditions d’emprunt depuis fin 2023 Après un effondrement au second semestre 2023, le marché du crédit immobilier entame un nouveau cycle. On observe une sortie de crise qui s’amorce doucement et la baisse des taux en est le principal moteur. Normalement, un repli de taux est observé au printemps, premier temps fort de l’année pour le secteur immobilier. Le mouvement est précoce en 2024, les banques ayant à cœur de redynamiser le marché du crédit à l’habitat dès lors que la profitabilité sur les nouveaux prêts est rétablie. Premier arbitre du marché, la Banque Centrale Européenne (BCE) : face au reflux de l'inflation, elle a décidé de stopper la hausse de ses taux directeurs depuis octobre dernier, offrant davantage de stabilité aux banques et aux emprunteurs. Seconds arbitres, les banques : en renouant avec les marges, elles se montrent plus concurrentielles. Le crédit immobilier est redevenu un produit d’appel, raison pour laquelle les emprunteurs peuvent de nouveau négocier pour obtenir les meilleures conditions de financement. Reprise spectaculaire du marché du crédit immobilier en 2024 Toujours selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, la production de crédits immobiliers a bondi de +51,8% entre décembre 2023 et mars 2024. La progression est comparable en nombre de prêts octroyés, avec +46,2%. Le point de bascule a été franchi en février-mars. La fin de l’année 2023 portait les signes d’un rebond futur grâce aux décisions de la BCE de maintenir ses taux au fil des mois et à la volonté des banques commerciales de relancer un marché qui a chuté de 40% en 2023. Les acheteurs reviennent et avec eux les emprunteurs. Les agences immobilières constatent deux foix plus de visites dans leurs locaux qu'il y a un an. Cependant, si le rebond est encourageant, la reprise va être lente. L’accès au crédit immobilier reste soumis aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception jusqu’à 27 ans dans le neuf et dans l’ancien avec travaux). Malgré l’appel des courtiers et l’examen au Parlement fin avril d’une proposition de réforme du HCSF, la fin de la règle des 35% d’endettement risque de devenir l’Arlésienne du crédit immobilier. La Banque de France, par la voix de son gouverneur François Villeroy de Galhau, est farouchement opposée à toute réforme de la norme. Pourtant, nul besoin d’insister sur l’importance du reste à vivre, un indicateur de la capacité d’emprunt d’un ménage au moins aussi pertinent que le taux d’endettement. Heureusement, les pronostics sont bons. L’Observatoire anticipe des taux aux alentours de 3,25% à la fin de l’année sous l’influence, notamment, d’une probable baisse des taux directeurs de la BCE en juin prochain. En décembre 2023, avec une mensualité de 1 000€, vous pouviez emprunter 158 065€ sur 20 ans (taux nominal à 4,50%). Aujourd’hui, avec la même mensualité sur la même durée, vous empruntez 167 928€ (taux nominal à 3,80%). Bientôt, avec un taux à 3,25%, le montant grimpera à 176 306€. Votre pouvoir d’achat immobilier aura entre-temps progressé de 11,5%. On est loin de périodes euphoriques de 2021 où pour 1 000€ d'endettement mensuel, il était possible d'emprunter 217 441€ sur 20 ans au taux de 1% (hors garantie et assurance emprunteur).

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