L'assurance emprunteur est un des éléments exigés par la banque lors d'une demande de crédit immobilier. Le coût de l'assurance emprunteur s'ajoute à ceux des intérêts, des frais de dossier et de garantie. Négocier le contrat permet de faire des économies, d'importantes économies, même si l'entrée en vigueur de la loi Lemoine 2022 renchérit les tarifs.
L'assurance de prêt immobilier : un coût important
Le taux débiteur ou taux nominal d'un crédit immobilier, qui exprime les intérêts destinés à rémunérer la banque pour le service rendu, ne permet pas de connaître le coût total de l'emprunt. D'autres frais entrent en compte dans le calcul du TAEG ou Taux Annuel Effectif Global, indicateur du coût final :
- les frais de dossier
- la garantie (hypothèque, caution)
- les primes d'assurance emprunteur.
Dans le TAEG, l'assurance est exprimée par un pourcentage sur le capital initial ou du capital restant dû. En fonction de votre profil d'emprunteur, c'est-à-dire des risques que vous incarnez, le taux d'assurance est plus ou moins élevé : entre 0,11% et plus de 1% des sommes prêtées. En moyenne, l'assurance emprunteur représente entre 30% et 40% du coût global d'un crédit immobilier, soit le deuxième poste de frais après les intérêts.
Lors de la souscription à l'assurance, vous remplissez un questionnaire d’assurance prêt immobilier qui renseigne l'assureur sur :
- votre âge : plus vous êtes âgé, plus les primes sont élevées.
- votre état de santé : en lien avec l'âge, les seniors paient plus cher leur assurance emprunteur que les personnes plus jeunes en raison de risques de santé supérieurs. Vous devez déclarer vos antécédents de santé, ainsi que les traitements en cours.
- votre profession : l'assurance coûte plus cher pour les personnes exerçant un métier à risques (militaire, pompier, agent de sécurité, ouvrier du bâtiment, etc.).
- vos habitudes : la pratique d'un sport à risque est pénalisante (escalade, sport automobile, plongée, etc.), de même que le tabagisme.
- votre projet immobilier : la nature et la durée de remboursement sont déterminants dans la tarification de l'assurance.
En cas de risques importants (santé, profession, pratiques dangereuses), l'assureur peut appliquer des exclusions de garanties, c'est-à-dire qu'un sinistre (arrêt de travail, accident) provoqué par le risque identifié ne sera pas couvert, sauf en cas de rachat d'exclusion proposé en option lors de la souscription. Les pathologies du dos et les maladies psycho-psychiatriques, appelées maladies non objectivables en assurance de prêt, peuvent être rachetées moyennant une surprime assurance emprunteur.
L'assurance emprunteur et la loi Lemoine
En dépit de la loi Lagarde assurance emprunteur, applicable depuis 2010, plus de huit emprunteurs sur dix souscrivent à l'assurance proposée par leur banque. Même si, entre-temps, les lois Hamon et Bourquin ont permis de résilier le contrat en cours de prêt, les banques ont conservé leur quasi-monopole sur ce produit à hautes marges de profit (jusqu'à 70%). En face, des assureurs alternatifs, jusqu'à quatre fois moins chers. Le législateur a souhaité introduire davantage de concurrence en renforçant les droits des emprunteurs.
Votée en février 2022 et entrée en application le 1er juin dernier, la loi Lemoine constitue une avancée majeure en assurance de prêt immobilier en autorisant le changement de contrat à tout moment, sans attendre la date d'échéance. L'assurance crédit immobilier devient ainsi la seule assurance résiliable à tout moment, sans engagement minimum d'un an, comme l'exige la réglementation en matière d'assurance habitation ou de mutuelle santé.
L'emprunteur n'est plus captif de sa banque et peut, dès le lendemain de la signature de l'offre de prêt, dénoncer le contrat d'assurance et le substituer par une offre plus compétitive. À la clef, des milliers d'euros d'économies sur la durée restante de remboursement. Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans, la substitution d'une assurance bancaire par une formule externe génère plus de 15 000€ de gain.
Au changement d'assurance à tout moment, la loi Lemoine ajoute deux autres dispositifs :
- l'extension du droit à l'oubli : si vous êtes guéri d'un cancer depuis au moins 5 ans, vous n'avez pas à mentionner votre ancienne maladie dans le questionnaire de santé. Sont également éligibles à ce droit les personnes guéries d'une hépatite C depuis au moins 5 ans.
- la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les assureurs ne peuvent rechercher aucune information en lien avec la santé de l'emprunteur pour les prêts en-dessous de 200 000€ remboursés avant son 60ème anniversaire.
La loi Lemoine offre un meilleur accès à l'assurance de prêt immobilier grâce à ces deux mesures inclusives, mais celles-ci ont un effet délétère, le renchérissement des tarifs pour la communauté. L'impossibilité de tarification au risque oblige les assureurs à mutualiser, ce qui rehausse les primes pour les emprunteurs faisant partie des segments concernés. Les jeunes actifs sans passif de santé paient pour les emprunteurs plus âgés et ceux qui, d'ordinaire, auraient été stigmatisés par leur historique de santé.
Les courtiers en assurance prêt immobilier estiment que les primes coûtent en moyenne 20% plus cher depuis l'introduction de la loi Lemoine. Chez certains prestataires, le surcoût peut aller jusqu'à 40%. La réglementation prévoit d'évaluer d'ici deux ans l'impact de la loi Lemoine sur la tarification et sur une éventuelle inégalité de traitement entre les emprunteurs. On peut toutefois estimer qu'une concurrence active permettra de maîtriser les surcoûts pour les emprunteurs en 2023.
L'assurance de prêt immobilier : comparable, négociable et substituable
Que ce soit en amont ou en aval d'un crédit immobilier, l'assurance emprunteur peut être choisie librement. Si vous n'avez pu souscrire une offre déléguée lors de votre demande de prêt, vous pouvez en changer quand bon vous semble. Utilisez un comparateur d'assurance prêt immobilier pour mettre les offres en concurrence et sélectionner celle qui correspond à vos besoins au meilleur prix.
Pour faciliter la démarche, faites appel aux services d'un courtier en assurance de prêt. Chez Magnolia.fr, notre pôle d'experts s'occupe de toute la procédure de résiliation/substitution, dans le respect de l'équivalence de niveau de garantie, préalable à l'acceptation de la banque d'une assurance déléguée.
