Assurance prêt immobilier : faites jouer la concurrence en 2023

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L’assurance emprunteur est la protection indispensable de tout prêt immobilier. En cas d’aléas de la vie dont est victime l’assuré (décès, invalidité/incapacité), elle intervient pour rembourser la banque à hauteur des garanties et des quotités souscrites. Malgré le libre choix du contrat, l’emprunteur est le plus souvent couvert par le contrat proposé par sa banque, malheureusement au détriment de son intérêt financier. Une situation réversible grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur le 1er juin 2022. Profitez sans tarder de ce nouveau droit pour minimiser le coût de votre assurance de prêt.

Changer d’assurance emprunteur à tout moment

Tout emprunteur immobilier est tenu de souscrire une assurance pour couvrir son crédit en cas de sinistre involontaire qui l’empêcherait de s’acquitter de sa dette (décès, arrêt de travail, invalidité, voire perte d’emploi). Cette assurance est à distinguer d’une autre garantie, l’hypothèque, le privilège du prêteur de deniers ou la caution, qui entre en jeu s’il y a défaut de paiement pour d’autres raisons non couvertes par l’assurance.

Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, l’assurance emprunteur est systématiquement exigée par la banque et vient renchérir le coût global du crédit immobilier. Les cotisations pèsent en moyenne un tiers de ce coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), soit les deuxièmes frais imposés après les intérêts.

Jusqu’à présent, il était difficile d’échapper à l’assurance proposée par sa banque. Plus de 8 prêts sur 10 sont aujourd’hui garantis par le contrat groupe bancaire malgré une réglementation qui prône le libre choix depuis septembre 2010 (loi Lagarde).

Ce choix est offert par les assureurs externes, entre deux et quatre fois moins chers que les banques, mais les dispositifs successifs pour permettre de changer de formule en cours de prêt (lois Hamon et Bourquin) n’ont pas permis de libéraliser le marché de l’assurance emprunteur. La dernière tentative devrait être la bonne. 

Adoptée en février 2022 et entrée en vigueur le 1er juin suivant, la loi Lemoine autorise les emprunteurs à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Plus besoin d’attendre la date d’échéance pour faire sa demande de résiliation/substitution comme l’imposait l’amendement Bourquin, ni même de respecter une durée minimum d’engagement. Dorénavant, l’emprunteur a la main pour dénoncer l’assurance bancaire et souscrire une formule moins chère assortie de garanties sur-mesure quand il le juge opportun.

Pour économiser des centaines voire de milliers d’euros sur votre assurance emprunteur et diminuer d’autant le coût de votre crédit, suivez le guide !

Faire des économies avec la loi Lemoine

La raison majeure du changement d’assurance emprunteur est de faire des économies. En moyenne, pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans, le gain oscille entre 10 000€ et 15 000€ selon le profil de l’emprunteur en substituant l’assurance bancaire par une offre déléguée dans les trois ans qui suivent la signature de l’offre de prêt.

Voici un exemple concret :


Jean et Marine, deux trentenaires cadres, ont contracté un crédit immobilier de 270 000€ sur 20 ans en janvier 2022, couvert par une assurance bancaire au taux de 0,34% sur chaque tête. Ils paient 153€ d’assurance par mois pour un coût total sur la durée de 36 720€.

Après substitution en janvier 2023, leur assurance au taux de 0,12% sur chaque tête leur coûte 49€/mois, et 11 799€ sur la durée restante, soit une économie de 104€/mois pour un gain total de 23 085€.

 

Vous pouvez consulter notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’impact financier de la loi Lemoine.

L’intérêt de la substitution d’assurance se situe également au niveau de la protection. Le changement vous permet d’améliorer votre couverture grâce aux contrats externes dotés de garanties ciblées. Les personnes qui exercent un métier à risques comme pompier peuvent souscrire des garanties sur-mesure qui prennent en compte les problématiques de leur profession.

Comment comparer les offres d’assurance emprunteur ?

Plus tôt vous changez d’assurance, plus élevé sera le gain. La prime d’assurance étant calculée sur le capital restant dû, c’est dans les premières années du crédit que la démarche est optimisée. 

Pour trouver l’assurance adaptée à votre situation, rien de plus simple. Il suffit d’utiliser un comparateur d’assurance de prêt immobilier en ligne, un outil rapide et gratuit qui vous permet de mesurer si votre contrat en cours est plus cher que ceux proposés par la concurrence. Vous avez accès à plusieurs devis, et grâce au simulateur d’assurance de prêt, vous pouvez évaluer le coût de chaque formule sur différentes durées.

N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier en assurance de prêt immobilier pour mieux appréhender les garanties et définir la bonne quotité d’assurance en fonction du profil de chaque co-emprunteur. La banque ne peut refuser une offre externe qui présente a minima des garanties équivalentes à celles de son propre contrat.

Chez Magnolia.fr, nos équipes d'experts gèrent gratuitement toutes les démarches de résiliation/substitution, vous évitant ainsi une procédure chronophage souvent complexe pour un néophyte.

Sachez par ailleurs qu’en cas de capital restant dû inférieur à 200 000€ (par assuré) remboursé avant votre 60ème anniversaire vous échappez au questionnaire médical. Ce nouveau droit introduit par la loi Lemoine facilite l’accès à l’assurance aux personnes autrefois stigmatisées par leur historique de santé. La fin de la sélection médicale en assurance emprunteur sous certaines conditions est une avancée majeure pour les malades et les anciens malades qui écopaient de surprimes rédhibitoires ou d’exclusions de garantie.

À l’heure où l’inflation tire le pouvoir d’achat vers le bas, les ménages emprunteurs peuvent immédiatement récupérer des dizaines d’euros par mois tout simplement en changeant d’assurance grâce à la loi Lemoine.

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

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Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.