Assurance prêt immobilier : comment trouver le contrat le moins cher en 2023 ?

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Pour commencer l'année, pas de résolutions, mais des solutions ! La souscription à une assurance emprunteur est un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Cette dépense contrainte représente en moyenne un tiers du coût global du prêt, un poids important qu’il est possible de diminuer en faisant jouer la concurrence. On vous explique comment décrocher l’assurance de prêt la moins chère pour votre projet immobilier en 2023.

Le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt est une double protection pour l’emprunteur et pour la banque qui accorde le financement. Elle intervient en cas de défaillance du premier, victime d’un aléa de la vie (décès, invalidité, incapacité, voire perte d’emploi). Aucune banque n’accepte de prêter des sommes souvent importantes sur une longue durée sans cette garantie qui pèse sur le coût global du prêt immobilier.

Le coût de l’assurance de prêt immobilier dépend de divers paramètres, totalement indépendants de la solvabilité de l’emprunteur qui est alors scrutée pour l’octroi du crédit :

  • L’âge de l’emprunteur
  • Son état de santé
  • Sa profession
  • Ses habitudes comportementales (fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport à risque).

S’y ajoutent les caractéristiques liées au prêt : montant, nature (résidence principale ou secondaire, achat locatif) et durée. Le coût global de l’assurance est calculé en pourcentage du montant emprunté, exprimé par un taux d’assurance.

Plus vous êtes âgé, plus l’assurance coûte cher en raison d’un risque de décès et d’invalidité qui s’accroît. Les métiers à risques comme pompier, gendarme, militaire, sont également pénalisés, tout comme les personnes qui pratiquent régulièrement un sport considéré comme dangereux (alpinisme, équitation, voile, etc.).

Mais le facteur le plus influent sur le coût de l’assurance est l’état de santé. Les personnes malades ou anciennement malades sont frappées de surprimes ou d’exclusion de garantie, voire écopent d’un refus d’assurance si les risques de sinistralité sont estimés trop élevés. Elles peuvent toutefois s’appuyer sur la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) pour accéder à l’assurance et au crédit à des conditions standards ou moyennant une surprime plafonnée.

Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) sont obligatoires et généralement complétées par les garanties incapacité et invalidité qui entrent en jeu en cas d’arrêt de travail (garantie ITT). La garantie perte d’emploi est plus rarement souscrite, car le bénéfice coût/protection n’est pas établi.

Le libre choix de l’assurance emprunteur

Produit contraint pour emprunter, l’assurance de prêt immobilier peut être heureusement choisie en toute liberté. La loi interdit la vente liée de crédit et d’assurance depuis la loi Murcef de 2001, mais c’est la loi Lagarde de 2010 qui va instaurer le principe de libre choix de l’assurance emprunteur, en autorisant l’assuré à refuser le contrat proposé par sa banque.

Quel intérêt ? Payer moins cher ! En moyenne, les offres des assureurs alternatifs sont entre deux et trois fois moins onéreuses que les contrats bancaires dits contrats groupe car mutualisés sur une communauté d’emprunteurs. Le fait d’être couvert sur-mesure, avec des garanties parfaitement adaptées à sa situation, est un des avantages de la délégation d’assurance emprunteur.

Assurance emprunteur : ce qui a changé en 2022

La réglementation en matière d’assurance de prêt immobilier a subi maints changements depuis la loi Lagarde. Exercer de manière effective son droit au libre choix du contrat lors de la demande de prêt s’étant révélé une gageure pour une majorité d’emprunteurs, le législateur a ajouté deux autres dispositifs permettant de changer de formule en cours de prêt :

  • la loi Hamon de mars 2014 qui autorisait le changement de contrat dans les douze premiers mois,
  • la loi Bourquin de janvier 2018 qui a tenté, en vain, de faciliter la substitution d’assurance à date d’échéance au-delà de la première année du prêt.

Malgré ce renforcement du droit des emprunteurs, les bancassureurs détiennent toujours 87% des cotisations annuelles, un quasi-monopole que le Parlement va chercher à briser en ouvrant davantage le marché à la concurrence grâce à la loi Lemoine.

Entrée en application le 1er juin 2022, la loi Lemoine est révolutionnaire pour les emprunteurs car elle leur permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans engagement minimum et sans avoir à respecter une quelconque date butoir. Les lois Hamon et Bourquin disparaissent pour laisser place à cette disposition unique, plus simple et plus transparente.

La loi Lemoine contient deux autres mesures phares :

  1. Le renforcement du droit à l’oubli : les personnes guéries d’un cancer peuvent accéder à l’assurance sans avoir à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé, passés 5 ans au lieu de 10 après la fin du protocole. Ce droit concerne désormais les anciens malades de l’hépatite C.
  2. La suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions : l’assureur ne peut rechercher aucune information relative à la santé de l’emprunteur pour un crédit immobilier de moins de 200 000€ remboursé avant 60 ans.

Comparez pour payer moins cher votre assurance de prêt

Maintenant que vous maîtrisez mieux l’encadrement réglementaire de l’assurance emprunteur, vous pouvez choisir en connaissance de cause le contrat qui correspond à votre profil. Comme tout produit d’assurance, l’assurance de prêt immobilier doit être comparée car les tarifs varient d’un prestataire à l’autre à garanties équivalentes.

Utilisez un comparateur d’assurance emprunteur pour mettre les meilleures offres en concurrence et sélectionner la plus compétitive, tout en respectant les exigences de la banque en matière de garanties. Cet outil est rapide, gratuit et sans engagement, et vous permet en quelques clics d’obtenir plusieurs devis parmi les meilleurs contrats alternatifs du marché. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier en assurance emprunteur : là encore, le service est gratuit et facilite le choix de la formule adaptée grâce à des conseils éclairés.

Chez le courtier Magnolia.fr, le taux moyen d’assurance est de 0,11% pour un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans qui souscrit un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans. Une personne entre 35 et 45 ans qui emprunte 400 000€ sur 20 ans bénéficie du taux moyen d’assurance de 0,13%. Pour ces mêmes profils, les banques appliquent des taux d’assurance minimum de 0,36%.

Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour visualiser tout l’intérêt de faire jouer la délégation d’assurance. Choisir librement son assurance emprunteur en première intention ou en cours de prêt permet de réaliser d’importantes économies. Le gain moyen se chiffre en plusieurs milliers d’euros.

Alors que beaucoup se demandent si on pourra emprunter en 2023, compte tenu de la progression constante des taux d’intérêts qui vient se heurter à l’immobilité de l’usure, la délégation, en diminuant le coût de l’assurance, est et restera le seul levier d’économies pour faire baisser le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui doit impérativement rester sous le seuil légal, vous permettant ainsi de décrocher le graal en 2023.

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Crédit immobilier : embellie du marché au premier trimestre 2024

Depuis le début de l’année 2024, les taux d’intérêts sont en baisse et la production de crédits immobiliers repart. Cette récente embellie fait suite à une année sinistrée, et devrait se poursuivre à la faveur de conditions d’emprunt encore plus favorables au fil des semaines. Magnolia.fr fait le point sur les tendances du marché du crédit immobilier. Taux sous 4% Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 3,99% au cours du premier trimestre 2024 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 4,18% pour le dernier trimestre de l’année 2023. Il s’agit de la première baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier depuis le troisième trimestre 2021. Les taux n’ont cessé d’augmenter depuis lors, passant de 1,04% à 4,21%, soit le plafond atteint en novembre et décembre 2023. Le pire est donc derrière nous. Aujourd’hui sur la durée classique de 20 ans, il est possible de s’endetter en moyenne autour de 3,80% et même sur 25 ans, qui est la maturité plafond selon la réglementation, en mars 2024, les crédits ont été accordés en moyenne à 3,91%, sans excéder 4,22%. Ces prêts de longue durée sont généralement octroyés aux ménages modestes comme les jeunes primo-accédants : les trois quarts de ces profils bénéficient de taux sous la barre des 4%. Depuis le début de l’année, les taux ont cédé en moyenne 10 points de base par mois, un mouvement baissier aussi spectaculaire que l’a été la remontée de taux depuis le deuxième trimestre 2022. Sur la durée la plus longue, 25 ans, le taux a perdu 44 points depuis décembre dernier. Stabilisation des conditions d’emprunt depuis fin 2023 Après un effondrement au second semestre 2023, le marché du crédit immobilier entame un nouveau cycle. On observe une sortie de crise qui s’amorce doucement et la baisse des taux en est le principal moteur. Normalement, un repli de taux est observé au printemps, premier temps fort de l’année pour le secteur immobilier. Le mouvement est précoce en 2024, les banques ayant à cœur de redynamiser le marché du crédit à l’habitat dès lors que la profitabilité sur les nouveaux prêts est rétablie. Premier arbitre du marché, la Banque Centrale Européenne (BCE) : face au reflux de l'inflation, elle a décidé de stopper la hausse de ses taux directeurs depuis octobre dernier, offrant davantage de stabilité aux banques et aux emprunteurs. Seconds arbitres, les banques : en renouant avec les marges, elles se montrent plus concurrentielles. Le crédit immobilier est redevenu un produit d’appel, raison pour laquelle les emprunteurs peuvent de nouveau négocier pour obtenir les meilleures conditions de financement. Reprise spectaculaire du marché du crédit immobilier en 2024 Toujours selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, la production de crédits immobiliers a bondi de +51,8% entre décembre 2023 et mars 2024. La progression est comparable en nombre de prêts octroyés, avec +46,2%. Le point de bascule a été franchi en février-mars. La fin de l’année 2023 portait les signes d’un rebond futur grâce aux décisions de la BCE de maintenir ses taux au fil des mois et à la volonté des banques commerciales de relancer un marché qui a chuté de 40% en 2023. Les acheteurs reviennent et avec eux les emprunteurs. Les agences immobilières constatent deux foix plus de visites dans leurs locaux qu'il y a un an. Cependant, si le rebond est encourageant, la reprise va être lente. L’accès au crédit immobilier reste soumis aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception jusqu’à 27 ans dans le neuf et dans l’ancien avec travaux). Malgré l’appel des courtiers et l’examen au Parlement fin avril d’une proposition de réforme du HCSF, la fin de la règle des 35% d’endettement risque de devenir l’Arlésienne du crédit immobilier. La Banque de France, par la voix de son gouverneur François Villeroy de Galhau, est farouchement opposée à toute réforme de la norme. Pourtant, nul besoin d’insister sur l’importance du reste à vivre, un indicateur de la capacité d’emprunt d’un ménage au moins aussi pertinent que le taux d’endettement. Heureusement, les pronostics sont bons. L’Observatoire anticipe des taux aux alentours de 3,25% à la fin de l’année sous l’influence, notamment, d’une probable baisse des taux directeurs de la BCE en juin prochain. En décembre 2023, avec une mensualité de 1 000€, vous pouviez emprunter 158 065€ sur 20 ans (taux nominal à 4,50%). Aujourd’hui, avec la même mensualité sur la même durée, vous empruntez 167 928€ (taux nominal à 3,80%). Bientôt, avec un taux à 3,25%, le montant grimpera à 176 306€. Votre pouvoir d’achat immobilier aura entre-temps progressé de 11,5%. On est loin de périodes euphoriques de 2021 où pour 1 000€ d'endettement mensuel, il était possible d'emprunter 217 441€ sur 20 ans au taux de 1% (hors garantie et assurance emprunteur).

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Mutuelle santé : prise en charge à 100% des fauteuils roulants avant fin 2024

D’ici fin 2024, les fauteuils roulants seront intégralement remboursés par l’Assurance maladie. La base de remboursement va être rehaussée et le reste à charge éventuel complété par les mutuelles santé. Magnolia.fr vous en dit plus sur la prise en charge de ces équipements qui sont le prolongement de la personne handicapée moteur. Remboursement intégral des fauteuils roulants par la Sécu et les mutuelles Il y a tout juste un an, le ministère de la Santé annonçait des changements en vue pour la réforme 100% Santé à partir de janvier 2024. Depuis janvier 2021, le dispositif permet d’être intégralement remboursé des lunettes de vue, des prothèses dentaires et des aides auditives après intervention de la Sécurité Sociale et des organismes de complémentaire santé. Selon une promesse faite par le président Macron en avril 2023, deux nouveaux équipements devaient être ajoutés dans cette prise en charge optimale : les prothèses capillaires et les fauteuils roulants. La promesse sera bientôt tenue pour les fauteuils roulants. Qu’ils soient manuels ou électriques, ils seront bien pris en charge à 100% par l’Assurance maladie et les mutuelles santé avant la fin 2024, comme l’ont annoncé les ministres chargés de la Santé et du Handicap jeudi 11 avril dernier. Des négociations entre la direction de la Sécurité sociale, les organismes de complémentaire santé, les fabricants et les distributeurs de fauteuils roulants sont en cours pour « trouver la meilleure approche », afin que « chacun puisse avoir accès à un fauteuil qui répond à ses besoins », selon les termes de Fadila Khattabi, ministre déléguée chargée des personnes âgées et des personnes handicapées. Quant au remboursement intégral des perruques pour les personnes traitées par chimiothérapie, un travail sur les caractéristiques et la qualité des prothèses capillaires doit encore être réalisé pour que la mesure se déploie. Prise en charge des fauteuils roulants : un enjeu de justice sociale L’annonce du remboursement intégral des fauteuils roulants est un soulagement pour les personnes handicapées. Les usagers et les associations craignaient un recul du gouvernement pour des raisons budgétaires dans une période où l’État, asphyxié par la dette, cherche au moins 20 milliards d’euros d’économies en plus pour 2025. Un million de personnes en France ont besoin d’être équipées d’un fauteuil roulant, un chiffre voué à progresser en raison du vieillissement de la population. Reste à charge élevé sur les fauteuils roulants Un fauteuil roulant coûte entre 150€ et 10 000€ pour un modèle manuel, et jusqu’à 50 000€ pour un modèle électrique. Il faut ajouter les options et accessoires pour davantage de confort et d’autonomie (appui-tête, support dorsal, gouttière, tablette, verticalisateur), ainsi que l’entretien du matériel et le remplacement éventuel des pièces. L’Assurance maladie prévoit un remboursement partiel de la dépense sous réserve que le fauteuil fasse l’objet d’une prescription par un médecin (généraliste ou spécialiste) : entre 394,60€ pour un fauteuil non pliant, non réversible et à dossier non inclinable, et 603,65€ pour un siège pliant, à dossier inclinable ou à dossier non inclinable à articulation médiane entre 2 702,81€ pour un modèle électrique sans option et 3 938,01€ pour un fauteuil à assise adaptée avec repose-jambes, appuie-tête, dossier et inclinaison réglables par vérin pneumatique entre 1 559,84€ et 5 187€ pour un fauteuil verticalisateur. La liste des fauteuils roulants éligibles à une prise en charge est consultable sur le site du ministère de la Santé. Le modèle doit par ailleurs être certifié par le CERAH (Centre d’Études et de Recherche sur l’Appareillage des personnes Handicapées).  La personne handicapée peut bénéficier d’un complément de prise en charge par le département via la Prestation de Compensation du Handicap (PCH). Il n’empêche, le système actuel occasionne de lourds restes à charge. Le projet de réforme prévoyait de rehausser la base de remboursement à 2 600€ pour un fauteuil manuel et à 18 000€ pour un modèle électrique, un niveau jugé insuffisant par les associations et certains élus. Les négociations entre les différents acteurs visent à trouver un accord sur les prix limites de vente par catégorie de fauteuil, qui puisse garantir une marge suffisante à la filière et rentrer dans l’enveloppe budgétaire de l’État. Mutuelle et prise en charge complémentaire d’un fauteuil roulant Les tarifs opposables des fauteuils roulants sont souvent loin de la dépense engagée par l’assuré. D’autant que la personne handicapée doit généralement s’acquitter d’autres frais élevés pour soulager son quotidien : appareillage médical, lit médicalisé, matériel de transfert, chaise de douche, rampe de seuil, auxiliaire de vie, etc. Certains contrats de complémentaire santé permettent de limiter le reste à charge. La prestation dépend du niveau de garantie, qui peut aller jusqu’à 500% de la BRSS (Base de Remboursement de la Sécurité Sociale), parfois renforcée par un forfait additionnel qui atteint les 2 000€. Si vous estimez que votre mutuelle ne couvre pas suffisamment vos frais liés à l’achat et à l’entretien de votre fauteuil roulant, changez-en. Vous avez le droit de résilier votre mutuelle à tout moment après une année de souscription, sans pénalité financière ni motif à fournir. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé et accéder aux offres les plus compétitives du marché, en adéquation avec vos besoins de santé et votre budget.  

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Crédit immobilier : l’assurance emprunteur couvre-t-elle les allergies ?

Le printemps fait son retour et avec lui les allergies au pollen d’arbres et de graminées. Souffrir d’une allergie, quelle qu’elle soit, peut être considéré comme un risque aggravé par les assureurs de prêt immobilier. Faut-il déclarer ce problème de santé lors de la souscription à l’assurance emprunteur ? Quelles sont les conséquences sur le niveau de couverture et sur le tarif ? Allergie aux pollens : un enjeu de santé publique Environ 30% des adultes français souffrent d’allergies. Les projections de l’OMS indiquent que la moitié de la population sera touchée à l’horizon 2050. Le phénomène est loin d’être anecdotique par son ampleur et par les conséquences sur la santé publique. L’exposition aux pollens dès l’arrivée du printemps, au contact avec les yeux et les voies respiratoires, provoque des réactions plus ou moins invalidantes : difficulté à respirer, crises d’éternuement, yeux rouges et larmoyants, conjonctivite, toux, fatigue anormale, etc. La rhinite allergique et l’asthme allergique sont les deux formes d’allergie respiratoire les plus fréquentes, et souvent, un même individu souffre de ces deux pathologies. Une réaction allergique généralisée se caractérise par un choc anaphylactique qui comporte un risque vital majeur et nécessite un traitement d’urgence. Selon une étude réalisée en 2016 par des fédérations d’allergologues, l’allergie au pollen serait à l’origine d’au moins 7 millions de jours d’arrêt de travail chaque année. Le phénomène ne fait que s'aggraver avec le changement climatique. La France compte environ 3 millions d’asthmatiques, toutes causes confondues, l'asthme entraînant entre 1 000 et 2 000 décès chaque année. Assurance de prêt pour personne souffrant d’allergie À la lecture de ces chiffres, on comprend les difficultés potentielles auxquelles une personne allergique est confrontée lors d’une demande de crédit immobilier. La banque exige la souscription à l’assurance emprunteur pour se prémunir contre les défauts de paiement et sécuriser les sommes en jeu. Les risques couverts par l’assurance emprunteur Avant d’aborder la problématique de l’assurance en cas de pathologie allergique, rappelons l’importance de l’assurance de prêt immobilier. Si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Sa finalité est de prendre en charge tout ou partie des mensualités au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle repose sur deux types de garanties : les garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie ; les garanties facultatives qui couvrent les arrêts de travail et l’invalidité. La perte d’emploi est une dernière garantie optionnelle, plus rarement souscrite. Les garanties nécessaires à l’octroi du prêt sont définies par la banque et portées à la connaissance de l’emprunteur via la fiche standardisée d’information. Sur la base de ce document, vous pouvez mettre les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque : crédit et assurance sont deux produits déliés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, ce qui vous permet de faire jouer la délégation d’assurance pour bénéficier d’une couverture jusqu’à trois fois moins chère que la proposition bancaire, à garanties équivalentes. Déclarer son allergie dans le questionnaire de santé La souscription à l’assurance emprunteur passe par le questionnaire de santé. Ce formulaire renseigne l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, sur votre historique de santé. Il va permettre au médecin-conseil de l’assureur d’évaluer les risques de santé afin de formuler une réponse et d’appliquer une tarification en conséquence. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi : vous ne devez omettre aucune information faisant l’objet d’une entrée ni faire de fausse déclaration, sinon vous risquez la nullité du contrat. Vous devez indiquer si vous souffrez d’allergie et en préciser la cause : allergie au pollen, allergie alimentaire, allergie aux acariens, allergie cutanée. Vous devez également indiquer le traitement éventuel que vous prenez chaque année, de manière régulière ou ponctuelle. Si vous avez déjà consulté un médecin allergologue, pensez à joindre le courrier qu’il a adressé à votre médecin traitant. Vous devez par ailleurs préciser si l’allergie dont vous souffrez a entraîné des arrêts de travail. Les garanties assurance pour emprunteur allergique Si votre allergie n’a jamais entraîné d’arrêt de travail durant les 5 dernières années, vous bénéficiez des garanties décès, invalidité et incapacité à des conditions standards. En revanche, vous pouvez être considéré comme emprunteur avec risque aggravé de santé si vous avez été déjà placé en arrêt de travail à cause de votre allergie. En fonction des conclusions du médecin-conseil, l’assureur peut appliquer une surprime et exclure les risques liés à l’allergie. Il peut aussi refuser de vous assurer s’il estime que le niveau de risques est trop élevé. L’exclusion de garantie touche généralement la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), celle qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Cette garantie est systématiquement exigée par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à financer l’achat de la résidence principale. Trouver une assurance pour emprunteur allergique Quel que soit le type d’allergie, faites jouer la délégation d’assurance emprunteur pour trouver un contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les emprunteurs présentant des risques, quelle que soit leur nature (âge, santé, profession, pratique sportive). Comparez les offres en ligne et demandez à un courtier en assurance de prêt immobilier de vous accompagner pour vous aider à sélectionner la formule compétitive qui vous garantira une protection optimale. Si vous êtes déjà couvert par l’assurance de votre banque, vous pouvez bénéficier de la délégation en cours de prêt. La loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans pénalités, sans avoir à attendre la date d’échéance. L’occasion vous est donnée de décrocher une assurance qui soit mieux adaptée à votre problématique, et bien souvent moins chère.