Le prêt relais permet d’acheter le bien convoité avant d’avoir vendu un logement dont on est propriétaire. Et même si sa durée est courte, le prêt relais doit être couvert par une assurance emprunteur, au même titre qu’un crédit immobilier classique. La seule différence réside dans l’étendue des garanties.
Prêt relais : acheter en attendant de vendre
Pour éviter de passer à côté du logement convoité, le prêt relais est la solution quand on est propriétaire d’un bien qu’on n’a pas encore eu le temps de vendre. Ce crédit spécifique permet de faire la transition entre l’achat d’un nouveau logement et la vente d’un premier. La banque avance les fonds, et vous remboursez uniquement le coût du prêt, soit les intérêts et les autres frais annexes, le capital étant soldé au moment de la vente et au plus tard à l’échéance du contrat.
Le prêt relais est accordé sur une courte durée : un an, renouvelable une fois, soit deux ans maximums. Son montant ne couvre jamais la totalité de l’opération d’achat et représente entre 50% et 80% du prix réel du bien à vendre, déduit du capital restant dû de l’éventuel crédit immobilier ayant servi à financer le premier achat. La banque cherche à minimiser la prise de risque, le propriétaire pouvant être obligé de vendre avec une forte décote.
Assurance du prêt relais : une couverture indispensable et limitée
Le prêt relais est un crédit bancaire et à ce titre, doit être couvert par une assurance emprunteur. Si la souscription à l’assurance de prêt ne relève pas d’une obligation légale, elle reste un préalable à l’obtention du financement, qu’il soit ou non adossé à un prêt relais.
L’assurance crédit permet de rembourser la banque en cas d’aléas de la vie qui vous empêcherait d’assumer votre dette : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. Son coût s’ajoute aux autres frais (intérêts, frais de dossier, garantie, expertise du bien, etc.) et représente en moyenne un tiers du coût final exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).
Bien que la durée d’un prêt relais soit courte (au plus deux ans), vous pouvez être victime d’un accident ou d’une maladie dans l’intervalle. La banque est toutefois moins exigeante en matière de couverture que dans le cadre d'un crédit amortissable classique : les mensualités ne comprennent que les intérêts et les primes d’assurance emprunteur, le capital étant reporté au terme du contrat. Le prêt relais peut être aussi en franchise totale, c’est-à-dire que les intérêts sont remboursés en une seule fois à l’échéance, seules les primes d’assurance emprunteur sont dues tous les mois.
Quelles garanties obligatoires pour un prêt relais ?
La couverture socle de tout contrat d’assurance de prêt, quel que soit le type de financement bancaire, est constituée de deux garanties :
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la garantie décès qui couvre le décès de l’emprunteur suite à une maladie ou un accident, hors éventuelles exclusions (pratique d’un sport à risque par exemple).
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la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) qui couvre l’invalidité à 100% nécessitant la présence d’un tiers pour les gestes du quotidien (se laver, se nourrir, se déplacer, s’habiller).
En cas de sinistre, l’assurance rembourse à la banque le capital restant dû.
Ces deux garanties qui couvrent les sinistres les plus difficiles à surmonter pour l’emprunteur sont exigées par la banque pour sécuriser le prêt relais. Elles suffisent généralement, mais il est possible de renforcer la protection. Attention toutefois au délai de carence qui retarde la mise en jeu de la protection. Les meilleurs contrats n'en appliquent pas sur les garanties décès/PTIA.
Quelles garanties optionnelles pour un prêt relais ?
Vous pouvez compléter les garanties décès/PTIA par :
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La garantie ITT (Invalidité Totale et Temporaire de travail) qui couvre les arrêts de travail après un délai de franchise allant de 15 à 180 jours selon le contrat
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Les garanties invalidité soit IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou IPT (Invalidité Permanente Totale) en fonction du taux d’invalidité (à partir de 33% après consolidation de l’état de santé).
Ces garanties invalidité/incapacité sont rarement réclamées par la banque, car les risques qu’elles sont censées couvrir affectent peu votre capacité à assumer les mensualités de votre prêt relais, d'autant qu'elles entrent en jeu après un délai d'attente plus ou moins long.
Puis-je choisir l’assurance de mon prêt relais ?
La loi Lagarde vous autorise à choisir librement votre assurance de prêt relais immobilier. Vous pouvez souscrire un contrat externe concurrent de celui présenté par votre banque, que la demande concerne un crédit classique ou un financement très spécifique comme le prêt relais.
Les assurances bancaires étant jusqu’à trois fois plus chères que les offres alternatives, vous avez tout intérêt à faire jouer la concurrence en utilisant un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour décrocher le contrat le plus compétitif. N’hésitez pas à recourir aux services d’un courtier spécialisé. En fonction de votre profil et des risques que vous incarnez, cet expert de l’assurance emprunteur saura vous conseiller au mieux de vos intérêts, dans le respect de l’exigence de garanties de votre banque.
