L’assurance de prêt immobilier est une protection essentielle pour la banque et son client. Exigée par le prêteur, elle peut toutefois être choisie librement par l’emprunteur. Chacun a le droit de souscrire le contrat bancaire ou de lui préférer une assurance externe individuelle. Examinons les différences entre ces deux options. Avant cela, un petit rappel de la législation qui encadre l’assurance de prêt immobilier.
Les lois en assurance emprunteur
Dans une économie de marché, il est normal qu’un consommateur puisse choisir à sa guise le produit qu’il achète. Ce droit est arrivé tardivement dans le domaine de l’assurance de prêt immobilier, une dépense contrainte pour l’emprunteur afin de garantir la bonne fin de son crédit en cas de décès, d'invalidité et d’incapacité de travail. Ce n’est que depuis septembre 2010 que vous pouvez souscrire à l’assurance de prêt de votre choix et refuser la formule proposée par la banque qui vous prête les fonds.
La loi Lagarde a introduit le principe de délégation d’assurance qui consiste à souscrire à une garantie emprunteur auprès d’un prestataire concurrent de la banque. En tant qu’emprunteur, vous n’êtes pas obligé d’être couvert par la proposition d’assurance bancaire : à charge pour vous de présenter un contrat alternatif qui affiche a minima une équivalence de garanties.
Difficile à mettre en œuvre lors de la demande de financement, le libre choix de l’assurance de prêt peut s’opérer sur toute la durée de remboursement. Le législateur a renforcé la liberté de choix par deux dispositifs, qui seront remplacés en 2022 par la loi Lemoine :
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la loi Hamon de juillet 2014 qui autorisait la substitution à tout moment au cours de la première année du prêt ;
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la loi Bourquin de janvier 2018 qui élargissait cette opportunité au-delà des douze premiers mois, à échéance annuelle.
On en vient à la troisième et dernière réglementation, la loi Lemoine qui libéralise plus largement le marché en donnant le droit à chaque emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier beaucoup plus facilement, car à tout moment, sans imposer de date butoir ni de délai de préavis.
Grâce à la liberté de choix et de changement, les emprunteurs peuvent mieux maîtriser le coût de leur assurance, qui représente en moyenne un tiers du coût final du crédit immobilier. Toute la difficulté est de sélectionner le contrat le plus compétitif, adapté à sa situation pour être protégé en toutes circonstances.
Pour tester vos connaissances en assurance de prêt immobilier, jouez au jeu 2023 du vrai/faux et retrouvez tous les changements apportés par la loi Lemoine.
L’assurance groupe bancaire : la solution évidente
La banque est en position de force pour commercialiser ses contrats d’assurance emprunteur. C’est elle qui distribue les financements, elle a l’autorité naturelle du professionnel qui vend un produit auquel son client ne peut se soustraire.
Souscrire à l’assurance bancaire est la solution de facilité et l’on ne peut reprocher à un emprunteur de vouloir sauver son projet immobilier en adhérant au produit maison sans s’inquiéter des conséquences financières. Il appartient par ailleurs à la banque de définir les garanties qu'elle exige pour octroyer le prêt. L’assurance emprunteur est le coût caché d’un crédit immobilier, trop peu d’emprunteurs lui accordent l’attention qu’elle mérite, généralement par manque d’information et par pression de la banque.
Le contrat groupe bancaire présente les caractéristiques suivantes :
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les risques sont mutualisés : la couverture concerne une communauté d’emprunteurs, ceux qui présentent le moins de risques compensent ceux qui sont considérés à risques accrus (âge, santé, profession).
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la prime est calculée sur le capital emprunté et reste la même au fil du remboursement des mensualités.
La solidarité entre emprunteurs pénalise de facto les profils sans ou avec peu de risques : ils paient pour les autres. Le fait de souscrire en interne évite en revanche la recherche d'une autre formule et facilite les formalités administratives.
L’assurance individuelle : une offre personnalisée
La libéralisation du marché a toutefois engendré une certaine segmentation des offres bancaires. La concurrence a du bon ! Mais pour une réelle personnalisation de la couverture, il faut se tourner vers les contrats individuels :
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Ceux-ci répondent aux besoins de chacun, les garanties étant établies sur la base des risques incarnés par l’emprunteur.
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Pour chaque profil s’applique un tarif, chacun étant protégé sur-mesure au juste prix.
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Quelle que soit votre problématique (problèmes de santé, emprunteur senior, métier à risques, pratique d’un sport à risques), les assurances individuelles proposent une couverture adéquate qui vous garantit une protection optimale en cas d’accident ou de maladie.
La plupart des contrats alternatifs calculent le coût de l’assurance sur le capital restant dû : la prime d’assurance diminue à chaque mensualité. Une surprime assurance emprunteur peut s’appliquer en cas de risques accrus, voire une exclusion de garantie qu’il est possible de racheter sous certaines conditions (maladies non objectivables).
Le match assurance groupe/assurance individuelle
L’arbitrage entre assurance groupe et assurance individuelle est simple à faire : il vous suffit de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et de comparer les garanties du contrat bancaire avec celles proposées par les contrats alternatifs grâce à la fiche standardisée d’information remise par votre banque lors de votre demande de prêt. À garanties équivalentes, les seconds se révèlent le plus souvent moins chers que les premiers. Le delta est énorme, puisque le coût de l’assurance peut être réduit de 60%.
Si vous n’avez pas pu souscrire à l’assurance de votre choix dès le départ, la loi Lemoine vous permet de vous rattraper en changeant de formule quand vous le jugez opportun. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de novembre 2023 pour constater l’ampleur des économies potentielles en substituant le contrat bancaire par une assurance déléguée.
