L’encadrement réglementaire de l’assurance de prêt immobilier a considérablement évolué des deux dernières années grâce à la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur a l’opportunité de changer de contrat quand il le souhaite afin de réduire le coût de cette dépense contrainte. La loi Lemoine est aussi un dispositif plus inclusif pour les profils avec des risques de santé. Retour sur un texte majeur qui manque encore de visibilité et qui mérite un nouvel éclairage à l’occasion de ce deuxième anniversaire.
Loi Lemoine : faciliter le changement d’assurance emprunteur en cours de prêt
Pour bien comprendre l’importance de la loi Lemoine, il convient de rappeler que l’assurance emprunteur est systématiquement requise pour obtenir son crédit immobilier. La banque l’exige pour se prémunir contre les éventuels défauts de paiement consécutifs à un accident de la vie dont serait victime l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi).
Libre choix du contrat difficile à exercer
Bien qu’imposée par le prêteur, l’assurance de prêt immobilier reste librement choisie par l’emprunteur en vertu de la loi Lagarde de septembre 2010, première loi majeure à venir renforcer les droits des emprunteurs. Le coût de l’assurance, en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, justifie pleinement de faire jouer la concurrence via un comparateur en ligne. Cet outil permet de mettre en balance l’assurance proposée par la banque avec les offres externes du marché.
D’un côté, les assurances groupe des banques qui présentent des garanties mutualisées destinées à couvrir une communauté d’emprunteurs ; de l’autre, les formules individualisées, conçues avec des garanties sur-mesure en adéquation avec la problématique de chaque emprunteur. Au-delà du périmètre assurantiel, les assurances alternatives sont jusqu’à 3 fois moins chères que les contrats bancaires. Sous réserve d’une équivalence de garanties entre les deux contrats, la banque est tenue d’accepter toute offre déléguée.
Sur le papier, la délégation est facilitée par la loi Lagarde. Dans les faits, elle peine à s’exercer, les banques ayant la mainmise sur le produit en raison de leur position dominante (ce sont elles qui distribuent les crédits) et de contours peu précis et peu contraignants de la réglementation.
Le législateur prévoit alors la possibilité de changer en cours de prêt, afin que chaque emprunteur puisse payer son assurance au juste prix :
- la loi Hamon de juillet 2014 : tout emprunteur peut résilier l’assurance à tout moment durant les douze premiers mois de remboursement du crédit immobilier et la substituer par une offre externe à garanties au moins équivalentes.
- l’amendement Bourquin de janvier 2018 : l’assurance de prêt immobilier est substituable annuellement à date d’échéance au-delà de la première année.
Ces deux dispositifs n’ont pas permis de faire bouger les lignes. L’assurance de prêt immobilier reste captée par les banques à plus de 85%. Il faudra attendre la loi Lemoine de 2022 pour que les modalités de changement de contrat se détendent et rendent effective la substitution d’assurance en cours de prêt.
Changer d’assurance de prêt à tout moment
Initiée par la députée Renaissance Patricia Lemoine, la loi qui porte son nom supprime le principal obstacle au changement d’assurance emprunteur. Plus besoin d’attendre la date d’échéance pour faire une demande de substitution : la démarche peut être engagée à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.
L’emprunteur reprend la main et peut, quand il le juge opportun, se débarrasser de l’assurance bancaire qui lui coûte trop cher, sans être pour autant adaptée à sa situation. C’est une vraie révolution dans le domaine de l’assurance : l’assurance de prêt immobilier devient la seule assurance résiliable et substituable à tout moment, sans engagement minimum de souscription. En assurance auto/moto, assurance habitation et mutuelle santé, l’adhérent doit attendre au moins une année pour envisager de changer de formule.
Le changement à tout moment est accordé aux nouveaux emprunteurs dès le 1er juin 2022 et à tous à compter du 1er septembre 2022. L’engouement est au rendez-vous. Grâce au battage médiatique, la substitution d’assurance emprunteur progresse de 80% durant les premiers mois qui suivent sa mise en application. Le soufflet est depuis retombé, au détriment de l’intérêt des emprunteurs qui bénéficient, avec la loi Lemoine, d’un formidable levier d’économies à saisir en période de forte inflation. Le gain se chiffre en centaines voire milliers d’euros sur la durée résiduelle de remboursement du prêt.
La fuite massive vers les alternatifs n’a pas eu lieu. Entre décembre 2021 et mai 2023, les parts de marché des prestataires concurrents des bancassureurs sont timidement passées de 15,3% à 16,1% (chiffres du Comité Consultatif du Secteur Financier). Le bilan est donc mitigé, raison pour laquelle il est plus que jamais nécessaire de relancer la dynamique de changement d’assurance emprunteur.
Loi Lemoine : meilleur accès à l’assurance de prêt
L’adoption de la loi Lemoine est le fruit d’une âpre bataille législative entre députés et sénateurs. L’acceptation du changement de contrat à tout moment par la Chambre haute s’est faite sous réserve d’insérer des dispositions plus inclusives pour les personnes présentant des risques de santé.
Suppression du questionnaire de santé
La souscription à l’assurance emprunteur passe obligatoirement par le questionnaire de santé. Ce formulaire va renseigner l’organisme assureur sur les risques médicaux incarnés par l’emprunteur pour lui permettre de donner une réponse et d’appliquer une tarification.
En présence d’un passif de santé (maladie chronique, invalidité, arrêts de travail récurrents, etc.), l’accès à l’assurance devient un parcours du combattant. L’emprunteur écope d’une surprime qui peut être rédhibitoire, ou d’exclusions de garanties qui viennent diminuer sa protection, voire d’un refus pur et simple si le niveau de risque est trop élevé.
L’accès à la résidence principale est le rêve de nombreux Français. Mais quand on est malade ou qu’on l’a été, ce rêve peine à se concrétiser en raison des difficultés liées à l’assurance emprunteur. Malgré la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), la souscription à l’assurance n’est pas garantie.
En supprimant le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier, la loi Lemoine permet à certains profils à risques d’accéder à l’assurance et au crédit immobilier. Deux conditions doivent être réunies :
- La part assurée n’excède pas 200 000€ (400 000€ pour un emprunt à deux avec quotité d’assurance de 50% sur chaque emprunteur).
- Le prêt couvert par l’assurance est remboursé avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.
Les profils éligibles au dispositif ne sont plus stigmatisés par leur historique médical et peuvent ainsi bénéficier d’une assurance sans surprime ni exclusion en lien avec leur état de santé. Sont principalement concernés les jeunes emprunteurs jusqu’à 35 ans, compte tenu de la durée maximum légale de remboursement fixée à 25 ans (règles du HCSF).
Amélioration du droit à l’oubli
En complément de la fin de la sélection médicale sous certaines conditions, la loi Lemoine élargit le droit à l’oubli. Les personnes en rémission d’un cancer n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie au bout de 5 ans au lieu de 10 précédemment, après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. Ce droit s’applique désormais aux emprunteurs guéris d’une hépatite virale C.
La loi Lemoine n’a pas pour autant résolu tous les problèmes rencontrés par les emprunteurs. Les banques perpétuent leurs pratiques indélicates pour empêcher leurs clients d’aller voir ailleurs. Elles pinaillent notamment sur l’équivalence de niveau de garanties qui reste une notion complexe pour l’emprunteur et mettent en place des formules packagées dotées de garanties superflues qui rendent difficile voire impossible le respect de cette obligation de couverture minimale.
La parade pour faire respecter ses droits est de solliciter les services d’un courtier en assurance de prêt. Cet expert vous aide non seulement à sélectionner le contrat compétitif qui répond aux exigences de la banque, mais peut également prendre en charge toutes les démarches de résiliation/substitution à votre place. Produit complexe à appréhender, l’assurance de prêt immobilier au juste prix est maintenant plus accessible grâce à la loi Lemoine. Soyez bien accompagné pour profiter pleinement de vos droits.
