Assurance de prêt : nouvelles règles du jeu, et c'est top !

Hier après-midi, les sénateurs ont adopté à l'unanimité la proposition de loi Lemoine qui vise à renforcer l'accès à l'assurance emprunteur et à faciliter le changement de contrat en cours de prêt. C'était là l'ultime étape du parcours législatif de cette réforme tant attendue dont l'objectif est de réduire les coûts pour les consommateurs, en particulier pour les personnes malades ou anciennement malades. Voici un bref rappel des mesures contenues dans ce texte majeur, qui vient protéger le pouvoir d'achat des ménages tout en mettant un terme à la discrimination pour raisons de santé.

Le changement de contrat possible à tout moment

Incontournable si l'on veut obtenir le financement bancaire d'un projet immobilier, l'assurance de prêt intervient pour rembourser les échéances en cas de sinistre : décès, invalidité, incapacité voire perte d'emploi. La réglementation autorise le libre choix du contrat depuis septembre 2010. Problème : s’il veut changer de formule, l'assuré emprunteur se heurte à des conditions restrictives, ce qui le rend captif de sa banque. Résultat : les banques détiennent 88% de parts de marché de ce produit contraint, malgré un cadre légal censé prôner la concurrence.

Le vote du Parlement va changer la donne pour les quelque 7 millions d'emprunteurs ayant un crédit en cours et pour tous ceux qui souhaitent financer un projet immobilier à l'avenir. À compter du 1er juin 2022, entre en vigueur la possibilité de résilier son contrat d'assurance de prêt à tout moment. Sont d'abord concernés les nouveaux contrats, puis, dans un deuxième temps, à partir du 1er septembre 2022, les contrats déjà souscrits.

Ce nouveau droit n'a pas été introduit pour inciter les emprunteurs à changer de contrat à tout bout de champ, mais pour leur permettre de réduire le coût de leur assurance quand l'occasion se présente, sans prendre date comme l'impose aujourd'hui la loi.

Les comparateurs indépendants comme Magnolia.fr accompagnent les emprunteurs dans le choix d'un contrat d'assurance de prêt compétitif, protecteur et adapté à leur budget, qui respecte l’équivalence de niveau de garanties, préalable à l'acceptation de la banque.

La nouvelle loi prévoit une obligation d'information annuelle des banques à l'égard de leurs clients emprunteurs quant à la possibilité de résilier leur contrat. Elles devront par ailleurs communiquer de manière exhaustive les motifs de refus d'une assurance déléguée, afin de faciliter une nouvelle demande de changement. La démarche peut faire économiser des centaines voire de milliers d'euros sur la durée restante d'un prêt. Plus tôt le changement est engagé, plus important sera le gain.

Le questionnaire médical supprimé pour la moitié des emprunteurs

Autre modification cruciale pour des millions de candidats à l'emprunt : la fin de la sélection médicale via le questionnaire de santé. Ce document à remplir lors d'une demande de souscription est discriminant pour les personnes malades ou qui ont été malades, le tarif étant déterminé en grande partie en fonction des risques de santé incarnés. Pour ces personnes victimes de pathologies graves (diabète, cancer, maladies cardio-vasculaires, psychiques ou respiratoires, etc.), le surcoût peut excéder 100%, ce qui vient diminuer leur capacité d'emprunt et même leurs chances de concrétiser leur projet.

À partir du 1er juin prochain, tous les emprunteurs, quel que soit leur état de santé, n'auront plus à remplir de questionnaire médical s'ils contractent un crédit de moins de 200 000€ remboursé avant leur 60ème anniversaire. Ce plafond s'entend par assuré et sur la totalité de l'encours de crédit pour éviter qu'un même emprunteur ne souscrive plusieurs contrats pour des montants inférieurs à 200 000€.

Ces seuils pourront éventuellement être modifiés par décret, uniquement dans un sens favorable à l'emprunteur. Selon les projections du cabinet d'actuaires Actélior, la fin de la sélection médicale concerne la moitié des prêts immobiliers.

Le droit à l'oubli réduit à 5 ans

Les parlementaires ont également révisé le droit à l'oubli pour les personnes atteintes d'un cancer. Il leur faudra attendre désormais 5 ans après la fin du protocole et sans rechute, au lieu de 10, pour ne plus avoir à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. Le fait de passer sous silence cet historique, en toute légalité, leur évitera des exclusions de garanties et surtout des surprimes assurantielles parfois exorbitantes, plus lourdes que les intérêts d'emprunt.

Le droit à l'oubli après 5 ans s'appliquera également aux personnes soignées pour une hépatite C.

La loi Lemoine adoptée hier est un texte historique sur lequel personne n'aurait misé il y a encore quatre mois. La volonté des parlementaires de réformer durablement et de manière efficace le marché de l'assurance de prêt a enfin été concluante. Après des années de clivage partisan, députés et sénateurs sont parvenus à un consensus sur une réglementation essentielle à la préservation du pouvoir d'achat des ménages et désormais inclusive pour des milliers de personnes touchées par la maladie.

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Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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