Fin du questionnaire médical en assurance emprunteur : qui est gagnant ?

Une femme levant les bras de joie comme après une victoire

En passe d'être définitivement adoptée par le Parlement ce jeudi, la loi Lemoine prévoit de supprimer le questionnaire médical lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier. Cette mesure va faciliter l'accès à la propriété à des milliers de personnes touchées par la maladie qui, à cause de leur historique de santé, ne peuvent pas, jusqu’à présent, être couvertes sans payer des surprimes exorbitantes. Quelles sont les conditions pour éviter la sélection médicale ? Qui va en profiter ?

Réforme de l'assurance emprunteur

C'est aujourd'hui que le Sénat se prononce en deuxième lecture sur la proposition de loi Lemoine qui réforme en profondeur l'accès à l'assurance prêt immobilier. Le texte prévoit la possibilité de résilier le contrat d'assurance à tout moment et sans frais, sans devoir respecter de date butoir comme l'impose aujourd'hui la réglementation. Il supprime également le questionnaire de santé, document à remplir obligatoirement pour toute demande de souscription, et raccourcit le délai du droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer, qui passera dorénavant de 10 à 5 ans.

Il y a deux jours, les députés ont validé à l'unanimité les dispositions prévues dans la PPL. Il reste une ultime marche à franchir pour une adoption définitive, sachant qu'en cas d'obstruction du Sénat le gouvernement, qui soutient le texte, a le pouvoir de laisser le dernier mot à l'Assemblée Nationale.

La résiliation à tout moment entrera en vigueur le 1er juin 2022 pour les contrats nouvellement souscrits et à partir du 1er septembre pour les contrats déjà signés. C'est également au 1er juin de cette année que les assureurs ne pourront plus imposer le questionnaire médical sous certaines conditions.

Fin du questionnaire de santé : quel intérêt ?

Lors d'une demande de souscription à l'assurance de prêt immobilier, vous remplissez un questionnaire qui va renseigner l'assureur, qu’il s’agisse de votre banque ou d’un prestataire externe, sur les risques éventuels que vous incarnez. Une étape qui peut sembler intrusive mais nécessaire à l'assureur pour appréhender le risque et appliquer une tarification adaptée.

Ce document contient de multiples questions sur votre historique de santé : vous avez obligation de déclarer toute maladie grave dont vous avez souffert ou dont vous souffrez, ainsi que tout traitement en cours, faute de quoi vous ne pourrez pas être indemnisé si vous n'êtes plus en mesure de rembourser le crédit suite à un arrêt de travail en lien avec une pathologie ancienne ou existante non déclarée. Pire, en cas de décès prématuré, vos héritiers auront la lourde charge de rembourser à la banque les sommes restant dues. En présence de risques aggravés, mais aussi quand les sommes empruntées sont élevées, le médecin-conseil de l'assureur va exiger des examens complémentaires pour affiner sa réponse.

Par le questionnaire de santé, l'assureur procède à une sélection de ses clients pour ajuster la tarification en fonction du niveau de risques. S’il y a des risques accrus de santé, il va :

appliquer des surprimes,
imposer des exclusions de garantie (la maladie n'est pas couverte),
voire refuser d'assurer, ce qui va bloquer l'accès au crédit immobilier.

Les surprimes touchent toutes les garanties (décès/PTIA, incapacité et invalidité) et peuvent atteindre 400% par rapport au tarif standard pour les personnes atteintes de mucoviscidose qui relèvent de la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) sous certaines conditions.

Dans le meilleur des cas, les surprimes se situent entre 50% et 100%, un surcoût parfois insurmontable car il vient renchérir le coût global du crédit et peut entraîner le TAEG (taux Annuel Effectif Global) au-delà du seuil de l'usure sur la durée d'emprunt concernée.

Par ce court énoncé, on comprend tout l'avantage de passer au travers de la sélection médicale. Très prochainement, les personnes malades ou anciennement malades ne seront plus frappées de la double peine : être touchées par la maladie et ne pas pouvoir, à cause de cet état, concrétiser un projet immobilier.

Quelles sont les règles ?

Pour passer au travers du tamis qu'est le questionnaire de santé, il faudra remplir deux conditions cumulatives :

emprunter moins de 200 000€
rembourser le prêt immobilier avant son 60ème anniversaire.

Un amendement déposé par le gouvernement et adopté mardi par les députés stipule que le plafond de 200 000€ s'entend par assuré et sur la totalité de l'encours de crédit. Le but de cette décision est d'éviter qu’un même emprunteur ne multiplie les contrats d'assurance pour des montants couverts inférieurs à 200 000€.

Les couples pourront emprunter une somme totale inférieure à 400 000€ si la quotité assurée sur chaque tête n'excède pas 200 000€, soit une répartition de 50/50. Attention : cet équilibre signifie que l'assureur ne remboursera que la moitié des mensualités ou du capital restant dû en cas de sinistre.

Qui est concerné ?

Selon les estimations des professionnels du crédit, ces seuils rendent éligible à la fin du questionnaire de santé la moitié des candidats à l'emprunt, et par défaut les jeunes de moins de 35 ans en raison d’une durée de remboursement réglementaire plafonnée à 25 ans, et les personnes jusqu’à 40 ans en prenant en compte une durée moyenne d’emprunt de 20 ans.

Sous réserve de respecter les règles précitées, les personnes dont l'état de santé ne permet pas d'être assurées à des conditions standard sont les premières concernées. Chez les courtiers en assurance de prêt, les cancers peuvent représenter jusqu'à un quart des maladies déclarées. Au chapitre des risques aggravés, figurent aussi en bonne place les pathologies psychiques, les affections respiratoires et cardiovasculaires.

Les personnes porteuses du VIH sont elles aussi stigmatisées par la maladie et se voient exclues de l'assurance et du crédit si elles ne remplissent pas les conditions d'acceptation de la convention Aeras. La grille de référence plafonne à 100% la surprime sur la garantie décès/PTIA, idem sur la garantie invalidité spécifique, sous réserve d'une charge virale inférieure au plafond passé deux ans après le diagnostic. Si l'emprunt n'excède pas 200 000€ et est remboursé avant les 60 ans, ces personnes, qu'elles soient ou non éligibles au dispositif conventionnel, n'auront plus à déclarer leur maladie dans le questionnaire de santé.

Les fumeurs sont également gagnants, eux qui paient un surcoût d'un quart ou d'un tiers du tarif standard appliqué à un non-fumeur du même âge. La question du tabagisme est systématiquement posée et cherche à connaître la consommation journalière. Jusqu'à présent, seules les personnes n'ayant pas fumé une seule cigarette (y compris cigarette électronique) au cours des deux dernières années sont considérées comme non-fumeuses aux yeux des assureurs.

Le surpoids, a fortiori l'obésité, sont facteurs de risques aggravés et pénalisent les candidats à l'emprunt immobilier. La valeur de l’IMC (Indice de Masse Corporelle) va indiquer à l’assureur si vous êtes hors normes et donc susceptible de développer des pathologies en raison d’un poids excessif. La réponse assurantielle se traduit généralement par des surprimes sur les garanties décès/PTIA et par un refus sur la garantie ITT qui intervient en cas d'arrêt de travail. Or l'absence de la garantie ITT est le plus souvent synonyme de refus de prêt.

Emprunt avec risque aggravé : changez d'assurance !

Si votre assurance de prêt est surfacturée pour raisons de santé, vous allez pouvoir rectifier le tir grâce à la loi Lemoine. À compter du 1er septembre 2022, vous pourrez résilier votre contrat d'assurance à tout moment et donc changer d'assurance prêt immobilier pour en souscrire une nouvelle, moins chère et mieux adaptée, et si votre encours de crédit ne dépasse pas le plafond des 200 000€ et que votre prêt arrive à son terme avant votre 60ème anniversaire, la souscription à une nouvelle assurance échappera à l’étape discriminante du questionnaire de santé.

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Prêt immobilier : baisse des taux d’usure au 4e trimestre 2025 sauf sur 20 ans

La Banque de France vient de publier les nouveaux taux d’usure applicables au quatrième trimestre 2025, et la tendance générale est à la baisse. Cependant, une exception notable subsiste : les prêts immobiliers sur 20 ans et plus accusent une hausse. Décryptage des chiffres et de leurs impacts pour les particuliers. Qu’est-ce que le taux d’usure ? Le taux d’usure est le taux maximal légal auquel une banque peut prêter (Code de la consommation, art. L. 314-6). Il est calculé à partir de la moyenne du taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend : le taux d’emprunt ou taux nominal l’assurance de prêt les frais de garantie (caution, hypothèque) les frais de dossier les éventuels frais de courtage. La Banque de France arrête ces taux chaque trimestre sur la base des TAEG moyens octroyés durant le trimestre précédent, en les majorant de 33 %. Ce mécanisme protège les emprunteurs contre les pratiques bancaires abusives et assure un accès au crédit régulé. Taux d’usure au T4 2025 : légère baisse Pour le dernier trimestre 2025, les taux d’usure s’affichent en très légère baisse, sauf sur les durées les plus longues (20 ans et plus), qui sont de loin les maturités les plus courantes (voir plus bas). Type de prêt immobilier Taux d’usure au T3 2025 Taux d’usure au T4 2025 Évolution Prêts à taux fixe < 10 ans 4,32 % 4,23 % -0,09 pt Prêts à taux fixe entre 10 et 20 ans 5,03 % 4,71 % -0,32 pt Prêts à taux fixe ≥ 20 ans 5,08 % 5,09 % +0,01 pt Prêts à taux variable 5,37 % 5,25 % -0,12 pt Prêts relais 6,31 ù 6,21 % -0,10 pt Pour la première fois depuis près de 2 ans, on observe une progression du taux d'usure sur les durées de 20 ans et plus. Pourquoi une baisse généralisée des taux d’usure ? Cette baisse s’explique par plusieurs facteurs : Reflux progressif de l’inflation en 2025, entraînant une détente des taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne. Concurrence accrue entre établissements bancaires, qui cherchent à relancer la production de crédits immobiliers après un fort ralentissement observé en 2023 et 2024. Rééquilibrage du marché immobilier, où la demande reprend timidement après une phase de stagnation. Évolution des conditions monétaires, conjoncture politique et économique : les prêts à durée courte sont moins pénalisés par la progression des taux obligataires et l’instabilité politique. La combinaison de ces éléments permet à la Banque de France de fixer des seuils d’usure plus bas, facilitant l’accès au crédit. L’exception des prêts sur 20 ans et plus Contrairement aux autres catégories, les prêts longue durée (20 ans et plus) voient leur taux d’usure progresser légèrement, passant de 5,08 % à 5,09 %. Cette évolution s’explique par un contexte économique et financier plus tendu : Reprise de la hausse des taux obligataires : l’OAT à 10 ans, qui sert de référence aux banques, est passé de 3,20 % début 2025 à près de 3,60 % fin septembre. Or, les prêts immobiliers à long terme sont directement sensibles à ces variations. Prudence accrue des banques : face à un climat politique, économique et social instable, les établissements de crédit se couvrent davantage sur les financements longs, jugés plus risqués. Durées longues = risque accru : plus la durée est étalée, plus l’incertitude grandit sur la solvabilité des emprunteurs, ce qui pousse mécaniquement les banques à être moins généreuses. La volatilité du marché immobilier pousse les établissements à se couvrir davantage sur ces échéances qui représentent près de 69% de la production de crédit immobilier en accession (chiffres de l’Observatoire Crédit Logement). Les ménages qui empruntent sur de longues durées présentent souvent des profils nécessitant un étalement du remboursement, ce qui renforce le coût global du risque pour l’établissement prêteur. En clair, si les prêts courts et intermédiaires deviennent plus abordables, les financements longs restent sous pression. Modification du taux d’usure : quel impact pour les emprunteurs ? Bonne nouvelle pour les crédits courts et intermédiaires Les ménages qui peuvent se permettre d’emprunter sur 10 à 19 ans bénéficient d’un taux d’usure plus bas, ce qui facilite l’octroi du crédit et améliore le coût global du financement. La marge de manœuvre est en effet plus large pour intégrer tous les frais annexes dans le TAEG, au-delà du taux nominal. Mauvaise surprise pour les prêts longs Pour les jeunes ménages ou ceux ayant besoin de s’endetter sur 20 à 25 ans, la légère hausse des seuils d’usure peut compliquer l’accès au crédit, d’autant plus que les banques appliquent une sélection plus stricte (revenus stables, apport minimum de 10 à 20 %, taux d’endettement inférieur à 35 %) pour minimiser le risque. Opportunité pour les investisseurs Les baisses sur les prêts relais et les prêts à taux variables peuvent relancer certaines stratégies d’investissement (achat-revente, acquisition locative avec prêt in fine ou variable), bien que ces financements comportent des risques en cas de remontée des taux. Quelles stratégies pour diminuer le coût de son crédit immobilier ? Il existe plusieurs solutions pour faire baisser votre TAEG et rester largement sous le seuil de l’usure. Raccourcir la durée d’emprunt : si possible, privilégier 15 ou 18 ans au lieu de 20 ans, pour profiter de taux nominaux plus favorables. Comparer les offres : passer par un courtier permet d’accéder à des taux négociés et de maximiser ses chances d’obtenir un financement. Optimiser son assurance emprunteur : la délégation d’assurance permet de réduire le TAEG de manière souvent plus significative qu’une négociation du taux nominal. Agir vite : si les taux obligataires poursuivent leur hausse, le risque est de subir des taux de crédit immobilier plus élevés en 2026. La délégation d’assurance emprunteur est le levier le plus efficace pour faire des économies sur votre prêt immobilier. Vous êtes libre de choisir l’assurance lors de la demande de crédit (loi Lagarde) et une fois l’offre de prêt signée en changeant de formule (loi Lemoine). Les contrats concurrents de ceux proposés par les banques sont jusqu’à 4 fois moins chers. Pour les emprunteurs, la fin de l’année 2025 reste une fenêtre d’opportunité, mais les stratégies doivent être adaptées : emprunter plus court si possible, négocier son assurance et comparer les établissements.

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Octobre Rose 2025 : comment assurer son prêt immobilier avec un cancer du sein ?

Chaque année en France, plus de 60 000 femmes apprennent qu’elles sont atteintes d’un cancer du sein. Cette maladie bouleverse non seulement la santé et le quotidien, mais aussi les projets de vie, notamment lorsqu’il s’agit d’acheter un logement. L’un des principaux freins rencontrés concerne l’assurance emprunteur, indispensable pour obtenir un crédit immobilier. Pendant longtemps, les femmes concernées ont subi une véritable double peine : des surprimes trop lourdes, des exclusions de garanties voire des refus purs et simples. Dans le cadre d’Octobre Rose 2025, il est essentiel de rappeler que la réglementation a beaucoup évolué, notamment avec la loi Lemoine et l’extension du droit à l’oubli. Aujourd’hui, l’accès à l’assurance de prêt pour les femmes ayant eu un cancer du sein est plus ouvert, même si des difficultés subsistent. Le cancer du sein : une condition préexistante en assurance de prêt immobilier En matière d’assurance de prêt, tout antécédent médical doit être déclaré. Le cancer du sein, même une fois le traitement terminé, est donc considéré comme une pathologie préexistante. Cette mention dans le questionnaire de santé assurance de prêt permet à l’assureur d’évaluer le risque et d’adapter ses conditions. Plusieurs issues sont possibles : Acceptation au tarif standard, si le risque est jugé faible. Acceptation avec surprime, c’est-à-dire une cotisation plus élevée. Acceptation avec exclusion de garantie, souvent sur les suites du cancer. Ajournement, l’assureur repoussant la décision de quelques années. Refus d’assurance, dans les cas les plus graves. Ne pas déclarer sa maladie est risqué : l’omission d’informations médicales ou une fausse déclaration en assurance de prêt peut entraîner la nullité du contrat, laissant l’emprunteur et sa famille sans protection en cas de coup dur. La convention AERAS : un dispositif clé pour l’accès au crédit en cas de cancer Pour éviter la stigmatisation des personnes malades souhaitant emprunter, les pouvoirs publics ont instauré la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif, régulièrement mis à jour, encadre les conditions d’accès à l’assurance emprunteur pour les personnes touchées ou ayant été touchées par des pathologies graves. En 2024, près de 10 % des demandes d’assurance de prêt concernaient des profils à risque aggravé de santé, soit plus de 385 000 dossiers. Dans 95 % des cas, une solution a pu être proposée. Pour en bénéficier, il faut que (conditions cumulatives) : le prêt concerne la résidence principale (ou mixte logement/professionnel) ; le capital assuré ne dépasse pas 420 000 € ; le prêt soit soldé avant les 71 ans de l’emprunteur. Grâce à AERAS, de nombreuses femmes ayant ou ayant eu un cancer du sein peuvent aujourd’hui accéder à une couverture, parfois sans surprime ou avec un plafonnement du surcoût. Comment le cancer du sein est-il évalué par l’assureur dans le questionnaire de santé ? Lors de la souscription, l’assureur demande à l’emprunteur de remplir un questionnaire de santé. Ce document obligatoire va lui permettre de déterminer l’accès à l’assurance et ses conditions. Comme indiqué plus haut, plusieurs réponses sont possibles : tarif normal ou standard, sans surprime surprime limitée exclusion de certaines garanties : la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) ne peut être activée en cas d'arrêt de travail lié à votre maladie. report de décision de plusieurs mois ou années ou refus. Pour harmoniser les pratiques, la convention AERAS prévoit 2 grilles de référence où sont listées un grand nombre de pathologies, notamment le cancer du sein : Grille 1 : certains cancers du sein in situ peuvent être assurés sans surprime ni exclusion après un délai court (parfois un an après la fin du traitement). Grille 2 : pour des cancers infiltrants à un stade précoce, l’assurance est possible avec une surprime plafonnée (généralement 100 %, soit le double de la cotisation standard). Ces grilles tiennent compte du type de tumeur, du stade, des traitements reçus et de l’absence de récidive. Pour en connaître les détails, il suffit de cliquer sur le site de la convention Aeras ou de consulter notre page dédiée. Quand le questionnaire de santé n’est plus obligatoire Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a apporté une avancée majeure : dans certains cas, le questionnaire médical disparaît. Cela concerne les prêts dont : la part assurée est inférieure ou égale à 200 000 € (400 000 € pour un couple avec quotité 50/50), et dont l’échéance intervient avant les 60 ans de l’emprunteur. Pour de nombreux jeunes acheteurs, cela signifie qu’un cancer, passé ou présent, n’a plus à être déclaré, et ne constitue plus un obstacle à la concrétisation d’un projet immobilier. Bon à savoir : la durée maximale autorisée pour tout crédit immobilier est de 25 ans (jusqu’à 27 ans si achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation). Pour échapper à la sélection médicale en assurance de prêt immobilier, il faut donc avoir au plus 35 ans au moment de la souscription. Le droit à l’oubli : un levier d’inclusion majeur pour les anciens malades d’un cancer Le droit à l’oubli représente l’une des avancées les plus importantes en assurance emprunteur. Depuis la loi Lemoine, le délai pour en profiter a été ramené de 10 à 5 ans. Avec un taux de survie à 5 ans de près de 88 %, contre 80 % au début des années 1990, les progrès médicaux justifient cette évolution favorable. Concrètement, si le protocole thérapeutique d’un cancer du sein est terminé depuis au moins 5 ans, et sans rechute, l’assureur n’a plus le droit de poser de questions à ce sujet. Le cancer ne doit donc plus être mentionné dans le formulaire de souscription, et aucune surprime ni exclusion ne peut être appliquée. Si, par mégarde, vous mentionnez votre cancer, l’assureur ne doit pas en tenir compte dans l’évaluation du risque. En revanche, les éventuelles séquelles ou traitements post-cancer doivent être déclarés et font l’objet d’une tarification adaptée. Ce droit à l’oubli s’applique jusqu’aux 71 ans de l’assuré et concerne aussi l’hépatite C. Cancer du sein : comment choisir son assurance de prêt ? Chaque emprunteur est libre de choisir son assurance de prêt, grâce au principe de délégation d’assurance. Plutôt que d’accepter le contrat proposé par la banque, souvent rigide et peu adapté aux profils à risque, il est possible de se tourner vers des assureurs concurrents. Les avantages d’une assurance externe : couverture personnalisée conditions plus souples pour les personnes avec antécédents médicaux possibilité de garanties équivalentes ou supérieures à moindre coût. Certaines compagnies vont même plus loin que les dispositions réglementaires. En 2024, CNP Assurances, partenaire de grands groupes bancaires, propose des contrats accessibles dès la fin du protocole thérapeutique, sans surprime et sans attendre le délai de 5 ans lié au droit à l’oubli. Vous êtes couverte au prix fort par l’assurance de votre banque ? Vous n’êtes pas liée au contrat jusqu’à l’échéance du prêt. La loi Lemoine contient une mesure forte : le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Plus besoin d’attendre la date d’anniversaire du contrat pour substituer l’assurance par une offre mieux adaptée et moins chère. Doit-on déclarer un cancer en cours de prêt immobilier ? Si on vous diagnostique un cancer du sein en cours de remboursement du prêt, vous bénéficiez de l’irrévocabilité des garanties. Ce principe en assurance de prêt signifie que l’assureur s’engage à maintenir les conditions fixées lors de la signature du contrat, tant sur les garanties que sur le tarif, et ce pendant toute la durée de couverture. Autrement dit, une fois le contrat conclu, l’assureur ne peut pas imposer une modification de ces engagements, même si le profil de l’assuré évolue au fil du temps, par exemple en cas de maladie ou de changement de situation médicale. Cette protection découle directement de l’article L.113-12-2 du Code des assurances, qui consacre ce principe tout en prévoyant une exception particulière. L’assureur a en effet la possibilité de demander une révision des garanties, avec la menace d’une résiliation si l’assuré refuse, uniquement si les 3 conditions suivantes sont réunies : l’assuré commence une nouvelle activité sportive considérée comme risquée ; cette pratique rend les déclarations faites à la souscription inexactes ou obsolètes ; et l’assuré omet d’en informer son assureur dans les 15 jours suivant le début de cette activité. En dehors de ce cas précis, l’assureur ne peut pas revoir les conditions initiales du contrat pour cause d’aggravation du risque. Toutefois, il est important de rappeler que la plupart des contrats d’assurance emprunteur intègrent dès le départ certaines exclusions de garanties. Celles-ci peuvent concerner, par exemple, des séjours dans certains pays, la pratique de sports extrêmes ou encore des pathologies spécifiques. L’importance de comparer et de se faire accompagner Face à la diversité des offres et à la complexité des règles, il est fortement conseillé de : Comparer les assurances de prêt via des simulateurs en ligne. Solliciter un courtier spécialisé, capable de défendre votre dossier auprès des assureurs. Faire valoir vos droits : les banques et assureurs ont l’obligation d’appliquer la convention AERAS et d’informer les emprunteurs de son existence. Un accompagnement professionnel permet souvent d’obtenir une couverture adaptée à un prix plus juste, tout en respectant les exigences de la banque prêteuse en termes de couverture minimale. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous aider au mieux de vos intérêts, tout au long du processus, de la recherche à la souscription du contrat compétitif. En résumé Le cancer du sein est une pathologie préexistante à déclarer, sauf cas relevant du droit à l’oubli. La convention AERAS encadre l’accès à l’assurance pour les personnes à risque de santé. La loi Lemoine supprime le questionnaire médical dans certaines conditions. Le droit à l’oubli réduit à 5 ans constitue une avancée majeure. La délégation d’assurance permet d’accéder à des contrats plus adaptés et souvent moins coûteux. En 2025, il est donc possible d’acheter un bien immobilier et d’obtenir une assurance emprunteur même après un cancer du sein. Les femmes concernées disposent de plus de solutions et de droits grâce aux dispositions de la réglementation opposables aux banques et aux assureurs. Conseil pratique : avant de signer une assurance de prêt, comparez toujours plusieurs offres et faites appel à un courtier. Vous maximisez vos chances d’obtenir une couverture protectrice et financièrement soutenable.

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