Fin du questionnaire médical en assurance emprunteur : qui est gagnant ?

Une femme levant les bras de joie comme après une victoire

En passe d'être définitivement adoptée par le Parlement ce jeudi, la loi Lemoine prévoit de supprimer le questionnaire médical lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier. Cette mesure va faciliter l'accès à la propriété à des milliers de personnes touchées par la maladie qui, à cause de leur historique de santé, ne peuvent pas, jusqu’à présent, être couvertes sans payer des surprimes exorbitantes. Quelles sont les conditions pour éviter la sélection médicale ? Qui va en profiter ?

Réforme de l'assurance emprunteur

C'est aujourd'hui que le Sénat se prononce en deuxième lecture sur la proposition de loi Lemoine qui réforme en profondeur l'accès à l'assurance prêt immobilier. Le texte prévoit la possibilité de résilier le contrat d'assurance à tout moment et sans frais, sans devoir respecter de date butoir comme l'impose aujourd'hui la réglementation. Il supprime également le questionnaire de santé, document à remplir obligatoirement pour toute demande de souscription, et raccourcit le délai du droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer, qui passera dorénavant de 10 à 5 ans.

Il y a deux jours, les députés ont validé à l'unanimité les dispositions prévues dans la PPL. Il reste une ultime marche à franchir pour une adoption définitive, sachant qu'en cas d'obstruction du Sénat le gouvernement, qui soutient le texte, a le pouvoir de laisser le dernier mot à l'Assemblée Nationale.

La résiliation à tout moment entrera en vigueur le 1er juin 2022 pour les contrats nouvellement souscrits et à partir du 1er septembre pour les contrats déjà signés. C'est également au 1er juin de cette année que les assureurs ne pourront plus imposer le questionnaire médical sous certaines conditions.

Fin du questionnaire de santé : quel intérêt ?

Lors d'une demande de souscription à l'assurance de prêt immobilier, vous remplissez un questionnaire qui va renseigner l'assureur, qu’il s’agisse de votre banque ou d’un prestataire externe, sur les risques éventuels que vous incarnez. Une étape qui peut sembler intrusive mais nécessaire à l'assureur pour appréhender le risque et appliquer une tarification adaptée.

Ce document contient de multiples questions sur votre historique de santé : vous avez obligation de déclarer toute maladie grave dont vous avez souffert ou dont vous souffrez, ainsi que tout traitement en cours, faute de quoi vous ne pourrez pas être indemnisé si vous n'êtes plus en mesure de rembourser le crédit suite à un arrêt de travail en lien avec une pathologie ancienne ou existante non déclarée. Pire, en cas de décès prématuré, vos héritiers auront la lourde charge de rembourser à la banque les sommes restant dues. En présence de risques aggravés, mais aussi quand les sommes empruntées sont élevées, le médecin-conseil de l'assureur va exiger des examens complémentaires pour affiner sa réponse.

Par le questionnaire de santé, l'assureur procède à une sélection de ses clients pour ajuster la tarification en fonction du niveau de risques. S’il y a des risques accrus de santé, il va :

appliquer des surprimes,
imposer des exclusions de garantie (la maladie n'est pas couverte),
voire refuser d'assurer, ce qui va bloquer l'accès au crédit immobilier.

Les surprimes touchent toutes les garanties (décès/PTIA, incapacité et invalidité) et peuvent atteindre 400% par rapport au tarif standard pour les personnes atteintes de mucoviscidose qui relèvent de la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) sous certaines conditions.

Dans le meilleur des cas, les surprimes se situent entre 50% et 100%, un surcoût parfois insurmontable car il vient renchérir le coût global du crédit et peut entraîner le TAEG (taux Annuel Effectif Global) au-delà du seuil de l'usure sur la durée d'emprunt concernée.

Par ce court énoncé, on comprend tout l'avantage de passer au travers de la sélection médicale. Très prochainement, les personnes malades ou anciennement malades ne seront plus frappées de la double peine : être touchées par la maladie et ne pas pouvoir, à cause de cet état, concrétiser un projet immobilier.

Quelles sont les règles ?

Pour passer au travers du tamis qu'est le questionnaire de santé, il faudra remplir deux conditions cumulatives :

emprunter moins de 200 000€
rembourser le prêt immobilier avant son 60ème anniversaire.

Un amendement déposé par le gouvernement et adopté mardi par les députés stipule que le plafond de 200 000€ s'entend par assuré et sur la totalité de l'encours de crédit. Le but de cette décision est d'éviter qu’un même emprunteur ne multiplie les contrats d'assurance pour des montants couverts inférieurs à 200 000€.

Les couples pourront emprunter une somme totale inférieure à 400 000€ si la quotité assurée sur chaque tête n'excède pas 200 000€, soit une répartition de 50/50. Attention : cet équilibre signifie que l'assureur ne remboursera que la moitié des mensualités ou du capital restant dû en cas de sinistre.

Qui est concerné ?

Selon les estimations des professionnels du crédit, ces seuils rendent éligible à la fin du questionnaire de santé la moitié des candidats à l'emprunt, et par défaut les jeunes de moins de 35 ans en raison d’une durée de remboursement réglementaire plafonnée à 25 ans, et les personnes jusqu’à 40 ans en prenant en compte une durée moyenne d’emprunt de 20 ans.

Sous réserve de respecter les règles précitées, les personnes dont l'état de santé ne permet pas d'être assurées à des conditions standard sont les premières concernées. Chez les courtiers en assurance de prêt, les cancers peuvent représenter jusqu'à un quart des maladies déclarées. Au chapitre des risques aggravés, figurent aussi en bonne place les pathologies psychiques, les affections respiratoires et cardiovasculaires.

Les personnes porteuses du VIH sont elles aussi stigmatisées par la maladie et se voient exclues de l'assurance et du crédit si elles ne remplissent pas les conditions d'acceptation de la convention Aeras. La grille de référence plafonne à 100% la surprime sur la garantie décès/PTIA, idem sur la garantie invalidité spécifique, sous réserve d'une charge virale inférieure au plafond passé deux ans après le diagnostic. Si l'emprunt n'excède pas 200 000€ et est remboursé avant les 60 ans, ces personnes, qu'elles soient ou non éligibles au dispositif conventionnel, n'auront plus à déclarer leur maladie dans le questionnaire de santé.

Les fumeurs sont également gagnants, eux qui paient un surcoût d'un quart ou d'un tiers du tarif standard appliqué à un non-fumeur du même âge. La question du tabagisme est systématiquement posée et cherche à connaître la consommation journalière. Jusqu'à présent, seules les personnes n'ayant pas fumé une seule cigarette (y compris cigarette électronique) au cours des deux dernières années sont considérées comme non-fumeuses aux yeux des assureurs.

Le surpoids, a fortiori l'obésité, sont facteurs de risques aggravés et pénalisent les candidats à l'emprunt immobilier. La valeur de l’IMC (Indice de Masse Corporelle) va indiquer à l’assureur si vous êtes hors normes et donc susceptible de développer des pathologies en raison d’un poids excessif. La réponse assurantielle se traduit généralement par des surprimes sur les garanties décès/PTIA et par un refus sur la garantie ITT qui intervient en cas d'arrêt de travail. Or l'absence de la garantie ITT est le plus souvent synonyme de refus de prêt.

Emprunt avec risque aggravé : changez d'assurance !

Si votre assurance de prêt est surfacturée pour raisons de santé, vous allez pouvoir rectifier le tir grâce à la loi Lemoine. À compter du 1er septembre 2022, vous pourrez résilier votre contrat d'assurance à tout moment et donc changer d'assurance prêt immobilier pour en souscrire une nouvelle, moins chère et mieux adaptée, et si votre encours de crédit ne dépasse pas le plafond des 200 000€ et que votre prêt arrive à son terme avant votre 60ème anniversaire, la souscription à une nouvelle assurance échappera à l’étape discriminante du questionnaire de santé.

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Crédit immobilier : comment négocier les frais annexes en 2025 ?

En 2025, les taux d’intérêt des crédits immobiliers se stabilisent à des niveaux élevés, autour de 3,5 % sur 20 ans en moyenne. Dans ce contexte, de nombreux emprunteurs concentrent leurs efforts sur le taux nominal. Mais ce dernier n’est plus l’unique levier à actionner pour alléger le coût total d’un crédit immobilier. Les frais annexes, souvent négligés, peuvent représenter jusqu’à 1,2 % du montant emprunté. Frais de dossier, assurance emprunteur, garantie, indemnités de remboursement anticipé… Autant de postes de dépenses qui peuvent peser lourd, qui restent néanmoins, pour la plupart, négociables ou optimisables. Voici un tour d’horizon des frais annexes d’un crédit immobilier et des meilleures stratégies pour les réduire. Les frais de dossier : un levier de négociation encore efficace Les frais de dossier sont facturés par les banques pour l’étude et la mise en place du prêt immobilier. En moyenne, ils varient entre 500 € et 1 200 € selon les établissements. Bonne nouvelle : ils sont négociables dans la plupart des cas. Ce cadeau reste à la discrétion des banques. Comment obtenir une réduction, voire une exonération ? Pour maximiser vos chances, mettez en avant les éléments suivants : Domiciliation des revenus dans la banque prêteuse : conditionnée à un avantage personnalisé (taux préférentiel ou suppression des frais de dossier par exemple) Stabilité professionnelle, en particulier si vous êtes en CDI ou fonctionnaire Apport personnel conséquent, supérieur à 10 % du coût du bien Comparaison active de plusieurs offres pour faire jouer la concurrence. L’assurance emprunteur : le poste le plus coûteux… et le plus sous-estimé Souvent reléguée au second plan par les emprunteurs, l’assurance de prêt immobilier constitue pourtant le poste de frais le plus important après les intérêts. Elle représente en moyenne 0,25 à 0,50 % du capital emprunté. Les profils avec des risques accrus (âge, santé, profession, pratique sportive dangereuse) peuvent écoper d’un taux d’assurance de 1%, voire plus. Depuis la loi Lemoine, tout change Depuis 2022, la loi Lemoine permet de résilier et de changer d’assurance à tout moment, sans frais ni justificatif. Cela a ouvert la voie à une véritable mise en concurrence entre les assureurs. Vous n’avez plus à attendre la date d’échéance pour résilier le contrat bancaire : dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez substituer la formule initiale par une assurance alternative moins chère et mieux adaptée à votre profil. Délégation d’assurance : une solution rentable Grâce aux dispositions de la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir votre assurance emprunteur : vous pouvez opter pour une délégation d’assurance dès la signature de l’offre de prêt et économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Les contrats proposés par des assureurs indépendants coûtent 2 à 4 fois moins cher que ceux des banques, et proposent des garanties sur-mesure qui correspondent à vos besoins. Pensez à : Comparez les offres via des plateformes spécialisées comme Magnolia.fr Vérifiez la compatibilité de la délégation avec les garanties exigées par la banque. Exemple concret : Pour un prêt immobilier de 250 000 € sur 20 ans, un emprunteur de 35 ans, en bonne santé, non-fumeur, économise 14 000 € en passant d’un contrat groupe bancaire à une assurance externe équivalente. L’équivalence de niveau de garanties entre le contrat bancaire et l’assurance déléguée est la condition sine qua non pour que la banque accepte une offre concurrente de la sienne. Les frais de garantie : choisir intelligemment entre caution et hypothèque Toute banque exige une garantie pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement. Il ne faut pas la confondre avec l’assurance emprunteur qui intervient uniquement en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). La garantie peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’une caution. Le coût de ces garanties est relativement similaire, mais leur fonctionnement diffère : Hypothèque : entre 1 % et 2 % du montant du prêt (soit 2 000 à 4 000 € pour un crédit de 200 000 €) ; Caution (ex : Crédit Logement, CAMCA) : coût initial similaire, mais possibilité de remboursement partiel en fin de crédit. Voici les raisons pour lesquelles il vaut mieux privilégier la caution : Pas de frais de mainlevée en cas de revente Plus souple et plus rapide à mettre en place Taux de restitution pouvant atteindre 70 % du montant versé initialement (fonds mutuelle de garantie), au solde du prêt et en l’absence d’incident de paiement Important : Les frais annexes ci-dessus mentionnés sont intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui est l’indicateur officiel et obligatoire du coût final d’un prêt immobilier. Il ne comprend pas les frais de notaire. Les frais cachés : surveiller les clauses du contrat Outre les frais mentionnés dans l’offre de prêt, certains coûts peuvent s’ajouter en cours de vie du crédit. Il est donc indispensable de lire chaque clause attentivement et d’en négocier certaines avant la signature. Coûts à surveiller de près : Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts, mais négociables ; Frais de transfert de garantie si vous revendez pour acheter un autre bien avec un nouveau prêt ; attention, la levée d’hypothèque n’est pas négociable. Frais de tenue de compte liés à un compte bancaire obligatoire ouvert uniquement pour le crédit. Conseil : négociez une clause de non-pénalité en cas de remboursement anticipé, notamment si vous envisagez une revente dans les 5 à 8 ans. Le courtier : un allié de poids pour réduire tous les frais de prêt immobilier En 2025, plus de 40% des emprunteurs choisissent de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel ne se contente pas de chercher le meilleur taux : il peut aussi négocier les frais annexes à votre place. Les avantages du courtier Réseau étendu de partenaires bancaires ; Accès à des conditions préférentielles ; Gain de temps dans la constitution et le suivi du dossier. Quel est le coût d’un courtier ? En général entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté ; Rémunération à la réussite du financement (souvent sans avance) ; Le coût du courtier est parfois pris en charge par la banque. Bilan moyen : un courtier permet d’économiser entre 5 000 et 12 000 € sur un crédit de 25 ans, en agissant sur l’ensemble des leviers (taux, assurance, frais de dossier, garantie). Important : Le courtier ne touche sa commission qu’une fois l’offre de prêt signée. Il ne peut être rémunéré si la demande de crédit échoue, sauf dans le cadre d’un mandat de conseil (sous réserve que la rémunération soit mentionnée clairement). À l’heure où les taux immobiliers sont difficiles à négocier, les frais annexes représentent une marge de manœuvre bien plus stratégique. En les identifiant et en les optimisant un à un — frais de dossier, assurance emprunteur, garantie, IRA, frais cachés — vous pouvez réduire considérablement le coût global de votre crédit. En résumé : Comparez toujours plusieurs offres de prêt ; Profitez de la délégation d’assurance grâce aux lois Lagarde et Lemoine ; Privilégiez la caution plutôt que l’hypothèque ; Lisez et négociez toutes les clauses du contrat ; Faites-vous accompagner par un courtier pour maximiser vos économies. Optimiser les frais annexes, c’est souvent gagner plus que ce que permet la négociation d’un taux. Ne les négligez pas : c’est là que se joue la rentabilité réelle de votre financement immobilier.

Optique et auditif : les dérives du 100 % Santé pointées par les experts

Le dispositif 100 % Santé, également appelé reste à charge zéro, a marqué une avancée majeure pour les assurés français en rendant accessibles certains soins coûteux – optique, dentaire et audiologie – sans reste à charge. Cependant, un rapport de plus de 500 pages, commandé par le Premier ministre François Bayrou et publié le 3 juillet 2025, alerte sur les dérives financières et commerciales de cette mesure. Un état des lieux contrasté du 100 % Santé Les 3 Hauts conseils – le Haut conseil pour le financement de la protection sociale, le Haut conseil de la famille, de l’enfance et de l’âge, et le Haut conseil pour l’avenir de l’Assurance maladie – reconnaissent dans leur rapport les bénéfices du 100 % Santé : Amélioration notable de l’accès aux soins auditifs, optiques et dentaires Réduction des inégalités face à certains équipements coûteux Hausse du nombre de bénéficiaires, en particulier chez les seniors Mais ces avancées s’accompagnent d’effets pervers, notamment pour les organismes complémentaires d’assurance maladie (Ocam), qui supportent environ 70 % du financement du dispositif. Cette pression économique se répercute directement sur les cotisations des assurés, au premier rang desquels ceux couverts par une mutuelle santé senior. Des dépenses en forte augmentation L’étude de la DREES révèle une augmentation de 75 % du nombre de personnes équipées en prothèses auditives depuis la mise en œuvre du 100 % Santé. Parallèlement, une explosion des publicités pour les aides auditives, y compris sur les médias publics, a été observée. Les experts soulignent que cette situation : Encourage des comportements consuméristes Alimente des pratiques commerciales abusives Crée des risques de fraudes touchant à la fois l’AMO (Assurance Maladie Obligatoire) et l’AMC (Assurance Maladie Complémentaire) Recommandations pour maîtriser les dérives Face à ces constats, le rapport propose plusieurs pistes visant à maîtriser les coûts et encadrer les dérives. 1. Allonger les délais de renouvellement des équipements Actuellement fixé à 2 ans pour les lunettes de vue, le délai pourrait passer à 3 ou 5 ans. La garantie légale des audioprothèses devrait également être prolongée. Objectif : réduire le renouvellement prématuré et limiter les dépenses inutiles. 2. Encadrer davantage les prix de vente Baisse du prix limite de vente des audioprothèses pour limiter les marges excessives. Mise en place d’un panier modéré de classe 2 pour les aides auditives, sur le modèle du panier dentaire. Liberté pour les Ocam de rembourser tout ou partie des dépassements hors ticket modérateur. Ces ajustements visent à : Renforcer la transparence tarifaire Éviter les abus des distributeurs et fabricants Adapter les remboursements aux coûts réels des dispositifs 3. Mieux réguler la publicité Les experts dénoncent un usage massif et peu encadré de la publicité, notamment dans le secteur du reste à charge zéro auditif. Ils proposent : Interdiction de la publicité pour les équipements du 100 % Santé (optique, dentaire, audioprothèses) Lutte contre les pratiques visant à dénigrer le panier 100 % Santé Présentation d’un devis intégrant l’option 100 % Santé, aujourd’hui souvent ignorée mais pourtant obligation réglementaire Cette mesure permettrait de : Réduire la pression commerciale sur les assurés Encourager une consommation plus raisonnée Mettre fin à certaines fraudes déguisées en marketing 4. Renforcer la lutte contre la fraude Les dispositifs du 100 % Santé sont devenus une cible de choix pour la fraude, comme l’a révélé la DGCCRF dans son bilan 2024. Le rapport recommande : Contrôles renforcés et sanctions plus lourdes pour les professionnels fraudeurs Mise en place d’une transmission croisée des données entre AMO (Assurance Maladie Obligatoire) et AMC (Assurance Maladie Complémentaire) Création d’un dispositif commun de détection des abus Ces actions visent à : Protéger les fonds publics et ceux des Ocam Éviter une hausse injustifiée des cotisations des assurés Rétablir un équilibre durable dans le financement du système Une réforme à préserver, mais à mieux encadrer Les Hauts conseils insistent : le 100 % Santé ne doit pas être remis en cause dans son principe, mais mieux régulé dans son application. Le rapport, qui pourrait inspirer le PLFSS 2026, vise à : Préserver l’accès universel aux soins Réduire les coûts évitables pour les complémentaires Encourager des pratiques plus éthiques dans les secteurs concernés À retenir : les mesures clés proposées Allongement du délai de renouvellement des lunettes et audioprothèses Réduction des prix limites de vente et mise en place d’un panier modéré Interdiction de la publicité pour les équipements 100 % Santé Renforcement des contrôles et des sanctions contre les fraudes Amélioration de la transparence tarifaire dans les dispositifs médicaux Le rapport des Hauts conseils sur le 100 % Santé met en lumière les limites d’un modèle vertueux mais insuffisamment régulé. Pour éviter une flambée des cotisations et des dérives commerciales, des mesures structurelles s’imposent. Dans la perspective du PLFSS 2026, ces recommandations pourraient profondément redéfinir l’équilibre entre accès aux soins, transparence et soutenabilité financière.

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