Taux d’usure août 2023 : le crédit immobilier toujours plus cher

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Le taux d’usure progresse de nouveau à partir du 1er août 2023, à 5,33% pour les prêts sur les plus longues durées. Ce mouvement haussier intervient alors que la Banque Centrale Européenne vient tout juste de procéder à une énième augmentation de ses taux directeurs. Tout est réuni pour que les banques ajustent leurs barèmes de taux à la hausse pour reconstituer leurs marges. La capacité d’emprunt des ménages n’en finit pas de se contracter. Les conditions d’accès au crédit immobilier seront-elles meilleures en fin d’année ?

Taux d’usure à 5,3% sur 20 ans et plus

Mensualisé depuis le 1er février 2023 pour éviter un blocage complet du marché du crédit immobilier, le taux d’usure accuse une nouvelle hausse au 1er août 2023. Sur les durées les plus longues, le taux maximum autorisé atteint 5,33%, contre 5,09% le mois précédent. Voici, dans le détail, les taux d’usure applicables au crédit immobilier à compter du 1er août :

 

Taux d’usure applicable au 1er août 2023

Variation par rapport à juillet 2023

Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans

4,17%

+ 6 points

Prêts d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans

5,12%

+ 28 points

Prêts d’une durée de 20 ans et plus

5,33%

+ 24 points

Prêts à taux variable

4,93%

+ 24 points

Prêts relais

5,28%

+ 24 points

Pour rappel, le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée. Il comprend obligatoirement tous les frais liés à l’obtention du crédit immobilier, les intérêts, les frais de dossier, le coût de la garantie (hypothèque ou caution), les primes d’assurance de prêt et les autres frais annexes.

Les taux d’usure retrouvent leur niveau établi durant les années 2012-2013. À l’époque, on empruntait autour de 4%.

La mensualisation du taux d’usure est en place pour une durée provisoire jusqu’au 1er janvier 2024. En fonction de l’évolution de la situation monétaire, la Banque de France pourra revenir à une révision à un rythme trimestriel. Un relèvement mensuel des valeurs concède une plus grande marge de manœuvre aux banques, qui doivent adapter leurs offres aux coûts des ressources auxquelles elles sont confrontées. Jeudi 27 juillet, la Banque Centrale Européenne a augmenté ses taux directeurs pour la neuvième fois depuis fin juillet 2022 : le taux de refinancement, qui est le taux auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution communautaire, progresse de 25 points de base, et s’affiche désormais à 4,25%, son plus haut niveau depuis 2011.

La BCE poursuit sa politique de resserrement monétaire pour tenter de ramener l’inflation vers son objectif de 2%, tout en ayant conscience que cette position freine la demande de crédits aussi bien pour les entreprises que pour les particuliers.

Quels taux de crédit immobilier pour la fin 2023 ?

Si août est un mois peu propice à l’achat immobilier en raison des vacances et du ralentissement de l’activité dans les banques et les offices des notaires, la rentrée de septembre est généralement un temps fort pour le marché. Les conditions d’emprunt depuis plus d’un an sont malheureusement défavorables, ajoutées à la frilosité des prêteurs dans un contexte inflationniste et à la trop maigre correction des prix immobiliers (-1% sur un an à fin juillet selon les projections des notaires).

Les taux moyens se situent désormais entre 4% et près de 5% (hors assurance emprunteur et frais de garantie), bien loin du taux plancher de 1% observé en décembre 2021. La hausse des taux a été brutale et rapide, multipliant les valeurs par 4 en l’espace de dix-huit mois. Nombreux sont les courtiers à envisager une nouvelle dégradation des conditions pour la rentrée et le reste de l’année, avec des taux d’emprunt pour septembre 2023 autour de 4,5% et des valeurs près de 5% début 2024.

Prenons un simple exemple pour mesurer la baisse impressionnante de la capacité d’emprunt des ménages porteurs d’un projet immobilier :

  • Avec 3 000€ nets de revenus mensuels, vous pouviez emprunter 211 145€ en janvier 2022 avec un taux nominal de 1,2% sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). 

  • En juillet 2023, votre capacité d’emprunt chute à 163 372€ avec un taux d’intérêts de 4%. 

  • Les projections avec un taux à 5% en janvier 2024 réduisent le montant à 150 010€. 

  • Entre janvier 2022 et juillet 2023, la capacité d’emprunt a perdu 22,6%, et elle aura perdu près de 29% en janvier prochain si le scénario se réalise.

Rappelons qu’il est possible de baisser le coût du crédit immobilier grâce à l’assurance emprunteur, les offres alternatives étant jusqu’à trois fois moins chères que celles proposées par les banques. Vous pouvez par ailleurs minimiser le recours à l’emprunt en gonflant votre apport personnel et en sollicitant un prêt aidé comme le PTZ si vous achetez votre résidence principale.

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Le courtier peut donc apporter une dimension de conseil et d'accompagnement plus importante qu'un simple outil de comparaison. Courtier : attention au périmètre des offres Il est important de comprendre que le courtier ne propose pas nécessairement l'ensemble des contrats existant sur le marché. Son analyse dépend notamment des organismes avec lesquels il travaille. Avant de retenir une proposition, il est donc pertinent de demander quelles offres sont étudiées et de comparer les garanties présentées avec celles d'autres contrats. Magnolia.fr est à la fois un comparateur de mutuelles santé et un courtier que vous pouvez solliciter gratuitement pour faciliter votre recherche. Agence d'assurance : un interlocuteur directement identifié Passer par une agence d'assurance constitue une troisième approche. Vous échangez directement avec un conseiller représentant généralement un assureur ou un réseau donné. Cette solution peut rassurer les personnes qui privilégient le contact humain et souhaitent disposer d'un interlocuteur physique. Les avantages de l'agence L'agence permet notamment de : bénéficier d'un rendez-vous avec un conseiller ; poser directement ses questions ; obtenir une explication des garanties ; être accompagné lors de la souscription ; disposer d'un interlocuteur identifié. Cette proximité peut être particulièrement appréciée lorsqu'il faut comprendre les modalités de remboursement, parfois opaques, d'une complémentaire santé. Une offre généralement moins large L'agence travaille toutefois principalement avec les produits de l'organisme qu'elle représente. La comparaison avec les contrats concurrents doit donc être réalisée séparément. Le senior qui privilégie cette solution doit notamment vérifier si la proposition reçue est réellement adaptée à ses dépenses de santé et pas uniquement à son budget. 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Mutuelle Santé
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PRESSE : Flambée des prix des carburants : le Groupe Magnolia invite les emprunteurs à changer d'assurance de prêt pour compenser jusqu'à 2 pleins d'essence par mois

Communiqué de presseParis, le mardi 22 septembre 2026   Le gazole dépasse désormais 2,40 € le litre en moyenne et le SP95 franchit la barre des 2,10 € le litre, sous l'effet des tensions géopolitiques persistantes au Moyen-Orient. Conséquence directe pour les ménages : un surcoût mensuel compris entre 18 € et 45 € par rapport aux tarifs habituels, selon le type de carburant et le nombre de pleins effectués chaque mois. « Les Français scrutent chaque centime au litre, mais ils oublient souvent de comparer un poste de dépense bien plus lourd : leur assurance de prêt immobilier. C'est pourtant l'un des rares postes de charges fixes sur lesquels on peut agir immédiatement, sans perdre de garanties et sans frais », déclare Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Un écart de prix qui peut atteindre 4 fois le tarif bancaire Souscrite par réflexe auprès de la banque au moment du crédit, l'assurance de groupe repose sur une tarification mutualisée qui ne tient pas compte du profil individuel de l'emprunteur. Une assurance individuelle (soit externe à l'offre bancaire), elle, peut afficher des tarifs jusqu'à 4 fois inférieurs à garanties équivalentes. Sur un prêt de 20 à 25 ans, l'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros. Le Groupe Magnolia illustre ce potentiel d'économie à partir d'un cas type : un homme de 40 ans qui change d'assurance de prêt quelques mois après l'obtention de son crédit de 250 000 euros (sur 25 ans) :  Source : Magnolia.fr « Une économie de 48 € par mois, c'est concrètement l'équivalent de l'augmentation du coût de deux pleins de sans-plomb. Et contrairement à une aide ponctuelle, ce gain se répète chaque mois, pendant toute la durée restante du crédit », souligne Astrid Cousin. Jusqu'à 5 fois plus efficace que l'aide carburant de l'État Face à la hausse des prix, le gouvernement a fait le choix d'une aide forfaitaire ciblée de 100 €, équivalente à un soutien d'environ 20 centimes par litre sur 6 mois, versée une seule fois par usager éligible. Comparée à une économie d'assurance emprunteur de 25 € à 90 € par mois (chiffres Que Choisir), la substitution d'assurance peut représenter, sur la même période de 6 mois, jusqu'à 5 fois le montant de l'aide publique — sans aucun coût pour les finances de l'État. La loi Lemoine, un droit encore trop peu utilisé Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine permet à tout emprunteur de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, dès lors que le nouveau contrat propose des garanties équivalentes à celles exigées par la banque. Cette dernière dispose de 10 jours ouvrés pour répondre et ne peut refuser la substitution si l'équivalence des garanties est respectée. « Beaucoup d'emprunteurs pensent encore qu'il faut attendre une échéance précise, ou que la démarche est complexe. C'est faux : la loi Lemoine a justement été conçue pour simplifier ce changement, à tout moment de la vie du prêt », rappelle Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Chiffres clés 2,40 €/L : prix moyen du gazole en France en septembre 2026 2,10 €/L : prix moyen du SP95 sur la même période 18 € à 45 € : surcoût mensuel moyen à la pompe pour les ménages x4 : écart de tarif pouvant séparer une assurance bancaire d'une assurance individuelle 540 €/an et 5 400 € sur 10 ans : économie potentielle illustrée sur un cas type x5 : gain potentiel de l'économie d'assurance emprunteur comparé à l'aide carburant de l'État sur 6 mois

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Exclusions médicales en assurance de prêt : contraires à l'esprit de la loi Lemoine

Les clauses excluant certaines pathologies préexistantes des garanties de l’assurance emprunteur font l’objet d’un débat depuis plusieurs mois. Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) s’est penché sur ces pratiques dans le cadre de ses travaux consacrés à la mise en œuvre de la loi Lemoine. Le gouvernement vient tout juste de confirmer une position importante : lorsque ces exclusions permettent de contourner la suppression de la sélection médicale prévue par la loi, elles sont considérées comme contraires à l’esprit du texte. Cette prise de position intervient après une question posée au gouvernement par la sénatrice Vanina Paoli-Gagin en février dernier. Elle apporte ainsi un nouvel éclairage aux emprunteurs concernés par une maladie ou un antécédent médical. Assurance emprunteur : pourquoi les clauses d’exclusions médicales font débat ? Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a profondément modifié les règles applicables à l’assurance de prêt immobilier. Elle a instauré 3 mesures fondamentales :  la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment  l’amélioration du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C la suppression du questionnaire médical dans certaines situations. Cette dernière mesure poursuit un objectif précis : permettre à certains emprunteurs d'accéder à l’assurance sans que leur état de santé soit pris en compte dans l’évaluation du risque. La suppression du questionnaire de santé en assurance de prêt concerne uniquement les crédits immobiliers dont la part assurée cumulée n’excède pas 200 000 euros par personne et dont le remboursement intervient avant le 60e anniversaire de l’assuré. Des exclusions qui peuvent limiter la portée de la loi Le débat porte sur les contrats pouvant être souscrits sans questionnaire de santé qui prévoient malgré tout des exclusions de garanties concernant des maladies ou des antécédents médicaux. Certains acteurs du marché considèrent que ces dispositions contractuelles sont nécessaires pour : maîtriser le niveau de sinistralité préserver l’équilibre économique des contrats maintenir des tarifs compétitifs encadrer les risques liés à certaines pathologies. À l’inverse, d’autres professionnels estiment que ces clauses reviennent indirectement à tenir compte de l’état de santé de l’emprunteur, alors même que la loi interdit cette pratique dans les situations concernées. C’est précisément cette contradiction potentielle qui a alimenté les échanges entre assureurs, mutuelles et intermédiaires. Le CCSF examine la conformité des assurances de prêt à la loi Lemoine Face à la controverse, le CCSF a été chargé d’étudier la mise en œuvre de la loi Lemoine. Parmi les sujets examinés figuraient les exclusions liées aux antécédents ou aux pathologies préexistantes. Les travaux du comité ont notamment porté sur la conformité de certaines pratiques contractuelles avec le cadre juridique existant. Il ne s’agissait donc pas de créer une nouvelle obligation réglementaire, mais d’interpréter les règles déjà applicables. Son avis a finalement constitué un élément central dans la réponse apportée par le gouvernement à la sénatrice Vanina Paoli-Gagin. Cette dernière souhaitait que soit confirmé le rôle purement consultatif du CCSF et que les avis de l’instance relatifs à la loi Lemoine n’introduisent pas de nouvelles contraintes qui ne pourraient être validées par le législateur. Une position gouvernementale désormais clairement exprimée Dans sa réponse publiée le 17 septembre 2026, le gouvernement indique partager l’analyse du CCSF concernant la nécessité de garantir l’application effective de la loi Lemoine. L’exécutif rappelle notamment que la suppression du questionnaire médical constitue l’une des avancées majeures de la réforme. L’objectif affiché lors de l’adoption du texte était de faciliter l’accès à l’assurance emprunteur pour des personnes qui pouvaient auparavant rencontrer des difficultés en raison de leur état de santé. Le gouvernement considère ainsi que certaines clauses d’exclusion peuvent être problématiques lorsqu’elles aboutissent, dans les faits, à neutraliser les effets de la suppression de la sélection médicale. La loi Lemoine vise à limiter la prise en compte de l’état de santé La question des exclusions doit être replacée dans l’objectif général poursuivi par la loi Lemoine. Pour les emprunteurs entrant dans le champ de la suppression du questionnaire de santé, l’assureur ne doit pas utiliser l’état de santé comme élément de sélection médicale. Une clause contractuelle ne peut donc pas, selon l’analyse retenue par le gouvernement, réintroduire indirectement une distinction fondée sur une pathologie antérieure. Une problématique particulièrement importante pour les anciens malades Cette position concerne particulièrement les personnes ayant souffert d’une maladie ou présentant des risques médicaux. Avant la réforme, la sélection médicale pouvait conduire à : une surprime d’assurance de prêt une exclusion de certaines garanties  des formalités médicales supplémentaires  des difficultés pour obtenir une couverture adaptée voire, dans certains cas, un refus d’assurance emprunteur. La suppression du questionnaire médical dans les situations prévues par la loi devait justement réduire ces obstacles. Une exclusion systématique d’une pathologie préexistante pourrait donc, selon les situations, réduire considérablement la portée de l'avancée introduite par la loi Lemoine. Quelles conséquences pour le prix de l’assurance emprunteur ? La question du coût constitue l’un des autres enjeux du débat. Certains professionnels du secteur avaient souligné qu’une limitation des exclusions pouvait avoir des conséquences sur l’équilibre technique des contrats. Une couverture plus large des risques pourrait en effet modifier la sinistralité et, potentiellement, influencer les tarifs proposés aux emprunteurs. Pour autant, le gouvernement ne tire pas à ce stade de conclusion définitive sur une éventuelle évolution des prix. Un bilan prévu à l’horizon 2028 L’exécutif renvoie à l’évaluation future de la loi Lemoine d’ici 2028 pour mesurer concrètement les effets de ces évolutions. Ce bilan doit notamment permettre d’observer : l’évolution des tarifs de l’assurance emprunteur la sinistralité des contrats les effets concrets de la suppression du questionnaire médical les conséquences de la réforme pour les assurés. Une clarification importante pour les emprunteurs La position exprimée par le gouvernement apporte un éclairage supplémentaire sur les clauses d’exclusion liées aux pathologies préexistantes. Elle confirme surtout que la suppression de la sélection médicale prévue par la loi Lemoine ne doit pas pouvoir être contournée, dans les situations concernées, par des mécanismes contractuels produisant un effet équivalent. Pour les emprunteurs, cette évolution constitue un point à surveiller lors de la souscription ou du changement d’assurance de prêt. La portée exacte d’une exclusion dépend toutefois toujours du contrat, des garanties concernées et de la situation de l’assuré. Le débat devrait donc se poursuivre autour de l’application concrète de la loi et de ses conséquences sur l’accès à l’assurance emprunteur, les garanties proposées et les tarifs.

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