Le taux d’usure progresse de nouveau à partir du 1er août 2023, à 5,33% pour les prêts sur les plus longues durées. Ce mouvement haussier intervient alors que la Banque Centrale Européenne vient tout juste de procéder à une énième augmentation de ses taux directeurs. Tout est réuni pour que les banques ajustent leurs barèmes de taux à la hausse pour reconstituer leurs marges. La capacité d’emprunt des ménages n’en finit pas de se contracter. Les conditions d’accès au crédit immobilier seront-elles meilleures en fin d’année ?
Taux d’usure à 5,3% sur 20 ans et plus
Mensualisé depuis le 1er février 2023 pour éviter un blocage complet du marché du crédit immobilier, le taux d’usure accuse une nouvelle hausse au 1er août 2023. Sur les durées les plus longues, le taux maximum autorisé atteint 5,33%, contre 5,09% le mois précédent. Voici, dans le détail, les taux d’usure applicables au crédit immobilier à compter du 1er août :
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Taux d’usure applicable au 1er août 2023 |
Variation par rapport à juillet 2023 |
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Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans |
4,17% |
+ 6 points |
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Prêts d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans |
5,12% |
+ 28 points |
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Prêts d’une durée de 20 ans et plus |
5,33% |
+ 24 points |
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Prêts à taux variable |
4,93% |
+ 24 points |
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Prêts relais |
5,28% |
+ 24 points |
Pour rappel, le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée. Il comprend obligatoirement tous les frais liés à l’obtention du crédit immobilier, les intérêts, les frais de dossier, le coût de la garantie (hypothèque ou caution), les primes d’assurance de prêt et les autres frais annexes.
Les taux d’usure retrouvent leur niveau établi durant les années 2012-2013. À l’époque, on empruntait autour de 4%.
La mensualisation du taux d’usure est en place pour une durée provisoire jusqu’au 1er janvier 2024. En fonction de l’évolution de la situation monétaire, la Banque de France pourra revenir à une révision à un rythme trimestriel. Un relèvement mensuel des valeurs concède une plus grande marge de manœuvre aux banques, qui doivent adapter leurs offres aux coûts des ressources auxquelles elles sont confrontées. Jeudi 27 juillet, la Banque Centrale Européenne a augmenté ses taux directeurs pour la neuvième fois depuis fin juillet 2022 : le taux de refinancement, qui est le taux auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution communautaire, progresse de 25 points de base, et s’affiche désormais à 4,25%, son plus haut niveau depuis 2011.
La BCE poursuit sa politique de resserrement monétaire pour tenter de ramener l’inflation vers son objectif de 2%, tout en ayant conscience que cette position freine la demande de crédits aussi bien pour les entreprises que pour les particuliers.
Quels taux de crédit immobilier pour la fin 2023 ?
Si août est un mois peu propice à l’achat immobilier en raison des vacances et du ralentissement de l’activité dans les banques et les offices des notaires, la rentrée de septembre est généralement un temps fort pour le marché. Les conditions d’emprunt depuis plus d’un an sont malheureusement défavorables, ajoutées à la frilosité des prêteurs dans un contexte inflationniste et à la trop maigre correction des prix immobiliers (-1% sur un an à fin juillet selon les projections des notaires).
Les taux moyens se situent désormais entre 4% et près de 5% (hors assurance emprunteur et frais de garantie), bien loin du taux plancher de 1% observé en décembre 2021. La hausse des taux a été brutale et rapide, multipliant les valeurs par 4 en l’espace de dix-huit mois. Nombreux sont les courtiers à envisager une nouvelle dégradation des conditions pour la rentrée et le reste de l’année, avec des taux d’emprunt pour septembre 2023 autour de 4,5% et des valeurs près de 5% début 2024.
Prenons un simple exemple pour mesurer la baisse impressionnante de la capacité d’emprunt des ménages porteurs d’un projet immobilier :
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Avec 3 000€ nets de revenus mensuels, vous pouviez emprunter 211 145€ en janvier 2022 avec un taux nominal de 1,2% sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés).
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En juillet 2023, votre capacité d’emprunt chute à 163 372€ avec un taux d’intérêts de 4%.
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Les projections avec un taux à 5% en janvier 2024 réduisent le montant à 150 010€.
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Entre janvier 2022 et juillet 2023, la capacité d’emprunt a perdu 22,6%, et elle aura perdu près de 29% en janvier prochain si le scénario se réalise.
Rappelons qu’il est possible de baisser le coût du crédit immobilier grâce à l’assurance emprunteur, les offres alternatives étant jusqu’à trois fois moins chères que celles proposées par les banques. Vous pouvez par ailleurs minimiser le recours à l’emprunt en gonflant votre apport personnel et en sollicitant un prêt aidé comme le PTZ si vous achetez votre résidence principale.
