Crédit immobilier : comment constituer un apport personnel suffisant en 2023 ?

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Conjuguées à la hausse des taux d’intérêts depuis l’an dernier, les règles d’octroi du crédit immobilier obligent les banques à renforcer leurs exigences d’apport personnel. Difficile d’obtenir le financement de son projet immobilier sans une mise de départ conséquente. Voici quelques conseils pour amasser un apport personnel suffisant qui convaincra la banque.

Pourquoi mettre un apport personnel ?

L’apport personnel est la contribution financière de l’emprunteur à son projet immobilier. Exprimé en pourcentage du montant total de l’emprunt, il doit lui permettre d’optimiser ses chances de décrocher le financement bancaire en consolidant son profil. Il témoigne de son engagement personnel auprès de la banque et de sa capacité d'épargne en amont, et permet de limiter le recours à l’emprunt, ce qui implique un risque moindre pour le prêteur.

En général, l’apport personnel sert au minimum à payer les frais d’acquisition, appelés aussi frais de notaire, qui ne sont jamais intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), bien qu’ils constituent une dépense obligée. Le TAEG est l’indicateur du coût total du crédit, car il comprend tous les frais liés à l’obtention du financement (intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie).

Le taux de l’apport personnel n’est pas réglementé. Les banques fixent elles-mêmes la somme requise pour accorder le prêt, au-delà des critères habituels de solvabilité.

Explosion de l’apport personnel en 2023

On sait que l’apport personnel joue un rôle fondamental pour accéder au crédit immobilier. Même si, jusqu’à fin 2019, en raison de taux d’intérêts au plancher, les banques n’hésitaient pas à prêter 100% du montant de l’opération financière, voire 110%, c’est-à-dire frais de notaire inclus, la situation est bien différente depuis l’envolée des taux et la mise en place des règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée de remboursement à 25 ans.

L’apport personnel explose en 2023 sous l’effet du renchérissement du coût du crédit. Les banques doivent se plier strictement aux normes qui leur sont juridiquement imposées, et pour cela, limiter le recours au crédit en exigeant des emprunteurs un gros effort d’entrée de jeu. Une récente étude du réseau Century 21 indique qu’il faut actuellement une mise de fonds de 35% pour concrétiser son projet immobilier.

Qu’est-ce qui est considéré comme apport personnel ?

L’apport personnel est généralement constitué de l’épargne accumulée au fil des années, mais pas uniquement. Voici une liste des sources d’apport personnel qui peuvent vous permettre de renforcer votre dossier de financement :

les sommes placées : livret A et autres livrets d’épargne réglementée (LDDS, PEL, CEL), contrat(s) d’assurance vie, plan d’épargne en actions (PEA), épargne salariale (PER, PEE et Perco) ;
la participation aux résultats de votre entreprise si vous occupez un emploi salarié ;
le coup de pouce de la famille par donation, héritage ou emprunt ;
la vente d’un bien immobilier ;
le prêt Action Logement (ex-1% Logement) : 40 000€ maximum au taux préférentiel de 1,50% (assurance emprunteur obligatoire) en complément du prêt classique ;
les autres prêts aidés : le PTZ (Prêt à Taux Zéro) qui peut constituer jusqu’à 20% ou 40% du montant de l’opération (achat ancien ou neuf) et les aides à l’accession des collectivités locales.

Boostez votre apport personnel avec l’épargne salariale ! Vous pouvez débloquer les sommes placées sur un PEE, un Perco ou un PER de manière anticipée pour l’acquisition de la résidence principale. Il en est de même pour les primes de participation, normalement placées sur un compte bloqué durant 5 ans.

Bon à savoir : les dons familiaux de parent à enfant bénéficient d’un abattement de 100 000€, applicable tous les 15 ans. Il n’y a aucun droit de donation pour tout montant inférieur ou égal à cette somme.

Les banques vont privilégier les dossiers dotés d’apport personnel propre. Les prêts aidés, même s’ils contribuent à diminuer le taux d’endettement par l’absence d’intérêts ou des intérêts moindres, constituent une dette.

Personne ne peut aujourd’hui emprunter sans apport initial. Même les investisseurs, qui pouvaient faciliter accéder au crédit sans mise de départ, doivent désormais se plier aux exigences des banques.

Pas question pour autant de dilapider tout son bas de laine. À l’apport personnel minimum, s’ajoute l’épargne de précaution, nouveau critère 2023 pour emprunter. Là encore, pas de règle, la banque détermine elle-même le montant de l’épargne post-crédit en fonction du dossier et du contexte économique. On estime qu’un minimum de 6 mensualités est requis. Cet argent mis de côté doit permettre de pallier les éventuels coups durs comme le renchérissement des dépenses du quotidien par le seul facteur inflationniste.

Dernières publications

Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en mai 2024

Les taux d’intérêts ont de nouveau baissé en avril, offrant davantage d’opportunités aux ménages porteurs d’un projet immobilier. Les conditions s’améliorent au fil des semaines dans un contexte toujours restrictif quant aux règles d’emprunt. Une proposition de loi retirée lundi soir a pourtant tenté d’assouplir la norme des 35% de taux d’endettement maximal. Le plus gros levier d’économies du crédit immobilier reste la délégation d’assurance emprunteur. Nouvelle baisse des taux du crédit immobilier En ce début mai, les signaux sont toujours au vert. Entamée aux prémices de l’année 2024, la baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier se poursuit. Si le mouvement est moins vif qu’en janvier et février, les ajustements sont significatifs, entre 10 et 15 points de base concédés sur chaque durée. Taux sous les 4% sur toutes les durées Les valeurs sont descendues sous la barre des 4% en avril et continuent sur cette lancée. Le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,80% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et sur 25 ans, les valeurs restent inférieures à 4%. Les meilleurs dossiers peuvent escompter de belles ristournes : un profil premium peut actuellement s’endetter à 3,40% sur 20 ans et à 3,50% sur 25 ans. Selon les experts, la tendance baissière devrait se dérouler tout au long de l’année et afficher fin 2024 des taux autour de 3,50% voire 3% pour les plus optimistes. Pouvoir d’achat immobilier en hausse Un simple calcul témoigne d’une nette amélioration du pouvoir d’achat immobilier. Pour une mensualité de 1 000€ sur 20 ans (hors assurance de prêt et autres frais), vous pouviez emprunter 158 066€ en décembre 2023 (taux nominal à 4,50%). Actuellement, avec un taux de 3,80% sur cette même maturité, le montant empruntable s’élève à 167 928€ : vous avez gagné près de 10 000€ en l’espace de 4 mois. Les emprunteurs en position de force Ce retournement de situation, après une année noire pour le marché immobilier, est tangible : la production de crédits immobiliers a bondi de plus de 50% entre décembre 2023 et mars 2024 (chiffres Observatoire Crédit Logement/CSA). Si on constate une embellie du marché au premier trimestre 2024, elle reste timide, car on part de loin. En 2023, le nombre de prêts à l’habitat a chuté de plus de 40% par rapport à l’année précédente. Le moment est venu de challenger les banques et de les mettre en concurrence, car elles ont à cœur de financer les projets immobiliers, le crédit étant leur plus gros produit d’appel. Les emprunteurs ont la main pour négocier des conditions avantageuses dans un contexte où les banques margent de nouveau sur le crédit immobilier. La pression s’est d’autant plus relâchée que le taux d’usure pour le deuxième trimestre est supérieur à ce qu’il était au premier trimestre. Entre le taux nominal et le taux maximum légal, les emprunteurs ont une plus large latitude pour intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit. Jusqu’au 30 juin, le taux d’usure est fixé 6,39% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus (6,13% pour les prêts entre 10 et 20 ans). Encadrement du crédit immobilier : rien ne bouge Le redressement de la capacité d’emprunt se fait dans un contexte inchangé quant aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). L’institution, qui dépend du ministère de l’Économie et qui est placée sous l’égide de la Banque de France, encadre strictement le crédit immobilier depuis janvier 2021. Deux limites ont été instaurées, auxquelles les banques ne peuvent déroger qu’à la marge, soit 20% de leur production semestrielle en grande partie à destination de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale : Le taux d’endettement ou taux d’effort ne peut excéder 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux dont l’enveloppe équivaut au moins à 10% du montant de l’opération). Accusée de freiner l’accès à la propriété, car sans égard pour le reste à vivre, cette norme hérisse les professionnels du crédit, au premier rang desquels les courtiers qui plaident depuis des années pour son assouplissement. Une proposition de loi portée par le groupe Renaissance prévoyait d'amender la règle des 35% de taux d’effort qui participe à la chute massive de la production de crédits à l’habitat en privant de financement des ménages pourtant solvables. Lundi 29 avril, elle a été retirée par son auteur, le député Lionel Causse, pendant son examen à l'Assemblée en raison d'amendements de l'opposition visant à dénaturer le texte. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La volonté d’assouplissement avait déjà été clairement atténuée lors de son examen en commission parlementaire en maintenant les pouvoirs du HCSF quant aux conditions dérogatoires accordées aux banques. Sans compter que la BdF est notoirement opposée à toute réforme de la norme visant l’encadrement du crédit. Délégation d’assurance de prêt immobilier : la voie royale pour faire des économies En attendant un assouplissement des règles d’octroi qui ne viendra sans doute pas de si tôt, vous avez les moyens de mieux maîtriser le coût de votre crédit immobilier. Faites jouer la concurrence en matière d’assurance emprunteur et optez pour la délégation pour trouver le contrat compétitif qui permet de diviser par deux à quatre le coût de l’assurance proposée par votre banque. À garanties équivalentes, les contrats groupe bancaires sont jusqu’à 60% plus chers que les offres alternatives. En négociant au mieux l’assurance, vous économisez des milliers d’euros sur la durée de votre emprunt. Un emprunteur de 30 ans sans antécédent de santé peut ainsi réduire de 10 800€ le coût de son crédit en souscrivant une assurance externe au taux de 0,09% (taux moyen pour ce profil chez Magnolia.fr) plutôt que l’assurance bancaire au taux de 0,36%. Si vous craignez pour votre financement, car la banque rechigne à vous accorder la délégation d’assurance, agissez dans un deuxième temps. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez changer d’assurance emprunteur et ainsi, accéder à une formule compétitive qui respecte les exigences de la banque en matière de couverture minimale et ne peut plus faire barrage à votre projet immobilier.

HCSF : la réforme du crédit immobilier fait pschitt !

Le miracle n'a pas eu lieu. Débattue à l'Assemblée nationale dans la soirée du lundi 29 avril, la proposition de loi visant à réformer le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a été retirée par son auteur. Portée par le député Lionel Causse, cette initiative avait pour objectif d'assouplir les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Des débats houleux qui n'étaient pas à la hauteur de l'enjeu et des amendements en pagaille aboutissent finalement à son abandon. Le HCSF reste « un machin inutile » qui bride l’accès au crédit immobilier à de nombreux ménages pourtant solvables en refusant d’introduire la notion de reste à vivre. Contexte de la réforme du crédit immobilier La proposition de loi portée par un collectif de députés du groupe Renaissance visait à ajuster le fonctionnement du HCSF, organisme chargé de réguler le crédit immobilier en France depuis la crise financière de 2008-2011. Ce dernier émet des recommandations pour prévenir le surendettement des ménages, fixant notamment une limite d'endettement à 35% du revenu des ménages et une durée de remboursement maximale de 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux de rénovation où elle peut aller jusqu'à 27 ans). Ces consignes sont devenues juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022. Après une année noire pour l’immobilier en 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), la proposition de réforme du HCSF visait à ajuster son fonctionnement pour redynamiser le marché. Reste à vivre : une notion oubliée du HCSF Le député Lionel Causse a retiré sa proposition après des débats agités à l'Assemblée nationale. Les amendements adoptés pendant les discussions ont profondément altéré le contenu initial du texte, ce qui a conduit à son abandon. L'auteur de la proposition a justifié ce retrait en arguant que les modifications apportées avaient dénaturé le projet initial. Cette décision intervient après des échanges houleux où les opinions divergentes ont été exprimées, notamment par le député Nicolas Sansu, mettant en garde contre les risques d'endettement accru pour les ménages. Certains députés ont qualifié cette initiative de réponse "imparfaite, insuffisante et peut-être dangereuse" face au déficit de production de logements dans le pays. Ces oppositions ont contribué à la remise en question de la proposition de loi et ont finalement abouti à son retrait. La proposition prévoyait deux mesures : modification de la composition du HCSF par la nomination de 2 parlementaires (un député et un sénateur) parmi ses membres afin d’introduire davantage de démocratie ; prise en compte du reste à vivre : les banques auraient eu la possibilité de s’affranchir de la règle des 35% d’endettement maximum (assurance de prêt immobilier comprise) pour les emprunteurs solvables ne présentant aucun risque d’endettement excessif. La fin de la règle des 35% d’endettement devient l’Arlésienne du crédit immobilier, alors qu’elle relève du bon sens : laisser les banques distribuer des financements selon leurs critères, comme elles l’ont toujours fait avant l’application de la norme. Le taux de défaut de paiement en France est le plus bas d’Europe à moins de 0,80% en raison de l’acuité des prêteurs et non de l'encadrement du crédit. Le HCSF intouchable Malgré le soutien initial du gouvernement, notamment sur la notion de reste à vivre, la proposition a été critiquée par divers acteurs, au premier rang desquels la Banque de France (BdF) et la Banque centrale européenne (BCE). Christine Lagarde, la présidente de la BCE, avait donné un avis négatif sur ce texte, estimant que « ces changements entraînent de facto une dilution de la représentation des organes techniques au sein du HCSF, y compris, mais sans s’y limiter, la Banque de France et l’ACPR ». Lors de l’examen du texte en commission des finances, les députés avaient introduit le fait de laisser entre les mains du gouverneur de la BdF les décisions quant à l’encadrement du crédit. Ce dernier étant farouchement opposé à toute réforme du HCSF, la proposition de réforme amendée n’avait plus aucun sens. Selon les détracteurs du texte, l’introduction de deux parlementaires dans la composition du HCSF aurait risqué de mettre à mal l’indépendance de l’autorité macro-prudentielle en favorisant le lobbying. Le texte initial prévoyait en outre de revoir les règles tous les trois mois, un délai jugé trop strict par la BCE. La rigueur est pourtant bien du côté du HCSF en privant les ménages solvables d’accès au crédit immobilier par l’application à l’aveugle de règles devenues indéfendables. Peut-on justifier de laisser des locataires s’endetter à 50% de leurs revenus quand on refuse aux candidats à l’accession à la propriété la possibilité d’emprunter à plus de 35% sans compromettre leur santé financière ? Les parlementaires opposés à la réforme oublient qu’être propriétaire de sa résidence principale est une sûreté pour la retraite. En bridant l’accès à la propriété immobilière, l’État se tire une balle dans le pied : baisse du pouvoir d’achat des retraités, manque de rentrées d’argent (moins de droits de mutation). Timide reprise du marché immobilier Le retrait de la proposition de loi soulève des interrogations quant aux prochaines étapes dans la résolution de la crise du logement en France. Le resserrement de l’accès au crédit à l’habitat instauré par le HCSF dès janvier 2020 s’est rapidement transformé en rationnement du crédit pour de raisons obscures qu’on espère décorrélées de la régulation de l’inflation. La récente baisse des taux d’intérêts redynamise la demande et rend les banques plus concurrentielles, ce qui a peut-être offert un excès de confiance aux parlementaires quant à la normalisation du marché.

Complémentaire santé solidaire : les salariés y ont-ils droit ?

Depuis novembre 2019, la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) remplace la CMU-C et l’ACS. Ce dispositif unique donne accès à une mutuelle santé à titre gratuit ou avec une participation forfaitaire minime. Les salariés y sont éligibles mais beaucoup l’ignorent et pensent être obligés de souscrire à la complémentaire santé collective au sein de leur entreprise. Voici les conditions pour bénéficier de la CSS quand on est salarié et son intérêt comparativement à la mutuelle entreprise. La Complémentaire Santé Solidaire accessible aux salariés Selon les données de l’Assurance maladie, 7,31 millions de personnes étaient bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire à fin septembre 2023. La plupart y accèdent à titre gratuit (5,68 millions), les autres avec une participation financière minime (1,64 million). Le taux de recours serait optimal si les 3 autres millions de personnes éligibles la réclamaient. Nombreux sont les actifs à ignorer qu’ils ont droit à la CSS, notamment les salariés avec de faibles revenus des secteurs du BTP, des services à la personne ou de la livraison à domicile, comme l’indique l’Assurance maladie. L’accès à la CSS repose sur des critères uniquement financiers, sans aucun lien avec le statut. Toute personne, quelle que soit sa situation, jeune, senior, étudiant, chômeur, actif, allocataire du RSA (Revenue de Solidarité Active), retraité, peut être couvert par la CSS si ses revenus n’excèdent pas les plafonds. Au-delà de 35% des plafonds donnant droit à la CSS gratuite, la contribution financière dépend de l’âge et ne peut excéder 30€ par mois. Les plafonds ont été relevés au 1er avril 2024. CSS gratuite CSS avec participation financière Nb personnes composant le foyer mensuel annuel mensuel annuel 1 848 € 10 166 € 1 144 € 13 724 € 2 1 271 € 15 249 € 1 715 € 20 586 € 3 1 525 € 18 298 € 2 059 € 24 703 € 4 1 779 € 21 348 € 2 402 € 28 820 € Par personne en + 339 € 4 066 € 457 € 5 490 € Montant de la participation financière (par mois) : jusqu’à 29 ans : 8 € de 30 à 49 ans : 14 € de 50 à 59 ans : 21 € de 60 à 69 ans : 25 € 70 ans et plus : 30 € Vous trouverez tous les détails et la procédure pour faire votre demande sur notre page dédiée à la CSS. Pourquoi certains salariés éligibles ne réclament-ils pas la CSS ? Il faut chercher la réponse du côté de la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire. CSS versus mutuelle entreprise L’ANI de 2013 (Accord National Interprofessionnel) a rendu obligatoire la souscription à une mutuelle collective depuis le 1er janvier 2016. Tous les salariés du secteur privé, quels que soient leur statut (cadre, non cadre, ouvrier, employé, dirigeant) et la taille de leur entreprise, doivent adhérer à la complémentaire santé sélectionnée par leur employeur et payée au moins à 50% par ce dernier. Sont également concernés les personnels d'associations. La réglementation tolère toutefois des cas de dispense : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle collective en tant qu’ayant droit. Vous êtes salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou embauché à temps partiel (15 h ou moins par semaine). Vous êtes en CDD de moins ou de plus de 12 mois, si l’acte juridique qui a mis en place la couverture collective prévoit cette possibilité. Vous êtes apprenti. Vous bénéficiez de la CSS. À l’évidence, la CSS gratuite vous permettra de faire des économies tous les mois en renonçant à la mutuelle entreprise. Si vos revenus vous donnent droit à la CSS avec contribution financière, cela vaut peut-être le coup de faire vos calculs. Prenons un exemple : Vous et votre conjoint êtes âgés de moins de 50 ans. Vous avez deux enfants à charge de moins de 29 ans. La CSS vous coûtera 44€ par mois (2 x 14€ + 2 x 8€). Le prix moyen d’une mutuelle entreprise est de 105€ par mois, soit une moyenne de 52€ à la charge du salarié. Tout dépend de la cotisation de la mutuelle entreprise, mais aussi du niveau de garanties. La comparaison ne se joue pas uniquement sur le terrain financier. Il serait en effet contre productif de prendre la CSS si la mutuelle entreprise présente une couverture plus intéressante, notamment pour vos ayants droit (prise en charge orthodontie enfant, maternité, médecines douces, dépassements d’honoraires). Il vaut mieux payer quelques euros en plus et minimiser vos restes à charge. Bon à savoir : le contrat collectif comme la CSS sont des mutuelles responsables soumis à un cahier des charges contenant un panier minimum de soins, dont l’application de la réforme 100% Santé qui prévoit zéro reste à charge sur les lunettes de vue, les prothèses dentaires et les aides auditives. Sachez par ailleurs que le renouvellement de la CSS n’est pas automatique sauf pour les bénéficiaires de l’Aspa (Allocation de solidarité aux personnes âgées) et du RSA. Vous devez en faire la demande dans un délai de 2 à 4 mois avant la fin du contrat. Vous pouvez donc reprendre la mutuelle collective si vous estimez que la CSS ne vous convient pas.

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