Prêt immobilier : comment emprunter après 50 ans en 2022 ?

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Malgré la loi Lemoine, l’accès au crédit immobilier reste compliqué au-delà de 50 ans. Le coût de l’assurance emprunteur pèse sur le TAEG et le niveau de l’usure est devenu un obstacle en 2022. Ne pas baisser les bras ! Voici les solutions pour concrétiser un projet immobilier quand on a passé le cap des 50 ans.

Le crédit immobilier chez les seniors

Les banques apprécient les emprunteurs seniors, même si leur cœur de cible reste les jeunes actifs qu’elles pourront capter sur le long terme. Au-delà de 50 ans, les candidats au prêt immobilier ont généralement des revenus stables, de l’épargne et peu de charges de famille.

La banque va analyser le budget du foyer une fois à la retraite et proposer une solution de financement qui prend en compte cette évolution des revenus via le prêt à paliers ou prêt à lisser. La mensualité est plus élevée en début de prêt, et baisse au moment de la cessation de l’activité professionnelle. Ce n’est pourtant pas la capacité d’endettement qui pose problème mais l’assurance emprunteur qui doit sécuriser le crédit.

Très chère assurance senior !

La souscription à l’assurance dans le cadre d’une demande de crédit immobilier ne relève pas d’une obligation légale, mais on peut difficilement s’en passer. Les banques l’exigent pour garantir le remboursement des sommes prêtées en cas de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail. Ces deux dernières garanties cessent d’être valides à partir de 65 ans, puisqu’elles ont pour vocation de couvrir les arrêts de travail, voire 71 ans pour les assurances les plus généreuses comme l’assurance de prêt immobilier April.

Le coût de l’assurance dépend de plusieurs paramètres :

  • Les caractéristiques du crédit (nature, durée, montant)
  • L’âge de l’emprunteur
  • Ses antécédents de santé
  • Sa profession
  • Ses comportements habituels (fumeur ou non-fumeur, pratiques sportives à risques).

Les seniors sont considérés comme des profils à risque par les assureurs compte tenu de leur âge et des problématiques de santé statistiquement plus élevées. L’assurance emprunteur senior coûte donc plus cher que l’assurance destinée à couvrir un trentenaire.

Le coût de l’assurance de prêt immobilier représente en moyenne 30 à 40% du coût global du crédit. Là où un jeune actif sans passif de santé va payer son assurance au taux de 0,10% (du capital initial), un emprunteur de 50 ans en bonne santé écopera d’un taux d’assurance supérieur à 0,50%. Avec les années, et en présence de soucis de santé, le poids de l’assurance s’alourdit et peut atteindre voire outrepasser 1% du capital emprunté. 

La délégation d’assurance emprunteur

La loi autorise le libre choix de l’assurance crédit immobilier : les emprunteurs, quel que soit leur profil, ont la possibilité de souscrire une assurance externe plutôt que le contrat groupe présenté par la banque prêteuse.

L’intérêt ? Faire des économies, de très belles économies, et bénéficier d’une protection sur-mesure, avec des garanties adaptées à sa situation. Les assurances déléguées sont entre deux et quatre fois moins chères que les assurances bancaires, qui génèrent pour le prêteur jusqu’à 70% de marge.

Quand le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui est l’indicateur du coût final d’un crédit immobilier en additionnant tous les frais liés à l’obtention du financement, frôle ou excède l’usure, la solution est de souscrire une assurance alternative. Les seniors comme les plus jeunes ont tout intérêt à mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier pour décrocher la formule la plus compétitive.

L’usure telle qu'elle est calcultée est inadaptée à la remontée brutale des taux d’emprunt, on ne sait d’ailleurs pas jusqu’où grimperont les taux en 2023. Dans ce contexte compliqué, marqué par la chute abyssale du nombre de prêts, la délégation d’assurance est le seul levier significatif d’économies pour maintenir le TAEG sous le plafond légal.

Grâce aux simulations d’assurance prêt immobilier, on observe que le taux d’assurance pour un emprunteur âgé de plus de 55 ans, fumeur ou non-fumeur, oscille entre 0,37% et 0,65%. Les taux varient en fonction des risques incarnés par l’emprunteur, qui sont renseignés dans le questionnaire de santé.

L’ assurance de prêt immobilier en loi Lemoine

Grâce au questionnaire à remplir lors de la souscription à l’assurance de prêt, l’assureur évalue les risques et applique une tarification ajustée, avec ou sans surprime, voire des exclusions de garantie (mal de dos, pathologie psychologique ou psychiatrique). Il peut aussi refuser le bénéfice de l’assurance s’il estime les risques de santé trop importants

Le candidat a toutefois le droit de faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes malades ou anciennement malades. 

Depuis juin 2022, la loi Lemoine opère un changement radical en matière de réglementation de l’assurance de prêt immobilier. Elle instaure 3 mesures phares :

  • La résiliation à tout moment du contrat d’assurance : depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur, quelle que soit l’antériorité de son offre de prêt, peut changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance.
  • La fin de la sélection médicale : les prêts de moins de 200 000€ (400 000€ pour un couple avec une quotité d’assurance à 50/50 sur chaque tête) ne sont plus soumis au questionnaire médical s’ils sont remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur.
  • Le renforcement du droit à l’oubli : les anciens malades du cancer ou d’une hépatite C n’ont pas à déclarer cette maladie dans le questionnaire de santé s’ils sont en rémission depuis au moins 5 ans. Depuis le 1er octobre 2022, ce droit s’applique sous réserve que le montant emprunté ne dépasse pas 420 000€ (au lieu de 320 000€ auparavant) et que le prêt soit remboursé avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur.

Les seniors de plus de 50 ans peuvent-ils profiter de ces dispositifs ? Le changement d’assurance emprunteur concerne tous les emprunteurs, indépendamment de leur profil. Pour accéder au crédit sans sélection médicale, le prêt doit être remboursé avant les 65 ans de l’emprunteur, ce qui laisse peu de latitude à un profil de 50 ans ou plus. Il faut disposer d’une capacité d’endettement suffisante pour s’acquitter de mensualités élevées en réduisant au mieux la durée de remboursement et entrer dans le segment.

Le conseil qui prévaut dans toutes les situations est d’effectuer des simulations d’assurance de prêt immobilier via un comparateur en ligne. Il s’accompagne d’une autre recommandation : faire appel aux services d’un courtier en assurance de prêt immobilier, un expert qui sait orienter vers la formule la mieux adaptée au juste prix.

Les autres garanties d’un prêt immobilier

Et quand le TAEG reste supérieur à l’usure pour cause du coût élevé de l’assurance emprunteur senior, il existe des solutions pour convaincre la banque d’accorder le financement :

  • Le nantissement d’un produit de placement comme un contrat d’assurance vie d’un montant au moins équivalent au montant du crédit ;
  • L’hypothèque sur un autre bien immobilier ;
  • La caution privée solidaire via un tiers qui se porte garant en cas de défaut de paiement 

Ultime recours, attendre que les taux d’usure remontent en 2023. Entre-temps, on peut même parier sur une baisse des prix immobiliers. Face aux blocages induits par l’usure, les banques commerciales ont tout récemment eu l’idée pour accélérer la hausse de l’usure en 2023 de baser le calcul des taux légaux sur les offres de prêts et non sur les crédits effectivement octroyés. On attend le verdict de la Banque de France.

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Assurance prêt immobilier : tous les avantages de la délégation en 2022

Élément indispensable à l’obtention d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur peut être choisie librement, la banque n’ayant plus le droit d’imposer son contrat maison depuis 2010. La réglementation favorise la délégation d’assurance tout au long de la durée de votre prêt, vous permettant d’être couvert sur-mesure au tarif le plus avantageux. L’introduction de la loi Lemoine en 2022 renforce vos droits en simplifiant le changement de contrat. Qu’est-ce que la délégation d’assurance ? Pour sécuriser votre crédit immobilier, la banque exige la souscription à une assurance emprunteur, une couverture qui intervient en cas d’aléas de la vie qui vous empêcheraient d’honorer votre dette (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi). Avant la loi Lagarde assurance emprunteur entrée en vigueur en septembre 2010, la banque avait tout loisir d’imposer son contrat groupe, même si la vente liée en crédit et assurance était bannie par la loi Murcef depuis 2001. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation d’assurance en autorisant l’emprunteur à choisir son contrat auprès de l’organisme de son choix. Sous réserve que l’assurance externe présente a minima des garanties équivalentes à celles du contrat bancaire, le prêteur ne peut vous refuser le bénéfice de la délégation. La loi Lagarde a été complétée par la loi Hamon en juillet 2014 : le changement d’assurance était possible à tout moment durant les douze premiers qui suivent la signature de l’offre de prêt. Et à partir de janvier 2018, la substitution annuelle à date d’échéance était autorisée par l’amendement Bourquin. Pas suffisant ! Cet arsenal législatif n’a pas permis de desserrer la mainmise des banques sur le marché de l’assurance de prêt immobilier. 87% des cotisations sont engrangées par les prêteurs, un quasi-monopole maintenu au détriment des intérêts des emprunteurs. Adoptée en février 2022, la loi Lemoine remet l’église au centre du village. Puisque la délégation s’applique difficilement quand bien même le libre choix du contrat d’assurance soit acté à trois reprises, l’emprunteur doit pouvoir changer de formule aisément, sans contrainte de date. La loi Lemoine et le changement d’assurance prêt immobilier Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine transforme en profondeur la possibilité de changer d’assurance emprunteur en supprimant toute date butoir. Le droit au changement à tout moment s’applique à tous les contrats en cours au 1er septembre 2022. Les lois Hamon et Bourquin deviennent caduques, le cadre réglementaire de l’assurance de prêt immobilier s’appuyant désormais uniquement sur la loi Lagarde et la loi Lemoine. Les obligations des banques ont été renforcées : La réponse de la banque à une demande de résiliation/substitution d’assurance doit intervenir dans les 10 jours ouvrés. La banque doit motiver par écrit tout refus, et ce, de manière exhaustive dans un document unique. Tout manquement à ces obligations est passible d’une amende de 15 000€. Vous bénéficiez également d’une meilleure information grâce à la loi Lemoine 2022 : La  banque doit vous rappeler chaque année votre droit au changement d’assurance à tout moment. La FSI (Fiche Standardisée d’Information) qui contient toutes les exigences de la banque en matière d’assurance doit désormais préciser le coût de l’assurance sur 8 ans. La loi Lemoine est par ailleurs un dispositif inclusif pour les personnes malades ou anciennement malades, en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts immobiliers d’un montant inférieur à 200 000€ dont le terme arrive avant les 60 ans de l’assuré. Des économies avec la délégation d’assurance emprunteur L’intérêt de la délégation d’assurance de prêt immobilier est d’abord financier. Les offres proposées par les prestataires externes, dits alternatifs, sont jusqu’à quatre fois moins chères que les formules groupe bancaires. En souscrivant une assurance déléguée, vous réalisez d’importantes économies et réduisez dans la foulée le coût de votre crédit immobilier. La délégation d’assurance est difficilement mise en œuvre lors de la demande de financement. Pris par le temps, l’emprunteur souscrit à l’assurance de sa banque pour ne pas compromettre son projet immobilier. La loi Lemoine permet de retourner la situation à son avantage en autorisant le changement d’assurance à tout moment, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt s’il le souhaite. Avec la loi Lemoine 2022, vous allez faire des économies. Sur un prêt de 250 000€ sur 20 ans, la démarche génère un gain moyen de 15 000€ si le changement intervient dans les trois premières années du crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer tout l’intérêt de faire jouer la loi Lemoine. Assurance emprunteur déléguée : une protection sur-mesure Le deuxième atout de la délégation d’assurance est plus technique. Tout contrat d’assurance emprunteur repose sur deux garanties socle : la garantie décès : en cas de décès prématuré avant le terme du crédit, le capital restant dû est intégralement remboursé à la banque, les ayants droit étant déchargé de la dette et le bien immobilier entre dans la succession. la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie ou PTIA invalidité : cette garantie intervient en cas de dépendance totale suite à une maladie ou un accident et rembourse le capital restant dû. Elle cesse généralement à partir de 65 ans, mais certains contrats sont plus généreux comme l’assurance prêt immobilier April qui fixe l’âge limite de la prestation au 31 décembre du 71ème anniversaire de l’assuré. En fonction de votre profil, la banque peut exiger des garanties complémentaires en invalidité (Invalidité Permanente Partielle ou IPP et Invalidité Permanente Totale ou IPT), mais réclamera systématiquement la garantie ITT assurance prêt immobilier (Incapacité Totale temporaire de Travail) si l’assuré est en activité professionnelle.  Certaines pratiques ou pathologies donnent généralement lieu à des exclusions sur ces trois garanties : les sports dangereux ou de haut niveau les affections dorso-vertébrales et les maladies psychologiques et psychiatriques, dites maladies non objectivables ou MNO. Moyennant une surprime, la plupart des assurances alternatives proposent de racheter les exclusions des MNO, cette option étant conditionnée le plus souvent à un nombre minimal de jours d’hospitalisation.  Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Quel que soit votre profil, vous trouvez une couverture adaptée à votre situation à un tarif compétitif, dans le respect de l’équivalence réglementaire des garanties. La délégation d’assurance de prêt permet d’être protégé avec des garanties sur-mesure, alors que les banques proposent des contrats mutualisés à une communauté d’emprunteurs, qui génèrent jusqu’à 70% de marge. En souscrivant un contrat alternatif, vous êtes sûr de payer le juste prix. Délégation d’assurance emprunteur et taux d’usure 2022 Le sujet de la délégation d’assurance de prêt immobilier ne serait pas clos s’il n’était pas remis dans le contexte particulier de l’année 2022. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans. Fini l’emprunt facile et bon marché avec des taux autour de 1% (hors assurance de prêt et coût des sûretés), le niveau encore observé en janvier dernier. Les courtiers prédisent des taux bientôt à plus de 3%, ce qui ne serait pas en soi dramatique si les taux d’usure suivaient le même rythme. En vertu d’une méthode de calcul trimestrielle, les taux d’usure se retrouvent en décalage avec les taux du marché et provoquent un effet ciseau à mesure que les taux débiteurs progressent. Résultat, de nombreux candidats à l’emprunt, même solvables, sont mis sur la touche en raison d’un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà de l’usure. Près de 50% des demandes seraient rejetées, le taux d’usure étant devenu la principale cause de refus de prêt. Les banques ne prêtent plus, ou presque, et en attendant une hypothétique réforme des taux d’usure en 2023, faites jouer la délégation d’assurance, l’unique levier pour ne pas dépasser le seuil légal. En abaissant le TAEG, l’assurance souscrite en délégation peut vous permettre de décrocher votre prêt immobilier. Pensez aussi au PEL, dont le retour en grâce s’amorce à la faveur de la remontée des taux. Si vous avez ouvert un plan d’épargne logement après le 1er août 2016, vous pouvez bénéficier d’un prêt à un taux préférentiel de 2,20% (sous réserve de détenir le PEL depuis au moins 4 ans), ce qui vous permet de réduire le montant du prêt bancaire complémentaire, proposé à un taux débiteur supérieur.