Marché immobilier : quelques éclaircies pour 2024 ?

Elle n'est pas encore terminée, mais 2023 restera comme un piètre millésime pour le marché immobilier : les transactions sont en berne à cause des difficultés d’accès au crédit, de prix qui mollissent peu et d’une politique de soutien inexistante, ce qui contribue à tendre dangereusement le marché du locatif. L’année 2024 s’annonce-t-elle plus favorable à l’achat immobilier ?

Marché immobilier bloqué en 2023

Les nuages noirs ont assombri l’activité immobilière de cette année. Alors qu’elle arrive bientôt à son terme, 2023 restera dans les annales comme une période de retournement du marché, marquée par la conjonction de plusieurs facteurs :

La forte hausse des taux d’intérêts : de 1,20% début 2022 (hors assurance de prêt et autres frais de garantie), le taux moyen sur 20 ans atteint désormais 4,35%. Cette progression phénoménale est la conséquence de la dérive inflationniste, contre laquelle la Banque Centrale Européenne (BCE) tente de lutter en durcissant drastiquement sa politique monétaire. Elle a relevé à dix reprises ses taux directeurs depuis juillet 2022. Les banques de détail se refinancent actuellement auprès de l’institution communautaire à 4,50%, contre 0% entre 2016 et juillet 2022.
Le dysfonctionnement de l’usure : le remontée brutale des taux d’emprunt a révélé l’inadaptabilité du taux d’usure, calculé à un rythme trimestriel trop lent pour être suffisamment réactif à l’évolution des conditions monétaires. Même si la Banque de France (BdF) le mensualise depuis février 2023 pour une durée provisoire jusqu’en janvier 2024, la mesure a de maigres effets tardifs.
Les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : édictées fin 2019 en pleine période de taux au plancher, les consignes, devenues normes imposées juridiquement, limitent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans, et se sont transformées un frein à l’accès au crédit immobilier. Le critère central de l’endettement excessif est le reste à vivre et non le taux d’endettement. Appliquée à l’aveugle, la norme qui dicte aux banques qui est éligible au crédit exclut aujourd’hui des ménages pourtant solvables.
La faible correction des prix immobiliers : ils sont orientés à la baisse, phénomène logique quand les taux d’emprunt remontent significativement, mais pas suffisamment pour compenser le renchérissement du coût du crédit. Selon les projections de notaires de France, la baisse serait de -3% sur un an en novembre 2023 (-3,2% pour les maisons anciennes et -2,7% pour les appartements anciens).

Dans leur dernière note de conjoncture, les notaires chiffrent à 995 000 le nombre de transactions dans l’immobilier ancien à fin août 2023 en cumul sur les douze derniers mois, soit un repli très net de 16,6% sur un an. La contraction du marché s’est accentuée progressivement : -3% à fin juillet 2022, -6% en janvier 2023, pour passer sous les -10% depuis avril 2023. L’année 2023 devrait se terminer aux alentours de 900 000 ventes (1,1 million en 2022).

Côté production de crédits immobiliers, c’est le marasme : -44,2% en niveau annuel glissant à fin octobre 2023, et -43,5% pour le nombre de prêts accordés (chiffres Observatoire Crédit Logement/CSA). Et pourtant, le crédit immobilier en France serait le moins cher d’Europe en 2023, dixit la Banque de France qui refuse de voir dans la crise de l’immobilier et du logement autre chose qu’une normalisation.

Résultat, les ménages qui sont en capacité d’acheter mais qui ne peuvent accéder au crédit bancaire pour les raisons évoquées plus haut restent locataires, ce qui génère de vives tensions sur le marché locatif dans la plupart des grandes villes, en particulier dans les villes étudiantes où l’offre ne peut combler la demande.

Meilleur accès au crédit immobilier en 2024

Restons optimiste ! On assiste sans doute au début de la fin de la hausse des taux de crédit immobilier. Le marché 2023 s’est contracté sous l’effet de la politique monétaire de la BCE dans son objectif dogmatique de ramener l’inflation à 2% à moyen terme. Il semblerait que les taux d’intérêts directeurs aient atteint leur maximum, la BCE ayant décidé un statu quo lors de sa dernière réunion d’octobre.

L’inflation ralentit en effet, mais reste loin de sa cible. Les taux directeurs ne devraient pas baisser prochainement et demeurer à des niveaux élevés pendant plusieurs mois. On peut donc tabler sur une certaine stabilité des taux d’emprunt et on voit déjà des signes d’ouverture du côté des banques, qui deviennent plus souples fin 2023. Elles se remettent à faire leur métier, prêter pour financer des projets, le crédit étant redevenu rentable. Peu ont augmenté leurs taux en novembre, et pour les prochains mois, la référence devrait se situer autour de 4,50% maximum sur 25 ans.

Le marché immobilier s’oriente vers une baisse des prix en 2024. Bon nombre de vendeurs qui ont préféré camper sur leurs prétentions en 2023, quittes à rater la vente, sont désormais plus ouverts aux négociations, car pressés par le temps pour financer d’autres projets ou se séparer d’une passoire thermique qui ne répond plus aux normes environnementales.

On constate déjà un sursaut sur ce segment. Toujours selon les notaires, la part des logements classés F et G dans les ventes globales est passée de 11% au deuxième trimestre 2021 à 18% au deuxième trimestre 2023. Avec une décote moyenne de 15%, les passoires thermiques sont plus accessibles que les logements bien isolés, ce qui permet de compenser peu ou prou la hausse du coût du crédit. Certaines banques accordent même des remises de taux aux emprunteurs qui acquièrent et s’engagent à rénover un bien énergivore.

Politique du logement au rabais

Le marché immobilier 2024 pourrait bénéficier de conditions plus favorables pour un meilleur accès au crédit, mais la politique de l’État en matière de logement manque cruellement d’ambition. Dispositif essentiel pour les primo-accédants dont les revenus ne suffisent plus aujourd’hui à envisager un achat, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est prolongé jusqu’à fin 2027, mais son champ d’application est loin de satisfaire les acteurs du bâtiment.

La maison individuelle neuve ne sera plus éligible au PTZ version 2024, qui sera réservé aux logements neufs collectifs dans les zones tendues et aux logements anciens nécessitant des travaux dans le reste du territoire. Malgré l’augmentation de la quotité pour les ménages les plus modestes (50% au lieu de 40% du montant de l’opération), le clap de fin pour la maison individuelle et le durcissement des critères géographiques réduiront le nombre de PTZ à 40 000 en 2024, contre 65 000 en 2022 (127 000 en 2017).

Dernières publications

HCSF : la réforme du crédit immobilier fait pschitt !

Le miracle n'a pas eu lieu. Débattue à l'Assemblée nationale dans la soirée du lundi 29 avril, la proposition de loi visant à réformer le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a été retirée par son auteur. Portée par le député Lionel Causse, cette initiative avait pour objectif d'assouplir les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Des débats houleux qui n'étaient pas à la hauteur de l'enjeu et des amendements en pagaille aboutissent finalement à son abandon. Le HCSF reste « un machin inutile » qui bride l’accès au crédit immobilier à de nombreux ménages pourtant solvables en refusant d’introduire la notion de reste à vivre. Contexte de la réforme du crédit immobilier La proposition de loi portée par un collectif de députés du groupe Renaissance visait à ajuster le fonctionnement du HCSF, organisme chargé de réguler le crédit immobilier en France depuis la crise financière de 2008-2011. Ce dernier émet des recommandations pour prévenir le surendettement des ménages, fixant notamment une limite d'endettement à 35% du revenu des ménages et une durée de remboursement maximale de 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux de rénovation où elle peut aller jusqu'à 27 ans). Ces consignes sont devenues juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022. Après une année noire pour l’immobilier en 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), la proposition de réforme du HCSF visait à ajuster son fonctionnement pour redynamiser le marché. Reste à vivre : une notion oubliée du HCSF Le député Lionel Causse a retiré sa proposition après des débats agités à l'Assemblée nationale. Les amendements adoptés pendant les discussions ont profondément altéré le contenu initial du texte, ce qui a conduit à son abandon. L'auteur de la proposition a justifié ce retrait en arguant que les modifications apportées avaient dénaturé le projet initial. Cette décision intervient après des échanges houleux où les opinions divergentes ont été exprimées, notamment par le député Nicolas Sansu, mettant en garde contre les risques d'endettement accru pour les ménages. Certains députés ont qualifié cette initiative de réponse "imparfaite, insuffisante et peut-être dangereuse" face au déficit de production de logements dans le pays. Ces oppositions ont contribué à la remise en question de la proposition de loi et ont finalement abouti à son retrait. La proposition prévoyait deux mesures : modification de la composition du HCSF par la nomination de 2 parlementaires (un député et un sénateur) parmi ses membres afin d’introduire davantage de démocratie ; prise en compte du reste à vivre : les banques auraient eu la possibilité de s’affranchir de la règle des 35% d’endettement maximum (assurance de prêt immobilier comprise) pour les emprunteurs solvables ne présentant aucun risque d’endettement excessif. La fin de la règle des 35% d’endettement devient l’Arlésienne du crédit immobilier, alors qu’elle relève du bon sens : laisser les banques distribuer des financements selon leurs critères, comme elles l’ont toujours fait avant l’application de la norme. Le taux de défaut de paiement en France est le plus bas d’Europe à moins de 0,80% en raison de l’acuité des prêteurs et non de l'encadrement du crédit. Le HCSF intouchable Malgré le soutien initial du gouvernement, notamment sur la notion de reste à vivre, la proposition a été critiquée par divers acteurs, au premier rang desquels la Banque de France (BdF) et la Banque centrale européenne (BCE). Christine Lagarde, la présidente de la BCE, avait donné un avis négatif sur ce texte, estimant que « ces changements entraînent de facto une dilution de la représentation des organes techniques au sein du HCSF, y compris, mais sans s’y limiter, la Banque de France et l’ACPR ». Lors de l’examen du texte en commission des finances, les députés avaient introduit le fait de laisser entre les mains du gouverneur de la BdF les décisions quant à l’encadrement du crédit. Ce dernier étant farouchement opposé à toute réforme du HCSF, la proposition de réforme amendée n’avait plus aucun sens. Selon les détracteurs du texte, l’introduction de deux parlementaires dans la composition du HCSF aurait risqué de mettre à mal l’indépendance de l’autorité macro-prudentielle en favorisant le lobbying. Le texte initial prévoyait en outre de revoir les règles tous les trois mois, un délai jugé trop strict par la BCE. La rigueur est pourtant bien du côté du HCSF en privant les ménages solvables d’accès au crédit immobilier par l’application à l’aveugle de règles devenues indéfendables. Peut-on justifier de laisser des locataires s’endetter à 50% de leurs revenus quand on refuse aux candidats à l’accession à la propriété la possibilité d’emprunter à plus de 35% sans compromettre leur santé financière ? Les parlementaires opposés à la réforme oublient qu’être propriétaire de sa résidence principale est une sûreté pour la retraite. En bridant l’accès à la propriété immobilière, l’État se tire une balle dans le pied : baisse du pouvoir d’achat des retraités, manque de rentrées d’argent (moins de droits de mutation). Timide reprise du marché immobilier Le retrait de la proposition de loi soulève des interrogations quant aux prochaines étapes dans la résolution de la crise du logement en France. Le resserrement de l’accès au crédit à l’habitat instauré par le HCSF dès janvier 2020 s’est rapidement transformé en rationnement du crédit pour de raisons obscures qu’on espère décorrélées de la régulation de l’inflation. La récente baisse des taux d’intérêts redynamise la demande et rend les banques plus concurrentielles, ce qui a peut-être offert un excès de confiance aux parlementaires quant à la normalisation du marché.

Complémentaire santé solidaire : les salariés y ont-ils droit ?

Depuis novembre 2019, la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) remplace la CMU-C et l’ACS. Ce dispositif unique donne accès à une mutuelle santé à titre gratuit ou avec une participation forfaitaire minime. Les salariés y sont éligibles mais beaucoup l’ignorent et pensent être obligés de souscrire à la complémentaire santé collective au sein de leur entreprise. Voici les conditions pour bénéficier de la CSS quand on est salarié et son intérêt comparativement à la mutuelle entreprise. La Complémentaire Santé Solidaire accessible aux salariés Selon les données de l’Assurance maladie, 7,31 millions de personnes étaient bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire à fin septembre 2023. La plupart y accèdent à titre gratuit (5,68 millions), les autres avec une participation financière minime (1,64 million). Le taux de recours serait optimal si les 3 autres millions de personnes éligibles la réclamaient. Nombreux sont les actifs à ignorer qu’ils ont droit à la CSS, notamment les salariés avec de faibles revenus des secteurs du BTP, des services à la personne ou de la livraison à domicile, comme l’indique l’Assurance maladie. L’accès à la CSS repose sur des critères uniquement financiers, sans aucun lien avec le statut. Toute personne, quelle que soit sa situation, jeune, senior, étudiant, chômeur, actif, allocataire du RSA (Revenue de Solidarité Active), retraité, peut être couvert par la CSS si ses revenus n’excèdent pas les plafonds. Au-delà de 35% des plafonds donnant droit à la CSS gratuite, la contribution financière dépend de l’âge et ne peut excéder 30€ par mois. Les plafonds ont été relevés au 1er avril 2024. CSS gratuite CSS avec participation financière Nb personnes composant le foyer mensuel annuel mensuel annuel 1 848 € 10 166 € 1 144 € 13 724 € 2 1 271 € 15 249 € 1 715 € 20 586 € 3 1 525 € 18 298 € 2 059 € 24 703 € 4 1 779 € 21 348 € 2 402 € 28 820 € Par personne en + 339 € 4 066 € 457 € 5 490 € Montant de la participation financière (par mois) : jusqu’à 29 ans : 8 € de 30 à 49 ans : 14 € de 50 à 59 ans : 21 € de 60 à 69 ans : 25 € 70 ans et plus : 30 € Vous trouverez tous les détails et la procédure pour faire votre demande sur notre page dédiée à la CSS. Pourquoi certains salariés éligibles ne réclament-ils pas la CSS ? Il faut chercher la réponse du côté de la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire. CSS versus mutuelle entreprise L’ANI de 2013 (Accord National Interprofessionnel) a rendu obligatoire la souscription à une mutuelle collective depuis le 1er janvier 2016. Tous les salariés du secteur privé, quels que soient leur statut (cadre, non cadre, ouvrier, employé, dirigeant) et la taille de leur entreprise, doivent adhérer à la complémentaire santé sélectionnée par leur employeur et payée au moins à 50% par ce dernier. Sont également concernés les personnels d'associations. La réglementation tolère toutefois des cas de dispense : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle collective en tant qu’ayant droit. Vous êtes salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou embauché à temps partiel (15 h ou moins par semaine). Vous êtes en CDD de moins ou de plus de 12 mois, si l’acte juridique qui a mis en place la couverture collective prévoit cette possibilité. Vous êtes apprenti. Vous bénéficiez de la CSS. À l’évidence, la CSS gratuite vous permettra de faire des économies tous les mois en renonçant à la mutuelle entreprise. Si vos revenus vous donnent droit à la CSS avec contribution financière, cela vaut peut-être le coup de faire vos calculs. Prenons un exemple : Vous et votre conjoint êtes âgés de moins de 50 ans. Vous avez deux enfants à charge de moins de 29 ans. La CSS vous coûtera 44€ par mois (2 x 14€ + 2 x 8€). Le prix moyen d’une mutuelle entreprise est de 105€ par mois, soit une moyenne de 52€ à la charge du salarié. Tout dépend de la cotisation de la mutuelle entreprise, mais aussi du niveau de garanties. La comparaison ne se joue pas uniquement sur le terrain financier. Il serait en effet contre productif de prendre la CSS si la mutuelle entreprise présente une couverture plus intéressante, notamment pour vos ayants droit (prise en charge orthodontie enfant, maternité, médecines douces, dépassements d’honoraires). Il vaut mieux payer quelques euros en plus et minimiser vos restes à charge. Bon à savoir : le contrat collectif comme la CSS sont des mutuelles responsables soumis à un cahier des charges contenant un panier minimum de soins, dont l’application de la réforme 100% Santé qui prévoit zéro reste à charge sur les lunettes de vue, les prothèses dentaires et les aides auditives. Sachez par ailleurs que le renouvellement de la CSS n’est pas automatique sauf pour les bénéficiaires de l’Aspa (Allocation de solidarité aux personnes âgées) et du RSA. Vous devez en faire la demande dans un délai de 2 à 4 mois avant la fin du contrat. Vous pouvez donc reprendre la mutuelle collective si vous estimez que la CSS ne vous convient pas.

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Alerte Presse // Pas de crédit immobilier sans assurance groupe bancaire : le scandaleux chantage des banques

Le marché immobilier se redresse doucement grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024. Les ménages renouent avec les projets immobiliers et les banques accordent davantage de financements. Seulement, les banques prêteuses en profitent pour imposer plus que jamais leur assurance de prêt groupe bancaire à tous leurs clients. "Chez Magnolia.fr, nous avons pu constater que depuis le mois de mars, aucun dossier de nouveau crédit n'est accordé sans l'assurance groupe de la banque. Si cela était plutôt courant, aujourd'hui c'est une constante." précise Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Quel objectif pour les banques ? Rentabiliser au maximum le crédit accordé en pratiquant des marges colossales sur l'assurance emprunteur (jusqu'à 70% de marge sur ce type de produit). Rappelons que le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une manne captée à plus de 80% par les bancassureurs. Cette pratique, complètement illégale depuis la Loi Lagarde en 2010, empêche l'emprunteur de profiter de son droit de choisir l'assurance de prêt qu'il souhaite au moment de l'octroi du prêt. "Bien heureusement, l'essentiel de nos clients utilise la Loi Lemoine, en vigueur depuis presque 2 ans, pour changer d'assurance de prêt dès le mois suivant. Cela leur permet de réduire considérablement le coût de leur crédit." explique Astrid Cousin. En effet, en changeant d'assurance de prêt, l'emprunteur économise en moyenne 15 000 euros sur la durée de son crédit.

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