Taux crédit immobilier 2023 : est-ce le début de la fin de la hausse ?

La progression constante des taux d’intérêts depuis près de deux ans n’en finit pas d’agiter le marché immobilier. Frein à l’accès au crédit, cette hausse semble se calmer en novembre 2023. La récente augmentation du taux d’usure offre par ailleurs une nouvelle bouffée d’air. Le pire est-il derrière nous avec cette amorce de stabilisation ? Peut-on espérer des conditions plus favorables en 2024 ?

Accalmie en novembre 2023 sur le front des taux d’emprunt

Enclenchée début 2022 avec le retour de l’inflation, la hausse des taux du crédit immobilier est le point noir de l’année immobilière 2023 : pas un mois n’a échappé au mouvement haussier sur près de deux ans et force est de constater que l’évolution est spectaculaire et bien évidemment problématique pour les ménages emprunteurs qui voient leur pouvoir d'achat immobilier fondre au fil des mois.

En décembre 2021, il était courant de s’endetter à un taux de 1% sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés), quand aujourd’hui les taux sont supérieurs à 4% sur toutes les durées dès de 15 ans. Selon les établissements, le taux moyen oscille entre 4,20% et 4,35% sur la maturité classique de 20 ans. Cette forte progression témoigne d’un contexte économique dégradé où les banques, pour s’ajuster aux conditions monétaires, relèvent significativement leurs barèmes de taux, dans les limites de l’usure.

À dix reprises depuis juillet 2022, la Banque Centrale Européenne a rehaussé ses taux directeurs pour tenter de juguler l’inflation et la ramener vers son objectif de 2%. Le 26 octobre dernier, l’institution a décidé de marquer une pause et de ne pas procéder à une énième révision à la hausse de ses taux. Cette stabilisation du loyer de l’argent est un bon signal pour le coût du crédit immobilier qui subit une plus faible augmentation en novembre.

La réponse des banques démontre une volonté de redynamiser le marché immobilier, bloqué depuis l’envolée des taux. Sur un an à fin octobre 2023, la production de crédits immobiliers a reculé de plus de 40%. Les barèmes bancaires reçus par les courtiers en novembre font état d’une tendance claire : quelques établissements ont relevé leurs taux, dans des proportions relativement modérées, et la plupart ont préféré jouer le statu quo. Une banque a même opéré une baisse de ses taux, une première depuis l’été 2022.

Les banques prêtent à nouveau. Souvenons-nous, certaines avaient fermé le robinet du crédit, car elles ne pouvaient dégager aucune marge sur ce produit d’appel, influencé par le coût des ressources et borné par le taux d’usure.

Retrouvez toutes les infos pour emprunter en novembre 2023.

Taux d’usure : le pouls du marché du crédit immobilier

L’envolée des taux a révélé le dysfonctionnement de l’usure. Calculé à un rythme trimestriel, le taux d’usure devenait rapidement obsolète, privant les ménages pourtant solvables d’accéder au crédit immobilier. Le taux maximum légal est censé refléter le niveau des taux octroyés, mais sa révision tous les trois mois ne pouvait répondre à la progression rapide et brutale des taux d’intérêts.

Pour rappel, le taux d’usure est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser, celui-ci étant agrégation de tous les frais qui conditionnent l’octroi du crédit (intérêts, frais de dossier, garantie, assurance emprunteur, etc.).

Sur demande appuyée des professionnels du crédit, courtiers en tête, la Banque de France décide de mensualiser le taux d’usure à compter de février 2023, et ce, pour une durée provisoire jusqu’au juillet suivant, prolongée finalement jusqu’en janvier 2024. Cette mesure va éviter le report d’un trop grand nombre de demandes de prêt sur la période suivante sous le coup de l’effet ciseau.

La nouvelle hausse des taux d’usure en novembre 2023 est l’illustration du renchérissement du crédit ces dernières semaines ; l’augmentation est toutefois moins soutenue que les croissances de 0,20 à 0,25 point observées depuis la mise en œuvre des ajustements mensuels, signe d’un ralentissement de la progression des taux d’intérêts.

Durées	Octobre 2023	Novembre 2023	Évolution
Prêts à taux fixe de moins de 10 ans	4,31 %	4,31 %	0 point
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans	5,55 %	5,65 %	+0,10 point
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus	5,80 %	5,91 %	+0,11 point
Prêts à taux variables	5,40 %	5,39 %	-0,1 point
Prêts relais	5,79 %	5,96 %	+0,17 point

Fin de la hausse des taux en 2024 ?

Les courtiers estiment que les taux vont continuer à augmenter d’ici la fin de l’année, et probablement se stabiliser autour de 4,50%. La barre des 5% ne devrait pas être franchie, qui était le niveau constaté au plus fort de la crise immobilière de 2008.

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 4,12% en octobre 2023, contre 2,22% au quatrième trimestre 2022. Pour la moitié des ménages empruntant sur 20 ans, le taux était supérieur à 4,25% (toujours hors assurance de prêt et autres frais annexes). Au cours des 3 derniers mois, l’activité du crédit a mieux résisté à la baisse saisonnière de la demande que les années précédentes : le repli de la production de crédits immobiliers était de -16,2% en 2019, contre -6,6% en 2023.

Les perspectives sont plutôt rassurantes pour le marché immobilier. La reprise tant attendue en 2024 devrait toutefois être lente en raison du refus de la Banque de France d’assouplir les règles d’octroi. L’étau se desserrerait si les banques pouvaient s’affranchir plus largement de la norme, mais le compteur du taux d’endettement maximum reste bloqué à 35%, quel que soit le niveau du reste à vivre du ménage emprunteur.

Même si la hausse des taux ralentit, passer par un courtier en crédit immobilier est toujours une démarche pertinente pour optimiser ses chances d’obtenir le financement bancaire.

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Ostéopathie : fin du remboursement par les mutuelles en 2026

L’ostéopathie pourrait disparaître du panel des prestations prises en charge par les complémentaires santé dès 2026. Cette perspective, encore à l’étude, suscite de nombreuses interrogations, car plus d’un Français sur deux a consulté un ostéopathe au cours des 5 dernières années. L’annonce secoue autant les professionnels que les assurés, tandis que les mutuelles craignent une remise en cause de certains engagements contractuels déjà conclus dans la fonction publique. Pourquoi un tel projet ? Quels impacts sur les patients et sur le système de santé ? Essayons de comprendre les enjeux de ce déremboursement potentiel de l’ostéopathie. Pourquoi l’ostéopathie pourrait ne plus être remboursée par les mutuelles ? La piste d’un arrêt du remboursement de l’ostéopathie dans les contrats de mutuelle responsable fait suite à 2 rapports récents : l’un émanant du Haut Conseil pour l’avenir de l’Assurance Maladie (HCAAM), l’autre du Sénat. Tous deux pointent une envolée des dépenses liées aux pratiques non conventionnées comme l’ostéopathie, la chiropraxie ou encore l’étiopathie. Dans son rapport de 2024, le Sénat met en avant un chiffre majeur : les prestations connexes à la santé ont vu leur coût multiplié par 5 en 8 ans, jusqu’à atteindre 1 milliard d’euros remboursés par les complémentaires santé. Cette progression est jugée difficilement tenable dans un contexte de tensions financières pour les mutuelles. En conséquence, les 2 instances recommandent d’exclure les médecines douces des garanties remboursées par les contrats responsables. Et comme ces contrats représentent la très grande majorité du marché (95% des offres de complémentaire santé), une telle décision reviendrait, dans les faits, à supprimer toute prise en charge de l’ostéopathie. Bon à savoir : le remboursement de l’ostéopathie par la Sécurité Sociale est possible uniquement si la séance est pratiquée par un médecin de secteur 1 diplômé en ostéopathie. 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Alors que l’objectif initial est de réduire la dépense des complémentaires, la mesure pourrait transférer une partie des coûts vers d’autres acteurs du système de santé. Des professionnels de santé préoccupés Les ostéopathes redoutent un choc brutal pour leur activité. Beaucoup rappellent que leurs consultations permettent souvent d’éviter des traitements médicamenteux plus lourds ou des passages répétés chez le médecin. Sans remboursement, nombre de patients renonceraient à ces soins préventifs, pourtant plébiscités pour soulager les douleurs musculo-squelettiques. Pour les professionnels, la disparition du remboursement risque également de : diminuer la fréquentation des cabinets réduire l’accès à des soins non médicamenteux accroître les inégalités entre patients selon leur pouvoir d’achat. Plusieurs associations professionnelles demandent au gouvernement d’évaluer l’impact économique et sanitaire global avant toute décision. 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Plusieurs syndicats et experts soulignent que ce revirement pourrait générer d’importantes difficultés juridiques et financières. Un enjeu budgétaire pour les mutuelles, mais aussi pour les assurés Les mutuelles affichent 2 préoccupations majeures : La hausse continue des remboursements des médecines douces, qui contribue à l’inflation des cotisations. La nécessité de maintenir des garanties cohérentes avec les exigences de l’État, notamment dans la fonction publique. Si l’ostéopathie était déremboursée, les mutuelles pourraient réduire une partie de leurs dépenses… mais pas forcément le coût des cotisations pour autant. En effet, les mutuelles doivent déjà absorber : la hausse des dépenses hospitalières les transferts de charges de la Sécurité Sociale (exemple avec la réforme du 100% Santé ou zéro reste à charge en dentaire, optique et audiologie) l’évolution démographique des assurés. 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PRESSE // Le Groupe Magnolia poursuit son développement en complémentaire santé

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le Jeudi 20 novembre 2025 Le Groupe Magnolia, premier acteur du courtage en assurance de prêt, accélère le développement de son activité en complémentaire santé via sa marque Magnolia Santé. Le groupe dévoile aujourd’hui Protectio, sa première offre de complémentaire santé conçue en partenariat avec l’assureur Prévoir, spécialement pensée pour répondre aux besoins des retraités. Une nouvelle étape dans la diversification du Groupe Magnolia Depuis plus de 20 ans, Magnolia s’est imposé comme un acteur de référence dans le courtage d’assurance de prêt grâce à une approche centrée sur l’accompagnement, la transparence et les solutions sur mesure. Avec Magnolia Santé, le groupe poursuit cette ambition : élargir l’accès à des solutions de santé adaptées et proposer, en plus de son activité de distribution, ses propres contrats conçus pour répondre finement aux attentes de ses clients. Protectio : une couverture complète et ajustée pour les retraités Fruit d’un travail conjoint entre Magnolia et Prévoir, Protectio se distingue par des garanties renforcées et modulables, permettant aux retraités de choisir une protection adaptée à leur état de santé et à leur budget : Un produit responsable décliné en 4 niveaux de garanties Une prise en charge de la chambre particulière dès le niveau 1 Une offre renforcée sur l’hospitalisation, les soins courants et les médecines douces Des bonus de fidélité dès la 1re année sur l’hospitalisation et les soins courants Des tarifs compétitifs pour les seniors et une réduction de 10 % pour les couples L’objectif de Protectio : permettre aux retraités de sélectionner les options réellement utiles, de maîtriser leur budget et de payer le juste prix, sans surprotection ni reste à charge excessif. Un lancement dans un contexte de forte inflation des coûts de santé L’arrivée de Protectio répond à un enjeu majeur : la hausse continue des dépenses de santé pour les ménages, en particulier les seniors. Les tarifs des mutuelles ont augmenté de 6 % en 2025, et une nouvelle hausse pouvant atteindre 10 % est attendue en 2026. Le budget santé des seniors représente en moyenne 15 % de leurs revenus (DREES). Le coût moyen d’une mutuelle santé s’élève à environ 120 € par mois pour les jeunes retraités et 170 € pour les 75 ans et plus. Le reste à charge annuel moyen approche les 300 € par assuré. Dans ce contexte, Magnolia réaffirme sa conviction : des offres ajustables, claires et transparentes sont indispensables pour permettre aux retraités de faire face aux augmentations successives sans renoncer à des soins essentiels. Encourager la mise en concurrence et la vigilance Magnolia rappelle qu’il est possible de changer de mutuelle santé chaque année à la date d’échéance du contrat, un droit essentiel pour permettre aux assurés de comparer régulièrement les offres du marché.Dans un secteur en pleine évolution, cette flexibilité est l’un des moyens les plus efficaces pour maîtriser durablement ses dépenses de santé en choisissant des contrats plus adaptés et compétitifs. Le Groupe Magnolia poursuit ainsi le combat qu’il mène depuis plus de 20 ans dans l’assurance de prêt : proposer une large gamme d’offres, créer ses propres solutions et garantir le meilleur rapport qualité/prix dans une logique de transparence totale.

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Crédit immobilier : quels taux prévus fin 2025 et début 2026 ?

Le marché du crédit immobilier aborde la fin de l’année 2025 dans un climat finalement plus serein que prévu. Alors que certains anticipaient une remontée rapide du coût de l’emprunt dès l’automne, les taux semblent se stabiliser malgré un contexte politique tendu en France. Les emprunteurs bénéficient même de conditions plus clémentes qu’au cours des mois précédents, et les banques se montrent globalement disposées à soutenir les projets d’achat. Quel est le niveau réel des taux immobiliers ? Quelles perspectives pour 2026 ? Voici une analyse détaillée pour mieux comprendre les tendances du moment. Des taux immobiliers stabilisés autour de 3,14 % en 2025 D’après les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen accordé en octobre 2025 s’établit à 3,14 %, toutes durées de prêt confondues (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Certains profils très solides parviennent même à négocier des conditions plus avantageuses avec des décotes substantielles qui améliorent le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur officiel du coût final d’un crédit immo : autour de 3,10 % sur 25 ans et environ 2,99 % sur 20 ans, selon les observations communiquées par plusieurs courtiers. Les taux moyens constatés en octobre sont les suivants : 15 ans : 3,04 % 20 ans : 3,17 % 25 ans : 3,22 % Ces niveaux, légèrement en retrait par rapport aux prévisions pessimistes de la rentrée, témoignent d’une accalmie sur le marché du crédit. Début septembre, les scénarios les plus prudents envisageaient un retour à 3,5 %, voire 4 %, à l’horizon de janvier 2026, en raison du contexte politique national et d’un environnement économique incertain. Finalement, la situation s’est détendue grâce à une amélioration des indicateurs financiers. Un contexte monétaire plus favorable Le rôle clé de l’OAT 10 ans dans la détente des taux L’une des principales explications de ce repli concerne l’évolution du rendement de l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor) à 10 ans. Entre le début et la fin octobre, ce taux de référence a reculé de 3,60 % à 3,34 %, ce qui influence mécaniquement le coût de financement des banques et, par ricochet, les taux proposés aux particuliers. Les OAT 10 ans constituent la base de financement à long terme de l’État. Plus leur rendement est élevé, plus le pays est considéré comme risqué, ce qui pousse les marchés à exiger une rémunération plus importante. Quand l’OAT baisse, cela allège le coût de la dette publique et facilite également un assouplissement des taux bancaires. Les taux directeurs de la BCE restent inchangés Autre facteur favorable : La Banque Centrale Européenne (BCE) a de son côté maintenu ses taux directeurs, compte tenu de la maîtrise de l’inflation, désormais proche de son objectif de 2%. Toutefois, comme l'indice de prix à la consommation dépasse légèrement la cible des 2 %, une baisse rapide des taux directeurs n’est pas envisagée. La BCE doit en effet arbitrer entre maîtrise de l’inflation et soutien à l’économie, dans un contexte mondial marqué par des tensions géopolitiques et des conflits commerciaux. Cette pause prolongée dans la politique monétaire contribue à stabiliser l’environnement du crédit et laisse aux ménages un cadre plus prévisible pour construire leurs projets d’achat Des conditions d’emprunt attractives, surtout pour les primo-accédants Selon plusieurs experts, la fin d’année 2025 est particulièrement propice aux projets d’achat. La capacité d’achat des ménages est aujourd’hui l'une des meilleures des 25 dernières années. La combinaison de taux stabilisés et d’un marché immobilier encore en transition crée un contexte idéal pour les acquéreurs motivés. Conscientes du rôle essentiel des primo-accédants dans la dynamique du marché, les banques multiplient les offres ciblées à leur intention. Leur objectif est de séduire les jeunes acheteurs de moins de 35 ans grâce à des taux légèrement bonifiés, des facilités de financement ou des prêts complémentaires avantageux. Avec la chute du nombre de transactions en 2023 et 2024, les établissements bancaires cherchent à relancer la production de crédits, notamment auprès de cette clientèle stratégique qui représente plus de 50% de l’activité. Le prêt immobilier est un produit d’appel essentiel pour les établissements bancaires qui peuvent ainsi proposer sur le long terme d’autres produits assurantiels et financiers (assurance habitation, plan épargne retraite, placements). Par ailleurs, la durée moyenne d’emprunt continue d’augmenter, atteignant 250 mois (soit plus de 20 ans) au troisième trimestre 2025. Les banques s’en servent pour lisser les mensualités et maintenir un taux d’endettement acceptable (au plus 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise), malgré un niveau des prix immobiliers toujours élevés dans certaines zones. Fin 2025 : une fenêtre d’opportunités pour les emprunteurs Au regard de ces éléments, la fin de l’année 2025 apparaît comme une période privilégiée pour concrétiser un achat immobilier. Les taux ne devraient pas dépasser 3,25 %, même pour les dossiers standard, ce qui reste très raisonnable par rapport aux anticipations du début d’année. Selon Crédit Logement/CSA, cette évolution devrait même permettre de boucler 2025 avec un taux moyen annualisé de 3,14 %, soit une baisse notable de 0,53 point par rapport à 2024. Si cette dynamique reste fragile et dépend fortement des décisions de la BCE et de la conjoncture économique mondiale, elle permet aux acquéreurs de souffler après plusieurs années de hausse continue des taux. Perspectives 2026 : légère remontée des taux ou maintien de la stabilité ? Prévoir l’évolution des taux immobiliers sur l’année 2026 reste délicat, mais les grandes tendances se dessinent. Plusieurs facteurs laissent penser qu’une légère remontée pourrait intervenir au cours du premier semestre : une pression persistante sur les marchés obligataires des tensions géopolitiques persistantes un budget 2026 encore incertain une politique du logement jugée insuffisante pour fluidifier le marché. Les projections prudentes anticipent des taux compris entre 3,30 % et 3,40 % pour un prêt sur 20 ans en 2026. Ce niveau reste néanmoins inférieur à celui observé dans les années précédentes et n’a rien d’alarmant à l’échelle historique. Fin 2023, le taux moyen sur 20 ans s’affichait à 4,50 %. La reprise du marché immobilier, certes timide, semble désormais amorcée. L’activité devrait progressivement retrouver un équilibre en 2026. Les ménages vont intégrer l’idée que les taux ne retomberont pas au niveau exceptionnel des années 2020-2021. Est par ailleurs vivement attendu le statut de bailleur privé, inscrit dans la loi de finances 2026. Vivement attendu pour redynamiser le secteur du locatif, le dispositif prévoit notamment un amortissement des investissements immobiliers privés neufs et anciens.

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