Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en novembre 2023

Les mois passent et le crédit immobilier coûte de plus en plus cher. Les taux d’emprunt augmentent de nouveau en novembre, mais on sent un ralentissement dans cette progression, en lien avec le contexte monétaire qui tend à se stabiliser. Si vous comptez financer un projet immobilier en novembre, voici les conditions d’emprunt auxquelles s’attendre.

Taux d’emprunt supérieurs à 4%

Les difficultés d’accès au crédit immobilier perdurent avec cette inexorable progression des taux d’intérêts. Même si la Banque Centrale Européenne a tout dernièrement décidé d’opérer une pause dans le relèvement de ses taux directeurs, les banques reconstituent leurs marges et affichent des taux supérieurs à 4% sur 20 ans, et autour de 4,5% sur 25 ans. Les profils premium peuvent toujours obtenir une décote avec un taux très légèrement sous les 4% sur 20 ans et à 4% sur 25 ans.

Les courtiers observent que les banques sont plus volontaristes et rouvrent le robinet du crédit. Toutefois, les constantes demeurent :

apport personnel conséquent : au moins 20% du montant de l’opération
épargne de précaution : au moins équivalente à 6 mensualités pour faire face à un coup dur et au renchérissement du coût de la vie (inflation)
bien immobilier de qualité : le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt dans un contexte de durcissement des normes environnementales. Rappelons que les pires logements de classe G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performande Énergétique) sont sortis du marché locatif depuis janvier 2023.

On constate cependant que certaines banques sont prêtes à faire un effort sur le taux, voire à accorder une ligne de crédit à taux zéro, dans le cadre d’un logement ancien avec un DPE médiocre, sous réserve d’un engagement de travaux.

Face à la hausse des taux en 2023, passer par un courtier en crédit immobilier est sans contexte une démarche sage et judicieuse : seul un expert saura vous guider et vous conseiller au mieux de vos intérêts, et mettre en concurrence les établissements qui recherchent votre profil afin de décrocher la meilleure offre de prêt.

Rappel des règles d’octroi du crédit immobilier

Rien ne bouge du côté des règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), aussi figées que la banquise en plein hiver. Les limites restent les mêmes :

Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance de prêt immobilier incluse.
La durée de remboursement ne doit pas excéder 25 ans, voire 27 ans pour un achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’envergure.

Les courtiers estiment que ces normes, édictées il y a deux ans en période de taux au plancher, freinent l’accès au crédit depuis de longs mois. Juridiquement imposées aux banques depuis janvier 2022, elles sont appliquées à l’aveugle et peuvent exclure des ménages pourtant solvables. La Banque de France a refusé de les assouplir au motif qu’elles protègent les emprunteurs d’un endettement excessif. Il serait pourtant pertinent de laisser les banques juger elles-mêmes du taux d’endettement et du reste à vivre, deux notions complémentaires en matière de crédit immobilier.

Taux d’usure proche des 6%

Les taux d’usure du crédit immobilier sont en hausse en novembre 2023, encore une fois. Les banques ont le droit de distribuer des crédits à l’habitat jusqu’à 5,91% pour les durées de 20 ans et plus, soit 11 points de plus que le mois précédent et un cumul de 234 points additionnels depuis début 2023, ce qui témoigne de la remontée rapide et conséquente des taux d’intérêts.

Pour rappel, le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Ce taux agrège tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire, à savoir les intérêts, les frais de dossier, la garantie, les primes d’assurance emprunteur et tous autres frais annexes.

La progression brutale des taux d’intérêts a incité, un peu tardivement, la Banque de France à opérer une révision mensuelle et non plus trimestrielle des taux d’usure à compter de février 2023. L’objectif est d’éviter un report de demandes de prêt sur la période suivante compte tenu de l’effet ciseau. Avec la mensualisation du taux d’usure, les banques de détail peuvent ajuster leurs barèmes de taux en conséquence des conditions de refinancement de la Banque Centrale Européenne.

Voici les taux maximums légaux applicables au mois de novembre 2023 :

Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,31%
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 5,65%
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 5,91%
Prêts à taux variables : 5,39%
Prêts relais : 5,96%

Les courtiers estiment qu’il faut au minimum 60 points d’écart entre le taux nominal et le taux d’usure pour intégrer tous les frais qui conditionnent l’octroi du prêt. On mesure ici le caractère inadapté du taux d'usure, qui demeure le même qu'on emprunte sur 20 ou 25 ans. Il faut jouer sur l’assurance emprunteur pour optimiser cette marge et rester sous l’usure.

Assurance emprunteur : à négocier pour réduire le coût de votre crédit immobilier

L’assurance emprunteur est une dépense incontournable dans le cadre d’un prêt immobilier, mais heureusement, vous avez le droit de choisir librement le contrat en faisant valoir le principe de délégation d’assurance : vous pouvez refuser la proposition d’assurance de la banque et lui préférer un contrat alternatif moins cher à garanties équivalentes.

L’assurance emprunteur est le premier levier d’économies d’un crédit immobilier : elle représente le deuxième coût après les intérêts, et en faisant jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous avez l’opportunité d’alléger ce poids. Les offres externes individualisées sont jusqu’à 60% moins chères que les contrats groupe bancaires.

Et si, contre toute attente, vous avez souscrit à l’assurance de la banque, vous pouvez modifier le scénario dès que vous le souhaitez. La loi Lemoine adoptée en 2022 vous permet en effet de changer d’assurance de prêt immobilier dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, sans attendre la date d’échéance et sans engagement minimum de souscription.

Dernières publications

HCSF : la réforme du crédit immobilier fait pschitt !

Le miracle n'a pas eu lieu. Débattue à l'Assemblée nationale dans la soirée du lundi 29 avril, la proposition de loi visant à réformer le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a été retirée par son auteur. Portée par le député Lionel Causse, cette initiative avait pour objectif d'assouplir les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Des débats houleux qui n'étaient pas à la hauteur de l'enjeu et des amendements en pagaille aboutissent finalement à son abandon. Le HCSF reste « un machin inutile » qui bride l’accès au crédit immobilier à de nombreux ménages pourtant solvables en refusant d’introduire la notion de reste à vivre. Contexte de la réforme du crédit immobilier La proposition de loi portée par un collectif de députés du groupe Renaissance visait à ajuster le fonctionnement du HCSF, organisme chargé de réguler le crédit immobilier en France depuis la crise financière de 2008-2011. Ce dernier émet des recommandations pour prévenir le surendettement des ménages, fixant notamment une limite d'endettement à 35% du revenu des ménages et une durée de remboursement maximale de 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux de rénovation où elle peut aller jusqu'à 27 ans). Ces consignes sont devenues juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022. Après une année noire pour l’immobilier en 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), la proposition de réforme du HCSF visait à ajuster son fonctionnement pour redynamiser le marché. Reste à vivre : une notion oubliée du HCSF Le député Lionel Causse a retiré sa proposition après des débats agités à l'Assemblée nationale. Les amendements adoptés pendant les discussions ont profondément altéré le contenu initial du texte, ce qui a conduit à son abandon. L'auteur de la proposition a justifié ce retrait en arguant que les modifications apportées avaient dénaturé le projet initial. Cette décision intervient après des échanges houleux où les opinions divergentes ont été exprimées, notamment par le député Nicolas Sansu, mettant en garde contre les risques d'endettement accru pour les ménages. Certains députés ont qualifié cette initiative de réponse "imparfaite, insuffisante et peut-être dangereuse" face au déficit de production de logements dans le pays. Ces oppositions ont contribué à la remise en question de la proposition de loi et ont finalement abouti à son retrait. La proposition prévoyait deux mesures : modification de la composition du HCSF par la nomination de 2 parlementaires (un député et un sénateur) parmi ses membres afin d’introduire davantage de démocratie ; prise en compte du reste à vivre : les banques auraient eu la possibilité de s’affranchir de la règle des 35% d’endettement maximum (assurance de prêt immobilier comprise) pour les emprunteurs solvables ne présentant aucun risque d’endettement excessif. La fin de la règle des 35% d’endettement devient l’Arlésienne du crédit immobilier, alors qu’elle relève du bon sens : laisser les banques distribuer des financements selon leurs critères, comme elles l’ont toujours fait avant l’application de la norme. Le taux de défaut de paiement en France est le plus bas d’Europe à moins de 0,80% en raison de l’acuité des prêteurs et non de l'encadrement du crédit. Le HCSF intouchable Malgré le soutien initial du gouvernement, notamment sur la notion de reste à vivre, la proposition a été critiquée par divers acteurs, au premier rang desquels la Banque de France (BdF) et la Banque centrale européenne (BCE). Christine Lagarde, la présidente de la BCE, avait donné un avis négatif sur ce texte, estimant que « ces changements entraînent de facto une dilution de la représentation des organes techniques au sein du HCSF, y compris, mais sans s’y limiter, la Banque de France et l’ACPR ». Lors de l’examen du texte en commission des finances, les députés avaient introduit le fait de laisser entre les mains du gouverneur de la BdF les décisions quant à l’encadrement du crédit. Ce dernier étant farouchement opposé à toute réforme du HCSF, la proposition de réforme amendée n’avait plus aucun sens. Selon les détracteurs du texte, l’introduction de deux parlementaires dans la composition du HCSF aurait risqué de mettre à mal l’indépendance de l’autorité macro-prudentielle en favorisant le lobbying. Le texte initial prévoyait en outre de revoir les règles tous les trois mois, un délai jugé trop strict par la BCE. La rigueur est pourtant bien du côté du HCSF en privant les ménages solvables d’accès au crédit immobilier par l’application à l’aveugle de règles devenues indéfendables. Peut-on justifier de laisser des locataires s’endetter à 50% de leurs revenus quand on refuse aux candidats à l’accession à la propriété la possibilité d’emprunter à plus de 35% sans compromettre leur santé financière ? Les parlementaires opposés à la réforme oublient qu’être propriétaire de sa résidence principale est une sûreté pour la retraite. En bridant l’accès à la propriété immobilière, l’État se tire une balle dans le pied : baisse du pouvoir d’achat des retraités, manque de rentrées d’argent (moins de droits de mutation). Timide reprise du marché immobilier Le retrait de la proposition de loi soulève des interrogations quant aux prochaines étapes dans la résolution de la crise du logement en France. Le resserrement de l’accès au crédit à l’habitat instauré par le HCSF dès janvier 2020 s’est rapidement transformé en rationnement du crédit pour de raisons obscures qu’on espère décorrélées de la régulation de l’inflation. La récente baisse des taux d’intérêts redynamise la demande et rend les banques plus concurrentielles, ce qui a peut-être offert un excès de confiance aux parlementaires quant à la normalisation du marché.

Complémentaire santé solidaire : les salariés y ont-ils droit ?

Depuis novembre 2019, la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) remplace la CMU-C et l’ACS. Ce dispositif unique donne accès à une mutuelle santé à titre gratuit ou avec une participation forfaitaire minime. Les salariés y sont éligibles mais beaucoup l’ignorent et pensent être obligés de souscrire à la complémentaire santé collective au sein de leur entreprise. Voici les conditions pour bénéficier de la CSS quand on est salarié et son intérêt comparativement à la mutuelle entreprise. La Complémentaire Santé Solidaire accessible aux salariés Selon les données de l’Assurance maladie, 7,31 millions de personnes étaient bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire à fin septembre 2023. La plupart y accèdent à titre gratuit (5,68 millions), les autres avec une participation financière minime (1,64 million). Le taux de recours serait optimal si les 3 autres millions de personnes éligibles la réclamaient. Nombreux sont les actifs à ignorer qu’ils ont droit à la CSS, notamment les salariés avec de faibles revenus des secteurs du BTP, des services à la personne ou de la livraison à domicile, comme l’indique l’Assurance maladie. L’accès à la CSS repose sur des critères uniquement financiers, sans aucun lien avec le statut. Toute personne, quelle que soit sa situation, jeune, senior, étudiant, chômeur, actif, allocataire du RSA (Revenue de Solidarité Active), retraité, peut être couvert par la CSS si ses revenus n’excèdent pas les plafonds. Au-delà de 35% des plafonds donnant droit à la CSS gratuite, la contribution financière dépend de l’âge et ne peut excéder 30€ par mois. Les plafonds ont été relevés au 1er avril 2024. CSS gratuite CSS avec participation financière Nb personnes composant le foyer mensuel annuel mensuel annuel 1 848 € 10 166 € 1 144 € 13 724 € 2 1 271 € 15 249 € 1 715 € 20 586 € 3 1 525 € 18 298 € 2 059 € 24 703 € 4 1 779 € 21 348 € 2 402 € 28 820 € Par personne en + 339 € 4 066 € 457 € 5 490 € Montant de la participation financière (par mois) : jusqu’à 29 ans : 8 € de 30 à 49 ans : 14 € de 50 à 59 ans : 21 € de 60 à 69 ans : 25 € 70 ans et plus : 30 € Vous trouverez tous les détails et la procédure pour faire votre demande sur notre page dédiée à la CSS. Pourquoi certains salariés éligibles ne réclament-ils pas la CSS ? Il faut chercher la réponse du côté de la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire. CSS versus mutuelle entreprise L’ANI de 2013 (Accord National Interprofessionnel) a rendu obligatoire la souscription à une mutuelle collective depuis le 1er janvier 2016. Tous les salariés du secteur privé, quels que soient leur statut (cadre, non cadre, ouvrier, employé, dirigeant) et la taille de leur entreprise, doivent adhérer à la complémentaire santé sélectionnée par leur employeur et payée au moins à 50% par ce dernier. Sont également concernés les personnels d'associations. La réglementation tolère toutefois des cas de dispense : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle collective en tant qu’ayant droit. Vous êtes salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou embauché à temps partiel (15 h ou moins par semaine). Vous êtes en CDD de moins ou de plus de 12 mois, si l’acte juridique qui a mis en place la couverture collective prévoit cette possibilité. Vous êtes apprenti. Vous bénéficiez de la CSS. À l’évidence, la CSS gratuite vous permettra de faire des économies tous les mois en renonçant à la mutuelle entreprise. Si vos revenus vous donnent droit à la CSS avec contribution financière, cela vaut peut-être le coup de faire vos calculs. Prenons un exemple : Vous et votre conjoint êtes âgés de moins de 50 ans. Vous avez deux enfants à charge de moins de 29 ans. La CSS vous coûtera 44€ par mois (2 x 14€ + 2 x 8€). Le prix moyen d’une mutuelle entreprise est de 105€ par mois, soit une moyenne de 52€ à la charge du salarié. Tout dépend de la cotisation de la mutuelle entreprise, mais aussi du niveau de garanties. La comparaison ne se joue pas uniquement sur le terrain financier. Il serait en effet contre productif de prendre la CSS si la mutuelle entreprise présente une couverture plus intéressante, notamment pour vos ayants droit (prise en charge orthodontie enfant, maternité, médecines douces, dépassements d’honoraires). Il vaut mieux payer quelques euros en plus et minimiser vos restes à charge. Bon à savoir : le contrat collectif comme la CSS sont des mutuelles responsables soumis à un cahier des charges contenant un panier minimum de soins, dont l’application de la réforme 100% Santé qui prévoit zéro reste à charge sur les lunettes de vue, les prothèses dentaires et les aides auditives. Sachez par ailleurs que le renouvellement de la CSS n’est pas automatique sauf pour les bénéficiaires de l’Aspa (Allocation de solidarité aux personnes âgées) et du RSA. Vous devez en faire la demande dans un délai de 2 à 4 mois avant la fin du contrat. Vous pouvez donc reprendre la mutuelle collective si vous estimez que la CSS ne vous convient pas.

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Alerte Presse // Pas de crédit immobilier sans assurance groupe bancaire : le scandaleux chantage des banques

Le marché immobilier se redresse doucement grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024. Les ménages renouent avec les projets immobiliers et les banques accordent davantage de financements. Seulement, les banques prêteuses en profitent pour imposer plus que jamais leur assurance de prêt groupe bancaire à tous leurs clients. "Chez Magnolia.fr, nous avons pu constater que depuis le mois de mars, aucun dossier de nouveau crédit n'est accordé sans l'assurance groupe de la banque. Si cela était plutôt courant, aujourd'hui c'est une constante." précise Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Quel objectif pour les banques ? Rentabiliser au maximum le crédit accordé en pratiquant des marges colossales sur l'assurance emprunteur (jusqu'à 70% de marge sur ce type de produit). Rappelons que le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une manne captée à plus de 80% par les bancassureurs. Cette pratique, complètement illégale depuis la Loi Lagarde en 2010, empêche l'emprunteur de profiter de son droit de choisir l'assurance de prêt qu'il souhaite au moment de l'octroi du prêt. "Bien heureusement, l'essentiel de nos clients utilise la Loi Lemoine, en vigueur depuis presque 2 ans, pour changer d'assurance de prêt dès le mois suivant. Cela leur permet de réduire considérablement le coût de leur crédit." explique Astrid Cousin. En effet, en changeant d'assurance de prêt, l'emprunteur économise en moyenne 15 000 euros sur la durée de son crédit.

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