Les mois passent et le crédit immobilier coûte de plus en plus cher. Les taux d’emprunt augmentent de nouveau en novembre, mais on sent un ralentissement dans cette progression, en lien avec le contexte monétaire qui tend à se stabiliser. Si vous comptez financer un projet immobilier en novembre, voici les conditions d’emprunt auxquelles s’attendre.
Taux d’emprunt supérieurs à 4%
Les difficultés d’accès au crédit immobilier perdurent avec cette inexorable progression des taux d’intérêts. Même si la Banque Centrale Européenne a tout dernièrement décidé d’opérer une pause dans le relèvement de ses taux directeurs, les banques reconstituent leurs marges et affichent des taux supérieurs à 4% sur 20 ans, et autour de 4,5% sur 25 ans. Les profils premium peuvent toujours obtenir une décote avec un taux très légèrement sous les 4% sur 20 ans et à 4% sur 25 ans.
Les courtiers observent que les banques sont plus volontaristes et rouvrent le robinet du crédit. Toutefois, les constantes demeurent :
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apport personnel conséquent : au moins 20% du montant de l’opération
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épargne de précaution : au moins équivalente à 6 mensualités pour faire face à un coup dur et au renchérissement du coût de la vie (inflation)
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bien immobilier de qualité : le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt dans un contexte de durcissement des normes environnementales. Rappelons que les pires logements de classe G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performande Énergétique) sont sortis du marché locatif depuis janvier 2023.
On constate cependant que certaines banques sont prêtes à faire un effort sur le taux, voire à accorder une ligne de crédit à taux zéro, dans le cadre d’un logement ancien avec un DPE médiocre, sous réserve d’un engagement de travaux.
Face à la hausse des taux en 2023, passer par un courtier en crédit immobilier est sans contexte une démarche sage et judicieuse : seul un expert saura vous guider et vous conseiller au mieux de vos intérêts, et mettre en concurrence les établissements qui recherchent votre profil afin de décrocher la meilleure offre de prêt.
Rappel des règles d’octroi du crédit immobilier
Rien ne bouge du côté des règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), aussi figées que la banquise en plein hiver. Les limites restent les mêmes :
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Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance de prêt immobilier incluse.
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La durée de remboursement ne doit pas excéder 25 ans, voire 27 ans pour un achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’envergure.
Les courtiers estiment que ces normes, édictées il y a deux ans en période de taux au plancher, freinent l’accès au crédit depuis de longs mois. Juridiquement imposées aux banques depuis janvier 2022, elles sont appliquées à l’aveugle et peuvent exclure des ménages pourtant solvables. La Banque de France a refusé de les assouplir au motif qu’elles protègent les emprunteurs d’un endettement excessif. Il serait pourtant pertinent de laisser les banques juger elles-mêmes du taux d’endettement et du reste à vivre, deux notions complémentaires en matière de crédit immobilier.
Taux d’usure proche des 6%
Les taux d’usure du crédit immobilier sont en hausse en novembre 2023, encore une fois. Les banques ont le droit de distribuer des crédits à l’habitat jusqu’à 5,91% pour les durées de 20 ans et plus, soit 11 points de plus que le mois précédent et un cumul de 234 points additionnels depuis début 2023, ce qui témoigne de la remontée rapide et conséquente des taux d’intérêts.
Pour rappel, le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Ce taux agrège tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire, à savoir les intérêts, les frais de dossier, la garantie, les primes d’assurance emprunteur et tous autres frais annexes.
La progression brutale des taux d’intérêts a incité, un peu tardivement, la Banque de France à opérer une révision mensuelle et non plus trimestrielle des taux d’usure à compter de février 2023. L’objectif est d’éviter un report de demandes de prêt sur la période suivante compte tenu de l’effet ciseau. Avec la mensualisation du taux d’usure, les banques de détail peuvent ajuster leurs barèmes de taux en conséquence des conditions de refinancement de la Banque Centrale Européenne.
Voici les taux maximums légaux applicables au mois de novembre 2023 :
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Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,31%
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Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 5,65%
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Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 5,91%
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Prêts à taux variables : 5,39%
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Prêts relais : 5,96%
Les courtiers estiment qu’il faut au minimum 60 points d’écart entre le taux nominal et le taux d’usure pour intégrer tous les frais qui conditionnent l’octroi du prêt. On mesure ici le caractère inadapté du taux d'usure, qui demeure le même qu'on emprunte sur 20 ou 25 ans. Il faut jouer sur l’assurance emprunteur pour optimiser cette marge et rester sous l’usure.
Assurance emprunteur : à négocier pour réduire le coût de votre crédit immobilier
L’assurance emprunteur est une dépense incontournable dans le cadre d’un prêt immobilier, mais heureusement, vous avez le droit de choisir librement le contrat en faisant valoir le principe de délégation d’assurance : vous pouvez refuser la proposition d’assurance de la banque et lui préférer un contrat alternatif moins cher à garanties équivalentes.
L’assurance emprunteur est le premier levier d’économies d’un crédit immobilier : elle représente le deuxième coût après les intérêts, et en faisant jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous avez l’opportunité d’alléger ce poids. Les offres externes individualisées sont jusqu’à 60% moins chères que les contrats groupe bancaires.
Et si, contre toute attente, vous avez souscrit à l’assurance de la banque, vous pouvez modifier le scénario dès que vous le souhaitez. La loi Lemoine adoptée en 2022 vous permet en effet de changer d’assurance de prêt immobilier dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, sans attendre la date d’échéance et sans engagement minimum de souscription.
