Crédit immobilier : le marché en phase de retournement en 2023

La hausse brutale des taux d’intérêts pèse considérablement sur la production de crédits immobiliers. La capacité d’emprunt des ménages se réduit et les banques, pressées par les contraintes monétaires, peinent à rentabiliser sur ce produit d’appel essentiel. Les autorités financières préfèrent parler de normalisation du marché, après avoir desserré l’étau en mensualisant provisoirement les taux d’usure. Mais force est de constater que les chiffres indiquent une demande en berne, marquée par un attentisme généralisé. Le marché immobilier est-il à l’aube d’un retournement ?

Marché immobilier au ralenti

La période bénie d’argent facile est bel et bien derrière nous. Après de longues années de taux d’intérêts au plancher qui ont soutenu la demande, la guerre en Ukraine rebat les cartes, entraînant dans son sillage l’envolée de l’inflation et l’obligation pour la Banque Centrale Européenne de durcir sa politique monétaire. Les réseaux bancaires sont soumis à la remontée drastique des taux directeurs de la BCE, à un rythme inédit depuis 30 ans. Elles se refinancent désormais au taux de 3,50% contre 0% avant juillet 2022. La hausse du taux de la BCE a un impact sur le crédit immobilier, devenu moins accessible car beaucoup plus cher qu’il y a tout juste un an.

De 1% en janvier 2022, le taux moyen sur 20 ans oscille actuellement entre 3,20% et 3,50% (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés) et les prévisions indiquent que des taux à 4% sont attendus pour l’été 2023.

Résultat, la production de crédits immobiliers, qui avait commencé à sérieusement ralentir au dernier trimestre 2022, continue de chuter en ce premier quart de l’année 2023. Selon l’Observatoire Crédit Logement, la production recule de 32% par rapport à fin 2019.

Pression sur le pouvoir d’achat immobilier

Selon la Banque de France, 15 milliards d’euros de prêts à l’habitat ont été distribués en janvier 2023, contre plus de 20 Md€ dans les années fastes comme 2021. Pour les institutions financières, le phénomène n’est qu’une normalisation après des millésimes d’abondance… qui avaient d’ailleurs conduit à la mise en place de normes d’octroi des crédits immobiliers pour éviter la surchauffe.

Il y a deux ans, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) édictait des règles devenues entre temps des normes juridiquement opposables aux établissements de crédit :

Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur comprise.
La durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans dans certains cas (achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants).

La capacité d’emprunt des ménages est pressurée par la remontée des taux d'intérêts, alors qu'elle est déjà bridée par ces normes du HCSF. Face à ces règles drastiques, les banques sont contraintes de renforcer leur exigence d’apport personnel. Alors qu’elles se contentaient auparavant d’une mise de départ équivalente aux frais de notaires, elles réclament désormais un apport à hauteur de 15%, voire 20% de la somme empruntée.

Sur un an, la capacité d’emprunt a reculé de 15%. Ce n’est pas tout, une nouvelle exigence bancaire est apparue : l’épargne de précaution, nouveau critère 2023 pour décrocher le graal. Les premières victimes sont les primo-accédants pour qui l’accès au crédit immobilier est toujours difficile, car souvent dépourvus d’une épargne suffisante, à la fois pré et post-crédit.

Sont également pénalisés les emprunteurs de plus de 45 ans pour qui le coût de l’assurance de prêt immobilier, inclus dans le calcul du taux d’usure, compromet leur accès au financement bancaire.

Mensualisation du taux d’usure : utile mais pas suffisante

Le marché du crédit immobilier devrait continuer à s’affaiblir, dans un contexte marqué par un attentisme général. Seuls 3,9% des Français ont l’intention de souscrire un prêt immobilier dans les six prochains mois, selon une enquête de l’Observatoire du crédit aux ménages publiée début mars.

La mensualisation du taux d’usure depuis le 1er février 2023 redonne pourtant des marges de manœuvre, aux banques pour ajuster leurs taux en conséquence des contraintes monétaires, et aux candidats à l’emprunt, car l’écart entre l’usure et les taux du marché résiste davantage. Habituellement calculée à un rythme trimestriel à partir des taux sur les crédits décaissés, l’usure a évolué moins rapidement que les taux directeurs de la BCE, conduisant les banques à refuser des dossiers pour cause d’absence de marges.

Révisés mensuellement jusqu’au 1er juillet prochain, les taux d’usure sont aujourd'hui plus en phase avec la réalité du marché, même s’ils contribuent au mouvement haussier des taux d’emprunt.

Rappelons que le taux d’usure renvoie au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) à ne pas dépasser, indicateur du coût final d’un crédit immobilier car il contient tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire (intérêts, frais de dossier, garantie, primes d’assurance emprunteur, etc.).

Sans cette décision de la Banque de mensualiser les taux d’usure, les banques auraient fermé le robinet du crédit plus rapidement. Mais si la mesure offre un peu de souplesse, ses effets ne seront visibles que dans quelques mois.

La demande reste toutefois morose. Les acheteurs repoussent leur projet et les vendeurs tardent à revoir leurs prétentions. Les prix de l’immobilier doivent baisser en 2023 pour compenser la hausse des taux. Depuis le début de l’année, le marché du neuf comme de l’ancien est en crise. Il y a aussi un manque d’offres, on assiste à la chute du logement neuf en 2023, engendrée par le net recul de la promotion qui est fragilisée notamment par l’inflation des prix des matériaux.

Dans ce contexte compliqué pour tous les acteurs du marché, les banques demandent à desserrer quelques contraintes, comme celles des normes du HCSF.

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Immobilier : quels pronostics pour 2024 ?

2023 restera dans les annales comme un piètre millésime en matière d’immobilier : ventes en berne à cause des difficultés d’accès au crédit, elles-mêmes dues à la forte remontée des taux d’intérêts et l’inadéquation des règles du HCSF qui encadrent l’emprunt bancaire, le tout dans un contexte de prix en pente douce. Quelles sont les perspectives pour 2024 ? Le site PAP (Particulier à Particulier) a demandé à l’intelligence artificielle d’analyser le marché immobilier de ces 5 dernières années afin de dessiner l’évolution pour 2024, à laquelle Magnolia.fr apporte sa propre analyse. Le marché immobilier de 2018 à 2023 Aidé de ChatGPT, IA conversationnelle disponible en ligne gratuitement, PAP, premier site d’annonces de location et de ventes immobilières entre particuliers, a pu identifier les tendances du marché immobilier au cours des 5 dernières années sur la base des volumes de recherches d’achat par mois. Premier enseignement : les phases commencent toutes en juin pour durer une année, qu’on peut ainsi qualifier d’année immobilière. Deuxième enseignement : la guerre en Ukraine qui a démarré fin 2022, poussé l’inflation à un haut niveau et engendré la forte hausse des taux d’intérêts, n’a produit ses effets qu’à compter de mai-juin. Le marché immobilier français est caractérisé par les phases suivantes : de juin 2018 à mai 2020 : années dynamiques de juin 2020 à mai 2021 : effervescence immobilière de juin 2021 à mai 2022 : normalisation de juin 2022 à mai 2023 : enclenchement de la baisse. Le marché immobilier depuis juin 2023 L’année immobilière commençant en juin selon les tendances observées, PAP a constaté une baisse des recherches d’achat de l’ordre de -25,4% entre juin et août 2023, baisse qui se tasse légèrement sur les trois mois suivants à -20,2%. Comparativement à juin 2018, le repli atteint -41%. Le début de la fin de la hausse des taux en 2023 est peut-être une des raisons de la timide reprise à partir de septembre ; la stabilisation des taux en décembre 2023 en est d’ailleurs l’illustration. Qu’en sera-t-il en 2024 ? Inutile de pavoiser. Même si les taux fin 2023 et début 2024 sont orientés à la baisse en raison du recul de l’inflation et du maintien des conditions monétaires de la Banque Centrale Européenne, les difficultés d’accès au crédit sont loin d’être résolues. Ce ne sont pas les 3 mesures cosmétiques de la Banque de France, a priori en place dès janvier 2024, qui vont huiler les rouages. Le régulateur persiste et signe quant au taux d’endettement maximum qui reste bloqué à 35% des revenus nets, assurance de prêt immobilier comprise, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur. Une aberration économique qui montre, si besoin est, le déni du gouvernement face à la crise immobilière 2023. Marché 2024 : redémarrage en douceur Même si les taux s’infléchissent en 2024, ils vont rester à des niveaux élevés et la correction des prix risque d’être insuffisante pour compenser le renchérissement du coût du crédit depuis mi-2022. Selon le site MeilleursAgents, leader de l’estimation immobilière en ligne, on se dirige vers une baisse des prix immobiliers en 2024, l’euphorie post-Covid se dégonflant, sans pour autant neutraliser la hausse des taux depuis deux ans. Difficile de chiffrer la correction, car les vendeurs peu pressés de céder leur bien à prix cassés attendent sans doute le redémarrage du marché pour se repositionner. Dans le détail, car le marché immobilier est par nature hétérogène, l’engouement pour Paris va continuer à se tarir, un désamour entamé après la crise sanitaire, tandis que les métropoles françaises, surtout celles proches des zones touristiques (mer et montagne), vont rester dynamiques. Inutile d’espérer une baisse franche des prix immobiliers dans l’ancien, compte tenu de la pénurie d’offres dans de nombreuses zones en raison de 3 facteurs : les ménages obligés de rester locataires car privés de crédit immobilier, ce qui engendre une vive tension sur le marché locatif et la crise de l’immobilier neuf. L’IA prédit pour sa part un recul des ventes de -14%, soit 804 000 transactions sur 12 mois glissants en août 2024. Sur les 5 années précédentes, il a en effet été observé une corrélation entre les recherches d’achat immobilier et le nombre de ventes, avec un décalage de trois mois, ce qui permet d’anticiper une contraction du marché en 2024. IA, nouvelle boule de cristal en immobilier ?

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Inflation 2023 : peut-on renégocier une assurance emprunteur trop chère ?

En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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