Quand l’immobilier va, tout va ! Cela ne va pas bien si l’on observe les chiffres de la production de crédits à l’habitat. Raison principale : la hausse des taux d’intérêts qui rogne le pouvoir d’achat des ménages, sans que les prix sur le marché de l’ancien n’amorce un ajustement significatif. Sur le segment du neuf, la crise est bien plus profonde et inquiète vivement les professionnels. Le courtier Empruntis s’est penché sur le pouvoir d’achat en immobilier neuf et a calculé la mensualité à débourser pour l’achat d’un appartement de trois pièces dans les plus grandes villes de France.
Production de crédits immobiliers en forte baisse
À fin janvier 2023, la production de crédits immobiliers était en baisse de 23,5% en glissement annuel, contre +8,1% à la même époque un an plus tôt. Le nombre de prêts accordés chute également dans les mêmes proportions (chiffres Observatoire Crédit Logement). La faute à la hausse sensible des taux d’intérêts.
Sur la durée de 20 ans, le taux moyen s’affichait à 2,59% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) en janvier 2023, contre 1% en janvier 2022. Les taux ont continué de grimper en février 2023pour frôler actuellement la barre des 3%, et même l'outrepasser pour les durées au-delà de 20 ans. Les courtiers anticipent des taux autour de 3,50% à l’horizon du printemps. Emprunter à 3,50% implique des mensualités de remboursement de 20% supérieures à ce qu’elles étaient quand il était encore possible de se financer à 1%.
Les conditions d’emprunt pénalisent l’ensemble du marché immobilier, l’ancien comme le neuf. Les ménages ne peuvent compter sur une contraction des prix pour compenser le renchérissement du coût du crédit. Entre hausse ou baisse des prix en 2023, plus de la moitié des notaires penchent pour un repli des valeurs, qui tarde pourtant à s’enclencher.
Si le nombre de transactions dans l’ancien est resté à un niveau élevé en 2022 (un peu plus de 1 million de ventes), dans le neuf, les particuliers ont réservé 110 000 logements, soit 15% de moins qu’en 2021. La Fédération française du bâtiment (Ffb) s’inquiète d’une crise profonde et inévitable, en partie due à l’absence de soutien du gouvernement au secteur du neuf, alors qu’il est essentiel dans l’objectif de transition écologique. D’autres raisons creusent le marasme annoncé : envolée des coûts de construction, pénurie de matériaux, nouvelles normes environnementales.
Résultat, il y a pénurie d'offres et recul de la demande face aux conditions de crédit et aux prix élevés des logements.
Immobilier neuf : pouvoir d’achat en baisse
La hausse des taux de prêt immobilier en 2023tire le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs vers le bas. À nombre de mètres carrés identiques, la mensualité pour acheter un logement augmente. Dans son dernier baromètre semestriel de l’immobilier neuf, réalisé conjointement avec le site Trouver-un-logement-neuf.com, le courtier Empruntis constate un fort recul du pouvoir d’achat dans l’immobilier neuf, malgré des prix en baisse de plus de 5% dans 6 grandes villes sur 10.
Le courtier a effectué des simulations sur la base de taux sur 20 ans (hors assurance emprunteur) relevés le 16 février dernier et du prix d’un appartement trois-pièces relevé en février sur le site partenaire.
Villes
Mensualité février 2023
Augmentation par rapport à octobre 2022
Nice
2 274 €
+14,67 %
Toulouse
1 589 €
+13,45 %
Marseille
1 653 €
+10,24 %
Montpellier
1 712 €
+8,72 %
Lyon
2 162 €
+8,59 %
Bordeaux
1 846 €
+8,57 %
Nantes
1 936 €
+8,43 %
Paris
4 363 €
+6,64 %
Lille
1 661 €
+6,25 %
Strasbourg n’est pas renseignée, mais la ville affichait en octobre 2022 une mensualité de 1 640€, en hausse de 18,57% par rapport à février 2022.
Pour les emprunteurs éligibles, le PTZreste un excellent moyen de minimiser la mensualité. Ce prêt sans intérêts pour l’emprunteur est réservé à l’acquisition de la résidence principale, et permet de financer jusqu’à 40% du coût de d’une opération dans le neuf en zones A et B1 et jusqu’à 20% en zones B2 et C. Les promoteurs militent pour une quotité à 40% quelle que soit la zone.
Les investisseurs peuvent s’appuyer sur le dispositif Pinel + 2023 pour bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein, allant de 12% à 21% du montant de l’opération selon la durée de lengagement locatif.