Malgré la révision mensuelle du taux d’usure, l’accès au crédit immobilier reste compliqué à cause de l’insistante hausse des taux d’intérêts en ce début 2023. Les premières victimes sont les primo-accédants, souvent des jeunes ménages en début de carrière professionnelle, dotés d’un faible apport personnel. Les banques renforcent leur vigilance sur ces profils qui peinent à obtenir le financement de leur projet immobilier.
Une hausse des taux d’emprunt persistante
Amorcée au début de l’année 2022, la hausse des taux d’intérêts des crédits immobiliers n’en finit pas de faire parler d’elle au fil des mois. Pour bon nombre de candidats, les taux d’emprunt sont supérieurs à 3% en mars 2023, même sur la durée classique de 20 ans. On est très loin du 1% encore observé début 2022 (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés).
Le renchérissement du crédit entraîne une chute du pouvoir d’achat immobilier en 2023. Même la Banque de France mesure les conséquences de la hausse brutale des taux d’emprunt. Entre décembre 2021 et janvier 2023, les ménages emprunteurs ont perdu 12 mètres carrés.
De moins en moins de crédits à l’habitat sont distribués. Selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la production de prêts immobiliers a reculé de 27,2% sur un an en février 2023, et le nombre de crédits accordés diminue quasiment dans les mêmes proportions. Selon la Fédération bancaire française, le pourcentage de ménages détenteurs d’un prêt immobilier régresse, passant de 30,6% en 2021 à 30,1% en 2022.
Face aux difficultés d’accès au crédit immobilier, de nombreux ménages renoncent à leur projet. Les intentions de souscription reculent de près de 4% pour le premier semestre 2023, soit le niveau le plus bas depuis 25 ans.
Les primo-accédants pénalisés
Les premiers à subir cette situation sont les primo-accédants. L’accès au crédit immobilier reste problématique pour les jeunes trentenaires en raison du surcoût lié à la hausse des taux d’intérêts. Pour compenser cette hausse, les banques renforcent leur exigence d’apport personnel. Les professionnels du crédit ont observé un apport personnel record partout en France en 2022 sous l’effet de l’envolée des taux d’emprunt et de l’application stricte des normes d’octroi.
Rappelons que le taux d’endettement maximum reste à 35% en 2023, et comprend obligatoirement l’assurance emprunteur. Pour rester dans les clous, les ménages modestes, souvent des jeunes primo-accédants, doivent s’endetter sur les durées les plus longues, toujours dans la limite de 25 ou 27 ans selon la réglementation.
Ajoutons que l’épargne de précaution est le nouveau critère 2023 pour décrocher son prêt immobilier. Cette épargne résiduelle après projet peut atteindre une année de mensualités et vise à rassurer la banque quant aux capacités financières du ménage à faire face aux conséquences de l’inflation, notamment sur les coûts de l’énergie. Pour un jeune ménage tout frais arrivé sur le marché du travail, il apparaît compliqué de réunir et 20% d’apport personnel et un matelas de sécurité qui peut représenter jusqu’à 30% du montant du projet immobilier.
La réforme de l’usure peu efficiente
La mensualisation du taux d’usure est la bienvenue pour ouvrir une fenêtre de tir en début de mois, mais ses effets tardent à arriver. Pour mémoire, le taux d’usure est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximum autorisé et comprend tous les frais liés à l’obtention du crédit bancaire, en premier lieu les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et la garantie.
Au lieu d’être révisés chaque trimestre, les taux d’usure changent tous les mois. Cela permet à ces taux plafonds que les banques ne doivent pas dépasser de suivre plus rapidement l’évolution des taux d’intérêts. La réforme est en place depuis le 1er février et le restera jusqu’à juillet 2023.
Elle profite avant tout aux dossiers recalés le mois précédent pour cause de TAEG légèrement au-dessus de l’usure, notamment les secundo-accédants de 45 ans freinés par le coût de l’assurance de prêt selon les remontées du terrain des courtiers en crédit. Le taux d’usure est à 4% pour un crédit immobilier sur 20 ans et plus, contre 3,79% le mois précédent.
Deuxième coût après les intérêts d’emprunt, l’assurance de prêt se négocie. La mise en concurrence des offres via un comparateur d’assurance prêt immobilier reste la solution efficace pour diviser le coût de l’assurance par deux ou trois, et abaisser significativement son TAEG et rester sous l’usure.
