Crédit immobilier : chute du pouvoir d’achat en 2023

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C’est confirmé par la Banque de France : le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’effondre en ce début d’année 2023 sur fond de taux d’intérêts en hausse constante. Sale temps pour les Français qui souhaitent financer à crédit un projet immobilier. Une solution d’économies pour obtenir son prêt : déléguer l’assurance emprunteur, une recommandation qui n’a jamais été aussi pertinente qu’en cette période d’envolée des taux.

Des taux de crédit immobilier à plus de 3% en mars 2023

Dans son dernier rapport publié le 6 mars 2023, la Banque de France atteste une nouvelle fois de l’augmentation des taux d’emprunt immobilier. En janvier dernier, le taux effectif moyen au sens étroit, c’est hors assurance prêt immobilier et autres frais, s’affichait à 2,20% (renégociations incluses), contre 2,05% en décembre 2022 et 1,12% en janvier 2022. Selon l’estimation avancée, le taux moyen pour février devrait s’établir à 2,33% sur les nouveaux prêts à l’habitat.

Le taux moyen a grossi de 52 points de base depuis septembre 2022 et de 108 points en un an. Le bond est spectaculaire et rapide, et illustre la dégradation des conditions monétaires en zone euro (inflation, hausse du coût de refinancement des banques de détail).

Des chiffres encore une fois en décalage avec ceux de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Question de méthodologie différente, les données se recoupant avec un trimestre d’écart. Selon l’Observatoire, le taux moyen toutes durées confondues a atteint 2,82% en février 2023, contre 2,61% en janvier (hors assurance crédit immobilier et coût des sûretés). Dans le détail, les taux moyens octroyés par les banques en février étaient les suivants :

  • 2,62% sur 15 ans
  • 2,83% sur 20 ans
  • 2,96% sur 25 ans.

L’accélération de la hausse des taux d’intérêts est due à la revalorisation significative des taux d’usure en janvier et février 2023. Avec un taux d’usure à 4% sur 20 ans et plus en mars 2023, les valeurs de mars devraient démontrer la poursuite de l’augmentation des taux.

La plupart des emprunteurs écopent de taux supérieurs à 3% en mars 2023, même sur la durée classique de 20 ans. Le phénomène n’est pas près de s’arrêter avant juin, si toutefois les conditions de refinancement des banques commerciales se stabilisent. Les courtiers anticipent des taux bruts à 3,50% à l’horizon du printemps, voire à 4% au cours de l’été.

Perte de 12 m2 de pouvoir d’achat immobilier

Des taux qui augmentent violemment induisent une hausse du coût des crédits immobiliers. Un prêt de 200 000€ sur 20 ans coûtait 21 392€ d’intérêts en février 2022 (taux nominal à 1,03%), contre 66 207€ actuellement (taux moyen à 3%).

Même si les salaires ont progressé en moyenne de 5% en 2022 (données Banque de France) en lien direct avec l’inflation et les hausses du Smic, les ménages subissent la hausse drastique des taux d’emprunt et voient leur pouvoir d’achat immobilier diminuer. Pour un budget identique, ils doivent emprunter plus, si leur capacité d’emprunt est au rendez-vous, ou réduire leurs prétentions d’achat et renoncer à des mètres carrés.

Selon la Banque de France (BdF), un ménage avec un revenu médian pouvait acheter 80m2 en décembre 2021 ; les taux d’intérêts étaient alors au plancher. En janvier 2023, avec un même revenu, il ne peut s’offrir que 68m2, soit une perte de 12m2 en un an.

Pour compenser la hausse des taux, les emprunteurs s’endettent sur de plus longues durées. Toujours selon la BdF, la durée moyenne des prêts octroyés en décembre 2022 pour l’acquisition de la résidence principale était de 23 ans et 1 mois pour l’ensemble des emprunteurs, et de 23 ans et 9 mois pour les primo-accédants, ces derniers représentant 50,3% de la production de crédits immobiliers destinés au financement de ce type de bien.

Production de crédits immobiliers en chute libre

L’augmentation des taux a pour conséquence la baisse de la demande et la chute de la production de crédits. En février 2023, le montant global des crédits accordés recule de près de 10% par rapport à janvier et le nombre de prêts de 9,3%. Le plongeon est encore plus spectaculaire en comparaison avec la même période l’année dernière : -47,8% pour la production par rapport à février 2022 et -48,7% de nombre de prêts octroyés. Sur un an, entre mars 2022 et février 2023, la production se contracte de 28,2% et le nombre de crédits immobiliers de 27,2%.

Les profils les plus modestes se retrouvent exclus de l’accès au prêt immobilier, ceux dotés d’un apport personnel et d’une épargne de précaution insuffisants. Selon les données de la BdF, la part des ménages modestes parmi les primo-accédants de la résidence principale était de 20,4% en décembre 2022, contre 27% en janvier 2020.

Maîtriser son endettement avec la délégation d’assurance

Insistons sur l’intérêt financier de souscrire une assurance emprunteur concurrente de celle proposée par la banque. Les offres alternatives sont jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires. Faites valoir vos droits en délégant l’assurance pour économiser et réduire le coût de votre crédit immobilier. Cette démarche est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023 et décrocher son prêt immobilier. Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance prêt immobilier et sélectionnez avec l’aide d’un courtier spécialisé la formule la plus compétitive dans le respect de l’équivalence de garanties exigée par le prêteur.

Pour un crédit de 200 000€ sur 20 ans contracté par un emprunteur entre 20 et 35 ans, sans antécédent de santé, l’assurance bancaire sera proposée au taux moyen de 0,34%, contre 0,10% pour la meilleure offre alternative. En souscrivant un contrat délégué, notre emprunteur réduit le coût de son crédit de 9 600€.

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Scandale des prêts immobiliers en francs suisses : des maisons 2 fois plus chères que leur prix d'achat

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Pour certains avocats, il s’agit d’un défaut d’information et de transparence, engageant directement la responsabilité des banques. Rappelons que l’assurance d’un prêt en franc suisse ne couvre pas les aléas du taux de change, uniquement les risques de décès, d'invalidité et d’incapacité (voire perte d’emploi). Le défaut de paiement sous-jacent dans le cadre des prêts en francs suisses est garanti par l’hypothèque ou la caution, ce qui entraîne la vente du logement si l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face à la dette. Vers une bataille judiciaire de grande ampleur L’intervention de la justice européenne Face à la multiplication des litiges, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a été saisie. Elle exige désormais que les banques prouvent avoir rempli leur devoir d’information. En cas de manquement, les emprunteurs peuvent obtenir l’annulation du prêt et la restitution des sommes versées à tort. 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Convention Aeras : le refus d’assurance dans 64% des demandes de médiation

La Convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) vise à faciliter l’accès au crédit immobilier ou professionnel des personnes présentant un risque de santé. Pourtant, le rapport annuel 2024 de sa Commission de médiation, publié en mai 2025, révèle une réalité préoccupante : dans près de deux tiers des cas, les demandes recevables concernaient un refus d’assurance de prêt. Retour en détail sur ce bilan, les chiffres clés et les enjeux. Qu’est-ce que la commission de médiation AERAS ? Rôle et fonctionnement Un organisme au service des emprunteurs fragilisés La Commission de médiation AERAS a pour mission d’examiner les réclamations déposées par des emprunteurs dont la demande d’assurance a été refusée ou jugée non conforme aux engagements de la Convention. Elle intervient lorsqu’un candidat au crédit immobilier ou professionnel estime que son état de santé conduit à une exclusion ou à des conditions inadaptées. Une procédure amiable et rapide La médiation permet de rechercher une solution amiable entre l’assureur, la banque et l’emprunteur. Elle intervient notamment sur : les contestations de refus d’assurance de prêt les litiges liés au droit à l’oubli ou à la grille de référence AERAS les désaccords sur les surprimes ou exclusions. L’objectif est de garantir un traitement équitable, dans des délais compatibles avec l’achat d’un bien immobilier. Un volume de saisines en forte hausse en 2024 Plus de 270 courriers reçus En 2024, la Commission a été saisie 273 fois, contre 148 en 2023, soit une hausse de 84 %. Cette augmentation est attribuée à deux facteurs majeurs : la reprise du marché immobilier stimulée par la baisse des taux, la mise en ligne en avril 2024 d’un formulaire de contact accessible sur le site officiel de la Convention. Ce canal numérique a rencontré un grand succès puisqu’il représente 67 % des saisines. Un taux de recevabilité de 45 % Parmi les demandes, 45 % ont été jugées recevables. En neutralisant les dossiers sans suite, ce taux atteint même 50 %, ce qui traduit une certaine pertinence des réclamations déposées. Refus d’assurance : premier motif de contestation 64 % des demandes recevables concernent un refus Le rapport souligne que la première cause de saisine reste le refus d’assurance (niveaux 1, 2 ou 3). Ce motif représente : 29 % de l’ensemble des saisines mais surtout 64,5 % des demandes recevables, contre 56 % en 2023. Ce chiffre illustre la difficulté persistante des personnes à risque aggravé de santé pour accéder à l’assurance emprunteur, malgré le cadre protecteur de la Convention. Les autres motifs fréquents Demandes hors champ AERAS : 19 % des saisines, souvent liées à des sinistres non couverts. Courriers adressés par erreur : 15 % des demandes. Litiges liés au droit à l’oubli ou à la grille de référence : 11 % des saisines, mais 25 % des demandes recevables. Des délais de traitement en nette amélioration Une réduction des temps de réponse Le rapport souligne un délai moyen de réponse de 4 jours en 2024, contre 7 jours en 2023. Pour les dossiers nécessitant une véritable médiation avec les banques ou assureurs, le délai est de 23 jours en moyenne (contre 19 en 2023). Une exigence liée au marché immobilier Ces délais courts sont essentiels pour respecter le calendrier d’un achat immobilier. La Commission insiste sur les efforts réalisés par les professionnels pour répondre rapidement et permettre la conclusion des projets. Les médiations : un dispositif globalement bien appliqué 124 demandes recevables traitées En 2024, sur les 273 saisines, 124 étaient recevables et ont donné lieu à une analyse approfondie. Une majorité de dossiers conformes à la Convention 87 % des médiations ont confirmé que les assureurs et banquiers avaient appliqué correctement la Convention. Dans 13 % des cas, la médiation a permis d’obtenir une satisfaction totale ou partielle pour l’emprunteur. Ces chiffres traduisent une meilleure appropriation du dispositif par les acteurs financiers, mais aussi la persistance de situations problématiques, notamment liées aux refus d’assurance. Les saisines non recevables : des demandes hors périmètre Plus de la moitié des saisines concernées En 2024, 55 % des demandes n’étaient pas recevables, en légère hausse par rapport à 2023. Parmi elles : 34 % portaient sur des demandes hors objet (refus de prise en charge de sinistre, contestation de prêt…), réorientées vers la Banque de France ou la médiation de l’assurance. 28 % étaient des erreurs d’adresse. 22 % concernaient des contestations d’exclusions ou de surprimes assurance emprunteur. 16 % étaient classées sans suite, faute de réponse du demandeur après plusieurs relances. Les évolutions marquantes de 2024 Extension aux prêts professionnels Une avancée importante a été réalisée : les prêts professionnels pour l’acquisition de fonds de commerce composés uniquement de biens immatériels sont désormais couverts par la Convention AERAS. Vers une clarification du droit à l’oubli Suite à la modification du document d’information en novembre 2023, un groupe de travail a été créé pour traiter les difficultés liées aux maladies générant des séquelles après un cancer éligible au droit à l’oubli. Ses conclusions sont attendues en 2025. Rappelons que le droit à l’oubli a été amélioré en 2022 suite à l’adoption de la loi Lemoine :  Le délai est désormais de 5 ans et non plus 10, après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. Le dispositif a été étendu à l’hépatite virale C.  Tableau récapitulatif des chiffres clés de la Convention Aeras (2024) Indicateurs Chiffres 2024 Évolution par rapport à 2023 Nombre total de saisines 273 courriers +84 % (148 en 2023) Part des saisines via le formulaire en ligne 67 % Nouveau canal en 2024 Taux de recevabilité 45 % (50 % hors dossiers sans suite) Stable Refus d’assurance (motif principal) 64,5 % des demandes recevables +8,5 points (56 % en 2023) Droit à l’oubli et grille de référence 25 % des demandes recevables +6 points (19 % en 2023) Saisines non recevables 55 % +2 points Délai moyen de réponse 4 jours (23 jours en cas de médiation) Amélioration (7 jours en 2023) Taux de conformité des dossiers (application correcte de la Convention) 87 % +1 point   Taux de satisfaction pour les emprunteurs (médiations abouties) 13 % Stable Convention AERAS : enjeux et perspectives Un dispositif encore perfectible Si la médiation confirme que le dispositif AERAS est globalement bien appliqué, les 64 % de refus d’assurance montrent qu’un grand nombre d’emprunteurs reste confronté à des obstacles majeurs. Des pistes d’amélioration Renforcer la pédagogie auprès des candidats à l’assurance. Clarifier les conditions du droit à l’oubli. Favoriser une plus grande transparence des assureurs. Une vigilance nécessaire pour 2025 L’année 2025 sera déterminante, notamment avec la publication des travaux sur le droit à l’oubli. La Commission de médiation continuera de jouer son rôle de régulateur pour s’assurer que la Convention AERAS reste un outil de justice et d’équité pour les emprunteurs fragilisés par la maladie. Conclusion Le rapport 2024 de la Commission de médiation AERAS met en lumière une hausse significative des saisines et un refus d’assurance dans près de deux tiers des demandes recevables. Si les délais de traitement et la qualité de la médiation progressent, les difficultés liées au refus d’assurance et à l’application du droit à l’oubli montrent que le chemin reste long pour un accès pleinement équitable à l’assurance emprunteur.

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Envolée des dépassements d’honoraires depuis 2019 : facture salée pour les mutuelles

Depuis plusieurs années, le coût des consultations médicales dans le secteur libéral s’envole. Le dernier rapport du Haut Conseil pour l’avenir de l’assurance maladie (Hcaam) met en lumière une réalité préoccupante : les dépassements d’honoraires des médecins progressent de plus de 5 % par an depuis 2019, et cette tendance ne semble pas près de s’inverser. Entre les tarifs libres des spécialistes, la concentration géographique des praticiens en secteur 2 et les limites de la prise en charge par la Sécurité sociale, les patients se tournent de plus en plus vers leur mutuelle santé pour éviter une explosion de leur reste à charge. Des dépassements d’honoraires en hausse continue depuis 2019 Les chiffres sont sans appel. En 2024, le montant total des dépassements d’honoraires pratiqués par les médecins spécialistes a atteint 4,3 milliards d’euros, selon le Hcaam. Cette somme colossale traduit une augmentation moyenne de +5 % par an en valeur réelle, hors inflation. Ce phénomène, déjà amorcé avant la crise sanitaire, s’est renforcé avec le temps. Les dépassements représentent aujourd’hui plus du tiers des revenus professionnels dans certaines spécialités, notamment en chirurgie, gynécologie ou ophtalmologie.  Pour les patients, la note devient de plus en plus difficile à assumer financièrement, surtout dans les zones où les tarifs libres sont devenus la norme. Une géographie inégale : Paris et l’Ouest parisien en tête Le rapport souligne de fortes disparités territoriales. C’est en Île-de-France, et plus précisément à Paris et dans l’Ouest parisien, que les dépassements d’honoraires atteignent leurs plus hauts niveaux. La majorité des spécialistes pratiquent en secteur 2, qui leur permet de fixer librement leurs honoraires, contrairement au secteur 1, où les praticiens sont obligés d’appliquer le tarif conventionné Les patients franciliens déboursent alors bien plus pour consulter un spécialiste que ceux vivant dans des régions où la densité médicale est moindre et où les tarifs opposables dominent encore. Les mutuelles en première ligne face à la flambée des tarifs médicaux Un coût lourd pour les complémentaires santé Si cette hausse pèse évidemment sur les ménages, elle impacte également fortement les organismes complémentaires d’assurance maladie. Ces derniers assument entre 37 % et 40 % du remboursement des dépassements d’honoraires, d’après les estimations du Hcaam. En 2022, le coût global de la prise en charge des dépassements par les complémentaires atteignait déjà entre 1,3 et 1,4 milliard d’euros. Une somme en constante augmentation se répercute inévitablement sur le montant des cotisations des assurés. Les mutuelles santé doivent donc jongler entre 2 impératifs :  maintenir un haut niveau de remboursement pour préserver l’accès aux soins  limiter la hausse des primes qui menace le pouvoir d’achat des assurés. Des inégalités de couverture selon le type de contrat Autre constat préoccupant : tous les assurés ne bénéficient pas du même niveau de protection. Les salariés couverts par une mutuelle collective en entreprise, négociée par leur employeur, profitent de garanties plus généreuses et de taux de remboursement supérieurs. Pour mémoire, les salariés du privé, et du public à compter de janvier 2026, ne paient que 50% de la cotisation de leur mutuelle collective, l’autre moitié étant compensée par l’employeur. À l’inverse, les travailleurs indépendants, retraités ou demandeurs d’emploi qui souscrivent une mutuelle santé individuelle supportent une part plus importante du coût. Le Hcaam souligne ainsi que les restes à charge les plus élevés après remboursement progressent avec le niveau de vie, mais touchent également des foyers modestes vivant dans des zones médicalement sous-dotées, où le choix de praticiens à tarifs encadrés est quasi inexistant. Pourquoi les dépassements explosent : le poids du secteur 2 et du libre choix des médecins La principale explication de cette dérive tarifaire tient à la progression du nombre de médecins exerçant en secteur 2. En 2000, seuls 37 % des spécialistes étaient autorisés à fixer librement leurs honoraires. En 2024, cette proportion atteint 56 %, d’après le Hcaam. Et la tendance se renforce : 3 jeunes spécialistes sur 4 choisissent désormais ce statut à l’installation, contre 2 sur 3 en 2017. Ce choix s’explique par le désir d’indépendance financière et par la possibilité de mieux valoriser leur expertise, surtout dans des spécialités très sollicitées. Mais cette liberté tarifaire se traduit directement par une augmentation des dépassements moyens par acte, accentuée par la baisse de la part d’activité à tarifs opposables. Important : les médecins du secteur 2 ont la liberté d’adhérer à l’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée), un dispositif où ils s’engagent à limiter leurs dépassements d’honoraires et à appliquer les tarifs conventionnés pour 70% de leurs actes. En échange, les patients bénéficient d’une meilleure prise en charge par la Sécurité sociale et les mutuelles santé. L’effet domino sur les cotisations L’augmentation constante des dépassements crée un cercle vicieux : les mutuelles doivent rembourser davantage, ce qui les pousse à revaloriser leurs cotisations pour maintenir l’équilibre financier. Les assurés, de leur côté, se retrouvent face à un double renchérissement : celui des tarifs médicaux et celui de leur complémentaire santé. Le rôle des complémentaires santé dans le remboursement des dépassements d’honoraires Une couverture variable selon la formule choisie Les mutuelles santé proposent plusieurs niveaux de garantie pour les dépassements d’honoraires. Les formules de base remboursent le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et la prise en charge de la Sécu. Aucun surcoût n’est remboursé. Les contrats intermédiaires couvrent les dépassements jusqu’à 200 % ou 250 % BRSS (Base de Remboursement de la Sécurité Sociale), ce qui offre une protection adaptée dans la plupart des situations. Les mutuelles avec garanties haut de gamme peuvent aller jusqu’à 400 % BRSS, idéales pour les assurés vivant en zone urbaine ou consultant régulièrement des spécialistes de secteur 2. L’importance du taux de remboursement Prenons l’exemple d’une consultation chez un cardiologue secteur 2 facturée 90 €. La base de remboursement de la Sécurité sociale est de 52,50 €. Sans mutuelle, vous êtes remboursé à 70 % de cette base, soit 34,75 € (déduction faite de la participation forfaitaire de 2 €), et doit régler 55,25 € de sa poche. Avec une mutuelle à 200 %, vous n’avez aucun reste à charge. Le remboursement maximal de la mutuelle est mathématiquement de 70,25 € (52,50 € x 2 - 34,75 €), mais il est obligatoirement limité à la dépense engagée, vous recevez donc 55,25 € (90 € - 34,75 €) Cette simulation illustre à quel point la mutuelle est devenue un levier déterminant pour accéder à des soins de qualité sans se ruiner.  Si vous estimez que votre complémentaire santé ne couvre pas correctement les dépassements d’honoraires auxquels vous devez faire face, changez de formule : grâce à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, vous avez le droit de résilier à tout moment après un an de souscription. L’envolée des dépassements d’honoraires des dernières années révèle une fracture grandissante dans l’accès aux soins. Entre liberté tarifaire des médecins, inégalités territoriales et tension sur les finances des mutuelles, le système atteint ses limites. Dans ce contexte, disposer d’une mutuelle santé solide et bien calibrée n’est plus un confort, mais une nécessité. Elle constitue le meilleur rempart contre la dérive des tarifs médicaux et reste un pilier incontournable d’une couverture santé adaptée.