Taux d’usure, apport personnel, épargne de précaution : comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ?

L’accès au crédit immobilier est devenu difficile depuis l’été 2022. Pour faire face à la remontée très nette des taux d’emprunt et au plafond de l’usure, les emprunteurs doivent renforcer leur solvabilité et présenter un apport personnel conséquent, doublé d’une épargne de précaution significative. Magnolia.fr vous dit tout sur les conditions d’emprunt en ce début d’année 2023.

Apport personnel record

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont au plus haut depuis 2016 avec une moyenne autour de 2,60% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la durée classique de 20 ans. En regardant dans le rétroviseur, on constate que les taux ont plus que doublé depuis fin 2021 : à l’époque, il était commun de s’endetter au taux brut de 1% sur cette maturité.

Face au renchérissement du loyer de l’argent, conjugué aux normes d’octroi des crédits immobiliers qui empêchent d’emprunter au-delà de 25 ans et d’outrepasser un taux d’endettement de 35% (sur la base des revenus nets, assurance de prêt incluse), les banques deviennent de plus en plus exigeantes vis-à-vis de ménages emprunteurs. D’autant plus que les prix de l’immobilier ne fléchissent pas ou si peu : les prix de l’ancien ont progressé en moyenne de 6,4% en 2022.

On constate une très forte hausse de l’apport personnel en 2022 et selon les derniers chiffres du courtier Cafpi, le record est atteint avec une moyenne qui dépasse désormais les 60 000€ par crédit immobilier pour un primo-accédant. Une moyenne qui cache évidemment des disparités liées à la cherté de l’immobilier.

En Île-de-France, région où les prix moyens sont les plus élevés, l’apport personnel excède les 86 000€, soit près de 20% du montant des opérations. Dans les Hauts-de-France et dans la région Grand Est, la mise de départ oscille entre 36 000€ et 38 000€. C’est toutefois dans la région Sud-Est que l’apport progresse le plus vite, passant de 60 000€ à 76 000€ en un an.

Épargne de précaution imposée

L’apport personnel a pour vertu de diminuer le recours à l’emprunt bancaire et donc de minimiser les risques pris par le prêteur. Il permet également de réduire la durée de remboursement, ce qui abaisse le taux d’emprunt.

Mais pour sécuriser davantage les sommes prêtées, les banques sont encore plus strictes en réclamant une épargne de précaution. Inutile de dédier toute votre épargne à la constitution de l’apport personnel, car il faut garder au moins une épargne résiduelle équivalente à une année de mensualités de crédit pour rassurer le banquier. Il s’agit là d’une autre constatation faite par le courtier Cafpi ces derniers mois.

Boostez votre apport personnel avec l’épargne salariale et réservez une épargne de précaution suffisante qui pourra intervenir en cas de coups durs.

Les banques deviennent de plus en plus frileuses à octroyer des prêts immobiliers dans un contexte marqué par une baisse drastique du pouvoir d’achat compte tenu de l’envolée de l’inflation. Elles demandent désormais à l’emprunteur de sécuriser son crédit par 4 types de garanties :

L’assurance de prêt immobilier qui entre en jeu en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité)
L’hypothèque, le privilège du prêteur de deniers ou la caution pour pallier les défauts de paiement
L’apport personnel et l’épargne de précaution qui témoignent de l’effort financier de l’emprunteur à monter son projet immobilier.

Taux d’usure mensualisé au 1er février 2023

L’accès au crédit s’est resserré en 2022 en raison d’une problématique réglementaire : les taux d’usure empêchent d’emprunter car ils restent figés durant trois mois, incapables de réagir à la progression constante de taux d’intérêts. Alertée à maintes reprises par les courtiers en crédit, mais aussi par les banques et les notaires, la Banque de France a accepté la semaine dernière de procéder à un ajustement temporaire : à compter du 1er février 2023, le taux d’usure sera mensualité jusqu’à fin juin 2023. Une victoire pour les professionnels du crédit et de l’immobilier qui va permettre de desserrer le verrou chaque mois.

De 3,57% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, le taux d’usure devrait monter à 3,75% au 1er février et à 3,95% au 1er mars, selon les projections du courtier Cafpi.

La mensualisation du taux d’usure aura aussi pour effet d’accélérer la hausse des taux d’emprunt, car les banques vont bénéficier d’une latitude plus franche pour ajuster leurs barèmes de taux aux contraintes monétaires. C’est le revers de la médaille pour accéder au crédit plus facilement, ce qui peut sembler paradoxal, mais s’explique par une révision du taux maximum légal à l’avenir plus rapide.

Le crédit immobilier devient plus cher en 2023 ! Économisez sur l’assurance emprunteur, le seul levier pour diminuer le coût de son emprunt et rester sous l’usure.

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Assurance de prêt immobilier : gardez le libre choix du contrat et économisez en 2023

L’assurance emprunteur est un élément clé lors de la souscription d'un prêt immobilier. La législation en vigueur offre désormais aux emprunteurs la possibilité de résilier et de changer d'assurance à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Grâce à la loi Lemoine, vous gardez la main sur le choix du contrat et vous réalisez d’importantes économies. L'importance de l'assurance emprunteur L'assurance emprunteur est un élément essentiel lors de la souscription d'un prêt immobilier. Elle offre une protection financière à l'emprunteur ainsi qu'à sa famille en cas de décès, d'invalidité, d’incapacité de travail ou de perte d'emploi. L'assurance prêt immobilier garantit ainsi la continuité du remboursement du prêt, évitant des difficultés financières en cas d'événements imprévus. Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la plupart des banques vous demandent de souscrire à leur propre assurance prêt immobilier. Cependant, il est important de noter que vous avez le droit de choisir librement votre assurance emprunteur et que vous n'êtes pas obligé de souscrire à celle proposée par la banque prêteuse. En utilisant un comparateur d'assurance prêt immobilier, vous pouvez trouver une assurance bien moins chère à garanties équivalentes. Le changement d'assurance prêt immobilier La législation a évolué ces dernières années pour faciliter la résiliation et le changement d'assurance prêt immobilier. Depuis 2010, la loi Lagarde permet aux emprunteurs de choisir librement leur assurance emprunteur, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. En 2014, la loi Hamon a instauré la possibilité de résilier l'assurance emprunteur dans l'année qui suit la signature du prêt, afin de permettre aux emprunteurs de faire jouer la concurrence et de trouver une assurance plus avantageuse. En 2018, l'amendement Bourquin a renforcé le droit de résiliation en autorisant les emprunteurs à résilier leur assurance emprunteur chaque année à la date anniversaire de la signature de l'offre de prêt. Les lois Hamon et Bourquin sont caduques depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine. Encore trop méconnue en 2023, la loi Lemoine permet à tout emprunteur de changer d’assurance prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans devoir respecter une date d’échéance autrefois requise. La suppression de la contrainte calendaire facilite le changement d’assurance emprunteur, permettant aux consommateurs de faire jouer la concurrence quand ils le jugent opportun et de récupérer du pouvoir d'achat. La condition est de souscrire une assurance alternative qui présente des garanties au moins équivalentes à celles du contrat bancaire. L'intérêt d'un courtier en assurance de prêt Face à la possibilité de résilier et de changer d'assurance prêt immobilier à tout moment, il est essentiel de bien choisir son assurance emprunteur. Plusieurs critères doivent être pris en compte, tels que le coût de l'assurance, les garanties proposées, les exclusions éventuelles et les délais de franchise en cas de sinistre. Pour faciliter cette recherche et comparer les offres du marché, il est judicieux de faire appel à un courtier en assurance emprunteur. Le courtier dispose d'une expertise dans le domaine et peut vous aider à trouver une assurance adaptée à vos besoins et à votre profil. Il peut également négocier pour vous les tarifs et les garanties auprès des assureurs, vous permettant ainsi de réaliser des économies plus que substantielles. Changer d’assurance emprunteur pour économiser L’intérêt financier du changement d’assurance de prêt est énorme. Sur les 200 000 demandes de substitution traitées par le courtier Magnolia.fr depuis juin 2023, l’économie moyenne va de 5 300€ à 9 500€ selon l’âge de l’emprunteur, un gain multiplié par deux en cas d’emprunt immobilier en couple. Tout le monde peut profiter de la délégation d’assurance emprunteur. Ne vous en privez pas ! Les assurances individuelles sont largement meilleur marché que les contrats groupe proposés par les banques. Vous pouvez ainsi diviser le coût de votre assurance par trois en souscrivant une offre déléguée. En cas de difficulté à exercer votre libre choix lors de la demande de crédit, vous faites valoir la loi Lemoine dès que possible après la signature de l'offre de prêt pour optimiser vos économies potentielles.

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Assurances, immobilier : ce qui change à partir de juin 2023

Plusieurs mesures réglementaires dans le domaine des assurances et de l’immobilier entrent en vigueur à partir du 1er juin 2023. L'une d’entre elles aura un impact sur votre budget, puisqu’elle permettra de résilier plus facilement vos abonnements et vos contrats d’assurance. Résiliation des assurances en 3 clics Vous allez pouvoir mettre un terme à tout abonnement (téléphonie, électricité, gaz, internet, etc.) ou contrat d’assurance par un simple « bouton de résiliation ». Cette nouveauté vise à favoriser la concurrence dans une période où les dépenses contraintes pèsent lourd sur le budget des ménages, à commencer par les assurances. Quels contrats sont concernés ? À compter du 1er juin prochain, tous les nouveaux contrats, mais également les contrats en cours, conclus par voie électronique, par téléphone ou de manière physique, seront résiliables en 3 clics. Sont concernés les contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, comme l’assurance habitation, l’assurance auto/moto, ou la mutuelle santé, qui peuvent être souscrits en ligne à la date où l’assuré souhaite résilier. Pour mémoire, ces contrats d’assurance à reconduction tacite peuvent être résiliés à tout moment à compter d’une année de souscription. Pour tous les phobiques administratifs, cette mesure va grandement faciliter la résiliation des assurances, mais aussi les abonnements auprès des opérateurs télécom, des services de streaming et de toute société proposant un abonnement comme les fournisseurs d’énergie. Bouton résiliation Le texte de loi précise que les entreprises doivent « mettre à disposition du consommateur une fonctionnalité gratuite permettant d'accomplir, par voie électronique, la notification et les démarches nécessaires à la résiliation du contrat ». La fonctionnalité doit être présentée sous la mention « résilier votre contrat » ou une formule similaire dénuée d’ambiguïté et affichée en caractères lisibles. Elle doit rappeler à l’usager les conditions de résiliation : existence d’un délai de préavis, conséquences de la résiliation pour l’assuré. Après avoir renseigné les rubriques (nom, prénom, motif de résiliation, référence du contrat), le souscripteur accède à une page qui présente un récapitulatif de sa demande lui permettant de vérifier et de modifier le cas échéant les informations fournies. Il confirme ensuite sa notification de résiliation par une simple fonction mentionnant « confirmer ma demande de résiliation » ou une formule analogue claire et lisible. Si vous détenez un crédit immobilier, n’oubliez pas que vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous le souhaitez et sans frais, sans attendre la date d’échéance. Grâce à la loi Lemoine, l’assurance de prêt immobilier est la seule assurance résiliable à tout moment, sans un minimum d’engagement. Lutte contre les arnaques en banque et assurance Si vous souhaitez souscrire un crédit, une assurance ou un produit financier, il sera désormais plus facile de vérifier que le professionnel ou l’intermédiaire est autorisé à exercer. L’arrêté du 6 décembre 2022 qui entre en vigueur le 1er juin 2023 introduit l’obligation pour les professionnels immatriculés à l’Orias de fournir systématiquement une modalité de contact (téléphone et/ou adresse de contact, adresse du site internet s’il existe) pour compléter les informations à destination du public qui peut accéder librement au portail de ce registre unique. Cette mesure permet au consommateur de vérifier qu’un courtier en assurance ou un intermédiaire en banque ou produits financiers est bien immatriculé à l’Orias et qu’il répond aux exigences réglementaires, mais elle vise aussi à lutter contre les arnaques financières avec usurpation de l’identité du professionnel. Obligation déclarative de biens immobiliers Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont invités à déclarer leur(s) bien(s) immobilier(s) à usage d’habitation sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. La date limite pour effectuer cette déclaration est le 30 juin 2023 inclus. Au-delà, une amende forfaitaire de 150€ par bien pourra être appliquée. Cette nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires concerne tous les logements à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou que le local soit vide, vacant, meublé ou mis à disposition à titre gratuit d’un tiers. Pour chaque logement, le propriétaire doit ainsi indiquer à quel titre il l’occupe, et dans le cas où le logement est loué, il doit renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Les données d’occupation connues des services administratifs sont pré-affichées. Le propriétaire a la possibilité de les modifier en cas d’erreur, et par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Par cette nouvelle obligation, le fisc souhaite recenser les contribuables qui doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, toujours imposée pour les résidences secondaires, ou de la taxe sur les logements vacants.

PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier. Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits. Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.

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