Crédit immobilier plus cher en 2023 : économisez sur l’assurance emprunteur

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Les taux d’intérêts du crédit immobilier n’en finissent pas de grimper depuis le printemps dernier. Ils ont plus que doublé en un an. Une hausse brutale qui a soulevé une problématique en 2022 : celle des taux d’usure, incapables d’évoluer au rythme des taux d’emprunt. Le crédit coûte plus cher et devient difficilement accessible pour ces deux raisons conjuguées. La parade ? Jouer sur l’assurance emprunteur. Explications avec Magnolia.fr.

Hausse brutale des taux d’emprunt

Encore à 1% en moyenne au début de l’année 2022, le taux d’intérêts sur la durée classique de 20 ans se situe actuellement autour de 2,60%. Même si un tel niveau n’est pas rédhibitoire pour concrétiser un projet immobilier, force est de constater que le renchérissement du loyer de l’argent est brutal. Un prêt de 200 000€ sur 20 ans coûtait 20 749€ d’intérêt en janvier dernier contre 56 698€ aujourd’hui, soit près de 36 000€ que vous auriez préféré destiner à l’achat de mètres carrés supplémentaires ou pour l’aménagement du logement.

Les perspectives pour l’immobilier 2023 laissent entrevoir une dégradation des conditions d’emprunt, avec des taux à plus de 3% prochainement, avant une stabilisation autour de 3,50% au cours du printemps.

Attention au taux d’usure

Les difficultés d’accès au crédit immobilier ne se résument pas à la vive hausse des taux. Il faut ajouter le problème lié au taux d’usure, le taux maximum légal que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un prêt. Au-delà du taux nominal, le taux plafond doit intégrer tous les frais annexes exigés pour l’obtention du financement bancaire :

les frais de dossier
le coût de la garantie obligatoire (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
les frais d’ouverture et de tenue de compte en cas de prêt dans une nouvelle banque
les primes d’assurance emprunteur.

Viennent s'ajouter le cas échéant les frais d’expertise du bien, les parts sociales dans le cas d’une banque mutualiste et la commission du courtier. Tous ces coûts additionnés sont contenus dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui est le seul indicateur du coût total du crédit immobilier.

Calculé sur une base trimestrielle, le taux d’usure n’arrive pas à suivre l’évolution des taux d’emprunt, ce qui entraîne un effet ciseau. Pris en tenailles entre la remontée incessante des taux d’intérêts et l’immobilité de l’usure sur trois mois, de nombreux candidats à l’emprunt essuient un refus de la part des banques.

La hausse des taux d’usure en janvier 2023 a ouvert une fenêtre de tir… qui tend à se refermer rapidement compte tenu de la progression constante des taux d’emprunt. Les choses vont heureusement changer : le ministre de l’Économie et des Finances Bruno Le Maire a annoncé officiellement hier la mensualisation du taux d’usure du crédit immobilier. La mise en œuvre de cette mesure réclamée depuis longtemps par les courtiers est attendue au plus tard le 1er mars prochain.

Réduire le coût de l’assurance emprunteur

Il existe toutefois une solution efficace pour abaisser son TAEG et rester sous l’usure : la délégation d’assurance de prêt immobilier. Cette couverture indispensable pour sécuriser l’emprunt en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi) coûte en moyenne un tiers du coût global du crédit, plus si vous présentez des risques aggravés pour raisons médicales ou professionnelles, également si vous êtes âgé.

La loi vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance souscrit en garantie d’un crédit immobilier (loi Lagarde assurance emprunteur). La banque ne peut plus vous imposer son contrat groupe et doit accepter toute offre externe qui respecte a minima les garanties exigées. Profitez de ce droit pour diminuer le coût de l’assurance en faisant jouer la concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Le simulateur d’assurance de prêt vous permet en quelques clics de visualiser le coût sur la durée prévue et sur d’autres durées.

Les offres déléguées souscrites auprès d’assureurs concurrents de la banque peuvent être jusqu’à quatre fois moins chères. Ne vous privez pas de cette opportunité qui permet non seulement de réduire le coût global de votre crédit, mais dans certains cas, de rester sous le plafond de l’usure.

Prenons un exemple :

Vous avez moins de 45 ans et vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 2,63% assorti d’une assurance bancaire au taux de 0,34%, soit un coût assurance de 13 600€. Une assurance déléguée vous coûtera au plus 5 200€, car le taux descend à 0,13%.
Si on ajoute les frais de dossier (700€) et la garantie (2 100€), le TAEG s’affiche à 3,41% avec l’assurance bancaire et à 3,05% avec l’assurance externe. Vous économisez 8 400€ en souscrivant une assurance concurrente du contrat proposé par le prêteur.

La souscription à une assurance emprunteur externe n’est pas toujours possible, car l’emprunteur doit jouer contre la montre et se plie généralement au diktat bancaire. Si vous avez obtenu votre crédit, bravo ! Vous pouvez cependant écrire un nouveau scénario et changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.

Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine autorise tout emprunteur à résilier son assurance quand il le souhaite, sans attendre une date d’échéance autrefois requise. Le dispositif est unique en matière d’assurance, où il faut toujours comptabiliser au moins une année de souscription pour changer de formule.

Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez réduire immédiatement le poids de l’assurance de votre crédit immobilier, une chance à saisir sans tarder en pleine période d’inflation. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’impact financier de la loi Lemoine sur votre budget.

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Assurance emprunteur : 3 autres banques sanctionnées par la DGCCRF

Deux semaines après une première amende infligée au CIC Est, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) poursuit sa série de sanctions. Cette fois, 3 grandes enseignes bancaires, la Banque Populaire, la Caisse d’Épargne et le Crédit Agricole, sont épinglées pour non-respect du délai légal de traitement des demandes de substitution d’assurance emprunteur. Cette nouvelle salve illustre la vigilance accrue des autorités face aux pratiques bancaires jugées contraires à la loi Lemoine. Trois nouvelles sanctions dans le viseur de la DGCCRF La DGCCRF continue de faire appliquer la réglementation sur la substitution de l’assurance emprunteur. Après avoir sanctionné, début octobre, une première banque pour non respect de la loi Lemoine (CIC Est), elle vient de mettre à l’amende 3 autres établissements pour des manquements similaires, à savoir des pratiques dilatoires lors d’une demande de changement de contrat. Les banques concernées sont : La Bred Banque Populaire, sanctionnée à hauteur de 298 000 € La Caisse d’Épargne Île-de-France, avec une amende de 80 000 € Le Crédit Agricole Paris Île-de-France, frappé d’une amende de 323 518 €. Bon à savoir : le groupe Crédit Agricole est le plus gros distributeur de crédits immobiliers en France avec plus de 33% de parts de marché, ce qui lui confère une position dominante pour imposer ses contrats d'assurance emprunteur. Ces décisions font suite à plusieurs enquêtes menées entre 2022 et 2024, qui ont mis en évidence des retards significatifs dans le traitement des demandes de changement d’assurance emprunteur. Les établissements concernés ont, à de nombreuses reprises, dépassé le délai de 10 jours ouvrés prévu par la réglementation pour répondre aux emprunteurs et pour transmettre l’avenant au contrat de prêt. Des retards répétés dans le traitement des substitutions en assurance de prêt Selon la DGCCRF, ces 3 banques n’ont pas respecté leurs obligations légales définies par l’article L.313-31 du Code de la consommation. Ce texte impose aux établissements prêteurs de : Répondre à toute demande de substitution d’assurance dans un délai maximum de 10 jours ouvrés ; En cas d’acceptation, transmettre l’avenant au contrat de prêt dans le même délai, et ce, gratuitement. Dans un nombre jugé « significatif » de dossiers, les banques sanctionnées n’ont pas respecté cette procédure. Le résultat est préjudiciable aux emprunteurs qui souhaitent changer d’assurance de prêt immobilier pour obtenir de meilleures garanties ou réduire le coût de leur crédit immobilier : ils se retrouvent bloqués, parfois pendant plusieurs semaines. Une pratique abusive des banques connue et dénoncée depuis longtemps Pour les acteurs du marché, ces sanctions ne constituent pas une surprise. Depuis des années, les assureurs alternatifs dénoncent les pratiques dilatoires de certaines banques qui freinent volontairement les démarches de substitution. Malgré l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, censée faciliter la concurrence et offrir plus de liberté aux consommateurs, des retards persistants sont fréquemment observés. Dans son Observatoire de l’assurance emprunteur 2024, l’Apcade (Association pour la promotion de la concurrence en assurance emprunteur) précise qu’une demande de substitution sur deux dépasse le délai légal de 10 jours, et que dans un tiers des cas les emprunteurs attendent plus de 20 jours pour obtenir une réponse de leur banque. Les comportements se sont certes améliorés depuis la loi Lemoine, mais certaines banques continuent de jouer la montre. Elles invoquent des raisons techniques ou administratives pour retarder la substitution, ce qui décourage les emprunteurs de faire jouer la concurrence. N’oublions pas que les bancassureurs captent au moins 85% des cotisations d’assurance de prêt, soit une manne entre 6 et 8 milliards d’euros par an. La DGCCRF, de son côté, semble déterminée à mettre fin à ces abus. Il lui aura quand même fallu 3 ans pour sévir. Ces retards freinent également la dynamique concurrentielle voulue par le législateur, en décourageant les emprunteurs de changer d’assurance. Rappel : ce que prévoit la loi Lemoine Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine a bouleversé le marché de l’assurance emprunteur. Elle permet désormais à tout assuré de résilier son contrat d’assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Cette mesure vise à instaurer une réelle concurrence entre les établissements bancaires et les assureurs indépendants, qui peuvent être jusqu’à 4 fois moins chers. Outre la possibilité de résilier librement, la loi impose : Un délai maximal de 10 jours ouvrés pour que la banque traite la demande et formalise l’avenant ; L’obligation pour les établissements de motiver tout refus de substitution ; Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000 € en cas de manquement. L’objectif est clair : fluidifier le marché et permettre aux emprunteurs de faire jouer la concurrence pour réduire le coût global de leur crédit. Les économies peuvent aller au-delà de 15 000 € sur la durée restante du prêt. La loi Lemoine a par ailleurs instauré 2 autres mesures fortes qui semblent pour l'heure respectées : suppression du questionnaire médical pour tout prêt immobilier de 200 000 € maximum et soldé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur amélioration du droit à l’oubli dont le délai après un cancer est passé de 10 à 5 ans, et inclusion de l’hépatite C dans le dispositif. Des sanctions appelées à se multiplier Les récentes amendes prononcées par la DGCCRF marquent une étape importante. Elles rappellent que la loi Lemoine n’est pas une simple recommandation, mais une obligation juridique assortie de sanctions Les professionnels du secteur anticipent d’ailleurs d’autres décisions similaires dans les mois à venir. La DGCCRF, ayant mené une série d’enquêtes sur la période 2022–2024, pourrait encore publier de nouveaux résultats. Ces actions coercitives s’inscrivent dans une volonté gouvernementale de rétablir l’équilibre entre banques et consommateurs, en assurant une réelle transparence et en garantissant le respect du droit à la substitution d’assurance.

Nouvelle taxe sur les complémentaires santé en 2026 : les assurés, premières victimes

Les relations entre le gouvernement et les organismes complémentaires santé continuent de se tendre. Après plusieurs années de hausses importantes des cotisations, l’État a décidé de sévir. Le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) pour 2026 prévoit en effet la création d’une taxe exceptionnelle de 2,05 % sur les cotisations des mutuelles et assureurs santé. Le gouvernement justifie cette mesure par le déséquilibre croissant entre les efforts de la Sécurité sociale et les marges, supposées, des complémentaires. En bout de chaîne, ce sont les assurés qui vont payer. Une nouvelle taxe pour sanctionner les excès des mutuelles Révélé par Contexte, média européen indépendant consacré à la politique, le texte officialise une mesure que la ministre de la Santé, Catherine Vautrin, avait déjà évoquée au début de l’année. Elle reprochait alors aux complémentaires santé d’avoir exagéré les augmentations de cotisations pour 2025. Le gouvernement avait promis de prendre des mesures correctives si les tarifs ne reflétaient pas la réalité des coûts de santé. C’est désormais chose faite. Le PLFSS 2026 prévoit que tous les organismes complémentaires (mutuelles, institutions de prévoyance et assureurs privés) seront soumis à une taxe exceptionnelle de 2,05 % sur les montants des cotisations versées par leurs adhérents. Cette contribution viendra s’ajouter à la taxe de solidarité additionnelle (TSA), déjà très lourde : 13,27 % pour les contrats responsables (95% des offres, régis par un cahier des charges) 20,27 % pour les contrats non responsables, c’est-à-dire ceux qui ne respectent pas le cadre de garanties fixé par les pouvoirs publics. À partir de 2026, la fiscalité des complémentaires va donc encore s’alourdir, ce qui pourrait avoir un effet de ricochet sur les cotisations payées par les assurés. Le gouvernement justifie la mesure par un déséquilibre croissant Pour justifier cette décision, le gouvernement met en avant une évolution structurelle du système de santé. Dans l’avant-projet de loi, il rappelle que la part de la Sécurité sociale (AMO) dans la prise en charge des dépenses de santé a considérablement augmenté ces 10 dernières années, en raison du vieillissement de la population et du nombre croissant de patients atteints d’affections de longue durée (ALD). Ainsi, le taux moyen de prise en charge des soins par l’Assurance maladie obligatoire est passé de 76 % en 2012 à 79,6 % en 2022. En parallèle, la part supportée par les complémentaires santé n’a pas augmenté dans les mêmes proportions, alors même qu’elles justifient régulièrement les hausses de cotisations par un alourdissement supposé de leurs charges. Le gouvernement estime donc que les organismes complémentaires ont profité d’une situation favorable, en augmentant leurs tarifs sans réelle contrepartie pour les assurés, alors que la Sécurité sociale supporte de plus en plus de dépenses. Pourtant, le dernier rapport de la Drees (Direction de la Recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques) sur les comptes de la santé indique une orientation différente : la part de la Sécurité Sociale dans le remboursement des dépenses médicales est passée de 79,9% en 2023 à 79,4% en 2024 ; celle des complémentaires progresse de 0,3 point, passant de 12,5% en 2023 à 12,8% en 2024. Des hausses de cotisations jugées excessives L’exécutif reproche aux mutuelles d’avoir appliqué des augmentations de cotisations trop importantes, notamment en 2025, alors que certaines justifications avancées ne se sont jamais concrétisées. Selon l’exposé des motifs du texte, la hausse des cotisations de mutuelle santé pour 2025 s’élève à environ 6 % en moyenne, une progression calculée « par anticipation » d’une hausse du ticket modérateur (part laissée à la charge du patient) sur les consultations et les médicaments que le gouvernement n’a finalement pas mise en œuvre. Pour l’État, les assureurs ont anticipé une réforme qui n’a jamais vu le jour, sans pour autant revoir leurs tarifs à la baisse. Le phénomène est récurrent. Les augmentations se sont enchaînées depuis plusieurs années : +3,1 % en 2021 +2,9 % en 2022 +6 % en 2023 +8% en 2024 En 5 ans, les tarifs des complémentaires santé ont progressé de 27%, soit deux fois l’inflation cumulée sur la période (+13,3%). Pour les pouvoirs publics, cette tendance traduit une dérive tarifaire injustifiée. L’État souhaite donc rétablir un certain équilibre entre les efforts de la collectivité et les marges dégagées par les organismes complémentaires. Les mutuelles dénoncent une décision injuste Cette nouvelle taxe ne va pas manquer de raviver les tensions entre le ministère de la Santé et les acteurs du secteur. Depuis plusieurs mois, les échanges entre les deux camps sont particulièrement tendus. Les mutuelles, de leur côté, contestent la version gouvernementale et affirment que les hausses de cotisations sont liées à plusieurs facteurs objectifs. Elles mettent en avant notamment : Les transferts de charges décidés par l’État, notamment sur les soins dentaires depuis 2023, qui ont entraîné une augmentation de leurs dépenses L’élargissement du périmètre du contrat de mutuelle responsable, qui impose de nouvelles obligations de remboursement La mise en œuvre du dispositif 100 % Santé ou zéro reste à charge, qui a renforcé la couverture des soins en optique, dentaire et audiologie, augmentant mécaniquement les remboursements qu’elles doivent assumer. Selon elles, ces évolutions réglementaires expliquent en grande partie la hausse des primes, et non une recherche de profit. Certaines estiment même que la taxe de 2,05 % pourrait aggraver la situation en les incitant à répercuter la charge fiscale sur les assurés. Effet boomerang pour les assurés Si l’objectif affiché du gouvernement est de protéger les assurés face à l’envolée des cotisations, la mise en place d’une nouvelle taxe pourrait produire l’effet inverse. En effet, les mutuelles pourraient décider d’intégrer cette contribution supplémentaire dans leurs tarifs, entraînant une nouvelle hausse des primes à partir de 2026. Certaines voix, y compris au sein du secteur public, redoutent déjà une spirale inflationniste : plus les pouvoirs publics taxent les organismes complémentaires, plus ces derniers ajustent leurs tarifs, pénalisant in fine les ménages. D’autres, au contraire, estiment que la taxe enverra un signal fort de régulation, incitant les mutuelles à plus de transparence dans la fixation de leurs cotisations et à une meilleure gestion de leurs marges. La seule parade à l’envolée des tarifs dont disposent les assurés est la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé. Depuis décembre 2020, vous pouvez résilier votre contrat à tout moment après une année de souscription. Cela vous donne l’opportunité de trouver une formule moins chère et mieux adaptée en utilisant un comparateur de mutuelle santé. Vous avez accès aux offres les plus compétitives du moment en adéquation avec vos besoins médicaux. À garanties équivalentes, vous pouvez économiser jusqu’à 300 € par an.

Budget 2026 : MaPrimeRénov’ recentrée sur les passoires thermiques

Le projet de loi de finances pour 2026 confirme une politique moins généreuse en matière d'aides à la transition écologique. MaPrimeRénov’, principal dispositif public dédié à la rénovation énergétique des logements, va être profondément recentré sur les passoires thermiques à partir de janvier 2026. L’objectif est de concentrer les moyens sur les logements les plus énergivores et de rationaliser l’enveloppe budgétaire de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), chargée de distribuer l’aide. Un recentrage budgétaire pour « mieux rénover » Présenté le 14 octobre 2025 en Conseil des ministres, le projet de loi de finances (PLF) 2026 acte un recentrage de MaPrimeRénov’ sur les logements jugés prioritaires, c’est-à-dire ceux classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Le gouvernement justifie cette évolution par une volonté de rendre la rénovation énergétique plus efficace. Les rénovations d’ampleur seront axées sur les passoires thermiques, tandis que les aides par geste cibleront avant tout la décarbonation. En clair, l’État souhaite orienter les subventions vers des projets à fort impact environnemental, tout en évitant la dispersion des fonds publics. Ce recentrage s’inscrit également dans une logique de stabilisation des dépenses de l’Anah, dont les moyens ont été largement sollicités ces dernières années en raison du succès de MaPrimeRénov’. MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur : priorité aux logements les plus énergivores Le resserrement des critères d’accès à MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur n’est pas une surprise. Il avait déjà commencé à s’appliquer dès le 30 septembre 2025, date de la réouverture du guichet, fermé depuis le 23 juin à la suite d’un trop grand nombre de demandes et d’une multiplication des fraudes. Jusqu’à la fin de l’année 2025, seuls 13 000 nouveaux dossiers peuvent encore être déposés. 71 828 rénovations d’ampleur ont déjà été engagées entre janvier et septembre, contre 37 626 sur la même période en 2024. Cette envolée du nombre de chantiers a incité le gouvernement à revoir sa copie dans une période de disette budgétaire. À partir de 2026, les rénovations d’ampleur seront exclusivement réservées aux passoires thermiques, c’est-à-dire aux logements classés E, F ou G sur l’échelle du DPE. Les biens classés C et D sont désormais exclus du dispositif. Ce choix entraîne la suppression du bonus de sortie de passoire thermique, qui représentait jusqu’ici 10 % supplémentaires sur le montant total des travaux. Le gouvernement considère que cette aide n’a plus lieu d’être puisque seules les passoires continueront à bénéficier de MaPrimeRénov’ pour des rénovations globales. Des plafonds de travaux revus à la baisse Le recentrage de MaPrimeRénov’ s’accompagne également d’un abaissement significatif des plafonds de travaux subventionnables. Jusqu’en juin 2025, le plafond maximal atteignait 70 000 euros pour une rénovation globale. À compter du 1er janvier 2026, ces montants chutent : 30 000 euros pour des travaux permettant un gain de 2 classes au DPE 40 000 euros pour une amélioration de 3 classes. Ces plafonds réduits traduisent une volonté de maîtriser la dépense publique tout en maintenant un niveau d’aide incitatif pour les ménages modestes. En parallèle, l’éligibilité des foyers sera rétablie progressivement. D’ici au 31 décembre 2025, seuls les ménages modestes peuvent encore bénéficier du dispositif. Les foyers aux revenus intermédiaires et supérieurs retrouveront leur droit à MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur à partir du 1er janvier 2026. MaPrimeRénov’ par geste : des travaux désormais exclus L’autre volet du dispositif, MaPrimeRénov’ par mono-geste, qui finance un seul type de travaux (changement de chaudière, isolation, ventilation…), subira lui aussi des ajustements notables. Dès 2026, l’isolation thermique (murs extérieurs ou intérieurs) et l’installation de chaudières biomasse (à bois ou à granulés) ne seront plus éligibles. Le gouvernement justifie cette mesure par un souci de cibler la décarbonation et la sobriété énergétique plutôt que la simple amélioration du confort thermique. L’exclusion des chaudières biomasse, pourtant plébiscitées ces dernières années, s’explique également par une volonté de contenir les coûts budgétaires et de favoriser les pompes à chaleur et systèmes moins dépendants du bois ou des granulés, dont les prix ont fortement fluctué. Lors d’un point presse, le ministère de l’Économie a évoqué une économie attendue de 0,5 milliard d’euros sur le budget global de MaPrimeRénov’ en 2026. Toutefois, le PLF ne précise pas encore le montant total qui sera consacré à l’aide. Pour mémoire, l’enveloppe 2025 atteignait 3,6 milliards d’euros. Vers un modèle d’aide plus sélectif mais plus ciblé Le Budget 2026 marque donc une nouvelle étape : celle d’une aide publique plus sélective, mais aussi plus stratégique. En concentrant MaPrimeRénov’ sur les passoires thermiques, le gouvernement souhaite accélérer la transition écologique du parc immobilier français. Ces logements très énergivores représentent environ 5 millions d’habitations en France et constituent un frein majeur à la neutralité carbone.

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