Au lieu de protéger les ménages, les taux d'usure en cette année 2022 les empêchent d'emprunter pour acheter leur logement. En attendant que les pouvoirs publics réagissent et engagent une réforme de l'usure, voici 3 astuces imparables pour ne pas être pénalisé et voir enfin son rêve d'accession à la propriété se concrétiser.
Pourquoi l'usure bloque le marché immobilier ?
Avant d'aborder les solutions gagnantes pour monter votre dossier de financement, rappelons pourquoi les taux maximum légaux au-delà desquels les banques ne peuvent prêter sont facteurs de blocage du marché immobilier.
Les taux d'usure sont calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés par les établissements de crédit le trimestre précédent, et augmentés d'un tiers. Pour les prêts d'une durée de 20 et plus, le taux d'usure est fixé à 2,57% au troisième trimestre 2022.
Avec des taux nominaux moyens autour de 1,80% sur 20 ans en cette fin juillet, il reste une marge très faible pour intégrer tous les autres frais relatifs à l'obtention du prêt dans le TAEG : frais de dossier, garantie (hypothèque, caution bancaire) et assurance emprunteur. Pour les profils à risques qui paient le prix fort leur assurance prêt immobilier, l'équation est encore plus compliquée.
L'accès au crédit immobilier est devenu un mirage pour les ménages, pas seulement les profils à risque. Dès lors que la banque propose un taux brut supérieur à 2%, ce qui semble être une pratique répandue en cette période estivale, le TAEG passe la barre de l'usure et le crédit est refusé. Ce n'est pas la remontée des taux d’intérêts qui bloque le marché, mais le niveau stagnant des taux d'usure 2022, dont le calcul en décalage avec les taux du moment est devenu indécemment obsolète.
Selon les courtiers, près d'une demande sur deux est actuellement recalée, contre 20% courant mai, ce qui était déjà le signe d'un resserrement brutal du crédit immobilier. La France a les taux d'usure les plus bas du monde, osons dire les plus bêtes du monde, quand des milliers de ménages ne peuvent emprunter alors qu'ils sont parfaitement solvables et que leur taux d'endettement est largement en-deçà des 35% réglementaires.
Par gros temps, il faut réduire la voilure, car la hausse des taux BCE en juillet 2022 va davantage élever les taux d'emprunt en durcissant la politique monétaire. En attendant que Bercy, qui nie pour le moment toute problématique de l'usure, entame une réforme des taux légaux, voici nos 3 solutions pour abaisser votre TAEG et rester sous le seuil de l'usure.
Solution 1 : déléguez votre assurance emprunteur
On ne le répétera jamais assez, les assurances externes proposées par les alternatifs sont entre deux et quatre fois moins chères que les offres groupe des banques. Conçues sur-mesure, elles correspondent au profil de chacun, ce qui permet une tarification ajustée, dans l'immense majorité des cas, largement plus compétitive.
La loi Lagarde a introduit la délégation d'assurance emprunteur en 2010, une opportunité qui permet de refuser l’assurance bancaire pour lui préférer une offre moins chère à garanties au moins équivalentes. Faites valoir votre droit et souscrivez une assurance adaptée à votre profil au meilleur prix grâce à un comparateur assurance prêt immobilier. À niveau de garanties équivalent, préalable à l'acceptation par la banque d'un contrat délégué, vous pouvez économiser des milliers d'euros.
Les chiffres sont éloquents. Un trentenaire en bonne santé qui emprunte 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 1,85% se voit proposer par sa banque une assurance au taux de 0,36%, soit un coût d'assurance de 14 400€ sur la durée totale du crédit. En comparant les offres alternatives, le taux d'assurance tombe à 0,12%, soit un coût de 4 800€. Gain : 9 600€ !
Avec cet exemple, l'assurance bancaire ne permet pas au TAEG de rester sous l'usure (2,62%), dans l'hypothèse où les frais de garantie s'élèvent à 2 100€. Avec l'assurance déléguée, le TAEG tombe à 2,20%.
Certains courtiers suggèrent de sortir l'assurance emprunteur du TAEG, ce qui permettrait de rester sous l'usure le temps que son niveau augmente significativement, mais la réglementation n'autorise pas cette pratique pour le moment.
Solution 2 : boostez votre apport personnel
L'apport personnel est devenu une exigence bancaire, alors qu'il était encore courant d’emprunter sans apport en 2019. Avec les règles d'octroi imposées par les autorités financières (taux d'endettement maximal de 35% et durée d'emprunt limitée à 25 ans), conjuguées au contexte monétaire perturbé, on observe un niveau record de l’apport personnel au premier semestre 2022. Actuellement, il se situe autour de 20% du montant de l'opération (hors frais de notaire), et plus il est conséquent, moins vous avez recours au crédit, au-delà de rassurer le prêteur sur la bonne gestion de vos finances.
Mobilisez un maximum d'apport personnel ! Facile à dire quand on a déjà cassé sa tirelire et ses comptes d'épargne. D'autant que les banques imposent que l'emprunteur conserve une épargne résiduelle au moins égale à 5 ou 6 mois de mensualités. Si vous êtes salarié, débloquez votre épargne salariale. L'achat de la résidence principale est une des raisons qui autorise le déblocage anticipé des sommes versées sur un PEE, un Perco ou un PER.
Autre astuce pour graisser votre apport personnel : faites appel à la famille. Les parents peuvent faire un don monétaire à chacun de leurs enfants majeurs jusqu'à 31 865€ sans payer de droits de donation, et ce, tous les 15 ans. Ils peuvent aussi prêter une somme d'argent afin de compléter le budget, sans intérêts ou avec des intérêts minimes. Si le montant excède 1 500€, il faut formaliser le prêt familial par une reconnaissance de dette, un contrat de prêt signé sous seing privé ou par acte notarié.
Solution 3 : empruntez à taux variable
Dernière option pour contrer l'usure, cumulable avec les deux autres, le crédit à taux révisable. Cela semble contre-intuitif dans une période où les taux fixes sont toujours attractifs. Alors qu'ils avaient disparu à la faveur de taux fixes au plancher durant les trois dernières années, les prêts immobiliers à taux variables commencent à refaire leur apparition dans un contexte marqué par une très forte inflation et la hausse des taux d'emprunt.
Les banques proposent des taux variables capés "1", c'est-à-dire que le taux initial ne peut augmenter de plus de 100 points de base. Le taux maximum sur la durée du crédit est ainsi connu. Cela permet d'obtenir un crédit à 1,20% sur 20 ans, qui ne pourra excéder 2,20%. Avec un taux à 1,20% bordé par une usure à 2,45%, cela offre une marge plus confortable pour ajouter les autres frais du crédit qu’un taux fixe à 2% avec l’usure à 2,57%.
Soyez bien accompagné ! Plus que jamais l’utilité d’un courtier se justifie, l'expert dans le montage des dossiers de financement et la négociation avec les banques pour vous permettre de décrocher votre crédit immobilier.
