Crédit immobilier : nos 3 solutions pour rester sous l'usure en 2022

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Au lieu de protéger les ménages, les taux d'usure en cette année 2022 les empêchent d'emprunter pour acheter leur logement. En attendant que les pouvoirs publics réagissent et engagent une réforme de l'usure, voici 3 astuces imparables pour ne pas être pénalisé et voir enfin son rêve d'accession à la propriété se concrétiser.

Pourquoi l'usure bloque le marché immobilier ?

Avant d'aborder les solutions gagnantes pour monter votre dossier de financement, rappelons pourquoi les taux maximum légaux au-delà desquels les banques ne peuvent prêter sont facteurs de blocage du marché immobilier.

Les taux d'usure sont calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés par les établissements de crédit le trimestre précédent, et augmentés d'un tiers. Pour les prêts d'une durée de 20 et plus, le taux d'usure est fixé à 2,57% au troisième trimestre 2022.

Avec des taux nominaux moyens autour de 1,80% sur 20 ans en cette fin juillet, il reste une marge très faible pour intégrer tous les autres frais relatifs à l'obtention du prêt dans le TAEG : frais de dossier, garantie (hypothèque, caution bancaire) et assurance emprunteur. Pour les profils à risques qui paient le prix fort leur assurance prêt immobilier, l'équation est encore plus compliquée.

L'accès au crédit immobilier est devenu un mirage pour les ménages, pas seulement les profils à risque. Dès lors que la banque propose un taux brut supérieur à 2%, ce qui semble être une pratique répandue en cette période estivale, le TAEG passe la barre de l'usure et le crédit est refusé. Ce n'est pas la remontée des taux d’intérêts qui bloque le marché, mais le niveau stagnant des taux d'usure 2022, dont le calcul en décalage avec les taux du moment est devenu indécemment obsolète.

Selon les courtiers, près d'une demande sur deux est actuellement recalée, contre 20% courant mai, ce qui était déjà le signe d'un resserrement brutal du crédit immobilier. La France a les taux d'usure les plus bas du monde, osons dire les plus bêtes du monde, quand des milliers de ménages ne peuvent emprunter alors qu'ils sont parfaitement solvables et que leur taux d'endettement est largement en-deçà des 35% réglementaires.

Par gros temps, il faut réduire la voilure, car la hausse des taux BCE en juillet 2022 va davantage élever les taux d'emprunt en durcissant la politique monétaire. En attendant que Bercy, qui nie pour le moment toute problématique de l'usure, entame une réforme des taux légaux, voici nos 3 solutions pour abaisser votre TAEG et rester sous le seuil de l'usure.

Solution 1 : déléguez votre assurance emprunteur

On ne le répétera jamais assez, les assurances externes proposées par les alternatifs sont entre deux et quatre fois moins chères que les offres groupe des banques. Conçues sur-mesure, elles correspondent au profil de chacun, ce qui permet une tarification ajustée, dans l'immense majorité des cas, largement plus compétitive.

La loi Lagarde a introduit la délégation d'assurance emprunteur en 2010, une opportunité qui permet de refuser l’assurance bancaire pour lui préférer une offre moins chère à garanties au moins équivalentes. Faites valoir votre droit et souscrivez une assurance adaptée à votre profil au meilleur prix grâce à un comparateur assurance prêt immobilier. À niveau de garanties équivalent, préalable à l'acceptation par la banque d'un contrat délégué, vous pouvez économiser des milliers d'euros.

Les chiffres sont éloquents. Un trentenaire en bonne santé qui emprunte 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 1,85% se voit proposer par sa banque une assurance au taux de 0,36%, soit un coût d'assurance de 14 400€ sur la durée totale du crédit. En comparant les offres alternatives, le taux d'assurance tombe à 0,12%, soit un coût de 4 800€. Gain : 9 600€ !

Avec cet exemple, l'assurance bancaire ne permet pas au TAEG de rester sous l'usure (2,62%), dans l'hypothèse où les frais de garantie s'élèvent à 2 100€. Avec l'assurance déléguée, le TAEG tombe à 2,20%.

Certains courtiers suggèrent de sortir l'assurance emprunteur du TAEG, ce qui permettrait de rester sous l'usure le temps que son niveau augmente significativement, mais la réglementation n'autorise pas cette pratique pour le moment.

Solution 2 : boostez votre apport personnel

L'apport personnel est devenu une exigence bancaire, alors qu'il était encore courant d’emprunter sans apport en 2019. Avec les règles d'octroi imposées par les autorités financières (taux d'endettement maximal de 35% et durée d'emprunt limitée à 25 ans), conjuguées au contexte monétaire perturbé, on observe un niveau record de l’apport personnel au premier semestre 2022. Actuellement, il se situe autour de 20% du montant de l'opération (hors frais de notaire), et plus il est conséquent, moins vous avez recours au crédit, au-delà de rassurer le prêteur sur la bonne gestion de vos finances.

Mobilisez un maximum d'apport personnel ! Facile à dire quand on a déjà cassé sa tirelire et ses comptes d'épargne. D'autant que les banques imposent que l'emprunteur conserve une épargne résiduelle au moins égale à 5 ou 6 mois de mensualités. Si vous êtes salarié, débloquez votre épargne salariale. L'achat de la résidence principale est une des raisons qui autorise le déblocage anticipé des sommes versées sur un PEE, un Perco ou un PER.

Autre astuce pour graisser votre apport personnel : faites appel à la famille. Les parents peuvent faire un don monétaire à chacun de leurs enfants majeurs jusqu'à 31 865€ sans payer de droits de donation, et ce, tous les 15 ans. Ils peuvent aussi prêter une somme d'argent afin de compléter le budget, sans intérêts ou avec des intérêts minimes. Si le montant excède 1 500€, il faut formaliser le prêt familial par une reconnaissance de dette, un contrat de prêt signé sous seing privé ou par acte notarié.

Solution 3 : empruntez à taux variable

Dernière option pour contrer l'usure, cumulable avec les deux autres, le crédit à taux révisable. Cela semble contre-intuitif dans une période où les taux fixes sont toujours attractifs. Alors qu'ils avaient disparu à la faveur de taux fixes au plancher durant les trois dernières années, les prêts immobiliers à taux variables commencent à refaire leur apparition dans un contexte marqué par une très forte inflation et la hausse des taux d'emprunt.

Les banques proposent des taux variables capés "1", c'est-à-dire que le taux initial ne peut augmenter de plus de 100 points de base. Le taux maximum sur la durée du crédit est ainsi connu. Cela permet d'obtenir un crédit à 1,20% sur 20 ans, qui ne pourra excéder 2,20%. Avec un taux à 1,20% bordé par une usure à 2,45%, cela offre une marge plus confortable pour ajouter les autres frais du crédit qu’un taux fixe à 2% avec l’usure à 2,57%.

Soyez bien accompagné ! Plus que jamais l’utilité d’un courtier se justifie, l'expert dans le montage des dossiers de financement et la négociation avec les banques pour vous permettre de décrocher votre crédit immobilier.

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Assurance emprunteur : dois-je déclarer un changement de situation ?

Souscrire une assurance emprunteur est une étape obligée pour obtenir un crédit immobilier et garantir le remboursement intégral des sommes prêtées. En cours de prêt, votre situation personnelle ou professionnelle peut évoluer. Est-ce que tout changement doit être signalé à l’assureur ? Assurance emprunteur : une couverture très précise L’assurance de prêt immobilier vise à couvrir des risques très spécifiques : décès, dépendance à 100%, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi. En cas de survenance d’un risque couvert par l’assurance, la garantie dédiée entre en jeu et prend en charge le remboursement du capital restant dû (décès ou PTIA) ou des mensualités à hauteur de la quotité d’assurance de prêt (si emprunt à deux). La souscription à l'assurance de prêt repose sur le questionnaire qui permet de renseigner l’assureur sur les risques incarnés par l’emprunteur. Sur la base des risques déclarés (âge, poids, santé, profession, pratique sportive, fumeur), le professionnel accepte ou refuse le bénéfice de l’assurance, et en cas d’acceptation, applique une tarification en conséquence : tarif standard, surprime avec ou sans exclusion de garantie. Le montant de la prime est calculé en fonction de ces déclarations lors de la souscription. En cours de prêt, des changements dans la vie de l’emprunteur peuvent intervenir et modifier le niveau de risques. Changement de situation : l’obligation de déclaration de l’emprunteur L’assurance de prêt doit pouvoir vous protéger tout au long de la durée de remboursement du crédit. Si un changement de situation a des répercussions sur les risques couverts, il doit être déclaré à l’assureur en vertu de l’article L-113-2, 3° du code des assurances : « L'assuré est obligé : […] De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d'aggraver les risques, soit d'en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l'assureur, notamment dans le formulaire [de déclaration de risques, NDLR] ». Quel risque en cas de non-déclaration ? Vous êtes tenu de remplir le questionnaire de souscription en toute franchise et de ne rien omettre. Toute fausse déclaration ou omission peut entraîner la nullité du contrat avec de lourdes conséquences sur le crédit immobilier. De la même manière, l’absence de déclaration d’un changement de situation qui aggrave le niveau de risques est considérée comme une déclaration mensongère. L’assureur est en droit de refuser de vous indemniser en cas de sinistre ou de diminuer le montant de la prestation, voire de résilier unilatéralement le contrat. Vous êtes de fait pénalisé même si le sinistre dont vous êtes victime n’est pas en lien avec la cause non déclarée. Vous disposez d’un délai de 30 jours suivant le changement de situation pour en informer l’assureur par courrier recommandé avec accusé de réception. Le prestataire doit vous donner réponse dans un délai de 10 jours et suite à ce changement, peut décider : le maintien des garanties initiales avec ou sans surprime, appliquer des exclusions de garantie, voire refuser de continuer à vous assurer. Sans réponse passé le délai de 10 jours, vous êtes automatiquement couvert pour le nouveau risque. Si le risque est diminué suite à un changement de situation (par exemple, vous avez arrêté de fumer depuis au moins deux ans), informer l'assureur permettra de réduire le montant de la cotisation. Important : la plupart des contrats d’assurance de prêt individuels contiennent une clause d’irrévocabilité des garanties, contrairement aux contrats groupe bancaires. Cette clause très importante vous permet d’être couvert aux mêmes conditions et au même tarif que ceux définis initialement si votre situation a évolué depuis la souscription. L’article L-313-29 du code de la consommation a d’ailleurs verrouillé les contours de cette clause : « Toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis, aux modalités de la mise en jeu de l'assurance ou à la tarification du contrat est inopposable à l'emprunteur qui n'y a pas donné son acceptation ». Changement d’assurance emprunteur : contrat adapté à votre nouvelle situation Une situation personnelle ou professionnelle qui évolue est aussi le bon moment pour changer d’assurance de prêt immobilier. Que cette nouvelle situation diminue ou augmente le risque lié à votre contrat, vous avez tout intérêt à profiter de la loi Lemoine qui vous autorise à résilier l’assurance en cours à tout moment pour la substituer par une offre mieux adaptée et souvent moins chère. L’opportunité vous est donnée d’améliorer votre protection et de faire des économies. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et sélectionnez le contrat qui répond à vos besoins dans le respect des exigences de la banque.

Immobilier 2023 : faut-il vendre avant d’acheter ou le contraire ?

Les primo-accédants peinent à concrétiser leur projet immobilier du fait du resserrement du crédit ; l’année immobilière 2023 est donc caractérisée par un marché de renouvellement, tenu par les secundo-accédants qui revendent pour acheter un nouveau logement. La question est : faut-il vendre avant d’acheter plutôt qu’acheter avant de vendre ? Détaillons les avantages et les inconvénients de chaque option. Le marché immobilier porté par les secundo-accédants Les conditions d’emprunt qui prévalent en 2023, marquées par des taux en hausse perpétuelle, un taux d’usure dont les effets bénéfiques de la mensualisation tardent à arriver et la rigidité des règles d’octroi du HCSF, sont préjudiciables aux primo-accédants, souvent de jeunes ménages dotés d’un faible apport personnel et d’une épargne de précaution insuffisante, voire inexistante. Le marché immobilier est en phase de retournement et la production de crédits immobiliers chute de près de 50% en un an à fin juillet. Les chanceux qui parviennent à décrocher le graal sont les secundo-accédants, déjà propriétaires d’un bien qu’ils revendent pour acheter un logement mieux adapté à leur situation (enfants partis, en prévision de la retraite, etc.). Déjà en 2022, les secundo-accédants étaient le groupe le plus représenté sur le marché immobilier. L’apport financier dont ils bénéficient suite à la revente d’un premier logement leur facilite l’accès au crédit bancaire. Les jeunes actifs qui parviennent à entrer sur le marché ont su booster leur apport personnel grâce à la famille. Pour les secundo-accédants, l’enjeu est le bon timing, car il est très souvent difficile de coordonner les deux opérations de vente et d’achat et impossible de faire coïncider la date de la nouvelle résidence avec la date de vente de l’ancienne. Vendre avant d’acheter Cela semble la solution la plus sécurisante, et pour l’emprunteur et pour la banque. C’est aussi la plus répandue. Le produit de la revente constitue un apport personnel conséquent qui suffit parfois à acheter un nouveau bien moins cher ou qui doit être complété par un financement bancaire. Face aux difficultés d’accès au crédit, une tendance émerge en 2023 : certains paient cash, et représentent actuellement entre 20% et 30% des acheteurs, contre 10% habituellement. Vendre avant d’acheter vous oblige toutefois à trouver rapidement un nouveau logement pour éviter d’avoir à louer durant la transition, quitte à précipiter l'achat au détriment du projet initial. Les loyers vont en effet alourdir vos charges et diminuer votre capacité d’emprunt. La solution passe par une négociation avec l’acheteur : vous autoriser à rester dans les lieux en contrepartie d’une redevance, le temps que vous trouviez votre futur logement. Tout dépend du bon vouloir de l’acheteur, de sa situation, s’il est locataire ou propriétaire de son logement et potentiellement dans le même cas de figure. Acheter avant de vendre Cette option permet d’éviter des frais de location et un double déménagement. Elle vous donne le temps de trouver le logement qui correspond à vos exigences, et de ne pas passer à côté d’une opportunité immobilière. Rappelons que la durée minimale d’un compromis de vente est de 3 mois. Même si vous avez déjà une touche sérieuse pour votre logement, le vendeur du bien que vous convoitez sera peu enclin à patienter, surtout si d’autres sont intéressés. Si le vendeur n’est pas pressé, il peut consentir à étirer la durée de la vente entre la signature du compromis et celle de l’acte notarié, la loi n’imposant pas de délai maximum. Qui dit achat avant revente, dit prêt-relais pour faire la jonction. Ce type de financement appelé aussi achat-vente est réglementé. Sa durée est limitée à un an, renouvelable une fois. Vous avez donc deux ans maximums pour vendre le premier bien. Le montant du prêt-relais ne couvre pas la totalité du bien à vendre. La banque applique une décote allant de 20% à 40%, soit un taux de 60% à 80% de la valeur du bien pour se prémunir contre une vente inférieure à l’estimation. Si vous n’avez pas terminé de rembourser le crédit sur le bien mis en vente, la banque va déduire le solde du montant du prêt-relais. Le prêt-relais fonctionne comme un prêt in fine : l’emprunteur ne paie que les intérêts et les primes d’assurance emprunteur, le capital étant remboursé lors de la vente du premier bien. Le prêt-relais peut prendre 2 formes : le prêt-relais sec : le prêt couvre l’achat du nouveau bien, et l’opération ne nécessite pas d’emprunt complémentaire. Cette solution de financement suppose que le crédit sur le premier logement est déjà remboursé ou que le solde est faible. le prêt-relais adossé : appelé aussi prêt-relais couplé, il est constitué d’un prêt-relais remboursable en deux ans maximum et d’un crédit immobilier classique. La banque peut consentir au différé de remboursement des intérêts, seules les primes d’assurance de prêt immobilier sont dues avant la vente effective du logement et le remboursement du prêt-relais. Voici nos conseils pour vendre vite pour rembourser le prêt-relais dans les meilleurs délais. Si vous avez déjà signé un compromis de vente pour votre logement, la banque sera favorable à mettre en place un prêt-relais, les risques que la vente n’aboutisse pas étant faibles. À l’inverse, si la vente s’éternise, il sera bien difficile de convaincre la banque de vous accorder le financement.

Refus d’assurance de prêt immobilier en 2023 : quelles solutions pour emprunter ?

L’assurance dans le cadre d’un prêt immobilier est fondamentale pour garantir le remboursement à la banque. En cas de refus d’assurance, l’accès au financement bancaire est fortement compromis. Voyons quels sont les motifs de refus d’assurance et les solutions à envisager. L’importance de l’assurance emprunteur Il n’existe aucune obligation légale de souscrire une assurance emprunteur lors d’une demande de prêt immobilier, mais dans les faits, cette étape est incontournable pour obtenir le financement bancaire. L’organisme prêteur exige de l’emprunteur que le prêt soit couvert par une assurance pour pallier ses éventuelles défaillances de paiement. Au-delà des critères de solvabilité de l’emprunteur, la banque consent au prêt à la seule condition que les sommes seront intégralement remboursées. Et pour ce faire, elle demande la garantie d’une assurance de prêt qui prendra en charge le remboursement si l’emprunteur est victime d’un aléa de la vie : Décès Dépendance à 100% Invalidité à partir de 33% Incapacité de travail. Ces 4 risques sont couverts par des garanties assurance de prêt immobilier, les garanties décès et PTIA (perte Totale et Irréversible d’Autonomie) formant la couverture socle de tout contrat d’assurance. S’y ajoutent, selon les exigences de la banque au regard du profil de l’emprunteur et de la nature de son crédit, les garanties invalidité/incapacité. La garantie perte d’emploi peut éventuellement compléter la couverture, mais son champ d’action est limité (emprunteur en CDI victime d’un licenciement économique). La souscription à l’assurance repose sur un questionnaire qui va permettre à l’assureur d’évaluer les risques incarnés par l’emprunteur, de formuler une réponse assurantielle et d’appliquer une tarification. L’emprunteur dispose du libre choix du contrat et peut souscrire une assurance de prêt concurrente de celle présentée par sa banque. En utilisant son droit à la délégation d’assurance (loi Lagarde), il a accès à des contrats externes sur-mesure jusqu’à trois fois moins chers. Les motifs d’un refus d’assurance emprunteur L’assureur est libre d’accepter ou refuser à l’emprunteur le bénéfice de l’assurance de prêt. Le refus est souvent rédhibitoire, car, sans la garantie de l’assurance, le prêt n’est pas accordé par la banque. Pour quelle(s) raison(s) l’assureur, qui, dans 85% des cas, est la banque elle-même, peut opposer son veto ? On peut identifier 4 motifs principaux de refus d’assurance emprunteur : L’âge : au-delà de 50 ans, l’emprunteur entre dans la catégorie senior. La limite d’âge pour être assuré au titre de la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail qui couvre les arrêts de travail) et des garanties invalidité (IPP et IPT), il faut avoir moins de 65 ans. Au-delà de 70 voire 75 ans pour les contrats bancaires, et au-delà de 80 ans pour les contrats alternatifs, seule la garantie décès peut être souscrite avec effet jusqu’à 80 ans pour les premiers et 90 ans pour les seconds. L’état de santé : le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier renseigne l’assureur sur l’historique de santé de l’emprunteur. En cas de risques accrus, l’assureur peut opposer un refus total ou partiel sur certaines garanties. La profession : un métier à risques comme pompier, gendarme, policier, ouvrier du bâtiment, pêcheur, reporter n’est pas couvert par les contrats standards et nécessite une réponse adaptée via un contrat spécifique. La pratique sportive : certains sports sont considérés comme dangereux en assurance de prêt en raison des risques élevés d’accidents et de mortalité (plongée sous-marine, voile, escalade, sports de combat, ski, etc.). Tout sinistre dû à la pratique du sport concerné est exclu des garanties. En cas d’emprunt à deux, chaque co-emprunteur doit remplir un questionnaire de santé. Le fait que l’un présente des risques accrus pour un des motifs exposés plus haut peut mettre en difficulté l’obtention du crédit. Comment trouver une assurance malgré un premier refus ? Vous avez été recalé par un premier assureur ? Ce n’est pas une fatalité. Appuyez-vous sur la réglementation pour faire valoir vos droits. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, et accédez aux meilleures offres du marché. Quel que soit votre profil, il existe une réponse à votre problématique. État de santé Si votre état de santé ne vous permet pas d’être assuré par un contrat standard, sollicitez la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes frappées par la maladie. La grille de référence de cette convention liste les pathologies pour lesquelles aucune surprime ni exclusion de garantie n’est applicable passé un certain délai, ou avec surprime plafonnée. Vous pouvez aussi relever du droit à l’oubli qui concerne les anciens malades d’un cancer ou d’une hépatite C. Cinq années après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute, vous n’avez pas à déclarer votre ancienne pathologie dans le questionnaire de santé. Profession et sport à risques Si vous exercez une profession à risques ou pratiquez un sport dangereux, seuls les contrats alternatifs peuvent vous apporter une protection adaptée. Sachez que la banque ne peut refuser une assurance concurrente de la sienne dès lors qu’elle présente une équivalence de garantie. Refus partiel En cas de refus partiel, c’est-à-dire que certains risques sont exclus des garanties, la banque peut accorder le crédit, mais en cas de sinistre relevant de cette exclusion, vous n’êtes pas indemnisé. C’est le cas notamment des maladies non objectivables (pathologies du dos, affections psychologiques et psychiatriques) qui ne sont pas couvertes par les garanties invalidité et incapacité, sauf rachat d’exclusion. La plupart des assurances individuelles proposent cette option qui permet, moyennant une surprime, d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie pour le motif éligible au rachat d’exclusion. La souscription à l’assurance n’est pas un acte figé. Après la signature de l’offre de prêt, vous disposez d’un droit tout récemment adopté : l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier l’assurance en cours quand vous le souhaitez pour la substituer par une offre mieux adaptée à votre situation et souvent moins chère. Sollicitez les services d’un courtier L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui nécessite d’être averti pour bien en appréhender toutes les subtilités. L’accompagnement d’un expert vous permettra d’être bien conseillé et de sélectionner l’assurance qui correspond à votre profil au meilleur tarif, dans le respect des exigences de la banque. Le seul motif de refus de sa part d’une assurance déléguée est la non-équivalence de garanties. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous apporter toute l’assistance nécessaire pour faire le bon choix. Chez Magnolia.fr, quel que soit votre profil, nous facilitons la souscription à l’assurance en prenant en charge toutes les démarches administratives à votre place.

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