Crédit immobilier : nos 3 solutions pour rester sous l'usure en 2022

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Au lieu de protéger les ménages, les taux d'usure en cette année 2022 les empêchent d'emprunter pour acheter leur logement. En attendant que les pouvoirs publics réagissent et engagent une réforme de l'usure, voici 3 astuces imparables pour ne pas être pénalisé et voir enfin son rêve d'accession à la propriété se concrétiser.

Pourquoi l'usure bloque le marché immobilier ?

Avant d'aborder les solutions gagnantes pour monter votre dossier de financement, rappelons pourquoi les taux maximum légaux au-delà desquels les banques ne peuvent prêter sont facteurs de blocage du marché immobilier.

Les taux d'usure sont calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés par les établissements de crédit le trimestre précédent, et augmentés d'un tiers. Pour les prêts d'une durée de 20 et plus, le taux d'usure est fixé à 2,57% au troisième trimestre 2022.

Avec des taux nominaux moyens autour de 1,80% sur 20 ans en cette fin juillet, il reste une marge très faible pour intégrer tous les autres frais relatifs à l'obtention du prêt dans le TAEG : frais de dossier, garantie (hypothèque, caution bancaire) et assurance emprunteur. Pour les profils à risques qui paient le prix fort leur assurance prêt immobilier, l'équation est encore plus compliquée.

L'accès au crédit immobilier est devenu un mirage pour les ménages, pas seulement les profils à risque. Dès lors que la banque propose un taux brut supérieur à 2%, ce qui semble être une pratique répandue en cette période estivale, le TAEG passe la barre de l'usure et le crédit est refusé. Ce n'est pas la remontée des taux d’intérêts qui bloque le marché, mais le niveau stagnant des taux d'usure 2022, dont le calcul en décalage avec les taux du moment est devenu indécemment obsolète.

Selon les courtiers, près d'une demande sur deux est actuellement recalée, contre 20% courant mai, ce qui était déjà le signe d'un resserrement brutal du crédit immobilier. La France a les taux d'usure les plus bas du monde, osons dire les plus bêtes du monde, quand des milliers de ménages ne peuvent emprunter alors qu'ils sont parfaitement solvables et que leur taux d'endettement est largement en-deçà des 35% réglementaires.

Par gros temps, il faut réduire la voilure, car la hausse des taux BCE en juillet 2022 va davantage élever les taux d'emprunt en durcissant la politique monétaire. En attendant que Bercy, qui nie pour le moment toute problématique de l'usure, entame une réforme des taux légaux, voici nos 3 solutions pour abaisser votre TAEG et rester sous le seuil de l'usure.

Solution 1 : déléguez votre assurance emprunteur

On ne le répétera jamais assez, les assurances externes proposées par les alternatifs sont entre deux et quatre fois moins chères que les offres groupe des banques. Conçues sur-mesure, elles correspondent au profil de chacun, ce qui permet une tarification ajustée, dans l'immense majorité des cas, largement plus compétitive.

La loi Lagarde a introduit la délégation d'assurance emprunteur en 2010, une opportunité qui permet de refuser l’assurance bancaire pour lui préférer une offre moins chère à garanties au moins équivalentes. Faites valoir votre droit et souscrivez une assurance adaptée à votre profil au meilleur prix grâce à un comparateur assurance prêt immobilier. À niveau de garanties équivalent, préalable à l'acceptation par la banque d'un contrat délégué, vous pouvez économiser des milliers d'euros.

Les chiffres sont éloquents. Un trentenaire en bonne santé qui emprunte 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 1,85% se voit proposer par sa banque une assurance au taux de 0,36%, soit un coût d'assurance de 14 400€ sur la durée totale du crédit. En comparant les offres alternatives, le taux d'assurance tombe à 0,12%, soit un coût de 4 800€. Gain : 9 600€ !

Avec cet exemple, l'assurance bancaire ne permet pas au TAEG de rester sous l'usure (2,62%), dans l'hypothèse où les frais de garantie s'élèvent à 2 100€. Avec l'assurance déléguée, le TAEG tombe à 2,20%.

Certains courtiers suggèrent de sortir l'assurance emprunteur du TAEG, ce qui permettrait de rester sous l'usure le temps que son niveau augmente significativement, mais la réglementation n'autorise pas cette pratique pour le moment.

Solution 2 : boostez votre apport personnel

L'apport personnel est devenu une exigence bancaire, alors qu'il était encore courant d’emprunter sans apport en 2019. Avec les règles d'octroi imposées par les autorités financières (taux d'endettement maximal de 35% et durée d'emprunt limitée à 25 ans),  conjuguées au contexte monétaire perturbé, on observe un niveau record de l’apport personnel au premier semestre 2022. Actuellement, il se situe autour de 20% du montant de l'opération (hors frais de notaire), et plus il est conséquent, moins vous avez recours au crédit, au-delà de rassurer le prêteur sur la bonne gestion de vos finances.

Mobilisez un maximum d'apport personnel ! Facile à dire quand on a déjà cassé sa tirelire et ses comptes d'épargne. D'autant que les banques imposent que l'emprunteur conserve une épargne résiduelle au moins égale à 5 ou 6 mois de mensualités. Si vous êtes salarié, débloquez votre épargne salariale. L'achat de la résidence principale est une des raisons qui autorise le déblocage anticipé des sommes versées sur un PEE, un Perco ou un PER.

Autre astuce pour graisser votre apport personnel : faites appel à la famille. Les parents peuvent faire un don monétaire à chacun de leurs enfants majeurs jusqu'à 31 865€ sans payer de droits de donation, et ce, tous les 15 ans. Ils peuvent aussi prêter une somme d'argent afin de compléter le budget, sans intérêts ou avec des intérêts minimes. Si le montant excède 1 500€, il faut formaliser le prêt familial par une reconnaissance de dette, un contrat de prêt signé sous seing privé ou par acte notarié.

Solution 3 : empruntez à taux variable

Dernière option pour contrer l'usure, cumulable avec les deux autres, le crédit à taux révisable. Cela semble contre-intuitif dans une période où les taux fixes sont toujours attractifs. Alors qu'ils avaient disparu à la faveur de taux fixes au plancher durant les trois dernières années, les prêts immobiliers à taux variables commencent à refaire leur apparition dans un contexte marqué par une très forte inflation et la hausse des taux d'emprunt.

Les banques proposent des taux variables capés "1", c'est-à-dire que le taux initial ne peut augmenter de plus de 100 points de base. Le taux maximum sur la durée du crédit est ainsi connu. Cela permet d'obtenir un crédit à 1,20% sur 20 ans, qui ne pourra excéder 2,20%. Avec un taux à 1,20% bordé par une usure à 2,45%, cela offre une marge plus confortable pour ajouter les autres frais du crédit qu’un taux fixe à 2% avec l’usure à 2,57%.

Soyez bien accompagné ! Plus que jamais l’utilité d’un courtier se justifie, l'expert dans le montage des dossiers de financement et la négociation avec les banques pour vous permettre de décrocher votre crédit immobilier.

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Crédit immobilier : l’assurance emprunteur couvre-t-elle les allergies ?

Le printemps fait son retour et avec lui les allergies au pollen d’arbres et de graminées. Souffrir d’une allergie, quelle qu’elle soit, peut être considéré comme un risque aggravé par les assureurs de prêt immobilier. Faut-il déclarer ce problème de santé lors de la souscription à l’assurance emprunteur ? Quelles sont les conséquences sur le niveau de couverture et sur le tarif ? Allergie aux pollens : un enjeu de santé publique Environ 30% des adultes français souffrent d’allergies. Les projections de l’OMS indiquent que la moitié de la population sera touchée à l’horizon 2050. Le phénomène est loin d’être anecdotique par son ampleur et par les conséquences sur la santé publique. L’exposition aux pollens dès l’arrivée du printemps, au contact avec les yeux et les voies respiratoires, provoque des réactions plus ou moins invalidantes : difficulté à respirer, crises d’éternuement, yeux rouges et larmoyants, conjonctivite, toux, fatigue anormale, etc. La rhinite allergique et l’asthme allergique sont les deux formes d’allergie respiratoire les plus fréquentes, et souvent, un même individu souffre de ces deux pathologies. Une réaction allergique généralisée se caractérise par un choc anaphylactique qui comporte un risque vital majeur et nécessite un traitement d’urgence. Selon une étude réalisée en 2016 par des fédérations d’allergologues, l’allergie au pollen serait à l’origine d’au moins 7 millions de jours d’arrêt de travail chaque année. Le phénomène ne fait que s'aggraver avec le changement climatique. La France compte environ 3 millions d’asthmatiques, toutes causes confondues, l'asthme entraînant entre 1 000 et 2 000 décès chaque année. Assurance de prêt pour personne souffrant d’allergie À la lecture de ces chiffres, on comprend les difficultés potentielles auxquelles une personne allergique est confrontée lors d’une demande de crédit immobilier. La banque exige la souscription à l’assurance emprunteur pour se prémunir contre les défauts de paiement et sécuriser les sommes en jeu. Les risques couverts par l’assurance emprunteur Avant d’aborder la problématique de l’assurance en cas de pathologie allergique, rappelons l’importance de l’assurance de prêt immobilier. Si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Sa finalité est de prendre en charge tout ou partie des mensualités au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle repose sur deux types de garanties : les garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie ; les garanties facultatives qui couvrent les arrêts de travail et l’invalidité. La perte d’emploi est une dernière garantie optionnelle, plus rarement souscrite. Les garanties nécessaires à l’octroi du prêt sont définies par la banque et portées à la connaissance de l’emprunteur via la fiche standardisée d’information. Sur la base de ce document, vous pouvez mettre les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque : crédit et assurance sont deux produits déliés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, ce qui vous permet de faire jouer la délégation d’assurance pour bénéficier d’une couverture jusqu’à trois fois moins chère que la proposition bancaire, à garanties équivalentes. Déclarer son allergie dans le questionnaire de santé La souscription à l’assurance emprunteur passe par le questionnaire de santé. Ce formulaire renseigne l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, sur votre historique de santé. Il va permettre au médecin-conseil de l’assureur d’évaluer les risques de santé afin de formuler une réponse et d’appliquer une tarification en conséquence. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi : vous ne devez omettre aucune information faisant l’objet d’une entrée ni faire de fausse déclaration, sinon vous risquez la nullité du contrat. Vous devez indiquer si vous souffrez d’allergie et en préciser la cause : allergie au pollen, allergie alimentaire, allergie aux acariens, allergie cutanée. Vous devez également indiquer le traitement éventuel que vous prenez chaque année, de manière régulière ou ponctuelle. Si vous avez déjà consulté un médecin allergologue, pensez à joindre le courrier qu’il a adressé à votre médecin traitant. Vous devez par ailleurs préciser si l’allergie dont vous souffrez a entraîné des arrêts de travail. Les garanties assurance pour emprunteur allergique Si votre allergie n’a jamais entraîné d’arrêt de travail durant les 5 dernières années, vous bénéficiez des garanties décès, invalidité et incapacité à des conditions standards. En revanche, vous pouvez être considéré comme emprunteur avec risque aggravé de santé si vous avez été déjà placé en arrêt de travail à cause de votre allergie. En fonction des conclusions du médecin-conseil, l’assureur peut appliquer une surprime et exclure les risques liés à l’allergie. Il peut aussi refuser de vous assurer s’il estime que le niveau de risques est trop élevé. L’exclusion de garantie touche généralement la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), celle qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Cette garantie est systématiquement exigée par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à financer l’achat de la résidence principale. Trouver une assurance pour emprunteur allergique Quel que soit le type d’allergie, faites jouer la délégation d’assurance emprunteur pour trouver un contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les emprunteurs présentant des risques, quelle que soit leur nature (âge, santé, profession, pratique sportive). Comparez les offres en ligne et demandez à un courtier en assurance de prêt immobilier de vous accompagner pour vous aider à sélectionner la formule compétitive qui vous garantira une protection optimale. Si vous êtes déjà couvert par l’assurance de votre banque, vous pouvez bénéficier de la délégation en cours de prêt. La loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans pénalités, sans avoir à attendre la date d’échéance. L’occasion vous est donnée de décrocher une assurance qui soit mieux adaptée à votre problématique, et bien souvent moins chère.

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Crédit immobilier : la Corse offre jusqu’à 31 000€ aux primo-accédants

Dans un contexte de crise de l’immobilier et du logement, certaines régions se montrent particulièrement généreuses. C’est le cas de la Corse qui propose une aide plus que substantielle à la primo-accession : jusqu’à 31 000€ ! Derrière ce beau coup de pouce, la volonté de lutter contre les difficultés d’accès au logement, mais aussi de combattre les phénomènes de spéculation et de dépossession, tout en revitalisant les petites communes de l’intérieur de l’île. Voyons le périmètre de ce dispositif baptisé « Una casa per tutti, una casa per ognunu », soit « une maison pour tous, une maison pour chacun ». Dispositif de soutien pour la primo-accession en Corse Vous êtes déjà installé en Corse, que vous soyez corse d’origine ou pas, et vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? La région peut vous aider à financer votre projet immobilier sous réserve de remplir les conditions suivantes : Vous résidez en Corse depuis au moins 3 ans et votre foyer comprend au moins deux personnes (sauf dérogation dans les communes de moins de 3 000 habitants où l’aide peut être attribuée à une personne vivant seule). Vous avez le statut de primo-accédant. Le logement convoité se situe dans les lotissements communaux ou communes d'Ajaccio et de Bastia dans le périmètre du dispositif Action Cœur de Ville et Quartier Prioritaire de la Ville (QPV), ou partout ailleurs en Corse pour l’acquisition de biens construits avant 1960 en centre ancien ou hameaux de villes ou villages. Le coût du projet va de 150 000€ minimum à 280 000€ maximum (jusqu’à 350 000€ à Ajaccio et Bastia). Le projet est financé au moins à 80% par un crédit immobilier. Vous vous engagez à occuper le bien pendant au moins 10 ans (clause anti-spéculative). Sous conditions de ressources, vous pouvez bénéficier d’un taux de subvention de 10%, soit une aide financière comprise entre 15 000€ et 28 000€. Si la commune compte moins de 350 habitants, une prime de 3 000€ vient compléter cet apport gracieux, qui grimpe donc à 31 000€. Les dépenses subventionnables concernent le coût d’acquisition et des travaux liés à la création d’une résidence principale. Il peut donc s’agir d’un bien neuf déjà construit ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) comme d'un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation. Sont exclues toutes les opérations immobilières pour lesquelles un prêt bancaire a déjà été débloqué. Immobilier en Corse : entre spéculation et difficultés d’accession à la propriété Ce dispositif d’aide à la primo-accession n’est pas nouveau. La Collectivité Territoriale de Corse l’a mis en place en 2011 pour accompagner les primo-accédants dans l’achat de leur résidence principale. Pour éviter tout effet d’aubaine et de spéculation, le bénéficiaire de la subvention s’engage à occuper le logement pendant une durée minimale de 10 ans et à avertir la CTC en cas de revente dans cette période. Dans ce cas, l’aide doit être remboursée au prorata des années où le bien a été occupé par le bénéficiaire de l’aide.  La Corse est marquée par une forte décorrélation entre le niveau des prix des logements et celui des revenus. Cette aide a été adoptée par la région pour lutter contre ce décalage, en particulier dans les centres-villes de Bastia et d’Ajaccio, mais aussi dans les villages et hameaux qui représentent deux tiers des communes de Corse. Voici quelques chiffres qui illustrent le particularisme du marché immobilier corse et rendent compte de la nécessité d’un plan d’action : Entre 2006 et 2019, le coût du logement a augmenté de +68%, contre +36% dans l’hexagone. Sur ce même intervalle, le coût du foncier a progressé quatre fois plus vite : +138% en Corse, contre +64% dans l’hexagone. Un Corse sur cinq vit sous le seuil de pauvreté. L’offre de logement social locatif est de 10%, contre une moyenne française de 17%. Ajoutons que les inégalités territoriales sont très importantes entre le littoral et l’intérieur de l’île, et que les résidences secondaires représentent en moyenne plus de 28% du parc de logements (moyenne nationale de 10%). Des zones entières du territoire corse sont frappées par une forte exclusion de l’accès au foncier et au logement. La crainte de la CTC est que le phénomène s’étende à l’ensemble de l’île. La subvention destinée aux primo-accédants est une première réponse apportée pour renforcer et garantir l’accès au logement et au foncier au plus grand nombre sur tout le territoire corse, dans les zones où sévit la spéculation comme dans celles qui sont désertifiées, dans un contexte de hausse excessive des prix immobiliers et de taux de pauvreté plus élevé qu’ailleurs. D’autres régions de France ont mis en place des aides locales favorisant l’accession. Cliquez sur le site de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) pour savoir si votre collectivité accorde un coup de pouce financier aux ménages souhaitant devenir propriétaires de leur logement.

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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.