Crédit immobilier en 2022 : un mirage pour 20% des ménages

L'évolution des conditions d'emprunt commence à peser sur le marché immobilier et à exclure de plus en plus de candidats à la propriété. Hausse brutale des taux d'intérêt, usure en décalage avec la réalité et contraintes réglementaires, l'accès au crédit se resserre sévèrement pour des milliers de ménages, essentiellement des personnes avec des revenus modestes, qui étaient pourtant finançables en 2021.

Les exclus du crédit immobilier

Le courtier en ligne Pretto a mis en perspective les dossiers financés en 2021 avec les conditions d'emprunt actuelles. Force est de constater la dégradation très nette de l'accès au crédit immobilier. Sur près d'un million de demandes de financement ayant obtenu un accord des banques par son intermédiation en 2021, 220 000 seraient aujourd'hui recalés, soit 18%.

Ce sont avant tout et sans surprise les ménages avec des revenus modestes qui sont les premiers exclus du marché. Le taux d'éviction dépasse les 30% chez les foyers gagnant moins de 3 000€ par mois, contre 13% chez ceux qui bénéficient de revenus mensuels de plus de 5 000€. Un tiers des personnes à revenus faibles ou moyens encore finançables en 2021 ne le sont plus en juillet 2022.

Parmi les évincés à faibles revenus, 40% sont des primo-accédants et 43% résident en Ile-de-France, région où la cherté de l'immobilier est un autre frein à l'accession. L'exclusion touche 10% des primo-accédants avec des revenus plus élevés et un peu plus d'un quart de ces recalés plus confortables financièrement sont franciliens.

L'accès à la propriété est devenu un mirage pour ces foyers, dorénavant contraints de rester locataires et de subir de plein fouet la dérive inflationniste, même si le gouvernement va mettre en place des mesures pour soutenir le pouvoir d'achat, entre autres le dispositif de "bouclier loyers" qui vise à plafonner la hausse des loyers de 3,5% pendant un an.

Les raisons du blocage

Pas de surprise non plus du côté des facteurs qui expliquent un tel phénomène d'exclusion. La hausse des taux d’intérêt est actée depuis janvier 2022, mais le mouvement s'est accéléré avec le déclenchement de la guerre en Ukraine. En moyenne, les taux ont gagné 60 points de base quelle que soit la durée. Désormais, on s'endette autour de 1,60% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la maturité classique de 20 ans, mais de nombreuses banques appliquent des taux proches de 2% compte tenu des conditions de refinancement défavorables auxquelles elles sont confrontées.

Emprunter à 2% n'est pas en soi rédhibitoire, c'est même largement plus performant que les valeurs qui prévalaient avant 2016. La problématique vient de l'usure, toujours sous-évaluée au regard des taux du moment. Le taux maximum légal pour les crédits d'une durée égale ou supérieure à 20 ans est passé de 2,40% à 2,57% entre le deuxième et le troisième trimestre 2022, un ajustement de 17 points très insuffisant étant donné la progression constante des taux d'intérêt.

Selon l'étude de Pretto, sur les 220 000 dossiers exclus en 2022, 60 000 le seraient à cause de l'usure. Rappelons que le taux d'usure vise à plafonner légalement le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indice qui agrège tous les coûts relatifs à l'obtention du crédit, les intérêts, mais aussi les frais de dossier, la garantie et l'assurance prêt immobilier.

Troisième frein au crédit, le taux d'effort plafonné à 35%, conformément aux normes imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Les banques ne peuvent prêter si le taux d'endettement outrepasse cette limite, quand bien même le reste à vivre serait suffisant. 160 000 dossiers parmi les exclus seraient aujourd'hui touchés par un endettement supérieur au seuil toléré. Ces 35% maximum s'entendent assurance emprunteur incluse, comme l'oblige la réglementation sur le crédit. C'est dommageable alors que les taux d'assurance de prêt immobilier peuvent augmenter jusqu'à 40% depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine 2022.

Le crédit immobilier de moins en moins accessible

Malheureusement, la situation ne va pas s'améliorer dans les prochaines semaines. Aucune raison que la hausse des taux d'intérêt s'interrompt, au contraire, tous les signaux sont allumés pour que les conditions se dégradent rapidement. La Banque Centrale Européenne a annoncé vouloir relever ses taux directeurs fin juillet, afin de contrer l'envolée de l'inflation, ce qui va renchérir le loyer de l'argent pour les établissements de crédit.

Malgré cela, les banques ne pourront rehausser leurs barèmes de taux d'emprunt aux particuliers au-delà de l'usure, dont les valeurs vont stagner pour un trimestre, c'est-à-dire jusqu'au 30 septembre. On voit se profiler à court terme un blocage total de l'accès au crédit immobilier, banques comme clients pris en tenaille par la hausse du coût de l'argent et la réglementation qui borne le crédit.

La solution : une réforme urgente de l'usure. La méthode de calcul sur une base trimestrielle opère une décorrélation entre les taux d'usure et les taux pratiqués. Avec un ajustement mensuel de l'usure, la protection des ménages resterait acquise sans pénaliser l'accès au crédit. Il faudrait par ailleurs rehausser les TAEG moyens non plus d'un tiers mais d'une valeur fixe (100 pour 200 points de base) pour que la marge entre les taux proposés et l'usure ne soit plus relative mais absolue.

Pour le moment, le ministère de l'Économie estime que les données ne sont pas significatives pour témoigner d'une réelle problématique de l'usure, en dépit des appels lancés par les courtiers et par les banques. Aucune modification du calcul de l'usure n'est envisagée du côté des pouvoirs publics.

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PRESSE : Flambée des prix des carburants : le Groupe Magnolia invite les emprunteurs à changer d'assurance de prêt pour compenser jusqu'à 2 pleins d'essence par mois

Communiqué de presseParis, le mardi 22 septembre 2026 Le gazole dépasse désormais 2,40 € le litre en moyenne et le SP95 franchit la barre des 2,10 € le litre, sous l'effet des tensions géopolitiques persistantes au Moyen-Orient. Conséquence directe pour les ménages : un surcoût mensuel compris entre 18 € et 45 € par rapport aux tarifs habituels, selon le type de carburant et le nombre de pleins effectués chaque mois. « Les Français scrutent chaque centime au litre, mais ils oublient souvent de comparer un poste de dépense bien plus lourd : leur assurance de prêt immobilier. C'est pourtant l'un des rares postes de charges fixes sur lesquels on peut agir immédiatement, sans perdre de garanties et sans frais », déclare Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Un écart de prix qui peut atteindre 4 fois le tarif bancaire Souscrite par réflexe auprès de la banque au moment du crédit, l'assurance de groupe repose sur une tarification mutualisée qui ne tient pas compte du profil individuel de l'emprunteur. Une assurance individuelle (soit externe à l'offre bancaire), elle, peut afficher des tarifs jusqu'à 4 fois inférieurs à garanties équivalentes. Sur un prêt de 20 à 25 ans, l'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros. Le Groupe Magnolia illustre ce potentiel d'économie à partir d'un cas type : un homme de 40 ans qui change d'assurance de prêt quelques mois après l'obtention de son crédit de 250 000 euros (sur 25 ans) : Source : Magnolia.fr « Une économie de 48 € par mois, c'est concrètement l'équivalent de l'augmentation du coût de deux pleins de sans-plomb. Et contrairement à une aide ponctuelle, ce gain se répète chaque mois, pendant toute la durée restante du crédit », souligne Astrid Cousin. Jusqu'à 5 fois plus efficace que l'aide carburant de l'État Face à la hausse des prix, le gouvernement a fait le choix d'une aide forfaitaire ciblée de 100 €, équivalente à un soutien d'environ 20 centimes par litre sur 6 mois, versée une seule fois par usager éligible. Comparée à une économie d'assurance emprunteur de 25 € à 90 € par mois (chiffres Que Choisir), la substitution d'assurance peut représenter, sur la même période de 6 mois, jusqu'à 5 fois le montant de l'aide publique — sans aucun coût pour les finances de l'État. La loi Lemoine, un droit encore trop peu utilisé Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine permet à tout emprunteur de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, dès lors que le nouveau contrat propose des garanties équivalentes à celles exigées par la banque. Cette dernière dispose de 10 jours ouvrés pour répondre et ne peut refuser la substitution si l'équivalence des garanties est respectée. « Beaucoup d'emprunteurs pensent encore qu'il faut attendre une échéance précise, ou que la démarche est complexe. C'est faux : la loi Lemoine a justement été conçue pour simplifier ce changement, à tout moment de la vie du prêt », rappelle Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Chiffres clés 2,40 €/L : prix moyen du gazole en France en septembre 2026 2,10 €/L : prix moyen du SP95 sur la même période 18 € à 45 € : surcoût mensuel moyen à la pompe pour les ménages x4 : écart de tarif pouvant séparer une assurance bancaire d'une assurance individuelle 540 €/an et 5 400 € sur 10 ans : économie potentielle illustrée sur un cas type x5 : gain potentiel de l'économie d'assurance emprunteur comparé à l'aide carburant de l'État sur 6 mois

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Exclusions médicales en assurance de prêt : contraires à l'esprit de la loi Lemoine

Les clauses excluant certaines pathologies préexistantes des garanties de l’assurance emprunteur font l’objet d’un débat depuis plusieurs mois. Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) s’est penché sur ces pratiques dans le cadre de ses travaux consacrés à la mise en œuvre de la loi Lemoine. Le gouvernement vient tout juste de confirmer une position importante : lorsque ces exclusions permettent de contourner la suppression de la sélection médicale prévue par la loi, elles sont considérées comme contraires à l’esprit du texte. Cette prise de position intervient après une question posée au gouvernement par la sénatrice Vanina Paoli-Gagin en février dernier. Elle apporte ainsi un nouvel éclairage aux emprunteurs concernés par une maladie ou un antécédent médical. Assurance emprunteur : pourquoi les clauses d’exclusions médicales font débat ? Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a profondément modifié les règles applicables à l’assurance de prêt immobilier. Elle a instauré 3 mesures fondamentales : la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment l’amélioration du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C la suppression du questionnaire médical dans certaines situations. Cette dernière mesure poursuit un objectif précis : permettre à certains emprunteurs d'accéder à l’assurance sans que leur état de santé soit pris en compte dans l’évaluation du risque. La suppression du questionnaire de santé en assurance de prêt concerne uniquement les crédits immobiliers dont la part assurée cumulée n’excède pas 200 000 euros par personne et dont le remboursement intervient avant le 60e anniversaire de l’assuré. Des exclusions qui peuvent limiter la portée de la loi Le débat porte sur les contrats pouvant être souscrits sans questionnaire de santé qui prévoient malgré tout des exclusions de garanties concernant des maladies ou des antécédents médicaux. Certains acteurs du marché considèrent que ces dispositions contractuelles sont nécessaires pour : maîtriser le niveau de sinistralité préserver l’équilibre économique des contrats maintenir des tarifs compétitifs encadrer les risques liés à certaines pathologies. À l’inverse, d’autres professionnels estiment que ces clauses reviennent indirectement à tenir compte de l’état de santé de l’emprunteur, alors même que la loi interdit cette pratique dans les situations concernées. C’est précisément cette contradiction potentielle qui a alimenté les échanges entre assureurs, mutuelles et intermédiaires. Le CCSF examine la conformité des assurances de prêt à la loi Lemoine Face à la controverse, le CCSF a été chargé d’étudier la mise en œuvre de la loi Lemoine. Parmi les sujets examinés figuraient les exclusions liées aux antécédents ou aux pathologies préexistantes. Les travaux du comité ont notamment porté sur la conformité de certaines pratiques contractuelles avec le cadre juridique existant. Il ne s’agissait donc pas de créer une nouvelle obligation réglementaire, mais d’interpréter les règles déjà applicables. Son avis a finalement constitué un élément central dans la réponse apportée par le gouvernement à la sénatrice Vanina Paoli-Gagin. Cette dernière souhaitait que soit confirmé le rôle purement consultatif du CCSF et que les avis de l’instance relatifs à la loi Lemoine n’introduisent pas de nouvelles contraintes qui ne pourraient être validées par le législateur. Une position gouvernementale désormais clairement exprimée Dans sa réponse publiée le 17 septembre 2026, le gouvernement indique partager l’analyse du CCSF concernant la nécessité de garantir l’application effective de la loi Lemoine. L’exécutif rappelle notamment que la suppression du questionnaire médical constitue l’une des avancées majeures de la réforme. L’objectif affiché lors de l’adoption du texte était de faciliter l’accès à l’assurance emprunteur pour des personnes qui pouvaient auparavant rencontrer des difficultés en raison de leur état de santé. Le gouvernement considère ainsi que certaines clauses d’exclusion peuvent être problématiques lorsqu’elles aboutissent, dans les faits, à neutraliser les effets de la suppression de la sélection médicale. La loi Lemoine vise à limiter la prise en compte de l’état de santé La question des exclusions doit être replacée dans l’objectif général poursuivi par la loi Lemoine. Pour les emprunteurs entrant dans le champ de la suppression du questionnaire de santé, l’assureur ne doit pas utiliser l’état de santé comme élément de sélection médicale. Une clause contractuelle ne peut donc pas, selon l’analyse retenue par le gouvernement, réintroduire indirectement une distinction fondée sur une pathologie antérieure. Une problématique particulièrement importante pour les anciens malades Cette position concerne particulièrement les personnes ayant souffert d’une maladie ou présentant des risques médicaux. Avant la réforme, la sélection médicale pouvait conduire à : une surprime d’assurance de prêt une exclusion de certaines garanties des formalités médicales supplémentaires des difficultés pour obtenir une couverture adaptée voire, dans certains cas, un refus d’assurance emprunteur. La suppression du questionnaire médical dans les situations prévues par la loi devait justement réduire ces obstacles. Une exclusion systématique d’une pathologie préexistante pourrait donc, selon les situations, réduire considérablement la portée de l'avancée introduite par la loi Lemoine. Quelles conséquences pour le prix de l’assurance emprunteur ? La question du coût constitue l’un des autres enjeux du débat. Certains professionnels du secteur avaient souligné qu’une limitation des exclusions pouvait avoir des conséquences sur l’équilibre technique des contrats. Une couverture plus large des risques pourrait en effet modifier la sinistralité et, potentiellement, influencer les tarifs proposés aux emprunteurs. Pour autant, le gouvernement ne tire pas à ce stade de conclusion définitive sur une éventuelle évolution des prix. Un bilan prévu à l’horizon 2028 L’exécutif renvoie à l’évaluation future de la loi Lemoine d’ici 2028 pour mesurer concrètement les effets de ces évolutions. Ce bilan doit notamment permettre d’observer : l’évolution des tarifs de l’assurance emprunteur la sinistralité des contrats les effets concrets de la suppression du questionnaire médical les conséquences de la réforme pour les assurés. Une clarification importante pour les emprunteurs La position exprimée par le gouvernement apporte un éclairage supplémentaire sur les clauses d’exclusion liées aux pathologies préexistantes. Elle confirme surtout que la suppression de la sélection médicale prévue par la loi Lemoine ne doit pas pouvoir être contournée, dans les situations concernées, par des mécanismes contractuels produisant un effet équivalent. Pour les emprunteurs, cette évolution constitue un point à surveiller lors de la souscription ou du changement d’assurance de prêt. La portée exacte d’une exclusion dépend toutefois toujours du contrat, des garanties concernées et de la situation de l’assuré. Le débat devrait donc se poursuivre autour de l’application concrète de la loi et de ses conséquences sur l’accès à l’assurance emprunteur, les garanties proposées et les tarifs.

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