Crédit immobilier juillet 2022 : des taux supérieurs à 2% sur fond d'usure trop basse

Nouvelle hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers en juillet. Ce mouvement inédit et inexorable touche toutes les durées et tous les profils d'emprunteur, mais ce qui rend l'accès au crédit de plus en plus compliqué n'est pas tant cette poussée vers le haut des conditions d'emprunt que le niveau de l'usure, en totale inadéquation avec la réalité du marché. Pour l'heure, les autorités financières font la sourde oreille aux inquiétudes des professionnels.

Quels taux d’emprunt en juillet 2022 ?

Les taux augmentent, et ce, de manière discontinue depuis février dernier, sous l'impulsion du contexte monétaire perturbé par la guerre en Ukraine. Même si l'été oblige les banques à augmenter leurs barèmes pour ralentir l'activité, le phénomène est d'une ampleur inattendue, exacerbé par la hausse de l'OAT 10 ans, indicateur de référence pour la fixation des taux fixes des crédits immobiliers, et par les conditions de refinancement moins accommodantes. Et ce n'est pas l'annonce de la Banque Centrale Européenne en faveur d'une remontée très prochaine des taux directeurs pour contrer l'inflation qui va améliorer la situation sur le front du crédit immobilier.

Les banques voient leurs marges fondre comme beurre au soleil, même si le crédit reste pour elles un produit d'appel et de conquête de clientèle. Entre janvier et début juillet 2022, les taux ont grimpé en moyenne de 65 points de base, mais les ajustements peuvent aller jusqu'à 100 points additionnels dans certaines banques. Selon les établissements, les meilleurs dossiers peuvent espérer décrocher un taux moyen :

entre 1,35% et 1,70% sur 15 ans
entre 1,55% et 1,80% sur 20 ans
entre 1,70% et 2% sur 25 ans.

Mais pour une majorité de profils, la barre des 2% est allègrement franchie.

Des taux à 3% avant fin 2022

Pour être objectif, un taux d'emprunt à 2% n'est pas un frein à l'achat ; il reste performant et permet de s'endetter à bon compte au regard d'une inflation qui part en flèche (5,8% sur un an à fin juin 2022). On oublie trop rapidement que ces conditions prévalaient il y a encore peu. Ce n'est qu'à partir de janvier 2016 que les taux, toutes durées confondues, ont commencé leur lente décrue, pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (1,03% hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés).

Le gouverneur de la Banque de France a d'ailleurs rappelé que les taux rentrent dans la norme, soulignant le caractère exceptionnellement bas des valeurs observées ces trois dernières années. Il s'agirait d'un retour à la normale à des conditions de financement et il n'est pas exclu que les taux atteignent les 3% d'ici la fin de l'année. Si le niveau des taux n'est pas en soi rédhibitoire, celui de l'usure l'est bel et bien.

Ça coince toujours avec l'usure !

Si les banques avaient ajusté leurs barèmes à l'évolution du contexte monétaire, notamment celui des taux directeurs, les taux seraient aujourd'hui plus près de 3%. Impossible pourtant de répercuter l'intégralité des coûts de refinancement sur les ménages emprunteurs pour cause d'usure qui ne permet pas de dégager une marge suffisante.

Pour le troisième trimestre 2022, les taux légaux maximum ont été relevés par rapport au trimestre précédent, mais la hausse est bien trop faible pour faciliter les projets. Le seuil de l'usure est ainsi passé de 2,40% à 2,57% pour les prêts de 20 ans et plus, 17 points qui ne compensent pas la remontée constante des taux bruts opérée quasiment toutes les semaines.

Pour mémoire, les taux d'usure sont calculés sur la base des taux effectifs moyens octroyés le trimestre précédent, et augmentés d'un tiers. Il en résulte un décalage temporel entre les valeurs anciennes et celles proposées par les banques à l'instant T, préjudiciable en cas de remontée brutale des taux d'intérêt. On parle alors d'effet ciseau qui prend en tenailles les candidats à l'emprunt.

Celui qui écope d'un taux nominal à 2% a les plus grandes difficultés à intégrer tous les frais annexes dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Il faut être jeune (moins de 45 ans), avoir des revenus stables et conséquents, le taux d'endettement le plus faible et emprunter sur la durée la plus courte possible et présenter un apport personnel d’au moins 20% pour espérer rester sous l'usure.

Banques et courtiers tirent la sonnette d'alarme depuis plusieurs semaines, enjoignant les autorités financières à réviser rapidement la méthode de calcul de l'usure. Bercy reste sourd aux appels des professionnels, rappelant la mission protectrice de l'usure. Cela ressemble à s'y méprendre à un déni de réalité.

Une banque est même passée à l'offensive en proposant un taux unique à 2,10% quels que soient le profil client et la durée de financement. Une autre affiche un taux de 2,42% pour les revenus correspondant aux 5 premiers déciles, soit le niveau de 50% des salaires. Deux façons de fermer le robinet du crédit pour mettre les pouvoirs publics devant leurs responsabilités.

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Assurance de prêt immobilier : 5 questions insolites des emprunteurs

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Le lien avec les réseaux sociaux n’est pas en soi un motif d’exclusion. C’est la reconnaissance médicale du burn-out qui détermine la prise en charge éventuelle. 4. Que se passe-t-il si je gagne au loto et que j’arrête de payer mon crédit ? Une confusion fréquente entre richesse et engagement contractuel Gagner une forte somme ne supprime pas les obligations liées à un prêt immobilier. Le contrat de crédit reste pleinement valide jusqu’à son remboursement intégral. Même en cas de gain important, les mensualités doivent être honorées, ou le prêt doit être remboursé par anticipation, avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé. Et côté assurance emprunteur ? L’assurance emprunteur reste active tant que le crédit existe, et cesse uniquement lors du remboursement total du prêt. Elle ne dépend pas de la situation financière de l’emprunteur. Gagner au loto ne suspend ni le crédit, ni l’assurance. 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Conclusion : derrière les questions insolites sur l’assurance emprunteur, de vraies zones de flou assurantiel Ces 5 questions peuvent sembler atypiques, voire anecdotiques. Pourtant, elles révèlent des enjeux très sérieux : la sincérité du questionnaire de santé la qualification des professions modernes la reconnaissance des troubles psychiques la rigidité des engagements de crédit et les limites juridiques des garanties décès. L’assurance emprunteur repose sur un principe simple : la couverture dépend du risque déclaré et validé au moment de la souscription.

Crédit immobilier et baisse du taux d’usure : l’assurance emprunteur comme levier clé pour valider l'emprunt

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le 25 mai 2026 Depuis le 1er mai 2026, le taux d’usure applicable aux crédits immobiliers de 20 ans et plus s’établit à 5,19 %, contre 5,31 % au premier trimestre 2026. Pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, il passe de 4,61 % à 4,48 %. Une baisse qui peut sembler limitée mais qui remet déjà certains dossiers sous tension dans un contexte où les taux de crédit restent élevés. Quelques dixièmes de point suffisent parfois à faire basculer un dossier. Le taux d’usure ne prend pas uniquement en compte le taux du crédit : l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie entrent également dans le calcul du TAEG. Le meilleur levier pour passer sous le taux d'usure ? Faire jouer la concurrence sur son Assurance de prêt. La preuve, en calcul ! Simulation avec assurance groupe bancaire Cas très classique, prenons un couple de 30 ans qui emprunte 300 000 euros sur 20 ans auprès d’une banque régionale très connue. Ici, le couple d'emprunteurs font un premier essai avec l'assurance groupe de leur banque : (Taux d'assurance calculé sur quotité 100% par tête). Dans ce scénario, le TAEG dépasse le taux d’usure fixé à 5,19 %. Résultat : légalement, le dossier ne peut pas être accepté par la banque malgré un profil emprunteur solide. Simulation avec Assurance de prêt externe à la banque : faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur Pour faire baisser le TAEG, l’idée est alors de mettre en concurrence son assurance de prêt. Dans notre exemple, toutes les données restent identiques, excepté l’assurance emprunteur qui passe de 0,40 % avec le contrat groupe bancaire à 0,10 % grâce à un contrat Generali distribué notamment par Magnolia.fr. Grâce à la délégation d’assurance, le TAEG repasse largement sous le seuil du taux d’usure. Le dossier devient alors finançable. Mais l’intérêt ne s’arrête pas là. La délégation d’assurance permet également de réaliser des économies très importantes sur le coût global du crédit immobilier. Dans cet exemple concret, l’assurance emprunteur passe d’environ 100 euros par mois avec le contrat bancaire à seulement 33 euros par mois avec une assurance alternative. Sur la durée totale du prêt, l’économie représente plusieurs dizaines de milliers d’euros, sans modifier ni le montant emprunté ni les garanties du contrat. “Nous constatons en effet depuis quelque temps une souplesse plus importante des banques qui acceptent davantage que leurs clients fassent appel à la concurrence pour leur assurance de prêt du fait des blocages sur les taux d’usure. Cela se cantonne quand même aux “beaux” dossiers, avec des profils attractifs. Nos clients sont à la fois rassurés de voir leur dossier d’emprunt passer grâce à cela, mais surtout extrêmement surpris du gain économique énorme à la clé !”, affirme Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr. À ce jour, encore 83 % des emprunteurs sont couverts par l’assurance de prêt de leur banque, alors même que ces contrats pratiquent encore des tarifs souvent 2 à 3 fois supérieurs à ceux proposés par la concurrence.

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