Crédit immobilier : les banques plus souples fin 2023

Les taux d’intérêts du crédit immobilier n’en finissent pas de progresser, mais les banques reviennent sur le marché car elles peuvent ainsi reconstituer leurs marges sur ce produit d’appel qu’est le prêt à l’habitat. Le crédit est toujours plus cher mais il redevient enfin accessible au terme de cette année 2023. Qu'en sera-t-il en 2024 ?

Hausse des taux de crédit immobilier : pas de répit

Les conditions d’emprunt en ce dernier trimestre 2023 suivent la tendance observée depuis dix-huit mois : ça continue de grimper. Les taux d’intérêts ont commencé à prendre l’ascenseur début 2022 sous l’impulsion du retour de l’inflation, un mouvement qui s’est accéléré avec le déclenchement de la guerre en Ukraine. Le taux moyen sur 20 ans titrait 1,20% en janvier 2022 (hors assurance de prêt immobilier et autres frais de garantie), contre 4,40% actuellement. Retrouvez toutes les infos pour emprunter en octobre 2023.

Très peu d’emprunteurs ont le privilège de s’endetter sous la barre des 4%. Les profils premium empruntent autour de 4,20% et pour les dossiers moyens, les valeurs atteignent déjà 4,50%. Quant aux emprunteurs moins bien dotés en revenus, en apport personnel et épargne de précaution, les conditions sont nettement moins favorables : certaines banques leur proposent un taux à 5% sur 25 ans, voire sur 20 ans.

Un courtier en crédit immobilier est plus que jamais votre allié en 2023 pour décrocher le graal dans un contexte de raréfaction et de renchérissement du crédit. D’un établissement bancaire à l’autre, les écarts entre les taux maximums et les taux minimums sur une même maturité peuvent être importants, allant jusqu’à 1,5 point.

Les banques prêtent à nouveau

Fin 2022, certaines banques décidaient de fermer le robinet du crédit immobilier, face aux contraintes monétaires et au dysfonctionnement de l’usure, deux facteurs qui ne leur permettaient pas de dégager des marges sur le crédit immobilier, pourtant produit d’appel phare pour capter une clientèle sur le long terme. La Banque de France réagit tardivement en mensualisant le taux d’usure à compter de février 2023 pour une durée provisoire jusqu’en janvier 2024.

Les banques peuvent ainsi ajuster leurs barèmes de taux plus régulièrement, ce qui retarde l’effet ciseau engendré par la remontée constante des taux d’intérêts. En renouant avec leurs marges sur le crédit, les enseignes se montrent plus favorables aux demandes de financement à l’habitat, certaines font même preuve d’une plus grande flexibilité quant aux critères de revenus et au montant maximum financé.

Vers des taux d’emprunt à 5%

La hausse brutale des taux est due au durcissement de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne. L’institution communautaire a déjà procédé à dix relèvements de ses taux directeurs, passant notamment le taux de refinancement de 0% à 4,50% entre juillet 2022 et septembre 2023. L’objectif : ramener l’inflation vers les 2%. Bonne nouvelle : l’indice des prix commence à reculer, chutant de 5,2% en août à 4,3% en septembre en zone euro soit son niveau le plus bas depuis octobre 2021. Mauvaise nouvelle : la guerre entre le Hamas et Israël déclenchée samedi dernier fait déjà bondir les cours du pétrole et pourrait avoir des répercussions sur l’économie mondiale.

Les taux d’emprunt risquent fort de poursuivre leur mouvement haussier et s’approcher dangereusement des 5% d’ici la fin de l’année 2023 ou le début de 2024. Les ménages ont perdu plus de 20% de pouvoir d’achat immobilier par la seule progression des taux.

La hausse du loyer de l’argent n’est pas l’unique frein à l’accès au crédit bancaire : les emprunteurs sont soumis aux règles du HCSF qui limitent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance de prêt comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans dans le neuf ou l’ancien avec gros travaux de rénovation).

Les professionnels plaident pour un relâchement de la norme qui encadre le crédit, mais le taux d’endettement maximum ne sera pas bientôt assoupli, comme avait pu le laisser entendre tout dernièrement le ministre de l’Économie Bruno Le Maire. La Banque de France oppose son veto à toute modification dans le but de protéger les emprunteurs. Elle oublie que taux d’endettement et reste à vivre sont deux notions complémentaires et qu’un ménage solvable avec des revenus confortables peut afficher un taux d’effort supérieur à la norme si son reste à vivre est suffisant.

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Courtier, comparateur ou agence : qui choisir pour sa mutuelle senior en 2027 ?

Vous souhaitez changer de mutuelle senior en 2027 ? Choisir une complémentaire santé ne consiste plus seulement à rechercher la cotisation la moins chère. Les besoins évoluent avec l’âge et les dépenses de santé peuvent rapidement augmenter, notamment en hospitalisation, optique, dentaire, audiologie ou médecines douces. Face à la diversité des offres, plusieurs solutions permettent de trouver une formule adaptée : comparateur, courtier ou agence. Ces 3 intermédiaires n’ont pas exactement le même rôle. Le comparateur facilite la mise en concurrence des contrats, le courtier accompagne davantage l’assuré dans sa recherche, tandis que l’agence propose généralement les produits d’un assureur ou d’un groupe déterminé. Voici leurs différences pour choisir votre complémentaire santé senior en 2027. Mutuelle senior en 2027 : pourquoi comparer les offres ? Le prix d’une complémentaire santé senior dépend essentiellement de votre âge, du niveau de garanties choisi et de votre zone de résidence. Mais 2 contrats affichant une cotisation proche peuvent présenter des remboursements très différents. Avant de souscrire, il est donc utile de regarder : le tarif mensuel le remboursement des consultations et des dépassements d’honoraires la prise en charge de l’hospitalisation la prise en charge des soins dentaires les remboursements en optique les équipements auditifs les prestations de prévention les médecines douces lorsqu’elles sont proposées les éventuels délais de carence les exclusions et plafonds de remboursement. Comparer une mutuelle senior permet ainsi de mettre en perspective le prix avec le niveau réel de protection. Le prix ne doit pas être le seul critère Une formule économique peut convenir à un senior ayant peu de dépenses de santé. À l’inverse, une personne qui consulte régulièrement des spécialistes ou prévoit des soins dentaires importants peut avoir intérêt à examiner des garanties plus protectrices. L'objectif est donc de rechercher un rapport garanties-prix cohérent avec sa situation, plutôt que de sélectionner automatiquement la cotisation la plus basse. Comparateur de mutuelle senior : pour mettre les contrats en concurrence Le comparateur de mutuelle senior permet d'obtenir plusieurs propositions à partir d'informations renseignées par l'utilisateur. Il constitue un outil particulièrement pratique pour avoir rapidement une vision du marché. Les avantages du comparateur Son principal intérêt réside dans la comparaison de plusieurs niveaux de garanties et de tarifs. Les offres sont classées par ordre croissant de prix et sont proposées en fonction des informations que vous remplissez. Le comparateur permet notamment de : gagner du temps dans la recherche ; identifier plusieurs contrats correspondant au profil renseigné ; comparer les cotisations ; examiner les différents niveaux de remboursement ; repérer les garanties renforcées en optique, dentaire ou hospitalisation ; effectuer une première sélection avant de demander un devis. Le comparateur est donc adapté aux seniors qui souhaitent comparer eux-mêmes les offres et disposent de suffisamment de temps pour analyser les conditions contractuelles. Les limites du comparateur Une simulation ne remplace pas nécessairement l'étude détaillée du contrat. Les résultats dépendent des informations renseignées et tous les contrats disponibles sur le marché ne sont pas forcément présentés dans chaque outil. Il faut également vérifier les conditions générales, les plafonds, les forfaits et les exclusions avant de souscrire. D’où l’importance de demander un devis personnalisé une fois que vous avez sélectionné une ou plusieurs offres qui pourraient vous convenir. Courtier en mutuelle senior : un accompagnement plus personnalisé Le courtier en assurance santé joue un rôle différent. Il recherche des contrats auprès de plusieurs organismes et peut accompagner le futur assuré dans la sélection d'une formule. Cette solution peut être intéressante lorsque les besoins sont complexes ou lorsque le senior souhaite bénéficier d'un interlocuteur pour comprendre les différences entre les garanties. Pourquoi passer par un courtier ? Le courtier peut notamment aider à : définir les garanties prioritaires ; comparer plusieurs propositions ; expliquer les niveaux de remboursement ; analyser les postes de dépenses importants ; identifier les éventuels plafonds ; accompagner la souscription ; répondre aux questions sur le fonctionnement du contrat. Le courtier peut donc apporter une dimension de conseil et d'accompagnement plus importante qu'un simple outil de comparaison. Courtier : attention au périmètre des offres Il est important de comprendre que le courtier ne propose pas nécessairement l'ensemble des contrats existant sur le marché. Son analyse dépend notamment des organismes avec lesquels il travaille. Avant de retenir une proposition, il est donc pertinent de demander quelles offres sont étudiées et de comparer les garanties présentées avec celles d'autres contrats. Magnolia.fr est à la fois un comparateur de mutuelles santé et un courtier que vous pouvez solliciter gratuitement pour faciliter votre recherche. Agence d'assurance : un interlocuteur directement identifié Passer par une agence d'assurance constitue une troisième approche. Vous échangez directement avec un conseiller représentant généralement un assureur ou un réseau donné. Cette solution peut rassurer les personnes qui privilégient le contact humain et souhaitent disposer d'un interlocuteur physique. Les avantages de l'agence L'agence permet notamment de : bénéficier d'un rendez-vous avec un conseiller ; poser directement ses questions ; obtenir une explication des garanties ; être accompagné lors de la souscription ; disposer d'un interlocuteur identifié. Cette proximité peut être particulièrement appréciée lorsqu'il faut comprendre les modalités de remboursement, parfois opaques, d'une complémentaire santé. Une offre généralement moins large L'agence travaille toutefois principalement avec les produits de l'organisme qu'elle représente. La comparaison avec les contrats concurrents doit donc être réalisée séparément. Le senior qui privilégie cette solution doit notamment vérifier si la proposition reçue est réellement adaptée à ses dépenses de santé et pas uniquement à son budget. Courtier, comparateur ou agence : tableau comparatif Critère Comparateur Courtier Agence Comparaison de plusieurs offres Oui Oui Généralement limitée Accompagnement personnalisé Limité Important Important Contact humain Faible Oui Oui Analyse des garanties À faire soi-même Accompagnée Accompagnée Gain de temps Élevé Élevé Moyen Choix des organismes Selon les contrats référencés Selon le réseau du courtier Principalement un organisme Simulation tarifaire Oui Oui Oui Possibilité de demander des explications Variable Oui Oui Liberté de comparer le marché Bonne Bonne mais périmètre à vérifier Limitée Comment choisir sa mutuelle senior en 2027 ? Le choix dépend avant tout du niveau d'accompagnement recherché et de la capacité à analyser soi-même les contrats. Vous voulez comparer rapidement les prix Le comparateur mutuelle senior est particulièrement pratique pour obtenir rapidement plusieurs simulations. Il permet de commencer par une sélection de contrats en fonction du budget et des garanties souhaitées. Vous souhaitez être accompagné Le courtier peut être privilégié lorsque vous souhaitez bénéficier d'un interlocuteur capable de vous aider à analyser les garanties et à mettre en parallèle plusieurs propositions. Vous privilégiez la relation de proximité L'agence peut répondre aux attentes des personnes qui souhaitent rencontrer un conseiller et conserver un contact direct avec un interlocuteur identifié. Le saviez-vous ? : vous avez le droit de résilier votre mutuelle individuelle à tout moment après un an d’adhésion en vertu de la loi sur la résiliation infra-annuelle en complémentaire santé. Les garanties à examiner avant de souscrire Quel que soit le canal choisi, il est essentiel de comparer les garanties poste par poste. Hospitalisation : regardez le niveau de remboursement de la chambre particulière, du forfait journalier hospitalier et des honoraires médicaux et chirurgicaux. Les dépassements d'honoraires peuvent avoir un impact important sur le reste à charge. Dentaire : les soins dentaires, les prothèses et les implants peuvent représenter des dépenses élevées. Il faut donc vérifier les forfaits et plafonds prévus par le contrat. Optique : examinez les remboursements concernant les lunettes, les verres et, lorsque le contrat le prévoit, les lentilles. Audiologie : pour les aides auditives, comparez les niveaux de remboursement et les conditions applicables aux équipements pris en charge dans le cadre du 100 % Santé. Médecines douces et prévention : certaines complémentaires proposent des forfaits pour l'ostéopathie, l'acupuncture ou d'autres pratiques. Ces garanties peuvent être intéressantes, mais elles doivent être comparées à leur coût réel dans la cotisation. Important : les contrats de mutuelle responsable (95 % des offres du marché) appliquent la réforme du zéro reste à charge en prothèses dentaires, lunettes de correction et audiologie. Les équipements sélectionnés dans le premier panier sont intégralement pris en charge par la Sécu et votre complémentaire santé. Comparateur, courtier ou agence : une décision selon vos besoins Comparateur, courtier et agence répondent à des besoins différents. Le comparateur facilite la mise en concurrence et la simulation, le courtier apporte davantage d'accompagnement dans la recherche de garanties, tandis que l'agence privilégie la relation directe avec un organisme. Pour une mutuelle senior en 2027, le plus important reste de comparer le niveau de couverture, les remboursements, les plafonds, les exclusions et le prix. Une offre réellement adaptée est celle qui correspond aux dépenses de santé du senior et à son budget, tout en limitant les restes à charge sur les postes les plus coûteux.

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Exclusions médicales en assurance de prêt : contraires à l'esprit de la loi Lemoine

Les clauses excluant certaines pathologies préexistantes des garanties de l’assurance emprunteur font l’objet d’un débat depuis plusieurs mois. Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) s’est penché sur ces pratiques dans le cadre de ses travaux consacrés à la mise en œuvre de la loi Lemoine. Le gouvernement vient tout juste de confirmer une position importante : lorsque ces exclusions permettent de contourner la suppression de la sélection médicale prévue par la loi, elles sont considérées comme contraires à l’esprit du texte. Cette prise de position intervient après une question posée au gouvernement par la sénatrice Vanina Paoli-Gagin en février dernier. Elle apporte ainsi un nouvel éclairage aux emprunteurs concernés par une maladie ou un antécédent médical. Assurance emprunteur : pourquoi les clauses d’exclusions médicales font débat ? Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a profondément modifié les règles applicables à l’assurance de prêt immobilier. Elle a instauré 3 mesures fondamentales : la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment l’amélioration du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C la suppression du questionnaire médical dans certaines situations. Cette dernière mesure poursuit un objectif précis : permettre à certains emprunteurs d'accéder à l’assurance sans que leur état de santé soit pris en compte dans l’évaluation du risque. La suppression du questionnaire de santé en assurance de prêt concerne uniquement les crédits immobiliers dont la part assurée cumulée n’excède pas 200 000 euros par personne et dont le remboursement intervient avant le 60e anniversaire de l’assuré. Des exclusions qui peuvent limiter la portée de la loi Le débat porte sur les contrats pouvant être souscrits sans questionnaire de santé qui prévoient malgré tout des exclusions de garanties concernant des maladies ou des antécédents médicaux. Certains acteurs du marché considèrent que ces dispositions contractuelles sont nécessaires pour : maîtriser le niveau de sinistralité préserver l’équilibre économique des contrats maintenir des tarifs compétitifs encadrer les risques liés à certaines pathologies. À l’inverse, d’autres professionnels estiment que ces clauses reviennent indirectement à tenir compte de l’état de santé de l’emprunteur, alors même que la loi interdit cette pratique dans les situations concernées. C’est précisément cette contradiction potentielle qui a alimenté les échanges entre assureurs, mutuelles et intermédiaires. Le CCSF examine la conformité des assurances de prêt à la loi Lemoine Face à la controverse, le CCSF a été chargé d’étudier la mise en œuvre de la loi Lemoine. Parmi les sujets examinés figuraient les exclusions liées aux antécédents ou aux pathologies préexistantes. Les travaux du comité ont notamment porté sur la conformité de certaines pratiques contractuelles avec le cadre juridique existant. Il ne s’agissait donc pas de créer une nouvelle obligation réglementaire, mais d’interpréter les règles déjà applicables. Son avis a finalement constitué un élément central dans la réponse apportée par le gouvernement à la sénatrice Vanina Paoli-Gagin. Cette dernière souhaitait que soit confirmé le rôle purement consultatif du CCSF et que les avis de l’instance relatifs à la loi Lemoine n’introduisent pas de nouvelles contraintes qui ne pourraient être validées par le législateur. Une position gouvernementale désormais clairement exprimée Dans sa réponse publiée le 17 septembre 2026, le gouvernement indique partager l’analyse du CCSF concernant la nécessité de garantir l’application effective de la loi Lemoine. L’exécutif rappelle notamment que la suppression du questionnaire médical constitue l’une des avancées majeures de la réforme. L’objectif affiché lors de l’adoption du texte était de faciliter l’accès à l’assurance emprunteur pour des personnes qui pouvaient auparavant rencontrer des difficultés en raison de leur état de santé. Le gouvernement considère ainsi que certaines clauses d’exclusion peuvent être problématiques lorsqu’elles aboutissent, dans les faits, à neutraliser les effets de la suppression de la sélection médicale. La loi Lemoine vise à limiter la prise en compte de l’état de santé La question des exclusions doit être replacée dans l’objectif général poursuivi par la loi Lemoine. Pour les emprunteurs entrant dans le champ de la suppression du questionnaire de santé, l’assureur ne doit pas utiliser l’état de santé comme élément de sélection médicale. Une clause contractuelle ne peut donc pas, selon l’analyse retenue par le gouvernement, réintroduire indirectement une distinction fondée sur une pathologie antérieure. Une problématique particulièrement importante pour les anciens malades Cette position concerne particulièrement les personnes ayant souffert d’une maladie ou présentant des risques médicaux. Avant la réforme, la sélection médicale pouvait conduire à : une surprime d’assurance de prêt une exclusion de certaines garanties des formalités médicales supplémentaires des difficultés pour obtenir une couverture adaptée voire, dans certains cas, un refus d’assurance emprunteur. La suppression du questionnaire médical dans les situations prévues par la loi devait justement réduire ces obstacles. Une exclusion systématique d’une pathologie préexistante pourrait donc, selon les situations, réduire considérablement la portée de l'avancée introduite par la loi Lemoine. Quelles conséquences pour le prix de l’assurance emprunteur ? La question du coût constitue l’un des autres enjeux du débat. Certains professionnels du secteur avaient souligné qu’une limitation des exclusions pouvait avoir des conséquences sur l’équilibre technique des contrats. Une couverture plus large des risques pourrait en effet modifier la sinistralité et, potentiellement, influencer les tarifs proposés aux emprunteurs. Pour autant, le gouvernement ne tire pas à ce stade de conclusion définitive sur une éventuelle évolution des prix. Un bilan prévu à l’horizon 2028 L’exécutif renvoie à l’évaluation future de la loi Lemoine d’ici 2028 pour mesurer concrètement les effets de ces évolutions. Ce bilan doit notamment permettre d’observer : l’évolution des tarifs de l’assurance emprunteur la sinistralité des contrats les effets concrets de la suppression du questionnaire médical les conséquences de la réforme pour les assurés. Une clarification importante pour les emprunteurs La position exprimée par le gouvernement apporte un éclairage supplémentaire sur les clauses d’exclusion liées aux pathologies préexistantes. Elle confirme surtout que la suppression de la sélection médicale prévue par la loi Lemoine ne doit pas pouvoir être contournée, dans les situations concernées, par des mécanismes contractuels produisant un effet équivalent. Pour les emprunteurs, cette évolution constitue un point à surveiller lors de la souscription ou du changement d’assurance de prêt. La portée exacte d’une exclusion dépend toutefois toujours du contrat, des garanties concernées et de la situation de l’assuré. Le débat devrait donc se poursuivre autour de l’application concrète de la loi et de ses conséquences sur l’accès à l’assurance emprunteur, les garanties proposées et les tarifs.