Crédit immobilier en France : le moins cher d’Europe en 2023

L'affirmation vient de la Banque de France : notre pays a le crédit immobilier le moins cher de la zone euro. Grand bien nous fasse ! Il n’empêche, les ménages peinent à accéder au financement bancaire depuis la forte remontée des taux d’intérêts dans un contexte où les prix immobiliers ne subissent pas de correction à la baisse significative, auquel s’ajoutent, et non des moindres, des outils de pilotage qui contribuent à freiner davantage cet accès.

La crise de l’immobilier en France

Quand l’immobilier va, tout va ! L’adage est connu et son contraire pourrait être tout aussi vrai. Le retournement du marché immobilier est acté depuis quelques mois sous l’effet de plusieurs facteurs :

La pression exercée sur le pouvoir d’achat des emprunteurs par la hausse des taux d’intérêts : ils ont été multipliés par 4 depuis début 2022, passant de 1,10% en moyenne sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés) à 4,35% actuellement. Alimentée par l’inflation, cette hausse l’est aussi par la révision mensuelle et non plus tirmestrielle du taux d’usure depuis février 2023.
Les normes de distribution du crédit immobilier qui limitent le taux d’endettement et la durée de remboursement : voir plus bas.
L’attentisme des vendeurs sous la double crainte de la baisse des prix et de la réglementation environnementale : les prix immobiliers baissent très modérément et ne peuvent compenser la hausse des taux. Absconses et peu accessibles, les aides à la rénovation énergétique doivent être intégrées dans le crédit immobilier pour répondre à l’injonction visant la décarbonation du secteur.

L’immobilier représente environ 13 points de PIB et plus de 2 millions d’emplois dans le BTP et la commercialisation (promoteurs, agences immobilières, courtiers, notaires, expertise, etc.). Sur un an à fin avril 2023, plus de 500 agences immobilières avaient mis la clef sous la porte, et près de 150 sociétés de courtage avaient fait faillite. Les chiffres sont aussi cruels pour les entreprises de construction (700) et les promoteurs immobiliers (plus de 100), en faillite ou placés sous redressement judiciaire.

Autre donnée illustrant la crise immobilière en 2023 : la mairie de Paris enregistre une baisse de 20% de ses droits de mutation (plus communément appelés « frais de notaires »), soit un trou de 200 millions d’euros dans les caisses de la collectivité. Hors Pyrénées-Orientales, où ils augmentent, tous les départements perdent entre 10% et 40% de recettes de droit de mutation. On vous laisse imaginer l'incidence sur le budget des collectivités pour l'année 2024 : projets à l'arrêt ou annulés, hausse d'impôts locaux ?

Le difficile accès au crédit immobilier en 2023

La chute du nombre de transactions est bel et bien confirmée par les notaires de France qui indiquent un recul de près de 17% sur un an à fin août, du jamais vu depuis dix ans. La production de crédits immobiliers est tombée sous la barre des 10 milliards d’euros, à 9,2 Md€ en septembre et 9,9 Md€ en août, et poursuit sa lente érosion. La Banque de France (BdF) parle de normalisation après des niveaux de taux historiquement bas depuis 2016 et se félicite que le crédit immobilier français soit le moins cher d’Europe et le plus abondant.

Lutter contre l’inflation

Invité le 9 novembre dernier par Radio Classique, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a été interrogé sur les conditions du marché, entre les acheteurs qui ne trouvent pas de prêt et les vendeurs qui ont peur de dilapider leur patrimoine. Selon lui, « la maladie c’est l’inflation et elle est très ressentie par nos concitoyens. Le remède c’est les taux d’intérêt. C’est un remède qui n’est pas agréable mais qui est efficace et qui ancre notre engagement de ramener l’inflation vers 2% ». Dont acte !

La politique monétaire en Europe

Si votre crédit à l’habitat vous coûte plus cher, il faut donc incriminer l’inflation contre laquelle la Banque Centrale Européenne (BCE) tente de lutter en rehaussant ses taux directeurs. En freinant le recours au crédit, elle tire la consommation vers le bas, ce qui contribue à limiter l’indice des prix.

Fin octobre, la BCE a décidé une pause dans le durcissement de sa politique monétaire. Les taux directeurs restent figés, ce qui pourrait signer le début de la fin de la hausse des taux de crédit immobilier. Toutefois, la baisse des taux n’est pas pour demain, car il reste une marge importante avant que l’inflation ne renoue avec le dogme européen des 2% : elle titrait 4% sur un an en octobre, contre 4,9% en septembre.

Une norme d’octroi inadaptée en 2023

La hausse des taux d’intérêts et la progression des prix de l’immobilier ces dernières années sont les deux facteurs qui pèsent sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Si les prix commencent à s’éroder, notamment dans les grandes villes, et que l’on va vers une baisse des prix en 2024, il est un obstacle majeur que la BdF refuse de voir : les règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).

Édictées fin 2019, en période de taux au plancher, elles sont accusées par bon nombre de professionnels de l’immobilier de ralentir la production de crédit en limitant le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans dans le neuf). Censées protéger les acquéreurs d’un endettement excessif, elles excluent de l’accès au crédit des emprunteurs pourtant solvables. Cependant, le taux d’endettement n’est pas le critère central de l’endettement excessif, le reste à vivre étant le déterminant clef de l’analyse par la banque des capacités financières du ménage emprunteur.

Deux phénomènes contradictoires sont donc en place actuellement :

le resserrement des conditions d’octroi (hausse des taux d’emprunt et règles du HCSF) qui devraient faire baisser les prix :
une aggravation du déficit structurel du nombre de logements qui favorise la hausse des prix.

Avec des taux d’emprunt supérieurs à 4% et des prix qui fléchissent trop lentement, la seule variable d’ajustement reste l’apport personnel. L’assouplissement des conditions d’accès au crédit n’est pas dans les tiroirs de la BdF, qui a par ailleurs prévu de mettre un terme à la révision mensuelle de l’usure dès janvier 2024. Cette mesure temporaire motivée par la hausse très rapide des taux ne serait plus en phase avec le contexte actuel, l’institution estimant que les freins résultant du mode de calcul trimestriel ont été fortement atténués.

Ce n’est pas l’avis des courtiers en crédit, activement mobilisés depuis le début de la crise du crédit immobilier et du logement, qui appellent à manifester devant le siège de la BdF le 21 novembre prochain pour faire évoluer les règles d’octroi afin de fluidifier l’accès au crédit, un peu plus d’un an après leur première manifestation en 2022.

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Prêt annulé : la banque doit-elle rembourser les primes d’assurance emprunteur ?

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Les emprunteurs, eux, adhèrent à ce contrat pour bénéficier des garanties d’assurance de prêt immobilier, notamment en cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail. Cette adhésion est généralement imposée comme condition sine qua non à l'obtention du crédit. Une apparence trompeuse du rôle de la banque En apparence, la banque joue un rôle central : elle choisit l'assureur maison négocie les conditions du contrat collecte les primes auprès des emprunteurs les reverse à l'assureur. Ce rôle d'intermédiaire pourrait laisser penser qu'elle est partie intégrante de la relation assurantielle. Pourtant, la réalité juridique est tout autre. Important : rappelons que l’assurance de prêt de la banque n’est pas obligatoire. Chaque emprunteur dispose du libre choix du contrat et peut souscrire auprès d’un assureur concurrent, dès lors que le contrat présente une équivalence de garantie. La solution retenue par la Cour de cassation : la banque est un tiers au contrat d'assurance de prêt Un lien contractuel direct entre l'adhérent et l'assureur La Cour de cassation a tranché avec clarté. Si la banque est bien à l'origine de la souscription du contrat collectif, l'adhésion individuelle de chaque emprunteur crée, de son côté, un lien contractuel direct entre cet adhérent et l'assureur. La banque souscriptrice se retrouve alors en position de tiers par rapport à ce contrat d'assurance individuel. L'impossibilité de restituer des sommes dont on n'est pas créancier Cette distinction est fondamentale. En droit des obligations, seul le créancier d'une somme peut être contraint à la restituer. Or, les primes versées par les emprunteurs étaient dues à l'assureur et non à la banque. Cette dernière n'en était que le vecteur de transmission, sans en être la bénéficiaire finale. Elle ne pouvait donc pas être condamnée à les rembourser au titre de l'annulation des prêts. La haute juridiction casse ainsi la décision des juges du fond sur ce point. Ce que cela signifie concrètement pour les emprunteurs Une action à diriger contre l'assureur, non contre la banque Cette décision a des implications pratiques significatives pour tout emprunteur qui obtiendrait l'annulation d'un crédit immobilier en justice. Le remboursement des primes d'assurance emprunteur ne pourra pas être réclamé à la banque, mais uniquement à l'assureur, avec lequel l'emprunteur entretient un lien contractuel direct. Des démarches complexifiées pour les emprunteurs lésés Cela suppose d'engager une action distincte contre la compagnie d'assurance, ce qui complexifie les démarches et suppose de démontrer un fondement juridique propre à cette restitution, question qui, elle, n'est pas tranchée par cet arrêt. 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Hausse des taux en avril 2026 : vers un blocage du crédit immobilier ?

La remontée brutale des taux d’intérêt sur les marchés financiers fait peser une incertitude croissante sur le marché du crédit immobilier. Entre tensions géopolitiques, inflation persistante et durcissement des conditions de refinancement des banques, une question se pose : jusqu’où les taux peuvent-ils monter sans bloquer totalement l’accès au financement pour les emprunteurs et sans se heurter à l’effet ciseau des taux d’usure ? Une flambée des taux portée par les tensions économiques et géopolitiques Avec le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient il y a 3 semaines, les marchés financiers sont soumis à une forte volatilité. Le conflit ravive les craintes d’un retour durable de l’inflation et d’un resserrement des politiques monétaires. Des indicateurs financiers sous pression Plusieurs signaux confirment ce climat tendu : Le rendement des obligations d’État augmente fortement. Les prix de l’énergie restent instables. Les marchés boursiers évoluent de manière erratique. En France, le taux de l’OAT à 10 ans, qui fait figure de référence clé pour les crédits immobiliers, a atteint des niveaux inédits depuis près de 2 décennies, flirtant avec les 3,8 %. Un seuil qui n’avait plus été observé depuis la crise financière de 2008. Pourquoi cela impacte directement le crédit immobilier Les banques financent en grande partie les prêts immobiliers grâce aux marchés financiers. Lorsque leurs coûts de refinancement augmentent, elles n’ont d’autre choix que d’ajuster leurs conditions de prêt. Concrètement : Une hausse des taux obligataires = un coût de financement plus élevé. Ce coût est répercuté, partiellement ou totalement, sur les emprunteurs. Les taux des crédits immobiliers suivent donc une trajectoire ascendante. Vers une remontée inévitable des taux immobiliers en avril Le lien entre marchés obligataires et crédit immobilier reste déterminant, même s’il s’est légèrement distendu ces derniers mois. Un décalage temporaire, mais pas durable Depuis 2025, on observe un certain découplage entre : le rendement de l’OAT à 10 ans les taux des crédits immobiliers proposés aux particuliers Cependant, ce phénomène reste limité dans le temps. Lorsque les taux de marché augmentent trop rapidement, les banques finissent toujours par ajuster leurs barèmes. D’autres indicateurs à surveiller Les établissements bancaires ne dépendent pas uniquement des obligations d’État. Ils utilisent aussi d’autres outils de financement, comme : le taux interbancaire mid-swap (notamment à 7 ans) les dépôts des clients les financements auprès de la Banque Centrale Or, là aussi, la tendance est à la hausse. Le mid-swap 7 ans a récemment progressé, atteignant environ 3 %, un niveau élevé sur les 2 dernières années. À quoi s’attendre concrètement ? Même si les banques peuvent amortir temporairement ces hausses, une augmentation des taux immobiliers semble inévitable. On pourrait ainsi observer : des taux moyens autour de 4 % sur 25 ans dans les prochains mois (3,50 % actuellement) une remontée progressive plutôt qu’un choc brutal des écarts importants selon les profils d’emprunteurs Le taux d’usure : un plafond qui peut bloquer le marché Si la hausse des taux constitue déjà un frein, un autre mécanisme réglementaire pourrait amplifier les difficultés : le taux d’usure. Définition du taux d’usure Le taux d’usure correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal auquel une banque peut prêter. Il inclut : Le taux nominal du crédit Les primes d’assurance emprunteur Les frais de dossier La garantie (caution, hypothèque) Les autres frais éventuels qui conditionnent l’octroi du prêt (évaluation du bien, parts sociales d’une banque mutualiste) Les seuils actuels Pour le premier trimestre 2026, les plafonds sont fixés à : 4,59 % pour les prêts entre 10 et 20 ans 5,13 % pour les prêts entre 20 et 25 ans Ces seuils sont recalculés tous les trimestres, mais avec un décalage temporel qui peut poser problème. Pourquoi les seuils de l’usure peuvent devenir un frein Le principal risque ne vient pas uniquement de la hausse des taux, mais de la combinaison entre : des taux immobiliers en augmentation rapide des seuils d’usure qui évoluent trop lentement Un effet de ciseau dangereux Pour qu’un crédit soit accordé, il faut une marge suffisante entre : le taux d’usure le taux réellement proposé au client En pratique, cette marge doit être d’environ 0,50 à 0,60 point pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit immobilier. Si ce n’est pas le cas : Les banques ne peuvent plus prêter sans dépasser le plafond légal. Les dossiers deviennent automatiquement refusés. Les profils les plus pénalisés Certains emprunteurs sont particulièrement exposés : les ménages modestes qui n’ont plus de capacité d’emprunt à cause de taux élevés les seniors les emprunteurs présentant un risque de santé aggravé Pour ces 2 derniers profils, le coût d’assurance de prêt est plus élevé, ce qui augmente mécaniquement le TAEG et approche voire excède le seuil d’usure. Un risque réel de blocage du crédit immobilier Si les taux continuent de grimper rapidement, le marché pourrait se retrouver dans une situation déjà connue récemment. Le précédent de 2021-2022 Lors de la dernière forte remontée des taux : Les seuils d’usure n’avaient pas suivi suffisamment vite. De nombreux dossiers pourtant solides ont été refusés. Certaines banques ont temporairement réduit leur production de crédit. Pour rappel, une révision mensuelle des taux d’usure avait été instaurée entre janvier 2023 et janvier 2024 pour mieux gérer la hausse brutale des taux d’intérêts. Des banques contraintes de s’adapter Face à cette contrainte réglementaire, les établissements peuvent : refuser certains profils jugés moins rentables réduire leur activité de prêt immobilier ajuster leurs marges pour rester sous les seuils Dans les cas extrêmes, cela peut conduire à un véritable rationnement de l’emprunt comme on l’a connu durant la période Covid. Fin 2022, certaines banques avaient fermé le robinet du crédit. Quelles évolutions possibles dans les prochains mois ? L’évolution du marché dépendra de plusieurs facteurs clés. Des variables économiques déterminantes Voici les éléments à surveiller : L’évolution du conflit au Moyen-Orient Le niveau d’inflation en Europe Les décisions des banques centrales La stabilité des marchés énergétiques Une adaptation des règles envisageable Pour éviter un blocage du marché, les autorités pourraient intervenir, comme ce fut le cas en 2023. Parmi les pistes possibles : Un recalcul plus fréquent du taux d’usure (mensuel au lieu de trimestriel) Des ajustements techniques pour mieux refléter les conditions de marché Des mesures ciblées pour certains profils d’emprunteurs Conseils pour emprunter dans un contexte de taux élevés Dans ce contexte incertain, les emprunteurs doivent adopter une stratégie rigoureuse pour accéder au crédit immobilier. Optimiser son dossier Voici les leviers essentiels : Soigner son profil financier (stabilité professionnelle, épargne) Réduire son taux d’endettement Constituer un apport personnel solide Jouer sur les paramètres du crédit Certaines options permettent de limiter l’impact de la hausse des taux : Réduire la durée du prêt Négocier l’assurance emprunteur Comparer plusieurs offres bancaires Anticiper les évolutions du marché Enfin, il est crucial de rester attentif aux : variations des taux annonces réglementaires conditions d’octroi des banques La hausse rapide des taux constitue déjà un défi pour le marché du crédit immobilier, mais le véritable risque réside dans le blocage provoqué par les seuils de l’usure. Points clés à retenir : Les coûts de financement des banques augmentent fortement. Les taux immobiliers devraient continuer à progresser. Le taux d’usure pourrait limiter l’accès au crédit. Certains profils risquent d’être exclus du financement. Des ajustements réglementaires pourraient être nécessaires. Dans ce contexte, emprunter reste possible, mais exige une préparation minutieuse et une stratégie adaptée.

Impôts 2026 : peut-on déduire les cotisations de sa mutuelle santé ?

La campagne de déclaration des revenus de l’année 2025 s’étale entre le 9 avril et le 4 juin 2026. La démarche se fait obligatoirement en ligne, sauf pour les ménages sans connexion internet ou incapables d’utiliser un outil numérique. Et parmi les questions qui taraudent les contribuables soucieux d’optimiser leur fiscalité, figure celle relative à la déduction des cotisations de la complémentaire santé. Tout va dépendre du contrat et de votre statut d’assuré. Déduction fiscale de la mutuelle santé : ce que dit la réglementation en 2026 La réponse est nuancée : la déduction est possible dans certains cas, interdite dans d’autres. Contrairement à une idée reçue, les cotisations de mutuelle santé ne sont pas systématiquement déductibles des revenus imposables. En réalité, tout dépend : de votre statut professionnel (salarié, indépendant, retraité…) du type de contrat de mutuelle du mode de financement des cotisations L’administration fiscale distingue clairement les situations où la mutuelle est considérée comme une charge professionnelle… et celles où elle relève d’une dépense personnelle. Salariés : une déduction déjà intégrée à la source Une mutuelle obligatoire en entreprise Depuis la généralisation de la complémentaire santé en entreprise (janvier 2016), les salariés du secteur privé bénéficient d’une mutuelle collective à adhésion obligatoire financée en partie par l’employeur. Dans ce cas : la part employeur est exonérée d’impôt sur le revenu (dans certaines limites) la part salarié est déjà déduite du salaire imposable Concrètement, vous n’avez aucune démarche à effectuer lors de votre déclaration, le calcul est déjà opéré sur votre feuille de paie. Bon à savoir : Depuis janvier 2026, les agents de la fonction publique bénéficient eux aussi d’une mutuelle fonctionnaire à adhésion obligatoire, co-financée par leur administration. Pourquoi vous ne pouvez pas déduire davantage ? L’avantage fiscal est déjà appliqué automatiquement. Le montant net imposable communiqué par votre employeur tient compte : des cotisations sociales des cotisations de mutuelle Tenter de les déduire une seconde fois reviendrait à bénéficier d’un double avantage fiscal, ce qui est interdit. Travailleurs indépendants : un levier fiscal puissant avec la loi Madelin Le principe de la déduction Madelin Les travailleurs non-salariés (TNS) peuvent, sous certaines conditions, déduire leurs cotisations de mutuelle santé grâce au dispositif dit loi Madelin. Ce mécanisme concerne notamment : les artisans les commerçants les professions libérales les gérants majoritaires SARL les gérants EURL Les cotisations versées dans le cadre d’une mutuelle loi Madelin sont considérées comme des charges professionnelles déductibles. Quelles conditions pour en bénéficier ? Pour être déductibles, les cotisations doivent : être versées dans le cadre d’une mutuelle responsable et solidaire concerner un contrat éligible Madelin être à jour de vos cotisations sociales Quel plafond de déduction en 2026 ? La déduction est plafonnée selon une formule liée au revenu professionnel : 3,75 % du bénéfice imposable + 7 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS) Le tout est calculé dans la limite globale de 3 % de 8 PASS (11 304 € en 2026), avec un plancher de 10% du PASS (4 710 € en 2026). Ce plafond englobe aussi d’autres garanties (prévoyance, retraite complémentaire). Mutuelle individuelle : aucune déduction pour les particuliers Un contrat hors cadre professionnel Si vous avez souscrit une mutuelle santé à titre individuel (hors dispositif Madelin), les cotisations ne sont pas déductibles. Cela concerne : les personnes sans activité professionnelle les salariés ayant une surcomplémentaire santé facultative les demandeurs d’emploi les retraités Dans tous ces cas, la mutuelle est considérée comme une dépense personnelle non déductible. Pourquoi ? Elle n’est pas liée à une activité professionnelle. Elles est assimilée à une dépense de vie courante. Même si leur montant peut être élevé, notamment avec l’âge, elles n’ouvrent droit à aucun avantage fiscal spécifique. Payer moins cher sa mutuelle individuelle Il est possible de diminuer le coût d’une mutuelle santé : Solliciter la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) pour les revenus modestes Comparer les offres pour optimiser le rapport garanties/prix La CSS est gratuite ou accessible à un tarif modique selon les revenus (entre 8 € et 30 €/mois selon l’âge). Si vous n’êtes pas éligible à la CSS, utilisez un comparateur de mutuelle santé : vous pouvez économiser jusqu’à 300 € par an entre votre contrat actuel et une offre plus compétitive. Mutuelle santé et ayants droit : peut-on déduire les cotisations familiales ? La question se pose fréquemment pour les contrats couvrant les ayants droit (conjoint, enfants). Le traitement fiscal dépend, là encore, du statut de l’assuré principal. Salariés : aucune déduction spécifique Lorsque la mutuelle d’entreprise couvre également les ayants droit de manière obligatoire : la part salariale incluant ces garanties est déjà intégrée dans le net imposable aucune déduction supplémentaire n’est possible. En revanche, si vous financez une extension familiale facultative, cela reste considéré comme une dépense personnelle qui n’autorise aucune déduction fiscale. Travailleurs indépendants : une déduction élargie Dans le cadre de la loi Madelin, les cotisations peuvent inclure : le chef d’entreprise son conjoint (sous conditions) ses enfants à charge Les cotisations versées pour les ayants droit sont également déductibles, tant que le contrat respecte les critères d’éligibilité. Retraités et contrats individuels : pas d’avantage fiscal Pour les retraités ou les particuliers ayant une mutuelle individuelle familiale : aucune distinction n’est faite entre assuré principal et ayants droit les cotisations restent non déductibles. Comment optimiser malgré tout sa fiscalité ? Même si la déduction n’est pas toujours possible, il existe plusieurs stratégies pour limiter l’impact de votre mutuelle sur votre budget. Adapter son contrat à ses besoins éviter les garanties inutiles privilégier un contrat responsable (meilleur encadrement fiscal et social) comparer régulièrement les offres Bon à savoir : Grâce à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, vous pouvez dénoncer le contrat en cours à tout moment après une année de souscription. Pour les indépendants : maximiser le dispositif Madelin ajuster le niveau de cotisation pour rester sous le plafond regrouper mutuelle et prévoyance dans une logique globale d’optimisation fiscale Déduction fiscale de la mutuelle santé : ce qu’il faut retenir La déduction des cotisations de mutuelle santé dépend essentiellement de votre statut : Salariés et fonctionnaires : pas de déduction supplémentaire (déjà intégrée dans le salaire net imposable) Indépendants : déduction possible via la loi Madelin Retraités et sans emploi : aucune déduction Dans tous les cas, il est essentiel de bien comprendre le cadre fiscal de son contrat pour éviter les erreurs… et saisir les opportunités d’optimisation.

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