Crédit immobilier en France : le moins cher d’Europe en 2023

L'affirmation vient de la Banque de France : notre pays a le crédit immobilier le moins cher de la zone euro. Grand bien nous fasse ! Il n’empêche, les ménages peinent à accéder au financement bancaire depuis la forte remontée des taux d’intérêts dans un contexte où les prix immobiliers ne subissent pas de correction à la baisse significative, auquel s’ajoutent, et non des moindres, des outils de pilotage qui contribuent à freiner davantage cet accès.

La crise de l’immobilier en France

Quand l’immobilier va, tout va ! L’adage est connu et son contraire pourrait être tout aussi vrai. Le retournement du marché immobilier est acté depuis quelques mois sous l’effet de plusieurs facteurs :

La pression exercée sur le pouvoir d’achat des emprunteurs par la hausse des taux d’intérêts : ils ont été multipliés par 4 depuis début 2022, passant de 1,10% en moyenne sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés) à 4,35% actuellement. Alimentée par l’inflation, cette hausse l’est aussi par la révision mensuelle et non plus tirmestrielle du taux d’usure depuis février 2023.
Les normes de distribution du crédit immobilier qui limitent le taux d’endettement et la durée de remboursement : voir plus bas.
L’attentisme des vendeurs sous la double crainte de la baisse des prix et de la réglementation environnementale : les prix immobiliers baissent très modérément et ne peuvent compenser la hausse des taux. Absconses et peu accessibles, les aides à la rénovation énergétique doivent être intégrées dans le crédit immobilier pour répondre à l’injonction visant la décarbonation du secteur.

L’immobilier représente environ 13 points de PIB et plus de 2 millions d’emplois dans le BTP et la commercialisation (promoteurs, agences immobilières, courtiers, notaires, expertise, etc.). Sur un an à fin avril 2023, plus de 500 agences immobilières avaient mis la clef sous la porte, et près de 150 sociétés de courtage avaient fait faillite. Les chiffres sont aussi cruels pour les entreprises de construction (700) et les promoteurs immobiliers (plus de 100), en faillite ou placés sous redressement judiciaire.

Autre donnée illustrant la crise immobilière en 2023 : la mairie de Paris enregistre une baisse de 20% de ses droits de mutation (plus communément appelés « frais de notaires »), soit un trou de 200 millions d’euros dans les caisses de la collectivité. Hors Pyrénées-Orientales, où ils augmentent, tous les départements perdent entre 10% et 40% de recettes de droit de mutation. On vous laisse imaginer l'incidence sur le budget des collectivités pour l'année 2024 : projets à l'arrêt ou annulés, hausse d'impôts locaux ?

Le difficile accès au crédit immobilier en 2023

La chute du nombre de transactions est bel et bien confirmée par les notaires de France qui indiquent un recul de près de 17% sur un an à fin août, du jamais vu depuis dix ans. La production de crédits immobiliers est tombée sous la barre des 10 milliards d’euros, à 9,2 Md€ en septembre et 9,9 Md€ en août, et poursuit sa lente érosion. La Banque de France (BdF) parle de normalisation après des niveaux de taux historiquement bas depuis 2016 et se félicite que le crédit immobilier français soit le moins cher d’Europe et le plus abondant.

Lutter contre l’inflation

Invité le 9 novembre dernier par Radio Classique, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a été interrogé sur les conditions du marché, entre les acheteurs qui ne trouvent pas de prêt et les vendeurs qui ont peur de dilapider leur patrimoine. Selon lui, « la maladie c’est l’inflation et elle est très ressentie par nos concitoyens. Le remède c’est les taux d’intérêt. C’est un remède qui n’est pas agréable mais qui est efficace et qui ancre notre engagement de ramener l’inflation vers 2% ». Dont acte !

La politique monétaire en Europe

Si votre crédit à l’habitat vous coûte plus cher, il faut donc incriminer l’inflation contre laquelle la Banque Centrale Européenne (BCE) tente de lutter en rehaussant ses taux directeurs. En freinant le recours au crédit, elle tire la consommation vers le bas, ce qui contribue à limiter l’indice des prix.

Fin octobre, la BCE a décidé une pause dans le durcissement de sa politique monétaire. Les taux directeurs restent figés, ce qui pourrait signer le début de la fin de la hausse des taux de crédit immobilier. Toutefois, la baisse des taux n’est pas pour demain, car il reste une marge importante avant que l’inflation ne renoue avec le dogme européen des 2% : elle titrait 4% sur un an en octobre, contre 4,9% en septembre.

Une norme d’octroi inadaptée en 2023

La hausse des taux d’intérêts et la progression des prix de l’immobilier ces dernières années sont les deux facteurs qui pèsent sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Si les prix commencent à s’éroder, notamment dans les grandes villes, et que l’on va vers une baisse des prix en 2024, il est un obstacle majeur que la BdF refuse de voir : les règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).

Édictées fin 2019, en période de taux au plancher, elles sont accusées par bon nombre de professionnels de l’immobilier de ralentir la production de crédit en limitant le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans dans le neuf). Censées protéger les acquéreurs d’un endettement excessif, elles excluent de l’accès au crédit des emprunteurs pourtant solvables. Cependant, le taux d’endettement n’est pas le critère central de l’endettement excessif, le reste à vivre étant le déterminant clef de l’analyse par la banque des capacités financières du ménage emprunteur.

Deux phénomènes contradictoires sont donc en place actuellement :

le resserrement des conditions d’octroi (hausse des taux d’emprunt et règles du HCSF) qui devraient faire baisser les prix :
une aggravation du déficit structurel du nombre de logements qui favorise la hausse des prix.

Avec des taux d’emprunt supérieurs à 4% et des prix qui fléchissent trop lentement, la seule variable d’ajustement reste l’apport personnel. L’assouplissement des conditions d’accès au crédit n’est pas dans les tiroirs de la BdF, qui a par ailleurs prévu de mettre un terme à la révision mensuelle de l’usure dès janvier 2024. Cette mesure temporaire motivée par la hausse très rapide des taux ne serait plus en phase avec le contexte actuel, l’institution estimant que les freins résultant du mode de calcul trimestriel ont été fortement atténués.

Ce n’est pas l’avis des courtiers en crédit, activement mobilisés depuis le début de la crise du crédit immobilier et du logement, qui appellent à manifester devant le siège de la BdF le 21 novembre prochain pour faire évoluer les règles d’octroi afin de fluidifier l’accès au crédit, un peu plus d’un an après leur première manifestation en 2022.

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Santé et budget : comment bien gérer ses dépenses médicales en 2026

Gérer ses dépenses de santé, souvent imprévisibles, tout en préservant son équilibre financier, est devenu un enjeu majeur pour un grand nombre de ménages français. Le coût des soins va continuer de peser sur le budget : consultations chez les spécialistes, médicaments faiblement remboursés, soins dentaires onéreux ou encore équipements optiques dispendieux. Face à cette hausse continue des frais de santé, une organisation méthodique et une meilleure compréhension du fonctionnement du système de santé deviennent essentielles. L’objectif est clair : protéger sa santé sans déséquilibrer son budget. Dans un contexte où les dépenses médicales peuvent rapidement s'accumuler, connaître ses droits, choisir une complémentaire santé adaptée et adopter de bons réflexes permet de réduire significativement son reste à charge. Comprendre le fonctionnement du système de santé : la base pour maîtriser son budget Le système de santé français repose sur un modèle solidaire particulièrement protecteur, mais parfois complexe. La Sécurité Sociale rembourse une partie des frais médicaux sur la base de tarifs conventionnés et à des taux de remboursement divers. Cependant, nombre de dépenses ne sont remboursées qu’en partie, voire pas du tout : dépassements d’honoraires, prothèses dentaires, lunettes de vue, médecines alternatives, aides auditives, actes hors nomenclature comme implants dentaires ou chirurgie réfractive de l’œil, etc. C’est précisément pour combler ces manques que la complémentaire santé joue un rôle clé. Elle intervient pour réduire le reste à charge et propose souvent des services additionnels : accompagnement personnalisé, programmes de prévention, réseaux de soins négociés, téléconsultation, etc. Bien comprendre ce que l’Assurance Maladie rembourse et ce que prend en charge une mutuelle santé permet d’adopter une stratégie plus efficace. Cela évite les mauvaises surprises et facilite la planification des dépenses de santé tout au long de l’année. Identifier les postes de santé les plus coûteux Certaines dépenses médicales sont de véritables « bombes budgétaires ». Les plus courantes sont : Les soins dentaires, notamment les prothèses ou implants L’optique, avec des montures et verres parfois très onéreux L’hospitalisation, dont les frais annexes peuvent grimper rapidement (chambre individuelle, lit accompagnant…) Les médicaments non remboursés ou faiblement pris en charge ; La médecine douce, très plébiscitée mais rarement couverte par la Sécurité sociale. En identifiant les postes les plus coûteux, il devient plus simple de choisir une complémentaire santé adaptée ou d’adopter des comportements qui limitent les dépenses inutiles. Planifier les soins, privilégier les dispositifs de prévention ou encore comparer les tarifs des professionnels sont autant de réflexes efficaces pour mieux gérer son budget santé au quotidien. Quels sont les bons réflexes pour réduire ses dépenses médicales ? Économiser sur ses frais de santé sans réduire la qualité des soins est possible grâce à quelques pratiques simples : Privilégier les praticiens conventionnés Choisir un médecin de secteur 1, c’est-à-dire qui applique les tarifs de la Sécurité Sociale, supprime automatiquement les dépassements d’honoraires. Ce réflexe évite de gonfler inutilement la facture. Si le praticien exerce en secteur 2, choisissez de préférence un professionnel adhérent à l’OPTAM (Optique Pratique Tarifaire Maîtrisée), un dispositif dans lequel il s’engage à limiter ses dépassements d’honoraires. Utiliser le tiers-payant Ne pas avancer les frais grâce au système du tiers payant est un vrai atout pour lisser son budget et éviter les sorties d’argent imprévues. Étaler les soins non urgents Programmer les soins coûteux permet de mieux organiser ses finances et de répartir les dépenses sur plusieurs mois. Participer aux campagnes de dépistage Les campagnes de prévention gratuites évitent certaines pathologies coûteuses à traiter et représentent une économie immédiate. Prévenir vaut mieux que guérir En matière de santé, la prévention est toujours le meilleur investissement. Une alimentation équilibrée, une activité physique régulière et des contrôles de santé annuels limitent les risques de dépenses imprévues. Les avantages souvent méconnus des complémentaires santé Les mutuelles ne se contentent plus de rembourser : elles accompagnent les assurés dans une démarche globale de santé. Parmi leurs services les plus utiles : Téléconsultation Accéder à un médecin en quelques minutes sans se déplacer permet de gagner du temps, d’éviter certains frais et d'obtenir un avis médical rapidement. Certaines pharmacies proposent ce service de consultation à distance. Réseaux de soins Grâce à des partenariats négociés, les assurés bénéficient de tarifs préférentiels sur l’optique, le dentaire ou les audioprothèses. Aides à domicile En cas de maladie ou d’hospitalisation, certaines mutuelles prévoient l’intervention d’une aide-ménagère ou d’un soutien à la parentalité, mais aussi d’autres services d’assistance comme le portage des repas ou des médicaments, ainsi que la garde des animaux de compagnie. Couverture solidaire La Complémentaire Santé Solidaire (CSS) permet aux ménages les plus modestes d'accéder à une protection efficace sans débourser un centime ou avec une participation minime (entre 8€ et 30€/mois selon l’âge). Comparer pour mieux choisir sa mutuelle santé Face au nombre croissant d’offres sur le marché, la comparaison devient un incontournable pour faire le bon choix. Les comparateurs en ligne de mutuelle santé permettent d’obtenir en quelques minutes une sélection d’offres correspondant à son profil : situation familiale, âge, besoins de santé, budget disponible, etc. Ces outils sont particulièrement utiles pour : analyser le niveau de remboursement réel identifier les exclusions de garantie comprendre les délais de carence estimer le rapport qualité-prix simuler le reste à charge selon différentes formules. La transparence des contrats est un enjeu essentiel : lire attentivement les conditions générales évite bien des déconvenues et permet éventuellement d’envisager un changement de mutuelle pour une formule plus avantageuse. Important : Depuis la mise en œuvre fin 2020 de la résiliation infra annuelle en mutuelle santé, vous pouvez renoncer à votre contrat à tout moment et sans frais après une année de souscription. Anticiper les évolutions de sa situation personnelle Santé et budget sont étroitement liés à l’évolution de la vie : départ à la retraite, arrivée d’un enfant, pathologie chronique, changement de situation professionnelle… Chaque étape modifie nos besoins de santé et nécessite une adaptation de la couverture santé complémentaire. Anticiper permet : d’éviter les ruptures de garantie de limiter le surcoût lié à un changement tardif de profiter d’avantages liés à la fidélité d’ajuster ses remboursements au plus juste. Certaines mutuelles proposent également des bonus de prévention ou des réductions pour les assurés qui prennent soin de leur santé. Un argument supplémentaire pour ajuster sa couverture régulièrement. Souscrire une mutuelle santé en couple est généralement gage d’économie sous réserve d’avoir à peu près les mêmes besoins. Vous pouvez diminuer votre cotisation de 10%, voire plus. Le rôle clé du numérique dans la maîtrise du budget santé Aujourd’hui, les technologies numériques transforment le rapport des Français à leur santé. Les outils digitaux facilitent la gestion des dépenses et simplifient le quotidien : applications de suivi des remboursements dossiers médicaux partagés plateformes de téléconsultation comparateurs de mutuelles connectés alertes pour rappeler les remboursements ou les renouvellements de contrat. Ces solutions rendent la santé plus accessible et permettent d’optimiser ses dépenses sans effort. Stratégies pratiques pour une gestion maîtrisée de ses dépenses médicales Pour mieux équilibrer son budget santé, quelques stratégies simples peuvent faire la différence : Tenir un carnet de dépenses Noter chaque dépense permet d’identifier les postes les plus coûteux et d’ajuster sa mutuelle en conséquence. Choisir des médicaments génériques Ils offrent la même efficacité que les princeps ou médicaments de marque, à un coût bien plus faible. De plus, en cas de refus d'un médicament générique, sauf mention “non substituable” sur l’ordonnance, vous êtes moins bien remboursé et par la Sécu et par la mutuelle, et vous ne bénéficiez pas du tiers payant. Négocier certains forfaits Par exemple, les équipements médicaux peuvent parfois être négociés ou achetés via des réseaux partenaires. Constituer une épargne santé Mettre de côté quelques euros chaque mois sur un livret dédié permet d’anticiper les imprévus médicaux. Cette petite réserve offre une grande tranquillité d’esprit.

Assurance emprunteur : pourquoi et comment profiter de la loi Lemoine de 2022 ?

Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a profondément transformé le marché de l’assurance de prêt immobilier. Elle offre aux emprunteurs une liberté nouvelle, des économies importantes et un accès facilité à la propriété, notamment pour les personnes présentant un risque aggravé de santé. Pourtant, beaucoup d’acheteurs immobiliers ne connaissent pas encore pleinement leurs droits ni la manière d’en tirer profit. Découvrez pourquoi cette loi est une avancée majeure et comment en bénéficier concrètement pour réduire le coût total de votre crédit sans tarder. Pourquoi la loi Lemoine est une révolution pour les emprunteurs ? Une résiliation à tout moment : un avantage inédit Depuis 2022, la loi Lemoine introduit un droit majeur : l’emprunteur peut résilier et changer son assurance de prêt immobilier à n’importe quel moment, sans attendre la date anniversaire ou la première année du contrat. Ce changement met enfin fin à la rigidité des règles précédentes (loi Hamon et amendement Bourquin) qui limitaient les possibilités de changement. Vous pouvez désormais comparer les offres dès que vous le souhaitez, sans contrainte temporelle, et changer dès que vous obtenez une formule plus protectrice ou moins chère. La substitution d’assurance de prêt immobilier peut être engagée dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Un gain financier considérable En moyenne, l’assurance emprunteur représente entre 25 % et 40 % du coût total d’un crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine, les emprunteurs peuvent choisir une assurance individuelle à tarif plus compétitif que l’assurance groupe de la banque. Les économies sont souvent significatives : jusqu’à 15 000 € sur un prêt de 2500 000 € sur 20 ans, voire 20 000 € ou plus pour les profils jeunes et non-fumeurs. La loi Lemoine encourage donc la mise en concurrence, ce qui fait mécaniquement baisser les tarifs du marché. La suppression du questionnaire médical pour certains prêts Autre avancée majeure : la loi Lemoine supprime le questionnaire de santé d’assurance de prêt pour les crédits à l’habitat répondant à 2 conditions cumulatives : le montant assuré est inférieur ou égal à 200 000 € par emprunteur ; la date de fin du prêt intervient avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. Les emprunteurs concernés n’ont plus à déclarer leurs antécédents médicaux Les impacts sont immédiats : accès à la propriété facilité aucune surprime d'assurance de prêt liée à l’état de santé aucune exclusion médicale respect plus strict de la vie privée. Un droit à l’oubli renforcé La loi Lemoine assouplit le délai du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer ou de l’hépatite C. Le délai passe de 10 ans à 5 ans, après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. Les emprunteurs concernés n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie à l’assureur. Ce changement supprime de nombreuses barrières à l’emprunt pour les personnes guéries, qui peuvent désormais accéder au crédit sans voir le coût de leur assurance exploser. Or dispositions de la loi Lemoine (prêt jusqu’à 200 000€ remboursé avant 60 ans), le droit à l’oubli n’exclut pas de remplir un questionnaire santé et de déclarer toute éventuelle séquelle liée au traitement relevant du droit à l’oubli ou à tout autre traitement ou maladie en cours au moment de la souscription. Qui peut profiter pleinement de la loi Lemoine ? La quasi-totalité des emprunteurs est concernée, mais certains profils tirent un avantage particulier de la nouvelle réglementation. Les primo-accédants et jeunes emprunteurs Souvent en bonne santé et/ou souscrivant des montants inférieurs à 200 000 €, ils bénéficient pleinement de la suppression du questionnaire médical et/ou de tarifs allégés. Les personnes ayant eu un cancer Grâce au droit à l’oubli réduit à 5 ans, ces profils retrouvent un accès plus simple à l’assurance, sans surprimes excessives. Si vous avez souscrit une assurance avant la réforme introduite par la loi Lemoine, pensez à changer d’assurance de prêt pour bénéficier de conditions plus avantageuses. Les emprunteurs déjà engagés dans un prêt Même si votre crédit date d’avant 2022, vous avez le droit de changer d’assurance immédiatement, sans condition. La loi Lemoine est accessible à tous les emprunteurs depuis le 1er septembre 2022, quelle que soit l’antériorité de leur contrat. Pour beaucoup, cela représente la possibilité de corriger un contrat trop cher ou mal adapté. Les emprunteurs refusés auparavant La fin du questionnaire médical sous certaines conditions donne accès au marché à de nombreuses personnes qui subissaient jusqu’alors refus ou exclusions. Comment profiter concrètement de la loi Lemoine ? 1. Comparer les offres d’assurance emprunteur Le premier réflexe consiste à mettre en concurrence les assureurs via un comparateur d’assurance de prêt. Une bonne comparaison doit prendre en compte : le tarif global exprimé par le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) les exclusions de garanties les franchises et délais de carence. Important : ne comparez jamais uniquement sur la base du prix, tenez compte de l’équivalence des garanties exigée par la banque car elle conditionne l’acceptation d’une assurance externe. 2. Obtenir une assurance déléguée La loi Lagarde facilite la délégation d’assurance, c’est-à-dire le choix d’une assurance externe plutôt que celle proposée par votre banque. Les avantages sont : des tarifs plus bas (jusqu’à 60% moins chers) des garanties personnalisées à votre problématique (âge, santé, profession, pratique sportive) une meilleure prise en charge en cas d’incapacité ou d'invalidité. La banque ne peut pas refuser une assurance déléguée dès lors qu’elle respecte l’équivalence des garanties. 3. Résilier son contrat actuel à tout moment Pour résilier, rien de plus simple : Souscrivez votre nouvelle assurance. Envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre assureur actuel. Votre banque doit répondre sous 10 jours ouvrés et rédiger l’avenant au contrat dans ce même délai. La loi encadre strictement les refus abusifs : en cas de non-respect des délais, la banque s’expose à une amende de 15 000 €. 4. Vérifier les garanties équivalentes Votre banque vous remet obligatoirement une fiche standardisée d’information (FSI). Ce document indique les critères indispensables pour valider une assurance déléguée. Assurez-vous que l’offre choisie les remplit scrupuleusement. 5. Faire appel à un courtier en assurance emprunteur Un professionnel peut vous accompagner pour : analyser votre profil dénicher l’offre la plus compétitive négocier les garanties gérer la résiliation et la souscription. Cela garantit un gain de temps et souvent des économies supérieures. Pourquoi ignorer la loi Lemoine serait une erreur ? La loi Lemoine offre une opportunité unique d’alléger le coût de votre crédit immobilier. Ne pas en profiter revient souvent à : payer une assurance beaucoup trop chère maintenir des garanties insuffisantes (notamment en cas d’arrêt de travail) conserver un contrat moins protecteur qu’une offre alternative perdre des milliers d’euros sur la durée restante du crédit. Dans un contexte où les taux immobiliers et les conditions d’emprunt évoluent rapidement, optimiser son assurance est un moyen efficace de réduire son budget sans modifier son prêt.

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