Crédit immobilier en France : le moins cher d’Europe en 2023

L'affirmation vient de la Banque de France : notre pays a le crédit immobilier le moins cher de la zone euro. Grand bien nous fasse ! Il n’empêche, les ménages peinent à accéder au financement bancaire depuis la forte remontée des taux d’intérêts dans un contexte où les prix immobiliers ne subissent pas de correction à la baisse significative, auquel s’ajoutent, et non des moindres, des outils de pilotage qui contribuent à freiner davantage cet accès.

La crise de l’immobilier en France

Quand l’immobilier va, tout va ! L’adage est connu et son contraire pourrait être tout aussi vrai. Le retournement du marché immobilier est acté depuis quelques mois sous l’effet de plusieurs facteurs :

La pression exercée sur le pouvoir d’achat des emprunteurs par la hausse des taux d’intérêts : ils ont été multipliés par 4 depuis début 2022, passant de 1,10% en moyenne sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés) à 4,35% actuellement. Alimentée par l’inflation, cette hausse l’est aussi par la révision mensuelle et non plus tirmestrielle du taux d’usure depuis février 2023.
Les normes de distribution du crédit immobilier qui limitent le taux d’endettement et la durée de remboursement : voir plus bas.
L’attentisme des vendeurs sous la double crainte de la baisse des prix et de la réglementation environnementale : les prix immobiliers baissent très modérément et ne peuvent compenser la hausse des taux. Absconses et peu accessibles, les aides à la rénovation énergétique doivent être intégrées dans le crédit immobilier pour répondre à l’injonction visant la décarbonation du secteur.

L’immobilier représente environ 13 points de PIB et plus de 2 millions d’emplois dans le BTP et la commercialisation (promoteurs, agences immobilières, courtiers, notaires, expertise, etc.). Sur un an à fin avril 2023, plus de 500 agences immobilières avaient mis la clef sous la porte, et près de 150 sociétés de courtage avaient fait faillite. Les chiffres sont aussi cruels pour les entreprises de construction (700) et les promoteurs immobiliers (plus de 100), en faillite ou placés sous redressement judiciaire.

Autre donnée illustrant la crise immobilière en 2023 : la mairie de Paris enregistre une baisse de 20% de ses droits de mutation (plus communément appelés « frais de notaires »), soit un trou de 200 millions d’euros dans les caisses de la collectivité. Hors Pyrénées-Orientales, où ils augmentent, tous les départements perdent entre 10% et 40% de recettes de droit de mutation. On vous laisse imaginer l'incidence sur le budget des collectivités pour l'année 2024 : projets à l'arrêt ou annulés, hausse d'impôts locaux ?

Le difficile accès au crédit immobilier en 2023

La chute du nombre de transactions est bel et bien confirmée par les notaires de France qui indiquent un recul de près de 17% sur un an à fin août, du jamais vu depuis dix ans. La production de crédits immobiliers est tombée sous la barre des 10 milliards d’euros, à 9,2 Md€ en septembre et 9,9 Md€ en août, et poursuit sa lente érosion. La Banque de France (BdF) parle de normalisation après des niveaux de taux historiquement bas depuis 2016 et se félicite que le crédit immobilier français soit le moins cher d’Europe et le plus abondant.

Lutter contre l’inflation

Invité le 9 novembre dernier par Radio Classique, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a été interrogé sur les conditions du marché, entre les acheteurs qui ne trouvent pas de prêt et les vendeurs qui ont peur de dilapider leur patrimoine. Selon lui, « la maladie c’est l’inflation et elle est très ressentie par nos concitoyens. Le remède c’est les taux d’intérêt. C’est un remède qui n’est pas agréable mais qui est efficace et qui ancre notre engagement de ramener l’inflation vers 2% ». Dont acte !

La politique monétaire en Europe

Si votre crédit à l’habitat vous coûte plus cher, il faut donc incriminer l’inflation contre laquelle la Banque Centrale Européenne (BCE) tente de lutter en rehaussant ses taux directeurs. En freinant le recours au crédit, elle tire la consommation vers le bas, ce qui contribue à limiter l’indice des prix.

Fin octobre, la BCE a décidé une pause dans le durcissement de sa politique monétaire. Les taux directeurs restent figés, ce qui pourrait signer le début de la fin de la hausse des taux de crédit immobilier. Toutefois, la baisse des taux n’est pas pour demain, car il reste une marge importante avant que l’inflation ne renoue avec le dogme européen des 2% : elle titrait 4% sur un an en octobre, contre 4,9% en septembre.

Une norme d’octroi inadaptée en 2023

La hausse des taux d’intérêts et la progression des prix de l’immobilier ces dernières années sont les deux facteurs qui pèsent sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Si les prix commencent à s’éroder, notamment dans les grandes villes, et que l’on va vers une baisse des prix en 2024, il est un obstacle majeur que la BdF refuse de voir : les règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).

Édictées fin 2019, en période de taux au plancher, elles sont accusées par bon nombre de professionnels de l’immobilier de ralentir la production de crédit en limitant le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans dans le neuf). Censées protéger les acquéreurs d’un endettement excessif, elles excluent de l’accès au crédit des emprunteurs pourtant solvables. Cependant, le taux d’endettement n’est pas le critère central de l’endettement excessif, le reste à vivre étant le déterminant clef de l’analyse par la banque des capacités financières du ménage emprunteur.

Deux phénomènes contradictoires sont donc en place actuellement :

le resserrement des conditions d’octroi (hausse des taux d’emprunt et règles du HCSF) qui devraient faire baisser les prix :
une aggravation du déficit structurel du nombre de logements qui favorise la hausse des prix.

Avec des taux d’emprunt supérieurs à 4% et des prix qui fléchissent trop lentement, la seule variable d’ajustement reste l’apport personnel. L’assouplissement des conditions d’accès au crédit n’est pas dans les tiroirs de la BdF, qui a par ailleurs prévu de mettre un terme à la révision mensuelle de l’usure dès janvier 2024. Cette mesure temporaire motivée par la hausse très rapide des taux ne serait plus en phase avec le contexte actuel, l’institution estimant que les freins résultant du mode de calcul trimestriel ont été fortement atténués.

Ce n’est pas l’avis des courtiers en crédit, activement mobilisés depuis le début de la crise du crédit immobilier et du logement, qui appellent à manifester devant le siège de la BdF le 21 novembre prochain pour faire évoluer les règles d’octroi afin de fluidifier l’accès au crédit, un peu plus d’un an après leur première manifestation en 2022.

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Changement d’assurance emprunteur : comment contrer la réticence des banques

Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine autorise tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier quand il en a envie. L’objectif : faire des économies, une bénédiction en pleine période de taux d’intérêts élevés. Cette amélioration majeure du droit des emprunteurs n’est pas du goût des banques qui continuent d’entraver les demandes de substitution. Accompagnée d’un professionnel, la démarche est heureusement couronnée de succès. Les banques freinent le changement d’assurance emprunteur Votée en février 2022 et entrée en vigueur pour tous les emprunteurs le 1er septembre suivant, la loi Lemoine révolutionne le marché de l’assurance de prêt immobilier en donnant la possibilité à chacun de dénoncer le contrat en cours à tout moment, pour le substituer par une offre alternative moins chère. Elle vient renforcer la loi Lagarde déjà active depuis septembre 2010, qui permet à l’emprunteur de choisir une assurance différente de celle proposée par sa banque. Elle remplace la loi Hamon et l’amendement Bourquin qui autorisaient la substitution d’assurance durant la première année et à échéance annuelle. La libéralisation du marché de l’assurance de prêt n’est pas du goût des banques qui cherchent coûte que coûte à préserver leur chasse gardée sur ce produit générateur de grosses marges. Les assurances de prêt immobilier proposées par les bancassureurs sont jusqu’à 60% plus chères que celles de la concurrence et quand on capte environ 80% des cotisations, soit entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, difficile d’admettre en céder quelques miettes. Ce quasi-monopole bancaire est par ailleurs alimenté par la méconnaissance des emprunteurs quant à leurs droits. L’immense majorité ignorent le coût de leur assurance de prêt immobilier et qu’ils peuvent changer de formule en cours de crédit. Réticentes à accepter que les emprunteurs puissent souscrire une assurance déléguée lors de la demande de prêt, les banques le sont aussi au moment de la substitution. La loi Lemoine a pourtant renforcé les contraintes à l’attention des prêteurs, les obligeant à informer chaque année leurs clients de leur droit au changement sur tout support durable. Elle simplifie en outre le changement de contrat d’assurance en supprimant l’obligation de respecter la date d’échéance, la seule règle imposée à l’emprunteur étant l’équivalence de garanties. L’équivalence de garanties : une notion complexe Déjà inscrite dans la loi Lagarde, l’équivalence de niveau de garanties entre le contrat initial et le nouveau contrat est une notion difficile à appréhender pour l’emprunteur perdu dans le jargon assurantiel. Pour accepter une assurance externe, la banque exige que celle-ci présente des garanties au moins équivalentes à son contrat maison. L’emprunteur est libre de souscrire le contrat qui lui convient dès lors que cette règle est respectée. Tout le problème est d’accéder à cette exigence. Lors de la demande de financement, la banque remet à son client une fiche standardisée d’information qui détaille les garanties nécessaires à l’octroi du prêt, ainsi que leur niveau. Ce document permet à l’emprunteur de comparer les offres en connaissance de cause et de sélectionner une formule compétitive répondant à l’injonction de sa banque. Avant l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, les banques jouaient à loisir de cette notion pour entraver toute demande de substitution. L’emprunteur étant soumis au respect de la date d’échéance, il se voyait contraint de baisser les bras dès le premier refus. Désormais, la banque doit motiver tout refus d’assurance délégué de manière explicite et exhaustive sur un document unique : l’emprunteur peut ainsi présenter une deuxième demande de substitution conforme à l’équivalence de garanties. Autre obligation faite aux banques par la loi Lemoine : donner réponse à une demande de changement dans les 10 jours ouvrés et rédiger gratuitement l’avenant durant ce même délai en cas d’acceptation. Il s’avère que les banques ne respectent pas le délai de réponse, bon nombre d’entre elles faisant durer le suspense bien au-delà de 40 jours. Changer d’assurance de prêt pour économiser Ne soyez pas intimidé par la mauvaise grâce des banques à respecter la réglementation. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt sans délai, sans préavis et sans frais, et si vous acceptez d’être accompagné par un courtier, vous optimisez vos chances d’atteindre votre objectif : faire des économies sur votre crédit immobilier. Changer d’assurance emprunteur présente 3 atouts majeurs : Bénéficier d’un contrat moins cher Être couvert par des garanties sur-mesure Changer de quotité si vous empruntez à deux. Et pour changer de formule, suivez les étapes suivantes : Remplissez le formulaire de notre comparateur d’assurance de prêt immobilier : en quelques clics, vous accédez aux meilleures offres alternatives du marché. Sélectionnez puis souscrivez l’offre adaptée à votre profil au meilleur prix. Envoyez à votre banque votre lettre de résiliation par courrier recommandé à laquelle vous joignez le nouveau contrat et les conditions générales. En cas de refus légitime (non-équivalence de garanties), faites appel à un courtier spécialisé pour rectifier le tir. Chez Magnolia.fr, nous pouvons prendre en charge l’intégralité des démarches à votre place, vous évitant les déboires administratifs. Il ne vous aura pas échappé que la forte hausse des taux d’intérêts renchérit le coût du crédit immobilier. En moins de deux ans, le pouvoir d’achat immobilier s’est érodé de 25%. Un prêt de 200 000€ sur 20 ans coûte aujourd’hui 103 000€ d’intérêts contre 20 750€ fin 2021. Ce surcoût subi peut toutefois être minimisé en changeant d’assurance le plus rapidement possible. Exemple : En novembre 2023, vous avez emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux de 4,50%, assortis d’une assurance bancaire au taux de 0,38% (taux moyen chez les bancassureurs). Votre assurance vous coûte 63€ par mois, soit un total de 15 200€. Le mois suivant, vous mettez les offres d’assurance en concurrence et obtenez le taux de 0,10%. Coût mensuel : 17€. Coût total : 4 000€. Économies : 11 200€. Vous pouvez baisser le coût de votre prêt immobilier grâce à l’assurance emprunteur, une opportunité à saisir pour préserver votre pouvoir d’achat. Les banques n’ont plus la main pour faire payer l’assurance au prix fort. Comparez et faites de grosses économies et faites-le le plus tôt possible après la signature de l'offre de prêt pour optimiser le gain : à l’approche des fêtes, toute diminution de charge financière est la bienvenue !

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Assurance emprunteur : label Excellence 2024 pour 2 contrats Magnolia.fr

Le groupe Magnolia s’est vu décerné le Label Excellence 2024 pour 2 contrats d’assurance emprunteur, Kala et Spiti. Décerné par Profideo, éditeur d’outils digitaux pour les professionnels de l’assurance et de la banque, ce label récompense les offres alternatives d’assurance de prêt immobilier sur la base de 5 critères : l’accessibilité, l’équivalence de garanties, les prestations hors équivalence, les limitations de garantie et les tarifs. Voici les points forts de ces deux contrats conçus par le groupe Magnolia. Le contrat Kala Emprunteur par Magnolia Web Assurances Destiné aux salariés non cadres, Kala peut garantir un capital maximal de 2 millions d’euros, et fixe l’âge limite de souscription à moins de 80 ans pour la garantie décès, avec une couverture jusqu’à 85 ans inclus. Voici en détail les autres points forts de Kala : limite d’âge étendue en fin de garantie : jusqu’à 69 ans inclus pour les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Totale) en cas de souscription de l’option Extension des garanties complémentaires. plusieurs délais de franchise proposés pour la garantie ITT : vous pouvez opter 30, 60, 90, 120, 180 jours pour cette garantie qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. indemnisation en IPT en capital restant dû ou en échéances souscription à l’assurance invalidité professionnelle pour les professions médicales dans le cadre d’un prêt pro. rachat des MNO en inclusion : les pathologies du dos (hernie discale, cervicalgie, lombalgie, sciatique, etc.), ainsi que les affections psychiatriques et psychologiques (dépression, burn-out, fatigue chronique, etc.) peuvent être couvertes par les garanties incapacité et invalidité moyennant une surprime. Il n’y a pas de conditions d’hospitalisation pour profiter de cette option. exclusions sportives réduites : intéressant si vous pratiquez un sport à risques. Le contrat Spiti Emprunteur par Magnolia Web Assurances Destiné aux cadres CSP 1, Spiti peut garantir des prêts immobiliers jusqu’à 4 millions d’euros et fixe la limite d’âge à la souscription à 79 ans inclus (garantie décès) pour une mise en jeu de garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) jusqu’à 90 ans. Voici en détails les autres avantages du contrat Spiti : fin des garanties complémentaires à 70 ans : les garanties ITT, IPT et IPP couvrent jusqu’à vos 70 ans, même une fois à la retraite. quotités différentes par garantie : en cas d’emprunt en couple, vous pouvez sélectionner une quotité assurance de prêt adaptée à chaque garantie en fonction des risques incarnés par chacun, et non pas une quotité unique qui pourrait être pénalisante. plusieurs délais de franchise proposés pour la garantie ITT : vous pouvez opter 30, 60, 90, 120, 180 jours pour cette garantie qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. exonération des cotisations en option sur l’ITT ITP (Incapacité de Travail Partielle) incluse dans la garantie ITT : elle couvre les arrêts de travail partiels, également appelés mi-temps thérapeutiques. performance des prestations liées à l’invalidité : versement des échéances ou du capital restant dû en IPT, formule de calcul du montant versé en IPP favorable à l’assuré. distinction des MNO (Maladie Non Objectivable) : les pathologies dorso-vertébrales et les affections psycho-psychiatriques bénéficient d’une couverture spécifique avec rachat d’exclusion de garantie. acceptation des risques spécifiques : les métiers à risques, les sports dangereux et les risques de séjour (à l’étranger par exemple) sont couverts après analyse du questionnaire. tarifs concurrentiels pour les non-fumeurs. Dès décembre 2023, Spiti sera éligible à la loi Lemoine qui autorise le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Qu’est-ce que l’équivalence de garanties ? Les contrats assurance emprunteur Kala et Spiti ont tous deux obtenu la note maximale de 5 s’agissant du critère d’équivalence des garanties. Cette notion est déterminante en assurance emprunteur. Elle oblige le contrat alternatif à présenter un niveau de couverture au moins aussi protecteur que le contrat groupe bancaire. C’est à cette seule et unique condition que la banque accepte une assurance déléguée pour garantir le prêt immobilier. La loi Lagarde vous autorise en effet à souscrire une offre concurrente de celle de la banque, que ce soit en amont comme en aval du prêt, sous réserve que les garanties des deux contrats se valent. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier facilement, puisque vous n’avez plus à attendre la date d’échéance pour dénoncer le contrat en cours de prêt : vous le substituez par une formule plus compétitive quand vous le jugez opportun. Comment s’assurer que votre contrat alternatif respecte bien cette exigence bancaire et réglementaire ? En souscrivant un contrat labellisé « équivalence de garantie » comme Spiti ou Kala, et en vous appuyant sur la fiche standardisée d’information obligatoirement remise par votre banque lors de votre demande de financement. Vous pouvez aussi confier votre demande de résiliation/substitution à un de nos experts qui prendra en charge l’intégralité des démarches administratives.

Mutuelle senior : comment baisser le coût des soins dentaires en 2024 ?

Les soins dentaires sont souvent considérés comme une dépense inévitable, en particulier pour les seniors qui doivent faire face à des besoins de santé plus spécifiques. Avec le coût croissant des frais médicaux, il est essentiel de bénéficier d’une bonne mutuelle pour garantir les soins dentaires, considérés comme parmi les plus onéreux. La réglementation permet en outre une prise en charge optimale de certains frais dentaires. Combien coûtent les soins dentaires ? Les tarifs des soins dentaires peuvent varier considérablement en fonction de la nature du traitement, de la région géographique et du professionnel de la santé dentaire choisi. Les seniors, en raison de leur âge, peuvent nécessiter des soins plus fréquents et spécifiques, ce qui entraîne des restes à charge plus élevés. Les soins dentaires comprennent les soins dits conservateurs tels que les contrôles réguliers, le détartrage, le traitement d’une carie, l’extraction d’une dent, la dévitalisation, mais aussi des interventions plus complexes comme les implants dentaires, les prothèses ou les traitements orthodontiques. Les tarifs des soins conservateurs sont dits opposables, avec un prix fixé par l’Assurance Maladie, les chirurgiens-dentistes n’étant pas autorisés à pratiquer des dépassements d’honoraires sauf les praticiens ayant un titre particulier (professeur, maître de conférences). En revanche, les honoraires sont libres pour les autres types de soins dentaires, comme une prothèse ou un implant. Voici quelques exemples de tarifs de soins dentaires : Détartrage : 28,92€ Traitement d’une carie une face : 26,97€ Traitement d’une carie deux faces : 45,38€ Dévitalisation d’une prémolaire : 48,20€ Extraction d’une dent permanente : 33,44€ Vernis fluoré : 25€ La consultation d’un dentiste est à 23€, à 31,50€ dans le cas d’un médecin stomatologiste de secteur 1. S’agissant d’une prothèse ou d’un implant dentaire, les prix varient de 500€ à 2 500€ selon le nombre de dents et le type d’équipement. Il est recommandé aux seniors de comparer les coûts moyens des soins dentaires dans leur région et de prendre en compte ces informations lors du choix de leur mutuelle senior. Certaines mutuelles offrent des partenariats avec des professionnels de la santé dentaire (réseau de soins), ce qui permet aux adhérents de bénéficier de tarifs préférentiels. Est-ce que tous les soins dentaires sont remboursés ? Le remboursement des soins dentaires est assez médiocre. L’Assurance Maladie ne rembourse que certains actes, les soins conservateurs, l’orthodontie pour les enfants de moins de 16 ans et les prothèses (dentiers, couronnes, bridges). Les implants, la parodontologie et l’orthodontie pour adulte sont considérés comme des actes hors nomenclature et ne bénéficient d’aucune prise en charge. Les organismes de complémentaire santé proposent un remboursement des soins dentaires en pourcentage de la base de remboursement de la Sécu ou au forfait. Une garantie dentaire à 200% signifie que vous serez indemnisé 2 fois le tarif conventionné, moins le remboursement de la Sécu, ce qui peut être très éloigné du prix réellement facturé par le dentiste. Vous avez peut-être remarqué que les soins dentaires sont plus chers depuis le 15 octobre 2023. Le taux de remboursement de la Sécurité Sociale est passé de 70% à 60% pour les consultations, les soins conservateurs et les actes chirurgicaux. Cela signifie un reste à charge pour vous et votre mutuelle de 40% au lieu de 30% précédemment. Pour les soins plus chers, la réglementation a toutefois évolué. Depuis janvier 2021, l’accès aux soins dentaires s’est nettement amélioré grâce à la réforme 100% Santé qui supprime tout reste à charge sur les prothèses sélectionnées dans le premier panier après intervention de l’Assurance obligatoire et de la mutuelle. Le chirurgien-dentiste est obligé de proposer un devis présentant au moins un équipement éligible au dispositif “zéro reste à charge”. Libre à vous de choisir un produit d’une gamme supérieure, auquel cas vous vous exposez à un reste à charge plus ou moins bien remboursé par votre mutuelle selon le niveau de garantie souscrit. Les implants restent soumis aux conditions de votre mutuelle. Selon le contrat, le forfait de la prise en charge peut aller jusqu’à 1 400€ par an. Changer de mutuelle senior Si vous constatez que le remboursement de vos soins dentaires n'est pas optimal avec votre mutuelle actuelle, notamment si la garantie dentaire est plafonnée, changez de formule. Avant de prendre une décision, il est crucial de comparer les offres disponibles sur le marché et de rechercher une mutuelle qui offre une couverture adéquate pour les soins dentaires spécifiques dont vous avez besoin. La réglementation vous autorise à résilier votre mutuelle à tout moment après un an de souscription. Finie la reconduction tacite qui vous engage pour une année supplémentaire si vous avez raté la date d’échéance. Désormais, vous dénoncez le contrat quand vous le souhaitez, sans motif à fournir, et vous pouvez même résilier la mutuelle santé en 3 clics depuis le 1er juin 2023. Il vous suffit de mettre les offres en parallèle grâce à un comparateur de mutuelle santé pour économiser jusqu’à 300€ par an à garanties similaires.

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