Crise de l’immobilier : comment relancer la production de crédits en 2023 ?

Tout le secteur de l’immobilier souffre de la hausse des taux d’emprunt, mais aussi des règles d’octroi trop restrictives qui empêchent des foyers pourtant solvables de concrétiser leur désir d’acheter un logement. Les annonces promises par le gouvernement visant à endiguer cette crise du logement sont attendues début juin. Une seule mesure a pour l’heure été confirmée : le prêt à taux zéro ou PTZ est prolongé en 2024. De leur côté, les professionnels ont émis des solutions qui permettraient de débloquer quelque peu l’accès au crédit immobilier.

Normes d’octroi du crédit immobilier : davantage de souplesse

Le Haut Conseil de Stabilité Financière encadre la distribution des crédits immobiliers depuis janvier 2020. Ces règles sont devenues juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 :

Le taux d’endettement ou taux d’effort est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt immobilier comprise.
La durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec lourds travaux de rénovation (au moins 25% du montant de l’opération).

Les banques ont la possibilité de déroger aux règles du HCSF à hauteur de 20% de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, cette flexibilité étant destinée pour un minimum de 80% à l’acquisition de la résidence principale, dont 30% de primo-accession.

Augmenter la marge de flexibilité

Selon les données de la Banque de France, les banques commerciales n’utilisent que 14,5% de cette souplesse. Un excès de prudence qui nuit aux primo-accédants, déjà bloqués par des critères renforcés en matière d’apport personnel et d’épargne de précaution. Le ministre du Logement Olivier Klein invite les établissements de crédit à utiliser toute l’étendue de la marge de manœuvre dont ils disposent et d’être souples sur certains dossiers sans mettre en péril l’équilibre financier du ménage.

Emprunter jusqu’à 30 ans pour l’achat de la résidence principale

Certains professionnels réclament de porter la durée maximale des prêts immobiliers à 30 ans pour les projets d’acquisition de la résidence principale, qui concernent en priorité les primo-accédants. L’usage de l’allongement des durées permettrait de contenir le taux d’endettement des ménages, la contrepartie étant toutefois l’augmentation du taux d’intérêts. Ces deux facteurs renchérissent le coût global du crédit.

Aujourd’hui, la primo-accession, en grande partie constituée de jeunes salariés ayant des revenus stables, peine à accéder au crédit et pèse sur le marché locatif.

Rappelons que les règles d’octroi du HCSF ont été mises en place pour éviter un endettement excessif des ménages. Jusqu’à fin 2019, il était possible de s’endetter sur 30 ans. Avant la norme, 2,1% des crédits immobiliers affichaient une durée de plus de 25 ans, contre 0,3% actuellement (données Observatoire Crédit Logement/CSA).

Mesurer le reste à vivre

Dans l’encadrement rigoureux du crédit immobilier, le régulateur occulte le reste à vivre, un indicateur pourtant essentiel pour les banques, qui mesure le niveau de ressources disponible pour payer les dépenses du quotidien, une fois que le ménage a remboursé ses mensualités de crédit.

Il est clair que la notion de reste à vivre doit être prise en compte, car un endettement à 35% n’est pas le même impact sur un profil au Smic ou à 10 000€ par mois. Un ménage disposant de revenus confortables pourrait très bien afficher un taux d’effort supérieur à la norme tout en conservant un niveau de vie parfaitement décent, sans trop pénaliser son budget.

Il serait judicieux de laisser les banques faire leur métier, qui consiste notamment à accorder des crédits immobiliers selon la prudence dont elles ont toujours fait preuve. En France, le défaut de paiement est minime, en grande partie parce que les prêts immobiliers sont octroyés à taux fixe dans le respect de la capacité d’endettement de l’emprunteur.

Changer le mode de calcul du taux d’endettement

L’investissement locatif est le grand perdant des normes d’octroi des crédits immobiliers. Depuis 2021, le HCSF interdit en effet aux banques de calculer le taux d’endettement selon la méthode différentielle qui permet de déduire les revenus locatifs de la mensualité de crédit, après pondération (généralement 30% de leur montant). Il impose désormais la méthode conventionnelle qui consiste à ajouter les loyers pondérés aux revenus du ménage, ce qui augmente mathématiquement le taux d’endettement.

Même en cas de reste à vivre suffisant, le plafond de verre des 35% d’endettement est dépassé, surtout si le ménage rembourse déjà un crédit sur la résidence principale.

Le gouvernement semble oublier que le marché du locatif est détenu à 60% par les investisseurs privés. En leur fermant l’accès au crédit par une vision dogmatique du calcul du taux d’effort, il est en partie responsable des fortes tensions que subit le marché de la location immobilière.

Sortir l’assurance emprunteur du TAEG

La révision trimestrielle des taux d’usure a montré ses limites avec la remontée rapide et brutale des taux d’intérêts depuis le printemps 2022. Décidée tardivement en janvier 2023, la mensualisation du taux d’usure a des effets réduits sur l’accès au crédit immobilier, sans compter qu’elle contribue à l’augmentation plus rapide des taux d’intérêts. Ces derniers restent toutefois inférieurs au niveau de l’inflation (5,9% sur un an à fin avril 2023). S’endetter aujourd’hui est donc une bonne opération comptable, nonobstant les dépenses du quotidien frappées de plein fouet par l'augmentation de l'indice des prix.

Pour éviter l’effet ciseau qui prend en tenailles les emprunteurs entre la remontée des taux d’emprunt et le niveau trop faible des taux d’usure, certains courtiers réclament depuis plusieurs années déjà de sortir l’assurance emprunteur du TAEG pour rester sous l’usure.

Deuxième dépense après celui des intérêts, le coût de l’assurance dépend de facteurs inhérents à l’emprunteur (âge, santé, profession, fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport à risques). Certaines banques dissocient les garanties obligatoires (décès et PTIA) des garanties facultatives (incapacité et invalidité), ce qui leur permet d’extraire du calcul du TAEG une bonne partie du coût total de l’assurance de prêt.

Cette pratique ne permet pas de comparer objectivement les offres de prêt et peut orienter les emprunteurs vers une proposition plus onéreuse. Elle contribue par ailleurs à abaisser artificiellement les TAEG moyens qui servent au calcul de l’usure, accélérant de fait le phénomène d’érosion des taux légaux et l’effet ciseau qui s’ensuit. Raison pour laquelle certains courtiers souhaitent que l’assurance de prêt soit officiellement évincée du TAEG.

En un an, les candidats à l’achat immobilier ont perdu 20% de capacité d’emprunt et surtout, bon nombre d’entre eux se voient refuser l’accès au crédit pour cause de critères devenus obsolètes et inadaptés au contexte actuel. La production de crédits immobiliers chute de 40% en avril 2023 sur un an. Les solutions avancées plus haut seront peut-être discutées lors de la prochaine réunion du HCSF courant juin, mais il semble prématuré de parier sur un assouplissement des critères d’octroi en 2023.

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Assurance emprunteur : près de 20% de parts de marché pour la délégation

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À la fin de l'année 2025, cette proportion avait progressé à 19 %, soit une hausse de 3 points en 4 ans. Le cabinet de conseil Actélior qui a réalisé ce chiffrage confirme cette dynamique : la substitution fonctionne, avance et permet aux acteurs alternatifs de récupérer progressivement des portefeuilles détenus par les banques. Si ces gains paraissent modestes en pourcentage de stock, ils se traduisent par des volumes de production significatifs sur les nouveaux contrats. Les projections d'Actélior vont plus loin encore : la part de marché des assureurs alternatifs pourrait atteindre 28 % à l'horizon 2030, à condition toutefois que les bancassureurs ne déploient pas de contre-offensives massives. Car le marché ne se laisse pas remodeler sans résistance des acteurs historiques. Les freins persistants à la délégation d'assurance de prêt Malgré les avancées législatives, la fluidité du marché reste perfectible. Les interactions entre assureurs alternatifs et banques ne sont pas toujours optimales. Les établissements prêteurs disposent d'un délai légal de 10 jours ouvrés pour répondre aux demandes de substitution d'assurance emprunteur — un délai que certaines banques ne respectent pas scrupuleusement. En octobre 2025, pas moins de 5 grandes banques ont été sanctionnées financièrement par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) pour non-respect de ce délai légal. Cette intervention régulatrice souligne que la loi Lemoine, bien qu'ambitieuse, nécessite encore un effort de mise en conformité du côté de certains acteurs bancaires. Le contexte du marché immobilier pèse également. La forte hausse des taux d'intérêt entre 2022 et 2024 a provoqué un ralentissement marqué de la production de crédits immobiliers en France. 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Une somme non négligeable qui justifie pleinement la démarche de délégation. Important : l’assurance emprunteur souscrite auprès d’une banque est jusqu’à 4 fois plus chère qu’un contrat alternatif, à parité de couverture. Comment profiter de la loi Lemoine pour changer d'assurance emprunteur ? Pour les emprunteurs souhaitant bénéficier des opportunités offertes par la loi Lemoine, la démarche suit plusieurs étapes clés : Comparer les offres via un courtier ou un comparateur en ligne, en s'assurant que le contrat alternatif présente des garanties au moins équivalentes à celles de l'assurance bancaire (principe d'équivalence des garanties). Transmettre sa demande de substitution à la banque par lettre recommandée ou via les canaux numériques prévus à cet effet, en joignant le nouveau contrat et le tableau de correspondance des garanties. Attendre la réponse de l'établissement prêteur dans le délai légal de 10 jours ouvrés. En cas de refus, celui-ci doit être motivé par écrit de manière exhaustive. Mettre en place le nouveau contrat dès validation par la banque, avec résiliation automatique de l'ancien. Attention aux contrats packagés d’assurance emprunteur proposés par certaines banques : ils sont souvent assortis de garanties superflues que l’assuré ne peut retirer (comme la garantie perte d’emploi) et qui rendent l’équivalence de garanties quasi impossible à respecter dans le cadre d’une substitution. Perspectives : vers un marché de l'assurance emprunteur de plus en plus concurrentiel La progression des assureurs alternatifs semble appeler à se confirmer sur les prochaines années, portée par plusieurs tendances de fond. 3 facteurs améliorent chaque année le recours à la délégation d’assurance : la montée en puissance des comparateurs numériques une meilleure information des consommateurs la digitalisation des parcours de souscription. Par ailleurs, alors que le marché du crédit immobilier amorce une reprise à la faveur d’une détente des taux d’intérêts, le volume de nouveaux prêts va repartir à la hausse, offrant aux acteurs alternatifs de nouvelles opportunités de conquête. L'enjeu pour les prochaines années sera donc double : consolider les gains acquis grâce à la substitution, tout en captant une part croissante des nouveaux contrats. Pour les emprunteurs, cette concurrence accrue est une aubaine. Pour les bancassureurs, l'heure est à l'adaptation stratégique. La loi Lemoine a bel et bien enclenché une dynamique de fond que plus rien ne semble pouvoir inverser. Vous souhaitez changer d’assurance emprunteur ? Comparez les offres disponibles et vérifiez les économies potentielles sur la durée de votre prêt grâce à notre simulateur.

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Hausse du forfait journalier hospitalier le 1er mars 2026 : comment être remboursé ?

Après la revalorisation de certaines consultations médicales en janvier dernier, les Français doivent à nouveau faire face à une hausse des dépenses de santé. À compter du 1er mars 2026, le forfait journalier hospitalier passe de 20 à 23 euros, soit une augmentation de 3 euros par jour d'hospitalisation. D’autres forfaits de santé augmentent dans la foulée. À quoi correspond ce forfait journalier ? Le forfait journalier hospitalier est une participation financière demandée à tout patient hospitalisé (hors exemptions comme les femmes enceintes et les nouveaux-nés). Contrairement aux actes médicaux, il n'est pas remboursé par l'Assurance maladie et reste à la charge du patient, sauf en cas de complémentaire santé. Ce forfait couvre des frais dits "hôteliers", c'est-à-dire les prestations non médicales liées au séjour, notamment : La restauration (repas servis pendant l'hospitalisation) L'entretien et le nettoyage des locaux L'hébergement, incluant la chambre et la literie Cette contribution est due pour chaque journée passée dans un établissement de soins, quelle que soit la durée du séjour. Les autres forfaits hospitaliers qui augmentent La hausse ne se limite pas au seul forfait journalier. Plusieurs autres participations financières dans le cadre d'une hospitalissation sont également revues à la hausse à partir du 1er mars 2026. Les forfaits hospitaliers revalorisés au 1er mars 2026 Le forfait patient urgences (FPU) : facturé aux patients qui se rendent aux urgences sans nécessiter d'hospitalisation, il augmente de 19,61 € à 23 €. Le forfait des services psychiatriques : il passe de 15 à 17 euros par jour d’hospitalisation dans une unité psychiatrique. Le FPU minoré pour patients vulnérables : destiné aux personnes en affection longue durée (ALD) ou à d'autres profils fragilisés, ce forfait passe de 8,49 € à 9,96 €. Une hausse supplémentaire prévue en avril 2026 Au-delà des forfaits journaliers, la participation forfaitaire applicable aux actes médicaux lourds ou coûteux — ceux dont le tarif dépasse 120 €— va subir également une hausse. À compter du 1er avril prochain, elle sera facturée 32 €, contre 24 € actuellement. Ces revalorisations s'appliquent de manière uniforme à l'ensemble du territoire national, dans tous les hôpitaux publics et privés ainsi que dans tous les services d'urgence de France. Pourquoi le gouvernement a-t-il décidé ces hausses des forfaits hospitaliers ? Ces revalorisations s'inscrivent dans le cadre de la Loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2026 adoptée en décembre 2025. Face à un déficit persistant, le gouvernement cherche à réduire le déséquilibre financier de l'Assurance Maladie, qui s'élevait à 23 milliards d'euros l'an passé. L'objectif est de le ramener à 17,4 milliards d'euros. La hausse des forfaits journaliers hospitaliers doit permettre de dégager environ 400 millions d'euros d'économies pour la Sécurité Sociale. Une mesure budgétaire présentée comme nécessaire, mais qui ne fait pas l'unanimité. Le syndicat Unsa (Union nationale des syndicats autonomes) a notamment dénoncé une décision qu'il juge profondément inéquitable pour les personnes aux revenus modestes, qui se retrouvent à supporter le poids d'un effort collectif sans disposer des moyens pour y faire face. Qui va payer la hausse du forfait hospitalier ? La prise en charge du forfait journalier hospitalier et des autres forfaits de santé dépend de la présence ou non d'une couverture complémentaire. Les assurés disposant d'une complémentaire santé Pour la majorité des Français bénéficiant d'une mutuelle ou d'une assurance complémentaire, la facture hospitalière ne changera pas dans l'immédiat. Le contrat de mutuelle responsable rembourse obligatoirement le forfait journalier hospitalier, sans limite de durée. Les assurances privées, qui ne sont pas soumises à un cahier des charges réglementaires, peuvent également rembourser les forfaits de santé en fonction des garanties souscrites. Toutefois, cette absence d'impact immédiat ne signifie pas que les assurés seront épargnés à long terme. Les répercussions arriveront dans un deuxième temps. Confrontées à une hausse mécanique de leurs dépenses, les complémentaires santé devraient compenser ces surcoûts en augmentant les cotisations dans les mois à venir. Les assurés ne vont pas être de leur poche au moment de leur hospitalisation, mais auront probablement une prime plus élevée à l'avenir. Les Français sans complémentaire santé Pour les 4% de Français, soit 2,5 millions de personnes, qui ne disposent pas de couverture complémentaire (chiffres de la Drees), le coup financier est immédiat et direct. Ce chiffre bondit à 12% pour les 10% de Français les plus modestes. L'intégralité du forfait journalier reste à leur charge, sans aucun remboursement possible de la part de l'Assurance maladie. Cette situation pénalise particulièrement les personnes sanctionnées par l’effet de seuil, celles dont les revenus se situent juste au-dessus des plafonds permettant de bénéficier de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS). Ce dispositif permet d’accéder à une mutuelle responsable gratuite ou moyennant une participation minime en fonction des revenus. Or, les bénéficiaires de la CSS sont exemptés du forfait journalier hospitalier. On estime que la moitié des personnes éligibles ne réclament pas la CSS. Ce qu'il faut retenir Le forfait journalier hospitalier passe de 20 à 23 € dès le 1er mars 2026. Le forfait patient urgences (FPU) atteint également 23 € à cette même date. Le forfait psychiatrique augmente à 17 € par jour. Le FPU pour patients vulnérables (ALD, etc.) passe à 9,96 €. La participation forfaitaire pour actes lourds passera de 24 à 32 € en avril 2026. Les assurés avec mutuelle ne paieront pas directement, mais pourraient voir leurs cotisations augmenter. Les Français sans complémentaire santé supporteront la hausse immédiatement et intégralement. La CSS reste une solution pour les personnes à revenus modestes : vérifiez votre éligibilité.

Réouverture de MaPrimeRénov en 2026 : tout ce qu'il faut savoir pour déposer votre dossier

Suspendu depuis le début de l'année faute de financement, le dispositif MaPrimRénov est de nouveau accessible depuis le lundi 23 février 2026. Cette réouverture intervient après l'adoption définitive du budget 2026 et s'accompagne d'une nouveauté importante pour les projets de rénovation globale. Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer. 2 mois de suspension et jusqu’à 6 mois d’attente Depuis le 1er janvier 2026, MaPrimeRénov était à l'arrêt. L'absence de budget validé avait contraint l'Agence nationale de l'habitat (Anah) à suspendre l'ensemble des nouvelles demandes, laissant de nombreux ménages dans l'incertitude quant à leurs projets de rénovation énergétique. La validation du budget 2026 a permis de lever ce blocage. Non seulement les nouvelles demandes sont désormais acceptées, mais l'instruction des dossiers déposés avant la suspension a également repris. Il faudra néanmoins s'armer de patience : les délais de traitement restent élevés, avec plus de 6 mois d'attente pour les rénovations d'ampleur et environ 3 mois pour les travaux plus ponctuels. MaPrimRénov : ce qui change en 2026 Un rendez-vous obligatoire pour les rénovations globales C'est la principale évolution de cette réouverture. Pour toute rénovation d'ampleur, un entretien personnalisé avec un conseiller France Rénov est désormais exigé avant le dépôt du dossier. Cette mesure répond à 2 objectifs : mieux accompagner les ménages dans la définition de leur projet limiter les fraudes, qui ont représenté un problème croissant dans le secteur de la rénovation énergétique ces dernières années. Ce rendez-vous peut se tenir selon différentes modalités, selon votre situation et vos préférences : en agence, en visioconférence ou par téléphone. L'essentiel est qu'il ait lieu avant toute soumission de dossier. Des aides ouvertes à tous les profils Autre changement notable : MaPrimeRénov n'est plus réservée aux seuls ménages aux revenus modestes. Tous les profils peuvent désormais déposer une demande, quelle que soit leur tranche de revenus. En revanche, les barèmes d'aides restent identiques à ceux annoncés au milieu de l'année 2025. Il n'y a donc pas de hausse ni de baisse des montants accordés. Comment déposer une demande MaPrimeRénov en 2026 Étape 1 : vérifier son éligibilité et créer un compte Avant toute démarche, il convient de s'assurer que votre projet entre bien dans le cadre des travaux éligibles. Rendez-vous ensuite sur le site officiel de MaPrimeRénov pour créer votre espace personnel. Soyez vigilant : de faux sites imitant la plateforme officielle circulent sur Internet. Vérifiez systématiquement l'URL avant de saisir vos informations personnelles. Étape 2 : prendre rendez-vous avec un conseiller France Rénov Pour un projet de rénovation globale, cette étape est désormais incontournable. Le conseiller vous aidera à structurer votre projet, à identifier les travaux prioritaires et à vous orienter vers les artisans compétents. Ce temps d'échange est aussi l'occasion de faire le point sur l'ensemble des aides auxquelles vous pouvez prétendre. Étape 3 : choisir un professionnel labellisé RGE Les artisans retenus pour réaliser les travaux doivent obligatoirement être certifiés RGE, c'est-à-dire Reconnu Garant de l'Environnement. Cette certification est une condition sine qua non pour bénéficier de la prime. Prenez le temps de comparer plusieurs devis afin de choisir le prestataire le plus adapté à votre projet et à votre budget. Attention : les travaux ne doivent pas avoir débuté avant le dépôt officiel de votre demande, sous peine de perdre le bénéfice de l'aide. Étape 4 : constituer et soumettre le dossier en ligne Une fois le professionnel sélectionné, vous pouvez compléter votre dossier directement depuis votre espace en ligne. Vous devrez y joindre les devis obtenus, indiquer le montant des autres aides éventuellement perçues et fournir les pièces justificatives demandées. Concernant les certificats d'économies d'énergie (CEE), ils doivent être déclarés pour les travaux réalisés par geste, tandis qu'ils sont déjà intégrés dans le calcul de l'aide pour les rénovations globales. Étape 5 : démarrer les travaux après validation Ce n'est qu'après l'accord formel de l'Anah que vous pouvez lancer le chantier. Une fois les travaux terminés, il vous suffira de déposer la facture finale dans votre espace personnel pour déclencher le versement de la prime. Celle-ci est réglée en une seule fois, par virement bancaire. Un budget de 3,6 milliards d'euros pour MaPrimRénov 2026 L'enveloppe allouée à MaPrimeRénov pour cette année s'élève à 3,6 milliards d'euros. L'Anah ambitionne de financer 150 000 rénovations ponctuelles et 120 000 rénovations globales sur l'ensemble de l'exercice. Cet objectif est toutefois contraint par le stock de dossiers en attente accumulés fin 2025, qui viendront en partie absorber les capacités de traitement disponibles. Les ménages souhaitant bénéficier du dispositif ont donc tout intérêt à déposer leur demande rapidement.

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