Investissement locatif : obtenir son prêt malgré les nouvelles règles

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Les règles d'octroi des crédits immobiliers sont juridiquement imposées aux banques à compter du 1er janvier 2022. Ceux qui achètent pour louer se heurtent déjà à ces contraintes, la marge de flexibilité concernant, dans une très large majorité, la primo-accession et l'achat de la résidence principale. On observe toutefois les efforts mis en place par les banques pour accorder les financements aux investisseurs locatifs. La délégation d'assurance est aussi un bon coup de pouce pour faire baisser le taux d'endettement et rester sous la limite autorisée.

Limitation du taux d'endettement et de la durée de remboursement

Vous connaissez désormais les règles d'octroi des crédits immobiliers aux particuliers qui prévalent depuis janvier 2021 :

le taux d'endettement ou taux d'effort ne doit pas excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur ;
la durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans pour les achats dans le neuf avec jouissance du bien postérieure au déblocage des fonds.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière les rend opposables aux banques à compter du 1er janvier 2022. En clair, plus de passe-droit sous peine de sanctions, sauf à la marge à hauteur de 20% de la production trimestrielle. Cette flexibilité s'applique à 80% aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale. Finalement, tout juste 4% de la production hors normes pourront être destinés à l'investissement locatif et à la résidence secondaire. Les chances sont donc maigres de s'affranchir des contraintes édictées par le régulateur si vous envisagez de devenir propriétaire bailleur. D'autant que les banques ont serré la vis pour le calcul de la capacité d'emprunt.

Fin du calcul différentiel

Sans demande de crédit, pas d'investissement locatif. Il serait d'ailleurs contre-productif de se priver de l'effet levier du crédit en période de taux d'intérêts au plancher. Chaque banque applique sa propre méthode pour calculer la capacité d'emprunt, le seuil fatidique étant les fameux 35% au-delà duquel elles ne peuvent prêter.

Le calcul du taux d'endettement tient compte des revenus nets diminués des charges. Si vous gagnez 4 200€ par mois, on peut en déduire que vous pouvez assumer des charges d'un montant de 1 470€ maximum. C'est un peu plus complexe que cela.

Les charges comprennent en général :

les mensualités des divers crédits en cours (crédits conso, prêt travaux, prêt étudiant, etc.)
le montant du loyer ou le montant d'un premier prêt sur la résidence principale
les éventuelles pensions alimentaires à payer.

Dans les revenus sont intégrés :

les salaires nets et traitements
les pensions alimentaires
les rentes et retraites
les revenus locatifs charges incluses, décotés à 30% pour parer aux risques locatifs
les revenus commerciaux.

En fonction des établissements, les APL peuvent être ajoutées aux revenus, également les revenus variables (primes et autres commissions) pondérés à 50%. Partant du principe que les investisseurs locatifs sont dans une démarche différente des acheteurs occupants, certaines banques appliquaient avant 2020 le calcul différentiel qui consiste à déduire les revenus locatifs de la mensualité d'emprunt, ce qui avantage le taux d'endettement, contrairement à la méthode classique où ils s'ajoutent aux revenus.

Reprenons notre postulat de départ, à savoir 4 200€ de revenus mensuels. Vous empruntez 250 000€ sur 25 ans au taux nominal de 1,21% pour acheter un appartement en vue de le louer. Ce prêt est couvert par une assurance de prêt au taux de 0,34%, ce qui donne une mensualité de 1 037€. Vous espérez toucher 1 020€ de loyer mensuel. La banque va appliquer une décote de 30% et déduire la somme obtenue (714€) de la mensualité. On obtient un solde négatif de 323€. Le calcul différentiel permet ainsi d'obtenir un taux d'effort à 7,70%.

Avec la méthode conventionnelle désormais imposée par le HCSF, les loyers pondérés à 70% sont ajoutés aux revenus (4 200 + 714). Les charges d'emprunt divisent alors les revenus, le résultat multiplié par 100 donne un taux d'endettement de 21,10%. Pas grave en soi puisque dans chaque cas de figure le taux d'effort reste largement sous le seuil autorisé. Il en est tout autrement si vous avez déjà un premier emprunt sur votre résidence principale dont la mensualité se monte à 720€.

Avec le calcul différentiel, le taux d'endettement atteint 18,57% et avec la méthode classique, il bondit à 35,75%. Même dans l’épaisseur du trait, il est impossible d'emprunter !

À noter que ces règles s'appliquent rigoureusement, même si le reste à vivre est suffisant. Le plafond de verre reste et demeure le taux d'endettement à 35%.

Dans un marché du locatif détenu à 60% par les investisseurs privés, l'abandon de la méthode différentielle pose un réel problème. Sans eux, l'offre locative diminue de manière significative, au risque d'induire une inflation sur les loyers.

Les astuces des banques pour ne pas pénaliser l'emprunt en locatif

Heureusement, certaines banques sont pragmatiques et ont révisé leur méthode de calcul pour s'adapter au contexte réglementaire et éviter que les emprunteurs n'en subissent les conséquences.

Les revenus locatifs peuvent être décotés à seulement 10%, ce qui signifie que 90% des loyers sont pris en compte. Dans notre exemple, le montant des loyers décotés est de 918€, qu'on ajoute aux revenus (5 118€). Le taux d'endettement s'affiche à 34,29% avec la méthode en vigueur.

Les banques sont également plus souples avec les primes et commissions éventuelles, qu'elles peuvent pondérer à un coefficient de 20% au lieu de 50%. Elles peuvent proposer de mettre en place un rachat de crédits qui regroupe les deux prêts immobiliers (résidence principale + achat locatif), afin de leur appliquer un seul taux et une seule durée, ce qui permet de faire baisser le taux d'endettement de quelques points, mais toujours dans la limite d'une durée de remboursement de 25 ans. Cette solution est pertinente si le taux nominal du premier prêt est supérieur de 70 ou 100 points (0,70 ou 1%) au taux actuel.

Mieux vaut faire confiance aux services d'un courtier spécialisé pour trouver la banque la plus ouverte aux projets d'investissement locatif, celle qui propose des conditions d'emprunt les plus compétitives.

Une assurance alternative pour baisser le taux d'endettement

Dernière astuce et non des moindres, la délégation d'assurance. Il ne faut pas compter sur l'adhésion de la banque. Et pour cause, l'assurance est grosse pourvoyeuse de marges en période de taux bas (jusqu'à 80% !).

En souscrivant une assurance auprès d'un assureur concurrent de la banque, vous pouvez faire baisser le taux d'assurance à 0,12% (au lieu de 0,34%). La mensualité du prêt locatif s'affiche alors à 991€, ce qui nous donne un taux d'endettement diminué à 33,43% si l'on prend en compte 90% des loyers.

Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une assurance compétitive, adaptée à votre projet et à votre profil. En déléguant le contrat, vous pouvez économiser des milliers d'euros sur la durée totale de l'emprunt.

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Notre couple décide de substituer l’assurance de groupe par une assurance externe dans le mois qui suit la signature de l’offre de prêt. Voici les 5 meilleures assurances déléguées proposées par le courtier Magnolia et le gain potentiel en comparaison avec l’assurance du prêteur : Nom assurance Taux moyen assurance Coût mensuel Coût total Économies Spiti – Harmonie Mutuelle 0,08 % 31 € 7 871,14 € 11 128,86 € Iriade Emprunteur 0,09 % 34 € 8 506,03 € 10 493,97 € April Intégrale 0,09 % 36 € 8 616,38 € 10 383,62 € Utwin 0,09 % 36 € 8 871,60 € 10 128,40 € Safi 0,09 % 37 € 9 190,81 € 9 809,19 € Tout le processus de souscription peut se faire en ligne : le questionnaire médical est digitalisé, ainsi que la signature du contrat. Et en plus, il n’y a aucuns frais de courtage. Assurance emprunteur en 2026 : un levier d’économies à ne pas négliger En 2026, le changement d’assurance emprunteur s’impose comme une démarche de gestion financière rationnelle. Grâce à la loi Lemoine, les freins administratifs ont été levés et la concurrence joue pleinement en faveur des emprunteurs. Changer d’assurance emprunteur permet : de réduire significativement le coût du crédit immobilier d’accéder à des garanties mieux adaptées de simplifier les démarches grâce aux dispositions de la loi Lemoine. Dans un environnement économique incertain, optimiser son assurance de prêt ne doit plus être une velléité, mais une opportunité à saisir sans tarder.

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Crédit immobilier : est-ce pénalisant d’avoir plusieurs comptes bancaires en 2026 ?

Le crédit immobilier est un levier stratégique pour accéder à la propriété, malgré un contexte de taux qui repartent à la hausse et des critères d’octroi toujours scrutés par les banques. Parmi les questions que se posent de nombreux emprunteurs figure celle de la multiplication des comptes bancaires : avoir plusieurs comptes courants, dans différentes banques ou établissements en ligne, est-il perçu négativement lors d’une demande de prêt immobilier ? Peut-on être pénalisé, ou au contraire y trouver un avantage ? Décryptage complet pour comprendre l’impact réel de cette situation sur votre dossier de crédit immobilier en 2026. Pourquoi les banques analysent-elles vos comptes bancaires ? Lors de l’étude d’un dossier de prêt immobilier, la banque cherche avant tout à évaluer le risque emprunteur. Les relevés de comptes constituent une source d’information centrale pour apprécier votre comportement financier. Les objectifs de l’analyse bancaire Les établissements prêteurs examinent vos comptes afin de : vérifier la stabilité de vos revenus analyser votre capacité d’épargne identifier vos charges récurrentes détecter d’éventuels incidents bancaires (découverts fréquents, rejets de prélèvements). En 2026, cette analyse reste généralement centrée sur les 3 à 6 derniers mois de relevés, avec une attention particulière portée à la régularité et à la lisibilité des flux. Avoir plusieurs comptes bancaires : une situation courante en 2026 La détention de plusieurs comptes bancaires est devenue fréquente, notamment avec l’essor des banques en ligne et des néobanques. 42% des clients bancaires français seraient multibancarisés. Les raisons les plus fréquentes Un emprunteur peut disposer de plusieurs comptes pour : séparer dépenses personnelles et professionnelles bénéficier d’offres spécifiques (carte gratuite, épargne rémunérée) conserver un ancien compte tout en utilisant une nouvelle banque gérer un compte joint et un compte individuel. En soi, avoir plusieurs comptes bancaires n’est ni interdit ni anormal, et ne constitue pas automatiquement un frein à l’obtention d’un crédit immobilier. Détenir plusieurs comptes bancaires peut-il compromettre l’obtention d’un prêt immobilier ? Le principe : pas de pénalité automatique En 2026, aucune règle bancaire n’interdit l’octroi d’un crédit immobilier à un emprunteur multi-bancarisé. Ce n’est donc pas le nombre de comptes qui pose problème, mais la manière dont ils sont utilisés. La banque s’intéresse avant tout à la cohérence globale de votre situation financière. Les situations pouvant poser difficulté Avoir plusieurs comptes bancaires peut devenir pénalisant dans certains cas précis : flux financiers éclatés rendant la lecture difficile comptes régulièrement à découvert, même sur de faibles montants transferts fréquents masquant une gestion tendue crédits à la consommation dissimulés sur un compte secondaire. Dans ces situations, la banque peut percevoir un manque de maîtrise budgétaire, ce qui impacte négativement votre profil emprunteur. Quels comptes faut-il déclarer lors d’une demande de prêt immobilier ? L’obligation de transparence Lors d’une demande de crédit immobilier, vous devez déclarer l’ensemble de vos comptes bancaires actifs, qu’ils soient utilisés quotidiennement ou occasionnellement. Cela inclut : comptes courants comptes joints comptes détenus dans des banques en ligne ou néobanques comptes à l’étranger, le cas échéant. Toute omission volontaire peut être interprétée comme une tentative de dissimulation, ce qui fragilise la relation de confiance avec le prêteur. L’agrégation bancaire Face à un client multibancarisé, le prêteur peut utiliser un outil d’agrégation bancaire qui lui permet d’avoir accès de manière sécurisée aux différentes données bancaires. Ce dispositif d’open banking est réglementé par la Directive Européenne sur les Services de Paiement (DSP) et nécessite l’autorisation préalable du client. Comment présenter plusieurs comptes sans pénaliser son dossier de prêt immobilier ? Centraliser les flux principaux Pour rassurer la banque, il est recommandé de : domicilier vos revenus principaux sur un seul compte regrouper vos charges fixes (loyer, crédits, assurances) sur ce même compte. Les autres comptes peuvent être présentés comme des comptes secondaires, dédiés à l’épargne ou aux placements, ou à des usages ponctuels (loisirs, voyages, vacances, études des enfants). Justifier clairement l’utilité de chaque compte En 2026, les conseillers bancaires apprécient les dossiers bien expliqués. Indiquer la fonction de chaque compte permet de : lever toute ambiguïté démontrer une gestion structurée éviter les interprétations défavorables. Les banques sont-elles plus exigeantes en 2026 ? Un contexte de vigilance renforcée Avec la poursuite des règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), les banques restent attentives à : un taux d’endettement maîtrisé : au plus 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise un reste à vivre suffisant une épargne résiduelle après opération : au moins 6 mensualités du crédit. Dans ce contexte, des comptes multiples mal organisés peuvent compliquer l’analyse, sans pour autant entraîner un refus systématique. L’importance de la stabilité Plus que le nombre de comptes, la banque privilégie : la stabilité des revenus l’absence d’incidents récents une capacité d’épargne régulière. Un emprunteur multi-bancarisé mais rigoureux sera souvent mieux perçu qu’un emprunteur mono-bancarisé en difficulté. La domiciliation bancaire : un enjeu clé du crédit immobilier La domiciliation bancaire des revenus est très souvent demandée par la banque prêteuse. Cette exigence est encadrée par la loi et se fait en contrepartie d’un avantage clairement mentionné dans l’offre de prêt (taux nominal ou frais de dossier réduits par exemple). Toutefois : cette domiciliation est limitée dans le temps (10 ans maximum) ; rien n’interdit de conserver d’autres comptes parallèlement. L’essentiel est de respecter les engagements contractuels liés au crédit immobilier. Faut-il fermer des comptes avant de demander un crédit immobilier ? Pas systématiquement Il n’est pas nécessaire de fermer des comptes s’ils sont : peu utilisés sans découvert depuis plusieurs mois sans frais excessifs. En revanche, fermer un compte générant des incidents récurrents peut améliorer la lisibilité de votre dossier. L’anticipation, un levier clé Idéalement, il est conseillé de : faire le point sur vos comptes 6 à 12 mois avant la demande assainir votre situation bancaire (par exemple solder un crédit à la consommation) limiter les mouvements inutiles. Crédit immobilier et multi-bancarisation : ce qu’il faut retenir En 2026, avoir plusieurs comptes bancaires n’est pas pénalisant en soi pour obtenir un crédit immobilier. Ce qui compte réellement, c’est la qualité de votre gestion financière, la transparence de votre dossier et la stabilité de vos flux. Les bonnes pratiques à adopter centraliser revenus et charges principales éviter les découverts, même autorisés expliquer clairement la fonction de chaque compte anticiper la préparation du dossier. Une multi-bancarisation bien maîtrisée peut même devenir un atout, à condition qu’elle reflète une organisation financière saine et lisible, parfaitement compatible avec les exigences des banques en 2026.

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Mutuelle santé : les 5 questions à se poser avant de souscrire en 2026

Être couvert par une bonne mutuelle santé est indispensable pour compléter les remboursements de l’Assurance maladie et limiter son reste à charge. Pourtant, face à la multitude d’offres disponibles sur le marché, il est souvent difficile de s’y retrouver. Garanties, niveaux de remboursement, exclusions, tarifs, services annexes… Tous ces critères doivent être analysés avec méthode pour éviter les mauvaises surprises. Avant de signer un contrat, il est donc crucial de s’interroger. Voici les 5 questions essentielles à examiner avant de souscrire une mutuelle santé, afin de choisir une complémentaire réellement adaptée à vos besoins et à votre budget. 1. Quels sont mes besoins réels en matière de santé ? La première question à se poser avant de souscrire une mutuelle santé concerne vos besoins personnels. Une bonne complémentaire santé est avant tout celle qui correspond à votre profil et à votre consommation médicale. Pour cela, il est recommandé de faire le point sur votre situation actuelle : votre âge et votre situation familiale (célibataire, en couple, avec enfants) votre état de santé général vos dépenses de santé régulières ou prévisibles vos habitudes de soins (consultations fréquentes, spécialistes, médecines douces) Certaines catégories de dépenses doivent être analysées avec attention : Consultations médicales : généralistes, médecins spécialistes de secteur 1 ou 2 Hospitalisation : frais de séjour, chambre particulière, honoraires médicaux Optique : lunettes, lentilles, chirurgie réfractive Dentaire : soins courants, prothèses, orthodontie, implants Audiologie : appareils auditifs Soins non remboursés par la Sécurité sociale : médecine douce comme ostéopathie, psychologie, acupuncture Identifier précisément vos besoins permet d’éviter de payer pour des garanties inutiles ou, à l’inverse, de souscrire une couverture insuffisante. 2. Quel niveau de remboursement est réellement nécessaire ? Toutes les mutuelles santé n’offrent pas les mêmes niveaux de remboursement. Les garanties sont généralement exprimées en pourcentage de la base de remboursement de la Sécurité sociale (100 % BRSS, 150 % BRSS, 200 % BRSS, etc.) ou en forfaits annuels, voire les 2 comme en optique ou en audiologie. Il est essentiel de comprendre ces mécanismes pour comparer efficacement les contrats. Points de vigilance à analyser : Les dépassements d’honoraires : un remboursement à 100 % ne couvre que le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et la prise en charge de la Sécu. Les plafonds annuels : certains postes (dentaire, optique) sont limités. Les forfaits : ils sont exprimés en euros par an, par séance ou par équipement. Par exemple, une mutuelle santé affichant 200 % de remboursement sur les consultations peut être parfaitement adaptée si vous consultez régulièrement des spécialistes pratiquant des dépassements d’honoraires. À l’inverse, pour une personne consultant rarement, une formule plus économique peut suffire. 3. Quelles sont les exclusions, délais de carence et limites du contrat ? Avant de souscrire une mutuelle santé, il est indispensable de lire attentivement les conditions générales. Certains éléments peuvent fortement impacter la qualité réelle de votre couverture. Les points à vérifier impérativement : Les exclusions de garanties : actes ou soins non pris en charge Les délais de carence : période pendant laquelle certaines garanties ne s’appliquent pas, afin d’éviter les effets d’aubaine sur des postes de soins coûteux (hospitalisation hors accident, optique) Les limitations de remboursement : nombre d’actes ou montants plafonnés Une mutuelle santé sans délai de carence peut être particulièrement intéressante si vous avez des soins prévus à court terme. 4. Le rapport garanties / prix est-il réellement avantageux ? Le prix est évidemment un critère central dans le choix d’une mutuelle santé. Toutefois, il ne doit jamais être analysé seul. Une cotisation faible peut cacher des garanties limitées ou des remboursements insuffisants. Pour évaluer le rapport qualité-prix, il convient de comparer : Les garanties incluses dans le contrat Les niveaux de remboursement par poste de soins Les services associés : voir plus bas Les augmentations de tarif avec l’âge Il est conseillé de demander plusieurs devis de mutuelle santé afin de comparer objectivement les offres. Une analyse détaillée permet souvent de constater que 2 contrats affichant un tarif proche peuvent proposer des niveaux de protection très différents. 5. Quels services et avantages complémentaires sont inclus ? Au-delà des remboursements, les mutuelles santé proposent de plus en plus de services additionnels qui peuvent faire la différence au quotidien. Parmi les services à examiner avant de souscrire : Le tiers payant étendu : éviter l’avance de frais en pharmacie, consultations, hospitalisation, paramédical Les réseaux de soins partenaires : tarifs négociés en optique, dentaire ou audiologie La téléconsultation médicale L’assistance et l’accompagnement en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile : aide ménagère, portage des médicaments et des repas, garde d’enfants et/ou d’animaux de compagnie Les services de prévention : bilans de santé, programmes bien-être, vaccins pris en charge Le suivi en ligne des remboursements L’accès à un conseiller mutuelle Ces prestations n’ont pas toujours un impact direct sur le remboursement, mais elles améliorent significativement le confort et l’efficacité de la couverture santé. Comment bien choisir sa mutuelle santé ? Pour résumer, souscrire une bonne mutuelle santé ne doit jamais se faire dans la précipitation. Une analyse structurée permet d’éviter les erreurs et de sécuriser son budget santé sur le long terme. Avant de signer, assurez-vous de : Définir précisément vos besoins de santé Comparer les niveaux de remboursement réels Vérifier les exclusions et délais de carence Évaluer le rapport garanties / cotisation Examiner les services complémentaires proposés Prendre le temps de se poser ces 5 questions essentielles permet de choisir une mutuelle santé réellement adaptée à votre profil, tout en optimisant vos dépenses. Une bonne complémentaire santé n’est pas forcément la plus chère, mais celle qui offre la meilleure protection au moment où vous en avez besoin. Dernière information : profitez de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé pour changer de formule quand vous le souhaitez après une année de souscription. Si votre contrat actuel ne vous convient plus, qu’il est trop cher ou mal adapté, résiliez-le à tout moment pour le substituer par une offre qui répond réellement à vos besoins. Vous pouvez aussi remettre en question votre mutuelle afin de vérifier si la concurrence ne propose pas mieux à l’instant donné.

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