Investissement locatif : obtenir son prêt malgré les nouvelles règles

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Les règles d'octroi des crédits immobiliers sont juridiquement imposées aux banques à compter du 1er janvier 2022. Ceux qui achètent pour louer se heurtent déjà à ces contraintes, la marge de flexibilité concernant, dans une très large majorité, la primo-accession et l'achat de la résidence principale. On observe toutefois les efforts mis en place par les banques pour accorder les financements aux investisseurs locatifs. La délégation d'assurance est aussi un bon coup de pouce pour faire baisser le taux d'endettement et rester sous la limite autorisée.

Limitation du taux d'endettement et de la durée de remboursement

Vous connaissez désormais les règles d'octroi des crédits immobiliers aux particuliers qui prévalent depuis janvier 2021 :

le taux d'endettement ou taux d'effort ne doit pas excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur ;
la durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans pour les achats dans le neuf avec jouissance du bien postérieure au déblocage des fonds.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière les rend opposables aux banques à compter du 1er janvier 2022. En clair, plus de passe-droit sous peine de sanctions, sauf à la marge à hauteur de 20% de la production trimestrielle. Cette flexibilité s'applique à 80% aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale. Finalement, tout juste 4% de la production hors normes pourront être destinés à l'investissement locatif et à la résidence secondaire. Les chances sont donc maigres de s'affranchir des contraintes édictées par le régulateur si vous envisagez de devenir propriétaire bailleur. D'autant que les banques ont serré la vis pour le calcul de la capacité d'emprunt.

Fin du calcul différentiel

Sans demande de crédit, pas d'investissement locatif. Il serait d'ailleurs contre-productif de se priver de l'effet levier du crédit en période de taux d'intérêts au plancher. Chaque banque applique sa propre méthode pour calculer la capacité d'emprunt, le seuil fatidique étant les fameux 35% au-delà duquel elles ne peuvent prêter.

Le calcul du taux d'endettement tient compte des revenus nets diminués des charges. Si vous gagnez 4 200€ par mois, on peut en déduire que vous pouvez assumer des charges d'un montant de 1 470€ maximum. C'est un peu plus complexe que cela.

Les charges comprennent en général :

les mensualités des divers crédits en cours (crédits conso, prêt travaux, prêt étudiant, etc.)
le montant du loyer ou le montant d'un premier prêt sur la résidence principale
les éventuelles pensions alimentaires à payer.

Dans les revenus sont intégrés :

les salaires nets et traitements
les pensions alimentaires
les rentes et retraites
les revenus locatifs charges incluses, décotés à 30% pour parer aux risques locatifs
les revenus commerciaux.

En fonction des établissements, les APL peuvent être ajoutées aux revenus, également les revenus variables (primes et autres commissions) pondérés à 50%. Partant du principe que les investisseurs locatifs sont dans une démarche différente des acheteurs occupants, certaines banques appliquaient avant 2020 le calcul différentiel qui consiste à déduire les revenus locatifs de la mensualité d'emprunt, ce qui avantage le taux d'endettement, contrairement à la méthode classique où ils s'ajoutent aux revenus.

Reprenons notre postulat de départ, à savoir 4 200€ de revenus mensuels. Vous empruntez 250 000€ sur 25 ans au taux nominal de 1,21% pour acheter un appartement en vue de le louer. Ce prêt est couvert par une assurance de prêt au taux de 0,34%, ce qui donne une mensualité de 1 037€. Vous espérez toucher 1 020€ de loyer mensuel. La banque va appliquer une décote de 30% et déduire la somme obtenue (714€) de la mensualité. On obtient un solde négatif de 323€. Le calcul différentiel permet ainsi d'obtenir un taux d'effort à 7,70%.

Avec la méthode conventionnelle désormais imposée par le HCSF, les loyers pondérés à 70% sont ajoutés aux revenus (4 200 + 714). Les charges d'emprunt divisent alors les revenus, le résultat multiplié par 100 donne un taux d'endettement de 21,10%. Pas grave en soi puisque dans chaque cas de figure le taux d'effort reste largement sous le seuil autorisé. Il en est tout autrement si vous avez déjà un premier emprunt sur votre résidence principale dont la mensualité se monte à 720€.

Avec le calcul différentiel, le taux d'endettement atteint 18,57% et avec la méthode classique, il bondit à 35,75%. Même dans l’épaisseur du trait, il est impossible d'emprunter !

À noter que ces règles s'appliquent rigoureusement, même si le reste à vivre est suffisant. Le plafond de verre reste et demeure le taux d'endettement à 35%.

Dans un marché du locatif détenu à 60% par les investisseurs privés, l'abandon de la méthode différentielle pose un réel problème. Sans eux, l'offre locative diminue de manière significative, au risque d'induire une inflation sur les loyers.

Les astuces des banques pour ne pas pénaliser l'emprunt en locatif

Heureusement, certaines banques sont pragmatiques et ont révisé leur méthode de calcul pour s'adapter au contexte réglementaire et éviter que les emprunteurs n'en subissent les conséquences.

Les revenus locatifs peuvent être décotés à seulement 10%, ce qui signifie que 90% des loyers sont pris en compte. Dans notre exemple, le montant des loyers décotés est de 918€, qu'on ajoute aux revenus (5 118€). Le taux d'endettement s'affiche à 34,29% avec la méthode en vigueur.

Les banques sont également plus souples avec les primes et commissions éventuelles, qu'elles peuvent pondérer à un coefficient de 20% au lieu de 50%. Elles peuvent proposer de mettre en place un rachat de crédits qui regroupe les deux prêts immobiliers (résidence principale + achat locatif), afin de leur appliquer un seul taux et une seule durée, ce qui permet de faire baisser le taux d'endettement de quelques points, mais toujours dans la limite d'une durée de remboursement de 25 ans. Cette solution est pertinente si le taux nominal du premier prêt est supérieur de 70 ou 100 points (0,70 ou 1%) au taux actuel.

Mieux vaut faire confiance aux services d'un courtier spécialisé pour trouver la banque la plus ouverte aux projets d'investissement locatif, celle qui propose des conditions d'emprunt les plus compétitives.

Une assurance alternative pour baisser le taux d'endettement

Dernière astuce et non des moindres, la délégation d'assurance. Il ne faut pas compter sur l'adhésion de la banque. Et pour cause, l'assurance est grosse pourvoyeuse de marges en période de taux bas (jusqu'à 80% !).

En souscrivant une assurance auprès d'un assureur concurrent de la banque, vous pouvez faire baisser le taux d'assurance à 0,12% (au lieu de 0,34%). La mensualité du prêt locatif s'affiche alors à 991€, ce qui nous donne un taux d'endettement diminué à 33,43% si l'on prend en compte 90% des loyers.

Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une assurance compétitive, adaptée à votre projet et à votre profil. En déléguant le contrat, vous pouvez économiser des milliers d'euros sur la durée totale de l'emprunt.

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Mutuelle santé : 5 questions à se poser sur le tiers payant

Le tiers payant permet d’accéder aux soins sans avancer d’argent. Mais qui peut en bénéficier ? Est-ce automatique ? Quels soins sont concernés ? Et surtout, votre mutuelle est-elle tenue de l’appliquer ? Voici les 5 questions clés pour tout comprendre sur ce dispositif essentiel. Les mutuelles sont-elles obligées d’appliquer le tiers payant ? Depuis janvier 2022, les complémentaires santé sont tenues de proposer le tiers payant sur les soins relevant de la réforme 100 % Santé (optique, dentaire et audiologie). Cette obligation vise à faciliter l’accès aux soins sans reste à charge pour les assurés. En dehors de ce périmètre, les mutuelles ne sont pas légalement contraintes d'appliquer le tiers payant. Toutefois, dans les faits, la majorité des contrats le prévoient, au moins partiellement. Cela dépend des accords passés entre les professionnels de santé, les réseaux de soins partenaires et les complémentaires. Bon à savoir : certaines mutuelles limitent le tiers payant à certains professionnels de santé ou à certains actes (ex. : consultations généralistes, pharmacie), alors que d’autres l’étendent largement. Astuce : vérifiez si votre mutuelle est partenaire d’un réseau de soins, car cela favorise l’application automatique du tiers payant chez les professionnels affiliés. Choisir une mutuelle avec tiers payant vous garantit une couverture santé sans avance de frais de manière totale ou partielle (voir plus bas). Sur quoi s’applique le tiers payant en santé ? Les principes du tiers payant peuvent s’appliquer sur tout acte pris en charge par l’Assurance maladie : consultations, médicaments, analyses, radiologie, hospitalisation… mais avec des variations selon le professionnel ou le type de soin. En pratique, il est quasiment généralisé : en pharmacie dans les laboratoires d’analyses dans les centres de santé dans les hôpitaux publics chez de nombreux médecins libéraux, notamment généralistes et spécialistes. En revanche, certains secteurs restent à la traîne : dentistes libéraux (hors centres dentaires), kinés, infirmiers, radiologues appliquent le tiers payant de manière plus sélective. Certains soins ne sont jamais concernés, notamment : la médecine douce (ostéopathie, acupuncture, sophrologie…) la chirurgie esthétique, non remboursée les médicaments non substituables, sauf si mention du médecin. Est-ce que le tiers payant est automatique ? Non, le tiers payant n’est pas automatique pour tous. Mais dans certains cas, les professionnels de santé ont l’obligation de l’appliquer. Il s’agit notamment de : Bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (C2S) Personnes couvertes par l’Aide médicale d’État (AME) Patients en Affection de Longue Durée (ALD) Femmes enceintes à partir du 6e mois jusqu’à 12 jours après l’accouchement Femmes ayant recours à une IVG Jeunes femmes de moins de 26 ans dans le cadre de la contraception (actes et contraceptifs) Personnes victimes d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle Victimes d’un attentat Personnes bénéficiant de programmes de prévention (M’T Dents, dépistages organisés, etc.). Dans ces cas précis, le tiers payant s’applique de droit, sans que le patient ait besoin d’en faire la demande. Pour les autres assurés, le tiers payant peut être accordé sur présentation des justificatifs (carte Vitale, attestation de mutuelle), mais reste facultatif et dépend de la politique du professionnel de santé. Comment fonctionne le tiers payant ? Le fonctionnement du tiers payant repose sur la présentation de 2 éléments : La carte Vitale, mise à jour La carte de tiers payant délivrée par la mutuelle santé. Ces documents permettent au professionnel de santé de transmettre directement les informations aux caisses et complémentaires pour un remboursement sans avance de frais. À noter : pour les situations particulières (ALD, grossesse, C2S, etc.), il est essentiel de mettre à jour sa carte Vitale régulièrement, notamment dans les bornes en pharmacie ou en caisse primaire. Pour les patients dans l’incapacité de se déplacer, l’Assurance maladie peut être contactée par courrier ou téléphone pour mettre à jour les droits ou les cartes. En cas de tiers payant accepté, le professionnel de santé est payé directement par l’Assurance maladie et/ou la mutuelle, évitant ainsi une avance pour le patient. Le tiers payant est-il total ou partiel ? Il existe 2 formes de tiers payant : 1. Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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