Crédit immobilier : qu'est ce que le reste à vivre ?

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La ruée sur le crédit immobilier en 2019 a suscité des inquiétudes de la part du Haut Conseil de Sécurité Financière. L'instance redoute un surendettement des ménages et demande aux banques d'appliquer les bonnes pratiques dans la distribution des emprunts à l'habitat, en l'occurrence de limiter strictement le taux d'endettement à 33%. Cette notion intangible de taux d'endettement au tiers de revenus fait débat, les professionnels du crédit préférant que soit privilégié le "reste à vivre" pour avoir une vision plus réaliste de la capacité réelle de l'emprunteur.

Taux d'endettement à 33% : une règle d'usage à géométrie variable

Il est communément admis que le taux d'endettement en matière de crédit immobilier soit fixé à 33%, ce qui signifie que le tiers des revenus du ménage emprunteur est consacré au remboursement du ou des prêts. Cette pratique ne repose sur aucune réglementation, elle permet toutefois d'établir un seuil moyen au-delà duquel l'équilibre financier de l’emprunteur pourrait être compromis. La règle des 33% s'applique notamment lorsque vous faites une simulation de prêt en ligne : le rapport entre vos charges d'emprunt et vos revenus nets ne devra pas excéder ce seuil pour aller plus avant dans la faisabilité de votre demande. Si vous gagnez 3 000€ par mois, votre mensualité de crédit ne devra pas être supérieure à 1 000€. Le taux à 33% est désormais ancré dans l'imaginaire collectif, mais est-il appliqué de manière immuable ?

Le taux d'endettement à 33% est une règle de bon sens qui correspond, il est vrai, à la majorité des cas, mais libre à l'établissement bancaire de faire varier ce taux en fonction de la situation du client. Chaque dossier de financement est unique et requiert une analyse personnalisée. Raison pour laquelle les banques ajustent le taux d'endettement à la marge selon le niveau de revenus de l'emprunteur. Sans compter que les paramètres utilisés pour calculer le taux d'endettement diffèrent d'un établissement à l'autre. Aux salaires et revenus assimilés, sont toujours ajoutés les pensions diverses. Certains prêteurs intègrent également les revenus spécifiques (revenus fonciers, allocations familiales, allocations logement, primes, ...).

Pour un ménage avec des revenus confortables, la banque peut estimer qu'un taux d'endettement à plus de 40% reste raisonnable et ne met pas en péril l'équilibre budgétaire du foyer. À l'inverse, si l'emprunteur gagne un salaire équivalent au Smic, le seuil d'endettement au tiers sera clairement trop lourd à supporter, ce taux devra être ramené sous les 30%. Apparaît alors une notion plus pertinente pour évaluer l'effort de l'emprunteur : le reste à vivre, c'est-à-dire le montant des ressources qui subsiste après remboursement des dettes d'emprunt.

Le reste à vivre : une notion fondamentale pour évaluer la juste capacité d'endettement

Le recours massif au crédit immobilier durant l'année 2019 a été en grande partie motivé par le niveau historiquement bas des taux d'intérêt. Jamais emprunter pour financer l'achat d'un logement n'a coûté aussi peu. Cette situation a permis à un plus grand nombre de ménages à revenus moyens et modestes d'accéder au crédit. En allongeant la durée d'emprunt, ils ont pu acquérir leur logement tout en maîtrisant leur endettement mensuel. La part des prêts sur des maturités très longues (25 ans et plus) a d'ailleurs nettement augmenté depuis trois ans, passant de 21% en 2016 à plus de 40% en 2019. Dans le courant de décembre dernier, le Haut Conseil de Sécurité Financière (HSCF) s'est alarmé de la situation et a demandé aux banques de limiter l'octroi des prêts à 25 ans et plus. Elle réclame également de leur part un respect strict de la règle des 33% pour le taux d'endettement.

Selon l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), près d'un quart des emprunteurs souscrivent un crédit immobilier avec un taux d'effort supérieur à 35% de leurs revenus. Faut-il pour autant interdire aux banques de prêter quand le taux d'endettement est supérieur à 33% ? Ce serait faire fi du sérieux avec lequel les établissements financiers accordent des crédits. Aucune largesse de leur côté, car la peur du risque, comprendre les défauts de paiement, demeure centrale. Si l'emprunteur peut s'endetter au-delà des 33%, cela signifie que la banque prêteuse évalue son reste à vivre suffisant.

Au contraire, présenter un dossier sous les 33% d'endettement n'offre nullement la garantie de décrocher le financement. L'analyse de solvabilité, le gros mot est lâché, ne se résume donc pas au seul taux d'endettement, mais sur une série de critères dont l'élément central est le reste à vivre. Plus les revenus sont élevés, moins la règle des 33% d'endettement s'avère pertinente, dès lors que l'emprunteur conserve un reste à vivre plus que décent.

Illustration avec ces deux exemples. Un couple sans enfant, occupant le logement financé à crédit, avec des revenus mensuels autour de 7 000€, pourra assumer une mensualité de 3 000€ (taux d'endettement à 42,85%). Un couple toujours locataire, avec un enfant et des revenus mensuels à 2 200€, aura du mal à finir le mois si l'on applique la règle des 33% (mensualité à 726€). Le reste à vivre du premier atteint 4 500€/mois, quand il reste au second moins de 1 500€ pour faire face aux dépenses vitales (loyer, nourriture, assurances, transport, ...).

Les spécialistes du crédit sont nombreux à souhaiter que la notion de reste à vivre soit mise en avant par rapport au taux d'endettement qui ne mesure pas concrètement l'effort financier de l'emprunteur. Le HCSF pourrait d’ailleurs faire preuve d’une certaine souplesse en acceptant qu’une part de la production de crédits (au plus 15%) s’affranchisse du strict respect des critères d’endettement, mais uniquement pour aider les primo-accédants à acquérir leur résidence principale.

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

Les taux d’usure des crédits immobiliers vont être ajustés à un rythme mensuel à partir du 1er février 2023, et ce, de manière provisoire jusqu’au 1er juillet prochain. Cette mesure va permettre de débloquer l’accès au crédit bancaire, mais va aussi entraîner une hausse plus rapide des taux d’emprunt. L’objectif est que le TAEG de votre prêt immobilier reste sous l’usure pour décrocher le financement. La première astuce consiste à déléguer l’assurance emprunteur. Taux d’usure calculé tous les mois À compter du 1er février 2023, les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers seront mensualisés et non plus calculés une fois par trimestre. Cette décision prise par la Banque de France en concertation avec les représentants des banques et des courtiers va faciliter l’accès au crédit immobilier, bloqué depuis près de six mois en raison d’une réglementation sur les taux maximum légaux devenue inadaptée à la réalité du terrain. Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.