Crédit immobilier : qu'est ce que le reste à vivre ?

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La ruée sur le crédit immobilier en 2019 a suscité des inquiétudes de la part du Haut Conseil de Sécurité Financière. L'instance redoute un surendettement des ménages et demande aux banques d'appliquer les bonnes pratiques dans la distribution des emprunts à l'habitat, en l'occurrence de limiter strictement le taux d'endettement à 33%. Cette notion intangible de taux d'endettement au tiers de revenus fait débat, les professionnels du crédit préférant que soit privilégié le "reste à vivre" pour avoir une vision plus réaliste de la capacité réelle de l'emprunteur.

Taux d'endettement à 33% : une règle d'usage à géométrie variable

Il est communément admis que le taux d'endettement en matière de crédit immobilier soit fixé à 33%, ce qui signifie que le tiers des revenus du ménage emprunteur est consacré au remboursement du ou des prêts. Cette pratique ne repose sur aucune réglementation, elle permet toutefois d'établir un seuil moyen au-delà duquel l'équilibre financier de l’emprunteur pourrait être compromis. La règle des 33% s'applique notamment lorsque vous faites une simulation de prêt en ligne : le rapport entre vos charges d'emprunt et vos revenus nets ne devra pas excéder ce seuil pour aller plus avant dans la faisabilité de votre demande. Si vous gagnez 3 000€ par mois, votre mensualité de crédit ne devra pas être supérieure à 1 000€. Le taux à 33% est désormais ancré dans l'imaginaire collectif, mais est-il appliqué de manière immuable ?

Le taux d'endettement à 33% est une règle de bon sens qui correspond, il est vrai, à la majorité des cas, mais libre à l'établissement bancaire de faire varier ce taux en fonction de la situation du client. Chaque dossier de financement est unique et requiert une analyse personnalisée. Raison pour laquelle les banques ajustent le taux d'endettement à la marge selon le niveau de revenus de l'emprunteur. Sans compter que les paramètres utilisés pour calculer le taux d'endettement diffèrent d'un établissement à l'autre. Aux salaires et revenus assimilés, sont toujours ajoutés les pensions diverses. Certains prêteurs intègrent également les revenus spécifiques (revenus fonciers, allocations familiales, allocations logement, primes, ...).

Pour un ménage avec des revenus confortables, la banque peut estimer qu'un taux d'endettement à plus de 40% reste raisonnable et ne met pas en péril l'équilibre budgétaire du foyer. À l'inverse, si l'emprunteur gagne un salaire équivalent au Smic, le seuil d'endettement au tiers sera clairement trop lourd à supporter, ce taux devra être ramené sous les 30%. Apparaît alors une notion plus pertinente pour évaluer l'effort de l'emprunteur : le reste à vivre, c'est-à-dire le montant des ressources qui subsiste après remboursement des dettes d'emprunt.

Le reste à vivre : une notion fondamentale pour évaluer la juste capacité d'endettement

Le recours massif au crédit immobilier durant l'année 2019 a été en grande partie motivé par le niveau historiquement bas des taux d'intérêt. Jamais emprunter pour financer l'achat d'un logement n'a coûté aussi peu. Cette situation a permis à un plus grand nombre de ménages à revenus moyens et modestes d'accéder au crédit. En allongeant la durée d'emprunt, ils ont pu acquérir leur logement tout en maîtrisant leur endettement mensuel. La part des prêts sur des maturités très longues (25 ans et plus) a d'ailleurs nettement augmenté depuis trois ans, passant de 21% en 2016 à plus de 40% en 2019. Dans le courant de décembre dernier, le Haut Conseil de Sécurité Financière (HSCF) s'est alarmé de la situation et a demandé aux banques de limiter l'octroi des prêts à 25 ans et plus. Elle réclame également de leur part un respect strict de la règle des 33% pour le taux d'endettement.

Selon l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), près d'un quart des emprunteurs souscrivent un crédit immobilier avec un taux d'effort supérieur à 35% de leurs revenus. Faut-il pour autant interdire aux banques de prêter quand le taux d'endettement est supérieur à 33% ? Ce serait faire fi du sérieux avec lequel les établissements financiers accordent des crédits. Aucune largesse de leur côté, car la peur du risque, comprendre les défauts de paiement, demeure centrale. Si l'emprunteur peut s'endetter au-delà des 33%, cela signifie que la banque prêteuse évalue son reste à vivre suffisant.

Au contraire, présenter un dossier sous les 33% d'endettement n'offre nullement la garantie de décrocher le financement. L'analyse de solvabilité, le gros mot est lâché, ne se résume donc pas au seul taux d'endettement, mais sur une série de critères dont l'élément central est le reste à vivre. Plus les revenus sont élevés, moins la règle des 33% d'endettement s'avère pertinente, dès lors que l'emprunteur conserve un reste à vivre plus que décent.

Illustration avec ces deux exemples. Un couple sans enfant, occupant le logement financé à crédit, avec des revenus mensuels autour de 7 000€, pourra assumer une mensualité de 3 000€ (taux d'endettement à 42,85%). Un couple toujours locataire, avec un enfant et des revenus mensuels à 2 200€, aura du mal à finir le mois si l'on applique la règle des 33% (mensualité à 726€). Le reste à vivre du premier atteint 4 500€/mois, quand il reste au second moins de 1 500€ pour faire face aux dépenses vitales (loyer, nourriture, assurances, transport, ...).

Les spécialistes du crédit sont nombreux à souhaiter que la notion de reste à vivre soit mise en avant par rapport au taux d'endettement qui ne mesure pas concrètement l'effort financier de l'emprunteur. Le HCSF pourrait d’ailleurs faire preuve d’une certaine souplesse en acceptant qu’une part de la production de crédits (au plus 15%) s’affranchisse du strict respect des critères d’endettement, mais uniquement pour aider les primo-accédants à acquérir leur résidence principale.

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Assurance emprunteur : Cardif facilite l’accès aux porteurs du VIH

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en décembre 2024

Vous avez un projet immobilier en cette toute fin d’année 2024 ? Les taux d’intérêts continuent leur lente décrue, mais les prix des logements arrêtent de baisser et commencent à se stabiliser dans certaines zones. Les règles d’octroi demeurent les mêmes, imposant des limites sur la durée de remboursement et le taux d’endettement. Pour réduire la facture, le levier le plus efficace est de déléguer l’assurance emprunteur, une dépense contrainte que vous pouvez négocier et comparer. Taux sous les 3,50% fin 2024 À quels taux s’attendre alors que l’année 2024 se termine ? Quelle que soit la durée de remboursement, les taux du crédit immobilier se situent tous sous les 3,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Voici les taux fixes moyens selon les durées observés chez les courtiers en crédit immobilier source Cafpi) : 10 ans : 3,07% 15 ans : 3,22% 20 ans : 3,33% 25 ans : 3,48% Ces valeurs sont des moyennes. Pour une simulation de votre taux, rendez-vous sur un comparateur en ligne. Après analyse de votre dossier de financement par la banque ou le courtier, vous pouvez obtenir une décote substantielle de plusieurs points si votre profil présente les meilleures garanties de solvabilité. Depuis janvier 2024, les taux diminuent au fil des mois, rendant le crédit immobilier plus accessible car moins cher. Ils ont perdu entre 80 et près de 100 points comparativement à décembre 2023, et retrouvent le niveau établi au mitan de l’année 2023. Cette amélioration des conditions d’emprunt est consécutive à la détente sur les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne entamée à l’automne dernier (4,50% contre 3,40% actuellement). On peut raisonnablement anticiper des taux autour de 3% pour janvier 2025 si la politique monétaire continue sur cette voie. Règles d’octroi du crédit immobilier inchangées Les taux évoluent favorablement mais les normes d’octroi du crédit immobilier demeurent inchangées. Applicables depuis janvier 2021, elles régulent la distribution du crédit par les banques afin d'éviter un endettement excessif des ménages emprunteurs par la mise en place de 2 limitations : Le taux d’endettement ou taux d’effort est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt comprise : en fonction de votre profil, la banque peut ajuster ce taux à la baisse pour que vous puissiez conserver un reste à vivre suffisant après paiement des mensualités. La durée de remboursement ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance allant jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation au moins équivalents à 10% du montant de l’opération. Les banques peuvent s’affranchir de ces règles à la marge pour les financements destinés à la résidence principale et à la primo-accession (dans les limites réglementaires de leur production semestrielle de crédits immobiliers). Prix immobiliers : fin de la baisse La hausse des taux d’emprunt en 2022 et 2023 a provoqué plus tardivement une baisse des prix des logements anciens, qui n’a jamais compensé cette progression. En 2023, la baisse annuelle était de -4%. Selon les projections des notaires, cette correction ralentit depuis 2 mois et devrait se chiffrer à -2,6% à fin novembre. Au deuxième trimestre 2024, les prix accusaient un repli de -5,2% en France métropolitaine, et -7,2% en Île-de-France. Dans le détail, les prix des appartements perdent 2,2% et les maisons 2,9%. Il convient de relativer, car les prix immobiliers ont quasiment triplé en France depuis 2000. Alors que les prix semblent se stabiliser, les délais de vente s’allongent. Le délai moyen est actuellement de 82 jours, contre 63 en 2023 quand les taux étaient au plus haut. Ce paradoxe s’explique par l’attente d’une partie des acheteurs d’une correction plus marquée, confrontée à l’espoir de certains vendeurs de voir le marché retrouver sa dynamique. Les aspirations des uns desservent celles des autres. Il est un paramètre qui pourrait mettre tout le monde sur la même ligne et accélérer les transactions en cette fin d'année 2024 : la fiscalité sur les frais de notaire augmente de 0,5% sur la partie des droits au profit du département. Cela représente à peu près une hausse de 10% sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Concrètement, le surcoût est estimé à 500€ pour chaque tranche de 100 000€ du prix d’achat d’un logement ancien, ce qui est un mauvais signal pour les petits budgets. Indiquons toutefois que les primo-accédants et les acheteurs dans le neuf ne seront pas concernés par la hausse des DMTO. Cette mesure doit encore être validée par le Parlement dans le cadre du vote du projet de loi de finances 2025. Optimisez le coût de votre prêt grâce à l’assurance emprunteur Négociez le taux d’intérêts, c’est bien, mais il existe un levier beaucoup plus efficace pour réduire le coût global de votre crédit immobilier. En souscrivant une assurance externe concurrente de celle de la banque, vous pouvez diminuer la prime jusqu’à 60%. Sur la durée totale de remboursement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet de réaliser des milliers d’euros d’économie. Exemple : Profil de l’emprunteur : salarié cadre de 35 ans, non fumeur, sans antécédent de santé Caractéristiques du prêt : 200 000€ sur 20 ans pour financer l'achat de la résidence principale Taux assurance bancaire : 0,36% Coût assurance bancaire : 60€/mois, soit un total de 14 400€ Taux assurance déléguée : 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce type de profil) Coût assurance déléguée : 15€/mois, soit un total de 3 600€  Économies = 10 800€ Avec un tel gain, vous pouvez acheter des mètres carrés supplémentaires : entre +8,43m2 à Saint-Étienne et +1,26m2 à Paris, pour ce qui est des plus grandes villes de France (sur la base des prix des appartements arrêtés au 1er décembre 2024 par Meilleursagents). La délégation d’assurance de prêt vous semble difficile à mettre en œuvre ? Le banquier vous intimide ? Vous n’avez pas le temps de chercher ? Pas de panique ! Vous pouvez optimiser le coût de votre crédit dans un deuxième temps grâce à la loi Lemoine.Vous avez le droit de changer d’assurance emprunteur à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. La réussite de la démarche est conditionnée à l’équivalence de garanties entre les 2 contrats.

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Immobilier en France : les prix quasiment triplés depuis 2000

Dans sa dernière étude publiée le 19 novembre, l’Insee chiffre la hausse des prix de l’immobilier depuis l’année 2000. En un peu plus de 20 ans, les valeurs ont été multipliées par 2,6 sur l’ensemble du territoire. Et qui dit moyenne, dit disparités. Sans surprise, les zones où les prix sont les plus élevés sont celles qui subissent une forte tension sur le marché immobilier : les métropoles et les zones touristiques. L’évolution des prix immobiliers depuis 2000 Depuis le début des années 2000, le marché immobilier français a connu des mutations profondes, marquées par des périodes de croissance, de stabilisation et de challenges économiques. Voici les grandes tendances qui ont façonné le paysage immobilier hexagonal. Les années 2000-2007 : un marché en pleine expansion La première moitié des années 2000 a été caractérisée par une croissance soutenue des prix immobiliers. Entre 2000 et 2007, on observe une hausse spectaculaire des valeurs immobilières, particulièrement dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon et Marseille. Les principales caractéristiques de cette période incluent : Une progression annuelle moyenne des prix de 10 à 15% Des taux d'intérêt bancaire historiquement bas Une demande immobilière en constante augmentation Une confiance des investisseurs et des ménages La crise de 2008 : un tournant décisif La crise financière mondiale de 2008 (crise des subprimes) a brutalement interrompu cette dynamique positive. Le marché immobilier français, bien que moins impacté que d'autres pays européens, a connu un ralentissement significatif. Principaux impacts : Décélération des transactions Stabilisation puis léger recul des prix Durcissement des conditions d'octroi de crédit Mise en place du dispositif Scellier pour soutenir l’immobilier neuf Prudence accrue des investisseurs 2010-2015 : période de reconstruction et d'adaptation Cette période a été marquée par une reconstruction progressive du marché immobilier. Les prix se sont stabilisés dans de nombreuses régions, avec des disparités territoriales de plus en plus marquées. Éléments clés : Reprise progressive des transactions Différenciation croissante entre zones urbaines et rurales Émergence de nouvelles zones d'investissement attractives Développement du marché de la rénovation énergétique 2015-2020 : renaissance et attractivité renouvelée Les années 2015-2020 ont vu un rebond significatif du marché immobilier français, avec une croissance soutenue des prix dans les grandes métropoles. Tendances principales : Hausse moyenne des prix de 3 à 5% par an Attractivité renforcée des métropoles régionales Développement des investissements locatifs (dispositif Pinel, ex-Duflot et ex-Scellier) Émergence de nouvelles technologies dans la transaction immobilière 2020-2024 : la période post-Covid La pandémie de Covid-19 a profondément transformé les dynamiques immobilières françaises. On observe des changements structurels importants : Recherche accrue d'espaces extérieurs Développement du télétravail Intérêt croissant pour les zones périurbaines et rurales Tensions sur les prix liées à l'inflation et aux taux d'intérêt Prix immobiliers : hétérogénéité selon les territoires Entre 2000 et 2022, l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) indique que les prix immobiliers des logements anciens ont été multipliés par 2,6. Couplé à la progression des taux d’intérêts du crédit immobilier depuis 2020 et aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en place depuis 2021, cette hausse cumulée est un frein à l’accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants. La France compte désormais moins de ménages propriétaires de leur résidence principale qu’en 2014, environ 6 ménages sur 10. Immobilier plus cher dans les grandes métropoles Le marché immobilier est la traduction de l’équilibre entre offre et demande. Nonobstant la qualité intrinsèque du bien immobilier, l’attractivité d’une région, sa densité, le prix élevé du foncier sont des facteurs qui tirent les prix vers le haut. Dans les grandes aires d’attraction des villes, l’offre ne suit pas la demande. Dans les zones urbaines de moins de 50 000 habitants, le prix médian d’une maison vendue entre 2020 et 2022 est chiffré à 1 500€/m², contre 3 060€/m² dans les zones de 700 000 habitants et plus. Le constat est le même pour les appartements : 2 430€/m² contre 3 260€/m². Prix médian au m² des logements anciens vendus entre 2020 et 2022 selon la zone : Zone Maisons Appartements Zone rurale 1 390 € 2 770 € Moins de 50 000 habitants 1 500 € 2 430 € Entre 50 000 et 199 999 h. 1 720 € 1 830 € Entre 200 000 et 699 999 h. 2 160 € 2 500 € 700 000 h. et plus 3 060 € 3 260 € Île-de-France 3 430 € 5 680 € France métropolitaine 2 040 € 3 170 € Inflation dans les zones touristiques Les prix immobiliers sont également plus élevés dans les zones touristiques, là où la densité de résidences secondaires est la plus forte. Hors métropoles touristiques comme Paris, Nice, Montpellier, Lyon pour ne citer que celles-là, le prix des appartements se situe à 2 770€/m², contre 1 830€/m² dans les zones de taille moyenne. Ils prennent l’ascenseur à Val d’Isère, zone où les prix immobiliers sont les plus chers de France : 50% des logements ont un prix supérieur à 11 400€/m² ! Perspectives et facteurs d'influence Plusieurs éléments continueront d'influencer le marché immobilier français : Les politiques de construction de logements : extension du PTZ 2025 à tout le territoire et à la maison individuelle L'évolution démographique Les réglementations environnementales Les conditions économiques générales La taxation des droits de mutation : les frais de notaire augmentent de 0,5 point en 2025 Le marché immobilier français a démontré sa résilience et sa capacité d'adaptation depuis 2000. Malgré les crises et les transformations sociétales, il reste un secteur dynamique et stratégique.