L’accès au crédit immobilier se resserre de mois en mois, même pour les ménages dotés de revenus confortables. La faute à quatre facteurs : la progression incessante de taux d’intérêts, le dysfonctionnement de l’usure, les normes d’octroi trop strictes et les prix immobiliers toujours élevés dans les grands métropoles. Et pour enfoncer le clou, la dernière hausse du taux de la BCE qui dégrade encore plus les conditions monétaires.
Taux de crédit immobilier toujours plus hauts en mai 2023
Le crédit immobilier fait face à une nouvelle hausse des taux en mai 2023, avec un taux moyen du marché désormais au-delà de 3,50% (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Depuis début 2022, la progression est constante, pas un mois sans un relèvement entre 10 et 25 points de base. Le taux moyen sur 20 ans est ainsi passé graduellement de 0,99% en décembre 2021 à 3,21% en avril (données Observatoire Crédit Logement).
Avec un taux d’intérêt qui a plus que triplé, la capacité d’endettement des ménages se rétrécit au fil du temps. Un crédit immobilier de 200 000 sur 2 ans coûtait 20 749 € en décembre 2021 (taux nominal à 1%) contre 78 381 € fin avril 2023 (taux nominal à 3,50%).
Les taux sont au plus haut depuis dix ans et cela ne va pas s’arrêter là. Des taux à 4% sont attendus pour l’été 2023. Il est donc conseillé de ne pas tarder pour faire une demande de prêt afin d’éviter de tirer davantage vers le bas sa capacité d’emprunt.
Le site PAP a réalisé une projection sur la base d’une mensualité de 1 500 € :
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Mensualité sur 20 ans |
Taux nominal |
Montant empruntable |
Montant des intérêts |
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Mai 2023 |
1 500 € |
3,70 % |
254 113 € |
105 887 € |
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Rentrée 2023 |
1 500 € |
4,10 % |
245 394 € |
114 606 € |
Vous risquez de perdre 8 719€ de pouvoir d’achat immobilier si vous attendez septembre pour solliciter les banques.
Nouvelle hausse du taux de la BCE
Pourquoi les taux augmentent-ils si vite et si fortement ? La guerre en Ukraine propulse l’inflation à des niveaux qu’on n’avait plus observés depuis 1985. La moyenne annuelle en France était de 5,2% en 2022 et sur un an à fin avril, l’indice des prix à la consommation atteignait 5,9% (7% en zone euro).
Dans ce contexte inflationniste, la Banque Centrale Européenne a durci sa politique monétaire depuis la mi-2022. Le taux de refinancement, c’est-à-dire le taux auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution communautaire, titre désormais 3,75% suite au dernier relèvement effectué hier jeudi 4 mai 2023, le 7ème en dix mois. La BCE renchérit le crédit pour freiner la demande de prêts immobiliers, de crédits à la consommation ou pour les investissements des entreprises dans le but de ralentir la hausse des prix.
L’impact de la hausse du taux de la BCE sur le crédit immobilier est retentissant : la production de crédits chute de plus de 40% en glissement annuel, mais le resserrement des conditions monétaires n’est pas l’unique source du phénomène.
Système défaillant de l’usure
En France, le dispositif des taux d’usure a montré ses limites en 2022 dans le sillage de la dérive inflationniste et de la politique monétaire en zone euro. Historiquement révisés chaque trimestre sur la base des TAEG moyens (Taux Annuel Effectif Global) accordés les trois mois précédents, et augmentés d’un tiers, les taux d’usure étaient incapables de suivre la remontée rapide et brutale des taux d’emprunt. Les banques ne pouvaient ajuster leurs barèmes en conséquence et certaines ont même fermé le robinet du crédit en attendant de retrouver une relative profitabilité sur les nouveaux prêts. Dernière en date, Axa Banque qui ne prêt plus depuis le 7 avril 2023.
Une bouffée d’air frais est arrivée en février 2023 avec la mensualisation des taux d’usure décidée tardivement par la Banque de France. Le blocage de l’accès au crédit était devenu une aberration en concernant aussi les ménages solvables. La révision mensuelle des taux légaux permet aux banques de rehausser leurs barèmes plus régulièrement, sans pour autant que cette mesure, provisoire jusqu’au 1er juillet prochain, n’offre une solution à tous les maux des emprunteurs.
Le taux d’usure est supérieur à 4,50% en mai 2023, pas suffisant pour rester dans les clous et intégrer dans le TAEG tous les frais liés à l’obtention du financement quand on écope d’un taux brut proche des 4%. D’autant qu’il est le même qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans !
Normes d’octroi à réformer
Autre frein : les règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). N’oublions pas que les autorités financières de notre pays ont souhaité encadrer plus strictement le crédit immobilier. Depuis deux ans, les banques doivent respecter deux règles sous peine de sanction administrative :
- Le taux d’endettement ou taux d’effort est limité à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise.
- La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’envergure.
Les banques peuvent s’affranchir de ces normes à hauteur de 20% de leur production de crédits, principalement à destination de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale.
Pour éviter un endettement excessif des ménages, le régulateur exclut dans la foulée des candidats qui pourraient emprunter au-delà des 35%, car leur reste à vivre est largement suffisant pour assurer avec décence toutes les dépenses du quotidien. Résultat, l’accès au crédit immobilier est bloqué pour les ménages aisés, une autre aberration dénoncée par les professionnels du crédit, courtiers en tête, qui réclament un assouplissement des règles d’octroi du HCSF.
La Banque de France va-t-elle céder ? Une réunion entre le ministre de l’Économie Bruno Le Maire et le gouverneur de la BdF François Villeroy de Galhau a lieu ce vendredi 5 mai. Il sera question des taux d’usure et de la possibilité de prolonger leur mensualisation au-delà de juillet, également des normes d’octroi dont la marge de flexibilité pourrait évoluer. À suivre.
