Immobilier : pourquoi est-ce si difficile d’avoir un prêt en 2023 ?

L’accès au crédit immobilier se resserre de mois en mois, même pour les ménages dotés de revenus confortables. La faute à quatre facteurs : la progression incessante de taux d’intérêts, le dysfonctionnement de l’usure, les normes d’octroi trop strictes et les prix immobiliers toujours élevés dans les grands métropoles. Et pour enfoncer le clou, la dernière hausse du taux de la BCE qui dégrade encore plus les conditions monétaires.

Taux de crédit immobilier toujours plus hauts en mai 2023

Le crédit immobilier fait face à une nouvelle hausse des taux en mai 2023, avec un taux moyen du marché désormais au-delà de 3,50% (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Depuis début 2022, la progression est constante, pas un mois sans un relèvement entre 10 et 25 points de base. Le taux moyen sur 20 ans est ainsi passé graduellement de 0,99% en décembre 2021 à 3,21% en avril (données Observatoire Crédit Logement).

Avec un taux d’intérêt qui a plus que triplé, la capacité d’endettement des ménages se rétrécit au fil du temps. Un crédit immobilier de 200 000 sur 2 ans coûtait 20 749 € en décembre 2021 (taux nominal à 1%) contre 78 381 € fin avril 2023 (taux nominal à 3,50%).

Les taux sont au plus haut depuis dix ans et cela ne va pas s’arrêter là. Des taux à 4% sont attendus pour l’été 2023. Il est donc conseillé de ne pas tarder pour faire une demande de prêt afin d’éviter de tirer davantage vers le bas sa capacité d’emprunt.

Le site PAP a réalisé une projection sur la base d’une mensualité de 1 500 € :

	Mensualité sur 20 ans	Taux nominal	Montant empruntable	Montant des intérêts
Mai 2023	1 500 €	3,70 %	254 113 €	105 887 €
Rentrée 2023	1 500 €	4,10 %	245 394 €	114 606 €

Vous risquez de perdre 8 719€ de pouvoir d’achat immobilier si vous attendez septembre pour solliciter les banques.

Nouvelle hausse du taux de la BCE

Pourquoi les taux augmentent-ils si vite et si fortement ? La guerre en Ukraine propulse l’inflation à des niveaux qu’on n’avait plus observés depuis 1985. La moyenne annuelle en France était de 5,2% en 2022 et sur un an à fin avril, l’indice des prix à la consommation atteignait 5,9% (7% en zone euro).

Dans ce contexte inflationniste, la Banque Centrale Européenne a durci sa politique monétaire depuis la mi-2022. Le taux de refinancement, c’est-à-dire le taux auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution communautaire, titre désormais 3,75% suite au dernier relèvement effectué hier jeudi 4 mai 2023, le 7ème en dix mois. La BCE renchérit le crédit pour freiner la demande de prêts immobiliers, de crédits à la consommation ou pour les investissements des entreprises dans le but de ralentir la hausse des prix.

L’impact de la hausse du taux de la BCE sur le crédit immobilier est retentissant : la production de crédits chute de plus de 40% en glissement annuel, mais le resserrement des conditions monétaires n’est pas l’unique source du phénomène.

Système défaillant de l’usure

En France, le dispositif des taux d’usure a montré ses limites en 2022 dans le sillage de la dérive inflationniste et de la politique monétaire en zone euro. Historiquement révisés chaque trimestre sur la base des TAEG moyens (Taux Annuel Effectif Global) accordés les trois mois précédents, et augmentés d’un tiers, les taux d’usure étaient incapables de suivre la remontée rapide et brutale des taux d’emprunt. Les banques ne pouvaient ajuster leurs barèmes en conséquence et certaines ont même fermé le robinet du crédit en attendant de retrouver une relative profitabilité sur les nouveaux prêts. Dernière en date, Axa Banque qui ne prêt plus depuis le 7 avril 2023.

Une bouffée d’air frais est arrivée en février 2023 avec la mensualisation des taux d’usure décidée tardivement par la Banque de France. Le blocage de l’accès au crédit était devenu une aberration en concernant aussi les ménages solvables. La révision mensuelle des taux légaux permet aux banques de rehausser leurs barèmes plus régulièrement, sans pour autant que cette mesure, provisoire jusqu’au 1er juillet prochain, n’offre une solution à tous les maux des emprunteurs.

Le taux d’usure est supérieur à 4,50% en mai 2023, pas suffisant pour rester dans les clous et intégrer dans le TAEG tous les frais liés à l’obtention du financement quand on écope d’un taux brut proche des 4%. D’autant qu’il est le même qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans !

Normes d’octroi à réformer

Autre frein : les règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). N’oublions pas que les autorités financières de notre pays ont souhaité encadrer plus strictement le crédit immobilier. Depuis deux ans, les banques doivent respecter deux règles sous peine de sanction administrative :

Le taux d’endettement ou taux d’effort est limité à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise.
La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’envergure.

Les banques peuvent s’affranchir de ces normes à hauteur de 20% de leur production de crédits, principalement à destination de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale.

Pour éviter un endettement excessif des ménages, le régulateur exclut dans la foulée des candidats qui pourraient emprunter au-delà des 35%, car leur reste à vivre est largement suffisant pour assurer avec décence toutes les dépenses du quotidien. Résultat, l’accès au crédit immobilier est bloqué pour les ménages aisés, une autre aberration dénoncée par les professionnels du crédit, courtiers en tête, qui réclament un assouplissement des règles d’octroi du HCSF.

La Banque de France va-t-elle céder ? Une réunion entre le ministre de l’Économie Bruno Le Maire et le gouverneur de la BdF François Villeroy de Galhau a lieu ce vendredi 5 mai. Il sera question des taux d’usure et de la possibilité de prolonger leur mensualisation au-delà de juillet, également des normes d’octroi dont la marge de flexibilité pourrait évoluer. À suivre.

Dernières publications

remboursement-santé-changements-octobre-2026

Remboursement santé : quels changements en octobre 2026 ?

Le mois d’octobre 2026 apporte plusieurs évolutions dans le domaine de la santé, des bonnes et des mauvaises nouvelles pour les assurés. Remboursement de certaines protections périodiques réutilisables, élargissement de l’accès au bilan de prévention, généralisation du tiers payant pour les séances de psychologie, hausse du plafond des franchises médicales et nouvelles règles sur les arrêts maladie de longue durée : ces mesures ont des conséquences sur les dépenses de santé et les modalités de prise en charge des patients. Voici les 5 changements à connaître pour comprendre leurs effets sur votre budget et vos remboursements. 1. Le remboursement des protections menstruelles réutilisables Depuis le 1er octobre 2026, certaines protections menstruelles réutilisables bénéficient d’une prise en charge par l’Assurance maladie. Cette mesure vise à réduire la précarité menstruelle et à faciliter l’accès à des produits d’hygiène adaptés. Deux catégories de personnes peuvent bénéficier de ce dispositif : les personnes menstruées de moins de 26 ans affiliées à l’Assurance maladie ; les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), sans condition d’âge. La prise en charge concerne les coupes menstruelles et les culottes menstruelles répondant aux critères de référencement définis par les autorités sanitaires. Les produits doivent être délivrés en pharmacie et appartenir à la liste des références éligibles. Le remboursement est limité à 2 produits éligibles par an et ne s’applique pas à toutes les protections réutilisables disponibles dans le commerce. Cette évolution permet de réduire le coût de produits réutilisables, dont le prix d’achat peut représenter une dépense importante, notamment pour les jeunes disposant de ressources limitées. Les références prises en charge sont recensées dans les bases officielles mises à disposition par les autorités sanitaires et l’Assurance maladie. 2. Mon bilan prévention : les kinésithérapeutes désormais habilités Désormais, les masseurs-kinésithérapeutes peuvent réaliser le dispositif Mon bilan prévention, à l’instar des médecins, sages-femmes, infirmiers et pharmaciens. Cette extension élargit les possibilités d’accès à un rendez-vous consacré à la prévention et à l’adoption de comportements favorables à la santé. À quoi sert Mon bilan prévention ? Ce rendez-vous permet de faire le point sur ses habitudes de vie, ses facteurs de risque et les actions à entreprendre pour préserver sa santé. Il peut notamment porter sur l’activité physique, l’alimentation, le sommeil, les addictions, les rappels de vaccins ou encore le dépistage de certaines maladies. Le dispositif s’adresse aux personnes appartenant à 4 tranches d’âge : de 18 à 25 ans ; de 45 à 50 ans ; de 60 à 65 ans ; de 70 à 75 ans. Le bilan est pris en charge à 100 % par l’Assurance maladie sans avance de frais, et rémunéré à 30 € pour le professionnel. 3. Mon soutien psy : la généralisation du tiers payant Autre nouveauté entrée en vigueur le 1er octobre 2026 : le tiers payant est généralisé pour les séances réalisées dans le cadre du dispositif Mon soutien psy. Ce changement facilite l’accès aux consultations psychologiques en supprimant l’avance de frais pour les patients. Mon soutien psy est un dispositif public de l'Assurance Maladie qui permet de bénéficier de 12 séances d'accompagnement chez un psychologue conventionné avec une prise en charge financière. Le prix de la séance est plafonné à 50 € avec un remboursement au taux de 60 % par la Sécu. Les contrats de mutuelle responsable sont obligés de prendre en charge les 40 % restants. 4. Franchises médicales : un plafond annuel relevé à 140 € Le 1er octobre 2026 marque également une évolution concernant les franchises médicales et les participations forfaitaires. Leur plafond annuel cumulé passe de 100 à 140 € par assuré. Ces sommes correspondent à des montants qui restent à la charge des patients sur des dépenses de santé remboursées par l’Assurance maladie. La franchise médicale concerne les médicaments (1 €), les actes paramédicaux (1 €) et les transports sanitaires (4 €) : son plafonnement annuel passe de 50 € à 70 €. Les consultations médicales sont soumises à la participation forfaitaire de 2 €, dont le plafond passe lui aussi de 50 € à 70 € par an Qui reste exonéré ? Près de 18 millions de personnes continuent de bénéficier d’une exonération des franchises médicales et des participations forfaitaires. Sont concernés : les mineurs de moins de 18 ans; les femmes enceintes entre le premier jour du 6ème mois de grossesse et 12 jours après l’accouchement ; les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire. 5. Arrêts maladie de longue durée : une indemnisation limitée à un an pour certaines ALD À compter du 15 octobre 2026, la durée maximale de versement des indemnités journalières passe de 3 ans à 1 an pour certains arrêts maladie de longue durée liés à une ALD non exonérante. Cette mesure modifie les conditions d’indemnisation des assurés concernés. Quelles ALD sont concernées ? La réforme distingue 2 catégories : Les ALD non exonérantes : elles nécessitent des soins prolongés ou un arrêt de travail de plus de 6 mois, sans bénéficier d’une prise en charge à 100 % des soins liés à la maladie. La durée maximale d’indemnisation est ramenée à un an. Les ALD exonérantes : elles ouvrent droit, sous conditions, à une prise en charge à 100 % des soins liés à la pathologie. Le plafond de 3 ans d’indemnités journalières est maintenu. Qui est concerné par ce changement ? La réforme s’applique aux arrêts prescrits à partir du 15 octobre 2026 et à certains arrêts en cours. Des dispositions transitoires protègent les assurés dont l’arrêt dépasse déjà six mois à cette date, qui peuvent rester soumis aux anciennes règles. Faut-il adapter sa mutuelle santé en octobre 2026 ? Les changements d’octobre 2026 invitent à examiner sa couverture santé, notamment lorsque les dépenses médicales sont régulières. Une complémentaire santé peut prendre en charge certains frais qui ne sont pas remboursés intégralement par l’Assurance maladie, selon les garanties souscrites. Toutefois, les franchises médicales et les participations forfaitaires restent toujours à la charge de l’assuré et ne peuvent pas être remboursées par un contrat responsable. Avant de changer de mutuelle, il est donc utile de comparer plusieurs éléments : Les consultations médicales : vérifiez les remboursements proposés, notamment pour les spécialistes. Les soins courants : examinez les garanties relatives aux médicaments et aux actes paramédicaux. La psychologie : vérifiez les conditions de prise en charge des séances hors du dispositif Mon soutien psy. Le coût des cotisations : mettez en regard le montant de la prime et les dépenses réellement couvertes. Les exclusions et les plafonds : identifiez les limites annuelles et les éventuels délais de carence. L’objectif n’est pas nécessairement de choisir la mutuelle la moins chère, mais celle qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget.

Mutuelle santé senior : comment réduire son coût en 2027

À la retraite, le prix d’une complémentaire santé devient une dépense importante, alors même que les revenus diminuent et que les besoins médicaux augmentent avec l’âge. Contrairement aux salariés qui bénéficient de la participation de leur employeur à leur mutuelle, les retraités doivent assumer seuls le montant de leur cotisation. Face à cette situation, une mission gouvernementale chargée de réfléchir à l’avenir du système de santé a présenté plusieurs pistes afin de rendre les complémentaires santé plus accessibles aux seniors. Trois solutions sont avancées : élargir l’accès à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) ; revoir certains avantages fiscaux liés aux contrats collectifs ; ou mettre en place un mécanisme de mutualisation entre organismes complémentaires. Pourquoi les mutuelles coûtent-elles plus cher aux seniors ? Le prix d’une mutuelle santé dépend de plusieurs paramètres : le niveau de garanties choisi ; le lieu de résidence ; l’âge de l’assuré. Les dépenses de santé ayant tendance à progresser avec les années, le niveau des cotisations augmente mathématiquement pour les personnes âgées. Le passage à la retraite est généralement synonyme d’une hausse du taux d’effort consacré à la complémentaire santé dans un contexte où les ressources ont tendance à regresser. Un retraité perd : la participation de son ancien employeur lorsqu'il bénéficiait d'une mutuelle obligatoire d'entreprise en tant que salarié ; une partie des avantages associés aux contrats collectifs ; le bénéfice d'une mutualisation entre actifs et retraités ; une capacité de négociation des entreprises. La concentration des dépenses de santé les plus importantes sur les contrats individuels entraîne un phénomène de démutualisation au détriment des seniors. Bon à savoir : en 2026, le prix moyen d'une mutuelle senior s'établit entre 125 € et 133 € par mois, avec des formules de base débutant autour de 50 € à 60 € par mois et des options haut de gamme dépassant 250 € par mois. 3 solutions pour réduire le prix des mutuelles senior en 2027 Les propositions formulées dans le rapport remis au gouvernement cherchent précisément à limiter cette différence de coût entre les actifs bénéficiant d'un contrat collectif et les retraités souscripteurs d'une complémentaire individuelle. Élargir l'accès à la Complémentaire Santé Solidaire La première piste vise à modifier les conditions d'accès à la Complémentaire Santé Solidaire. La CSS permet aux personnes disposant de ressources modestes de bénéficier d'une couverture complémentaire gratuitement ou en contrepartie d'une participation financière limitée (max. 30 €/mois pour les 70 ans et plus). La mission envisage de mieux prendre en compte la situation particulière des seniors. Deux options sont évoquées : créer une tranche de revenus supplémentaire réservée aux personnes âgées ; relever le plafond de ressources permettant de bénéficier du dispositif. Aujourd'hui, une personne seule doit déclarer des ressources inférieures ou égales à 868,44 € si elle veut bénéficier de la CSS gratuite et 1 172,40 € pour la CSS avec participation financière. En s’alignant sur le plafond du seuil de pauvreté (1 377 €/mois), la CSS ouvrirait l’accès une couverture santé à un tarif inférieur à celui d'une mutuelle individuelle classique à davantage de retraités modestes. Revoir la fiscalité des contrats collectifs La deuxième proposition concerne les avantages fiscaux dont bénéficient les contrats collectifs souscrits par les entreprises. Actuellement, les salariés profitent d'un cadre plus favorable que les retraités ayant quitté leur entreprise. La mission propose donc de modifier certains de ces avantages afin de dégager des marges financières. La piste serait d'utiliser les économies réalisées pour diminuer la taxe de solidarité additionnelle (TSA) appliquée aux complémentaires santé. Cette baisse pourrait ensuite profiter aux contrats individuels souscrits par les seniors. Cette solution reste toutefois délicate à mettre en œuvre, notamment dans un contexte de finances publiques contraintes. Créer un mécanisme de mutualisation entre complémentaires santé La troisième option consiste à renforcer la solidarité entre les différents contrats de complémentaire santé. Le principe serait de mettre en place un accord entre les organismes complémentaires afin de mieux répartir le risque entre les portefeuilles d'assurés. Les organismes pourraient ainsi contribuer à une forme de mutualisation bénéficiant notamment aux retraités disposant de revenus modestes. Cette solution présenterait l'avantage de ne pas reposer exclusivement sur une intervention directe de l'État. Les complémentaires santé conserveraient une certaine liberté pour définir les modalités et le niveau de mutualisation. Les auteurs du rapport considèrent cette troisième option comme particulièrement intéressante, les deux autres étant jugées plus difficiles à appliquer dans le contexte budgétaire actuel. Comment réduire dès maintenant le coût de sa mutuelle senior ? Sans attendre une éventuelle réforme, plusieurs leviers permettent déjà de mieux maîtriser sa cotisation : comparer les complémentaires santé régulièrement ; vérifier les garanties réellement utilisées ; ajuster les niveaux de remboursement en optique, dentaire ou hospitalisation ; rechercher les contrats proposant des renforts uniquement sur les postes de santé importants ; vérifier son éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire ; profiter du droit à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé après un an de contrat. Comparer les garanties plutôt que de choisir uniquement en fonction du prix reste essentiel. Une mutuelle moins chère peut en effet entraîner un reste à charge plus important sur les soins les plus coûteux.

Achat immobilier : qu’est-ce que le "PTZ parentalité" prévu dans le budget 2027 ?

Le PTZ parentalité est un nouveau dispositif envisagé dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2027. Son objectif : faciliter l’accès au crédit immobilier des familles qui attendent un enfant ou qui sont déjà parents d'un jeune enfant. Le 8 octobre 2026, les députés de la commission des finances ont approuvé sa création tout en l’élargissant. Le prêt pourrait ainsi atteindre 100 000 euros, sans condition de ressources. Le dispositif n’est pas définitivement adopté. Son montant, ses critères d’éligibilité et ses modalités doivent encore être confirmés au cours de l’examen parlementaire du budget 2027. Quel est l’objectif du prêt à taux zéro parentalité ? L’arrivée d’un enfant peut modifier les besoins d’un foyer et rendre nécessaire un déménagement. Un appartement adapté à un couple peut rapidement devenir trop petit pour une famille qui s’agrandit. Pourtant, acheter un logement plus spacieux suppose souvent de disposer d’un apport suffisant et de pouvoir supporter une charge financière conséquente. Le prêt à taux zéro parentalité veut répondre à cette difficulté en permettant aux familles concernées de financer une partie de leur projet immobilier sans payer d’intérêts sur cette tranche de crédit. Il s’inscrit dans la politique gouvernementale visant à faciliter l’accès au logement et à soutenir la natalité. Contrairement à un prêt immobilier classique, le PTZ ne génère pas d’intérêts pour l’emprunteur. Il ne finance qu’une partie de l’achat et vient en complément d’un ou de plusieurs autres prêts immobiliers. Qui est concerné par le PTZ parentalité ? Les critères du PTZ parentalité ont évolué lors de l’examen du budget 2027 en commission des finances. Il convient donc de distinguer la proposition initiale du gouvernement de la version élargie approuvée par les députés en commission. Un prêt initialement réservé aux jeunes parents Dans le projet présenté par le gouvernement, le dispositif devait s’adresser aux ménages qui remplissent l’une des conditions suivantes : attendre la naissance d’un enfant ; avoir à leur charge un enfant âgé de moins de trois ans. Le projet prévoyait également des conditions de ressources. Le prêt pourrait être accordé même aux ménages ayant déjà bénéficié d’un PTZ, mais utilisé une seule fois. Les modalités précises de justification de la situation familiale devaient encore être définies. Un élargissement voté en commission des finances Le 8 octobre 2026, un amendement porté par le MoDem a modifié les contours du projet. Les députés de la commission des finances ont approuvé une version plus large du PTZ parentalité, qui prévoit : la suppression de la condition de ressources ; un montant maximal de 100 000 euros ; l’extension du dispositif aux familles ayant un enfant de moins de 5 ans. Cet élargissement pourrait donc permettre à davantage de ménages de bénéficier du prêt, y compris ceux dont les revenus dépassent les plafonds habituellement appliqués au PTZ classique. PTZ parentalité : quelles différences avec le PTZ classique ? Le prêt à taux zéro classique est une aide destinée à faciliter l’achat (neuf ou ancien) ou la construction d’une résidence principale, sous certaines conditions. Le PTZ parentalité se distingue par son objectif familial et par la possibilité, prévue dans le projet gouvernemental, de bénéficier d’une nouvelle tranche de financement même après avoir obtenu un PTZ. Critère PTZ classique PTZ Parentalité Objectif Faciliter l’accession à la propriété Accompagner les besoins de logement liés à l’arrivée d’un enfant Condition familiale Pas de condition spécifique liée à un jeune enfant Enfant à naître ou enfant à charge de moins de 5 ans Montant calculé en appliquant un pourcentage au coût total de l'opération immobilière, dans la limite d'un plafond réglementaire (jusqu’à 50 %, selon la zone) Jusqu’à 100 000 € Cumul avec un PTZ antérieur Soumis aux règles du PTZ classique Nouvelle tranche envisagée pour les ménages déjà bénéficiaires (à utiliser une seule fois) Attention : les règles du PTZ parentalité restent susceptibles d’évoluer. Quels avantages pour les familles qui souhaitent acheter un logement ? Le principal intérêt du PTZ parentalité est de réduire le coût du financement immobilier. En empruntant une partie du montant nécessaire à taux zéro, un ménage peut ainsi limiter les intérêts payés sur la durée de remboursement. Ce soutien peut être particulièrement utile pour les familles qui doivent acheter un logement plus grand, changer de quartier ou adapter leur résidence à l’évolution de leurs besoins. Le saviez-vous ? En France, le logement représente 28 % de la consommation totale des ménages, ce qui en fait leur premier poste de dépense (soit 621 milliards d'euros de dépenses globales). Avec le PTZ parentalité, le montant de l’économie va dépendre de la somme accordée, de la durée du prêt et des conditions de remboursement qui seront finalement retenues. Le PTZ parentalité ne dispensera pas les emprunteurs de présenter un dossier de financement solide. La banque va continuer à examiner leur capacité de remboursement, leurs revenus, leurs charges et leur taux d’endettement avant d’accorder le crédit immobilier principal. Attention : le PTZ parentalité, à l'instar du PTZ classique, doit être garanti par une assurance de prêt, à la charge de l’emprunteur. Même si le financement est dépourvu d’intérêts bancaires, il doit obligatoirement être couvert par cette protection incontournable de tout crédit immobilier en cas de décès, invalidité et incapacité. Quand le PTZ parentalité va-t-il entrer en vigueur ? Le PTZ parentalité demeure un dispositif en discussion dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027. L’approbation en commission des finances ne vaut pas adoption définitive du budget ni entrée en vigueur du prêt. Les débats parlementaires doivent encore permettre de préciser le périmètre de cette mesure. Le vote sur l’ensemble du projet de loi de finances 2027 en première lecture à l’Assemblée nationale a lieu le 17 novembre. Le texte est ensuite examiné au Sénat avant sa promulgation définitive avant le 31 décembre 2026.

Je compare