Crédit immobilier : nouvelle hausse des taux en mai 2023

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La mensualisation du taux d’usure est une mesure provisoire censée faciliter l’accès au crédit immobilier, mais elle a un effet pervers en permettant aux banques d’adapter plus rapidement leurs barèmes de taux. Résultat, les taux d’emprunt augmentent de nouveau en mai 2023 et s’approchent dangereusement du seuil des 4%. Pour autant, le crédit immobilier n’est pas rémunérateur, et certaines banques ont tout simplement arrêté de prêter en attendant une stabilisation du contexte monétaire.

Taux en mai 2023 : au-delà de 3,50%

Pour le énième mois, les taux d’intérêts affichent des valeurs en hausse. En fonction des durées et des établissements bancaires, ils augmentent de 10 à 25 points de base en mai 2023 par rapport au mois précédent qui avait déjà accusé une progression du même ordre.

Dans le détail, les taux moyens pour le mois de mai se situent dans les fourchettes suivantes (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés) :

  • sur 15 ans : entre 3,20% et 3,45%

  • sur 20 ans : entre 3,30% et 3,65%

  • sur 25 ans : entre 3,45% et 3,80%

Cette nouvelle hausse s’explique par la mensualisation du taux d’usure qui permet aux banques d’adapter leurs barèmes de taux plus rapidement. Avant février 2023, les taux d’usure étaient révisés chaque trimestre et dans un contexte monétaire en évolution constante, ce rythme était trop lent pour que les banques puissent afficher des taux en cohérence avec le coût des ressources (taux de refinancement de la BCE, taux des marchés obligataires).

Des taux à 4% sont attendus pour l’été 2023, ils risquent fort d’aller au-delà si les conditions monétaires continuent de se dégrader.

Mensualisation de l’usure : effet mitigé

Mesure provisoire décidée par la Banque de France qui court jusqu’au 1er juillet prochain, la révision mensuelle des taux d’usure ouvre une fenêtre de tir en début de mois, qui se referme très vite face à la progression incessante des taux d’emprunt.

Pour mai 2023, le taux d’usure est supérieur à 4,50% sur les durées de 20 ans et plus, 4,52% exactement, soit 28 points de plus qu’en avril dernier. Est-ce suffisant pour accéder au crédit immobilier ?

C’est bien compliqué pour les primo-accédants, abonnés aux taux les moins performants et aux durées d’emprunt les plus longues. Un jeune couple de moins de 31 ans qui gagne 3 000€ par mois obtient un taux bien supérieur à 3,50% sur 20 ans, et ce taux atteint généralement les 4% sur 25 ans. Comment intégrer tous les autres frais relatifs à l’obtention du crédit (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur, etc.) quand la marge entre le taux brut et le taux d’usure se réduit comme peau de chagrin ?

Les professionnels estiment qu’il faut environ 100 à 120 points d’écart entre le taux d’intérêts et le taux d’usure pour contenir tous les frais annexes. On est loin du compte pour les jeunes accédants, peu dotés apport personnel et en épargne de précaution post-crédit pour bénéficier d’une offre de crédit avantageuse leur permettant de maintenir le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) sous le seuil de l’usure.

On voit ici l’aberration du système de l’usure qui applique aveuglément un taux maximum légal identique quelle que soit la durée de remboursement à partir de 20 ans.

L’accès au crédit est bloqué en 2023 pour les ménages aisés, qui, comme les autres candidats, n’échappent pas aux normes d’octroi du HCSF. En limitant le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, le régulateur met sur le même plan un ménage modeste et un autre doté de revenus confortables : la notion de reste à vivre doit être prise en compte, un endettement à 35% des revenus n’ayant pas la même incidence pour un profil au Smic ou à 10 000 par mois.

Les seuls à pouvoir concrétiser leur projet immobilier sont les secundo-accédants, ceux qui revendent un premier bien pour en acheter un deuxième et peuvent ainsi minimiser le recours à l’emprunt.

Production de crédits immobiliers à l’arrêt

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la production de crédits immobiliers chute de 30,6% en montant et de 29,2% en nombre de prêts sur un an. En trimestre glissant, le couperet est plus sévère avec un repli de 41,2% et de 40,6% respectivement.

Ces chiffres annonciateurs d’une catastrophe imminente indiquent que les banques sont de plus en plus réticentes à financer les projets immobiliers, même si la demande reste forte. Certains établissements ont carrément fermé les vannes, comme Axa Banque qui a arrêté de prêter depuis le 7 avril dernier, car le crédit immobilier n’est plus rentable à cause de la forte hausse des coûts de refinancement, plus rapide que celle de l’usure.

Les professionnels du crédit espèrent un retour à la normale à partir du troisième trimestre, si tant est que le coût de la ressource se stabilise. En attendant, nombreux sont ceux à réclamer un assouplissement des règles d’octroi du HCSF en 2023, une mesure qui a l’assentiment du ministère de l’Économie mais à laquelle la Banque de France oppose un veto catégorique... pour le moment.

 

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Assurance emprunteur
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Les 10 conseils des notaires pour réussir votre achat immobilier

Acheter un bien immobilier est une étape majeure dans une vie. Qu’il s’agisse de votre résidence principale, d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire, un tel projet mobilise des ressources financières importantes et nécessite de nombreuses précautions. Le notaire, professionnel du droit incontournable de la transaction, accompagne l’acquéreur tout au long du processus. Pour vous aider à concrétiser votre projet en toute sécurité, voici les 10 conseils des notaires pour réussir votre achat immobilier. 1. Définir un budget réaliste dès le départ L’un des premiers conseils des notaires est de connaître votre capacité financière réelle. Au-delà du prix d’achat, il faut prendre en compte les frais annexes : frais de notaire, garanties du prêt (assurance emprunteur, et hypothèque ou caution), frais de dossier bancaire, éventuels travaux ou charges de copropriété. Un budget bien calibré évite les mauvaises surprises et permet de cibler les biens adaptés à vos moyens. 2. Prendre en compte les frais de notaire dans le financement Beaucoup d’acheteurs sous-estiment le poids des frais d’acquisition (appelés couramment « frais de notaire »). Ces frais représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils couvrent les droits de mutation dus à l’État et aux collectivités ainsi que les émoluments du notaire. Les notaires recommandent de les inclure systématiquement dans le plan de financement pour ne pas grever la trésorerie. 3. Vérifier la situation juridique du bien Avant toute signature, le notaire effectue des vérifications juridiques : origine de propriété, servitudes éventuelles, hypothèques, urbanisme… Son conseil : demandez à votre notaire de vous expliquer clairement ces éléments. Ainsi, vous savez si le bien est libre de toute charge ou s’il existe des contraintes (par exemple un droit de passage ou une servitude de vue). Cette étape est essentielle pour sécuriser votre acquisition. 4. Examiner attentivement le compromis de vente Le compromis de vente engage fortement l’acheteur et le vendeur. Le notaire insiste sur la nécessité de lire attentivement chaque clause avant de signer : délai de réalisation de la vente conditions suspensives (obtention du prêt, absence de servitudes cachées) pénalités en cas de non-réalisation. Le compromis doit être adapté à votre situation personnelle et ne doit pas contenir de clauses défavorables. 5. Anticiper le financement et comparer les offres de prêt Un achat immobilier réussit rarement sans un bon financement. Le paiement au comptant est rare, la concrétisation du projet d’achat passe nécessairement par un prêt immobilier. Les notaires conseillent de solliciter plusieurs établissements bancaires ou de recourir à un courtier. Comparer les taux, l’assurance emprunteur, la modularité du prêt ou encore les frais annexes vous permet d’obtenir les meilleures conditions. Le notaire vous rappelle que le compromis doit toujours comporter une condition suspensive liée à l’obtention du crédit. 6. Évaluer correctement l’état du bien et prévoir les travaux Les notaires attirent l’attention sur les diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, DPE, termites, électricité, etc.). Ces documents renseignent sur l’état du logement, les installations électriques et sanitaires, ainsi que les risques auxquels est exposé le logement en vente (ou en location). Ils figurent dans le DDT (Dossier de Diagnostic Technique), qui fait partie des annexes obligatoires à tout compromis de vente. Il est recommandé de visiter le bien avec un professionnel du bâtiment si des travaux sont à prévoir. Cette vigilance permet d’éviter une mauvaise surprise après l’achat et de mieux négocier le prix. 7. Se renseigner sur la copropriété ou le voisinage Lors d’un achat en copropriété, les notaires conseillent d’analyser les procès-verbaux d’assemblées générales ainsi que l’état financier de la copropriété. Des travaux importants peuvent être votés et générer des charges supplémentaires.Si le bien est en maison individuelle, il est utile de se renseigner sur le cadre de vie et le voisinage (nuisances sonores, projets d’urbanisme à proximité). Mieux vaut connaître ces éléments avant d’acheter. 8. Tenir compte des conséquences fiscales Les notaires rappellent que l’achat immobilier a toujours des incidences fiscales : taxe foncière et taxe d’habitation si achat locatif ou résidence secondaire impôt sur la plus-value en cas de revente réduction d’impôt si vous investissez en loi Malraux ou loi Denormandie ou dans d’autres dispositifs. Un conseil précieux consiste à demander à votre notaire une simulation fiscale en fonction de votre projet (résidence principale ou investissement locatif). 9. Ne pas négliger la protection de la famille Acheter seul ou à deux n’a pas les mêmes conséquences juridiques. Les notaires recommandent d’adapter le régime d’acquisition à votre situation familiale : achat en indivision en communauté pour les couples mariés via une société civile immobilière (SCI). Ces choix ont une incidence sur la transmission du bien et la protection du conjoint ou partenaire en cas de décès. Le notaire vous aide à choisir la formule la plus adaptée. 10. Se faire accompagner du notaire tout au long du projet Enfin, le conseil central reste d’associer le notaire à chaque étape du processus. Contrairement à l’idée reçue, le notaire ne se limite pas à la signature de l’acte authentique. Il vous conseille sur la fiscalité, le financement, le régime matrimonial, les aspects juridiques et patrimoniaux. Son rôle est de sécuriser votre projet et d’anticiper les éventuelles difficultés. Pourquoi les conseils des notaires sont essentiels pour votre achat immobilier ? L’achat immobilier est un engagement de long terme qui comporte des enjeux financiers, fiscaux et familiaux. En suivant les 10 conseils des notaires, vous maximisez vos chances de réussir votre acquisition sans mauvaise surprise. Réussir un achat immobilier ne se résume pas à trouver le bien idéal. Il s’agit aussi d’un parcours administratif et juridique complexe. Les notaires, véritables partenaires de votre projet, vous donnent les clés pour avancer en toute sécurité. Grâce à leur expertise, ces professionnels apportent une sécurité juridique indispensable et un accompagnement sur mesure. Qu’il s’agisse de vérifier les documents, d’anticiper le financement ou de protéger vos proches, leur mission est de défendre vos intérêts. Leur accompagnement constitue une garantie précieuse pour investir sereinement dans la pierre.  

Immobilier
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Santé : un coût jusqu’à 34% des revenus pour les plus modestes

En France, la santé est un droit fondamental garanti par la Sécurité sociale. Pourtant, derrière ce principe d’universalité se cachent de profondes disparités. Selon une étude de la DREES publiée en août 2025, les ménages consacrent en moyenne 15 % de leurs revenus à la santé. Mais cette moyenne masque des écarts importants : certains foyers aisés, notamment des retraités, s’en sortent plutôt bien, tandis que d’autres, plus modestes ou mal protégés par une complémentaire santé, voient leur budget grevé par des dépenses médicales considérables. Des inégalités fortes derrière la moyenne nationale L’étude de la DREES (Direction de la Recherche, des Études, de l'Évaluation et des Statistiques) montre que 10 % des ménages français sont particulièrement pénalisés par les dépenses de santé. Pour eux, le « taux d’effort » atteint en moyenne 23 % des revenus, soit presque un quart de leur budget. Plus inquiétant encore : pour 1 % des foyers les plus touchés, ce taux grimpe à 34 %, un niveau insoutenable pour des familles déjà fragiles financièrement. Le taux d’effort est l’addition du reste à charge, du financement de l’Assurance Maladie obligatoire et des primes versées à la complémentaire santé. Ces cas extrêmes concernent surtout : des ménages modestes, souvent salariés précaires ou travailleurs indépendants aux revenus instables  des personnes atteintes d’affections de longue durée (ALD), générant des soins réguliers et coûteux  des foyers dépourvus de complémentaire santé performante, ou qui renoncent à souscrire par manque de moyens. Ainsi, la promesse d’égalité d’accès aux soins est loin d’être tenue dans la pratique. Les actifs plus touchés que les retraités L’étude souligne un paradoxe : les actifs supportent un poids plus lourd que les retraités. Trois quarts des foyers concernés par un fort taux d’effort sont composés de personnes en activité. Pourquoi une telle différence ? Les actifs contribuent davantage via les prélèvements obligatoires (cotisations maladie, CSG, impôts liés à la santé). Les retraités bénéficient souvent de prélèvements plus légers et, lorsqu’ils disposent de revenus confortables, la part consacrée à la santé reste limitée. Quelques chiffres pour illustrer  Un actif très aisé consacre 18 % de ses revenus à la santé ; Un retraité avec un niveau de vie équivalent n’y consacre que 11 %. Chez les ménages modestes, l’écart est moindre : 15 % pour les actifs contre 14 % pour les retraités. Mais dans tous les cas, ce sont bien les foyers les plus vulnérables qui voient leur pouvoir d’achat fortement amputé par les dépenses de santé. Retraités aisés : favorisés par le système ? L’Assurance Maladie française repose sur un principe d’équité : chacun doit contribuer en fonction de ses moyens et bénéficier de soins selon ses besoins. En théorie, ce système devrait corriger les inégalités. Mais la réalité est plus nuancée. Pour les actifs, la contribution est progressive : plus les revenus augmentent, plus la part prélevée pour financer la santé est élevée. Pour les retraités, le mécanisme devient au contraire régressif : les restes à charge (dépenses non remboursées) et les cotisations de mutuelle santé senior pèsent proportionnellement plus lourd pour les retraités modestes que pour ceux disposant de revenus élevés. Résultat : les retraités aisés s’en sortent mieux, consacrant une part relativement faible de leur budget à la santé, tandis que les retraités modestes doivent arbitrer entre dépenses médicales et autres besoins essentiels. Le non-recours à la Complémentaire santé solidaire : un frein majeur Autre enseignement de l’étude : de nombreux ménages modestes ne bénéficient pas des dispositifs d’aide auxquels ils ont droit. Avant la Complémentaire santé solidaire (C2S), 12 % des personnes les plus précaires n’avaient aucune complémentaire santé. Parmi les foyers pour lesquels la santé représentait un fardeau écrasant, beaucoup auraient pu prétendre à la CMU-C ou à l’ACS (Aide à la Complémentaire Santé)… mais ne l’avaient pas demandée. Les raisons de ce non-recours sont multiples : manque d’information sur l’existence des dispositifs démarches administratives jugées trop lourdes dépassement minime des plafonds de ressources, excluant certaines familles pourtant fragiles (effet de seuil). Ce phénomène contribue à accentuer les inégalités, car sans mutuelle, le reste à charge devient rapidement insupportable. Important : La C2S remplace la CMU-C et l’ACS depuis novembre 2019. Elle permet d’accéder à une mutuelle santé gratuitement ou moyennant une participation minime déterminée en fonction de l’âge (entre 8€ et 30€ par mois). Des dépenses lourdes en période de rigueur budgétaire L’étude de la DREES s’appuie sur des données de 2019, donc avant la mise en place du dispositif 100 % santé ou reste à charge zéro (prothèses dentaires, lunettes de vue et appareils auditifs). Mais même après cette réforme, les questions demeurent : les plus modestes continuent-ils à payer le prix fort ? D’autant que l’État multiplie les réformes visant à réduire la dépense publique : augmentation des franchises médicales projet de révision du remboursement des ALD participation accrue des patients aux frais. Or, ces ajustements pèsent davantage sur les ménages les plus faibles, ceux pour qui chaque euro compte. Le renoncement aux soins : une conséquence directe Pour les ménages du top 1 % des taux d’effort, la santé ne représente pas seulement un poids financier : c’est aussi une source d’exclusion. Face à des dépenses trop lourdes, beaucoup finissent par renoncer à certains soins. Les postes les plus concernés sont : les soins dentaires (implants, prothèses) les équipements optiques (lunettes de correction, lentilles) les prothèses auditives. Ces soins, coûteux et mal remboursés par le régime général, deviennent inaccessibles pour une partie de la population, accentuant les inégalités en matière de santé et de qualité de vie. La santé en France repose sur un modèle solidaire, mais les chiffres de la DREES rappellent que ce modèle ne bénéficie pas à tous de la même manière. Les ménages modestes, qu’ils soient actifs ou retraités, paient proportionnellement bien plus que les foyers aisés, en particulier parmi les retraités. À l’heure où de nouvelles réformes budgétaires se profilent, une réflexion s’impose : comment garantir une répartition plus équitable de la dépense de santé et éviter que les plus fragiles ne soient contraints de renoncer aux soins ?

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