Crédit immobilier : accès bloqué pour les ménages aisés en 2023

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La règle des 35% de taux d’endettement est au cœur du bras de fer entre Bercy et la Banque de France. La première souhaite l’alléger, la seconde ne veut pas revenir sur cette norme en place depuis plus de deux ans, alors que la dette immobilière des ménages français est la plus élevée d’Europe. Problème, bon nombre de profils aisés qui pourraient décemment emprunter au-delà de 35% sont privés de crédit. L’immobilier est dans la tourmente, et cela n’est pas uniquement dû à l’envolée des taux d’intérêts.

Règles d’octroi du HCSF en vigueur en 2023

Édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière juste avant la crise sanitaire due au Covi19, les normes d’octroi s’imposent juridiquement aux banques depuis janvier 2022. Il leur est interdit de distribuer des crédits immobiliers si les deux règles suivantes ne sont pas respectées :

  • Le taux d’endettement ou taux d’effort ne doit pas excéder 35% des revenus nets avant impôts et assurance emprunteur comprise.

  • La durée de remboursement ne doit pas dépasser 25 ans (sauf exception jusqu’à 27 pour un achat dans le neuf – en VEFA – ou dans l’ancien avec travaux de rénovation engageant une dépense d’au moins 25% du montant de l’opération).

Face à un marché immobilier en pleine crise, pressé de tous côtés par la remontée des taux d’intérêt, le dysfonctionnement du taux d’usure, le maintien à un niveau élevé des prix des logements et le durcissement des normes environnementales, d’aucuns prêchent pour un assouplissement des règles d’octroi du crédit immobilier en 2023.

Crise de l’immobilier en 2023

Avant la mise en place des normes, un ménage pouvait emprunter plus car la charge de remboursement mensuelle restait identique sous le double effet de la baisse des taux et de l’allongement de la durée qui pouvait en résulter. Fin 2019, le régulateur a souhaité encadrer le crédit pour éviter une surchauffe dans un contexte de taux au plancher qui a eu pour vertu de dynamiser la demande.

La situation actuelle est bien différente et réclame de modifier le cadre réglementaire pour éviter que les normes deviennent un obstacle à l’accès au crédit de ménages pourtant parfaitement solvables. On assiste à un ajustement du marché qui se fait principalement par une baisse des transactions dans le neuf comme dans l’ancien. En témoignent les mauvais chiffres de la production de crédit : une note de la Banque de France publiée début avril 2023 fait état d’un repli de près de 40% sur un an en février 2023.

Ménages aisés privés de crédit immobilier

C’est dans ce contexte dégradé que le ministère de l’Économie s’est dit attentif aux remontées du terrain et souhaite relancer la production de crédits en révisant les normes d’octroi désormais trop restrictives car elles ne prennent pas en compte le reste à vivre. Une notion pourtant centrale en matière de crédit.

Pour un ménage avec des revenus aisés, il est possible d’aller au-delà des 35% de taux d’endettement, puisque le reste à vivre couvre largement les dépenses du quotidien. La règle de proportionnalité montre ses limites avec cet exemple :

  • Avec un Smic à 1 383€ nets (à partir du 1er mai 2023), un ménage peut théoriquement consacrer 484€ par mois pour rembourser un prêt immobilier selon la règle des 35% d’endettement ; et il lui reste 899€ pour vivre.

  • Un foyer qui gagne 4 Smic, soit 5 532€, peut rembourser 1 936€ par mois, et il lui reste 3 596€ pour assumer son train de vie.

Les emprunteurs avec des revenus confortables pourraient dédier plus de 35% de leurs revenus au remboursement d’un prêt immobilier sans renoncer à leur qualité de vie ni risquer une situation de surendettement. Mais pour l’heure, le reste à vivre est une notion ignorée par le régulateur français.

Depuis deux ans, on assiste à une explosion du nombre de refus de crédit immobilier pour cause de taux d’endettement trop élevé et le phénomène touche aussi les profils aisés en raison de la norme rigide des 35%.

Assouplir les règles d’octroi du HCSF

Qui dit moins de transactions, dit moins de rentrées fiscales pour les caisses de l’État via les frais de mutation communément appelés frais de notaire. Si Bercy souhaite alléger les règles pour contenir la crise du marché immobilier, la Banque de France ne l’entend pas de cette oreille. « Modifier ces normes de protection ne changerait pas le cycle normal du crédit immobilier mais risquerait de pousser bon nombre de ménages vers des situations de surendettement à durée longe et taux de crédit plus hauts », indique la BdF, qui ajoute qu’un assouplissement arriverait au « plus mauvais moment ».

À 67%, l’endettement global des ménages français est en effet supérieur au reste de la zone euro, mais il tend à se stabiliser. En février 2023, la dette immobilière totalisait 1 300 milliards d’euros, et représentait 53% du PIB (Produit Intérieur Brut) contre 15% au début des années 2000.

 

 

Rédigé par Astrid Cousin | Publié le 18/04/2023 | Modifié le 28/04/2023

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Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier. Règles d’octroi du crédit immobilier En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. Elles sont aussi un frein à l’accès au crédit, car elles sont systématiquement appliquées à toutes les situations, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur, un paramètre pourtant aussi essentiel que le taux d’endettement. Un assouplissement de la norme est pourtant souhaitée par les professionnels, mais la réforme du crédit a fait pschitt suite au récent retrait d'une proposition de loi qui autorisait les banques à s'affranchir de la règle du taux d'endettement maximum. Aucune loi pour l’apport personnel L'apport personnel ne repose sur aucune obligation légale et n'est encadré par aucune loi quant à son montant minimum. Il s’agit d’une pratique recommandée par les établissements bancaires et les organismes de prêt immobilier. La présence d'un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d'octroi d'un crédit immobilier. Avoir une mise de départ est vu favorablement par les prêteurs, car il démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à assumer une partie du coût du bien immobilier. Cela peut conduire à des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits. Bien que l'apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d'une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux. Pourquoi les banques demandent un apport personnel ? Les banques sont très sensibles à l’apport personnel pour plusieurs raisons : L’apport personnel démontre l'engagement financier de l'emprunteur dans le projet d'acquisition immobilière. Cela réduit le risque pour la banque, car l'emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement et moins de risque pour la banque. L’apport personnel permet de réduire le montant total du prêt nécessaire. En limitant le risque qu’elle prend, la banque propose généralement des conditions de prêt plus favorables pour l'emprunteur, comme des taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou la négociation des pénalités en cas de remboursement anticipé (revente du bien avant son terme). L’apport personnel est également perçu comme un indicateur de stabilité financière et de capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui renforce sa crédibilité aux yeux du prêteur. L’apport personnel permet à l’emprunteur de bétonner le montage de son dossier de crédit immobilier, il est aussi un moyen pour les banques de réduire leur risque et d'assurer la viabilité financière des prêts immobiliers qu'elles accordent. Même si le prêt immobilier est inévitablement couvert par une assurance emprunteur en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité et incapacité) et garanti par une hypothèque ou une caution, la présence d’un apport personnel substantiel reste un paramètre essentiel pour convaincre la banque. Comment faire pour avoir un apport personnel ? Votre apport personnel peut être constitué par diverses sources : Épargne ou économies personnelles : livret A, assurance vie, comptes d’épargne réglementées comme livret A, LDDS ou LEP Vente d’un bien Prêt-relais Héritage Donation Participation et intéressement entreprise (déblocage anticipé autorisé pour achat de la résidence principale). Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc. Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit. Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ? Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.    

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Mutuelle collective : dispense des ayants droit facilitée depuis le 1er mai 2024

Les salariés du secteur privé ou associatif sont obligés de souscrire à la complémentaire santé collective de leur entreprise. Quelques cas de dispense existent comme les contrats précaires ou les bénéficiaires de la CSS. Depuis le 1er mai 2024, si vous êtes salarié et déjà couvert par la mutuelle de votre conjoint en qualité d’ayant droit, la réglementation facilite la dispense d’affiliation au contrat obligatoire de votre entreprise. Voici les précisions de cette nouvelle disposition inscrite au Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Mutuelle collective obligatoire Depuis le 1er janvier 2016, conformément à l’ANI 2013 (Accord National Interprofessionnel), toute entreprise du secteur privé ou associatif, quelle que soit sa taille et son activité, doit proposer à l’ensemble de ses salariés une mutuelle santé à adhésion obligatoire. Mutuelle entreprise : un contrat solidaire et responsable L’employeur prend en charge au moins 50% de la cotisation de la mutuelle entreprise. Le contrat répond au cahier des charges de la complémentaire santé responsable qui prévoit un panier de soins minimum et des plafonds de remboursement : remboursement du ticket modérateur sur les consultations, produits et actes prescrits (différence entre prise en charge de la Sécu et tarif conventionné) prise en charge intégrale du forfait journalier hospitalier application de la réforme 100% Santé sur les prothèses dentaires, les lunettes de vue et les aides auditives (zéro reste à charge pour l’assuré sur les équipements du panier n°1) plafonnement des remboursements des dépassements d’honoraires tiers payant. Le contrat responsable a été instauré dans le sillage du parcours de soins coordonnés qui incite le patient à consulter au préalable son médecin traitant afin de bénéficier d’un meilleur remboursement de ses soins. Les cas de dispense de la mutuelle obligatoire Si la réglementation oblige tous les salariés, quel que soit leur statut (employé, ouvrier, cadre, non cadre, dirigeant), à adhérer à la mutuelle collective, elle tolère des cas de dispense : salarié déjà couvert par une mutuelle à titre individuel, mais uniquement jusqu’à échéance de ce contrat : la demande de dispense doit être faite au moment de l’embauche ou lors de la mise en place du contrat collectif. salarié présent dans l’entreprise au moment de la mise en place du contrat collectif : la demande de dispense doit être formulée le jour de la mise en place des garanties ou le jour de la modification du dispositif préexistant remettant en cause le financement intégral des garanties par l’employeur. salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou à temps partiel : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties. salarié en CDD de moins de 12 mois ou d’au moins 12 ans : la dispense n’est possible que si l’acte juridique du dispositif le prévoit. apprentis si la cotisation est au moins équivalente à 10% du salaire brut. salarié bénéficiaire de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche, à la date de mise en place des garanties, ou à la date de prise d’effet de la CSS. salarié déjà bénéficiaire d’une mutuelle en tant qu’ayant droit (époux, partenaire pacsé). Ayant droit : comment refuser d’adhérer à la mutuelle de son entreprise ? Cette dernière situation de dispense au contrat de santé collectif vient d’être clarifiée par le Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Jusqu’à présent, l’administration prévoyait cette dispense d’affiliation à la mutuelle entreprise obligatoire uniquement si vous étiez adhérent en qualité d’ayant droit à titre obligatoire à la complémentaire santé de votre conjoint. La dispense d’affiliation est désormais autorisée si vous êtes adhérent à titre facultatif en tant qu’ayant droit. Cette nouvelle disposition entrée en vigueur le 1er mai 2024 vous permet, en tant qu’ayant droit couvert par un autre contrat collectif et obligatoire, de demander une dispense d’affiliation au régime de protection santé de votre entreprise, que la couverture en qualité d’ayant droit soit facultative ou obligatoire. Toutefois, l’administration indique que l’acte juridique mettant en place la couverture collective peut limiter de droit à dispense aux seuls ayants droit couverts à titre obligatoire. La demande de dispense doit se faire : au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties ou à la date à laquelle prend effet la couverture vous permettant de solliciter la dispense. L’administration précise la cas particulier des conjoints, concubins ou partenaires travaillant dans la même entreprise : si la couverture de l’ayant droit est facultative, les salariés ont le choix de s’affilier ensemble ou séparément si le régime prévoit cette possibilité. Dans les deux cas, le caractère obligatoire n’est pas remis en cause. Source : Service Public et BOSS