Prêt immobilier : le reste à vivre, une notion ignorée du régulateur

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Tout durant l'année 2020, les banques ont dû appliquer les règles édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière qui visaient à mieux encadrer la distribution des crédits immobiliers. L'assouplissement décidé fin décembre dernier réjouit les professionnels, et devrait permettre de resolvabiliser certains ménages écartés en 2020. Pour autant, le reste à vivre n'est toujours pas considéré par les autorités financières comme un indicateur complémentaire du taux d'endettement.

Limiter le taux d'endettement et la durée d'emprunt

L'inquiétude et l’incompréhension des professionnels du courtage se sont exprimées dès l'annonce des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à l'automne 2019, mais l'instance est restée campée sur ses positions jusqu'au 17 décembre dernier. Les communiqués répétés des syndicats des courtiers, rejoints fin 2020 par d'autres acteurs du logement (promoteurs et agents immobiliers), ont démontré, chiffres à l'appui, la rigueur aveugle de ces règles sur le taux d'endettement et la durée d'emprunt, réclamant la prise en compte d'une notion tout aussi importante dans l'analyse de la solvabilité du candidat à l'emprunt que le taux d'effort : le reste à vivre, le grand oublié dans les consignes du HCSF.

L'instance a-t-elle été convaincue par cet argumentaire ou par l'obéissance scrupuleuse des banques ? Le constat est qu'elle décide d'assouplir les règles, en relevant le taux d'endettement de 33% à 35% et allongeant la durée de remboursement à 27 ans dans certains cas (prise en compte d'un différé de remboursement de 2 ans). En parallèle, le taux de dérogation à ce cadre passe de 15% à 20% de la production trimestrielle de crédits immobiliers à destination de la primo accession et de l’achat de la résidence principale. Quant au reste à vivre, il n'a toujours pas été mentionné par le HCSF.

Cet ajustement des règles d'octroi est salutaire pour remettre sur le marché une partie des exclus de l'année 2020, notamment les primo-accédants, souvent empêchés car sur le fil de l'endettement (faibles revenus, moindre apport), et les investisseurs, pénalisés par le nouveau calcul du taux d'effort (non prise en compte des revenus locatifs). Si les banques continuent d'appliquer sans discernement ces règles bien qu’amendées, on risque d'assister à des aberrations avec des emprunteurs à bons revenus et parfaitement solvables, confrontés à un refus car le taux d'endettement outrepasse légèrement le seuil recommandé.

Le reste à vivre, la notion oubliée qui irrite les professionnels

Dans l'étude de solvabilité des demandes de financement, les banques analysent systématiquement le reste à vivre, une notion qui n'est pas mathématique, mais qui découle du bon sens. Le reste à vivre n'a pas de définition légale ou juridique et peut donc être estimé diversement par les établissements bancaires ; il détermine la fraction des revenus qui permettra au ménage emprunteur de faire face à ses dépenses courantes (se nourrir, se vêtir, se déplacer, etc.), une fois les charges payées (mensualités de crédit(s), loyer, pensions diverses). Il est évalué selon la composition du foyer et la zone géographique où il réside. Le coût de la vie n'est évidemment pas le même partout en France, et le nombre de personnes vivant sous le même toit a une incidence sur les dépenses mensuelles de la famille.

On commence alors à soupçonner la perversité du calcul du taux d'endettement. À taux d'effort équivalent (33% ou 35% selon ce que la banque retiendra), un ménage emprunteur n'aura pas un niveau de reste à vivre identique selon qu'il perçoit des revenus confortables ou est salarié au Smic. Actuellement, les banques considèrent que le reste à vivre est décent s'il atteint les montants suivants :

750€ pour un célibataire
1 300€ pour un couple
250€ par enfant ou personne à charge.

Ces montants peuvent varier à la marge d'un établissement à l'autre en fonction de la politique commerciale, mais le reste à vivre est toujours un bon indicateur du niveau de vie du foyer, permettant de vérifier la faisabilité du projet immobilier et donc les capacités financières du ménage emprunteur. Logiquement, un taux d'endettement peut excéder le seuil de référence si les revenus de l'emprunteur sont élevés et que son reste à vivre est suffisant voire conséquent.

Le reste à vivre dans le cadre d'un crédit immobilier n'est pas le même que celui estimé par une commission de surendettement. Dans ce cas, le reste à vivre est défini par les articles L.731-1 et 731-2 du code de la consommation, et ne peut être inférieur au RSA, pondéré selon le nombre de personnes composant le foyer.

L'écosystème bancaire français a horreur du risque, surtout en matière de distribution de crédits immobiliers aux particuliers. Le taux de défaut de paiement est le plus faible d'Europe avec 1% de dettes impayées, grâce principalement aux garde-fous qui protègent à la fois les banques et leurs clients :

taux fixes (plus de 90% des crédits distribués),
garantie (caution, hypothèque, privilège du porteur de deniers),
estimation du bien financé par le prêt,
assurance emprunteur, la couverture qui intervient en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité pour cause de maladie ou d'accident de l'assuré.

Laissons les banques faire leur métier, et apprécier le reste à vivre au cas par cas sans être figé sur le taux d’endettement à 35%, d'autant qu'en cette période de crise économique majeure, elles vont redoubler de prudence dans la distribution des crédits immobiliers.

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Cette nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires concerne tous les logements à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou que le local soit vide, vacant, meublé ou mis à disposition à titre gratuit d’un tiers. Pour chaque logement, le propriétaire doit ainsi indiquer à quel titre il l’occupe, et dans le cas où le logement est loué, il doit renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Les données d’occupation connues des services administratifs sont pré-affichées. Le propriétaire a la possibilité de les modifier en cas d’erreur, et par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Par cette nouvelle obligation, le fisc souhaite recenser les contribuables qui doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, toujours imposée pour les résidences secondaires, ou de la taxe sur les logements vacants.

PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier. Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits. Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.

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