Crédit immobilier et coronavirus : modulation des mensualités ou report ?

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De nombreux emprunteurs sont ou vont être confrontés à des difficultés de remboursement de leur crédit immobilier en raison d'une baisse de leurs revenus. Pour ne pas être doublement pénalisés financièrement, les experts leur conseillent de négocier une modulation des mensualités plutôt que d'opter pour un report.

Le report des mensualités est trop coûteux

Actuellement plus de 2,2 millions de salariés sont au chômage partiel ou technique. Les principaux secteurs concernés sont l'industrie, le tourisme, la restauration, l'hébergement, la construction et le commerce non alimentaire. Le gouvernement a voulu faciliter le chômage partiel afin d'éviter les licenciements et de permettre aux entreprises de redémarrer rapidement avec toutes leurs compétences une fois le pays sorti de cette crise sanitaire. Pour des centaines de milliers de personnes qui détiennent un prêt à l'habitat, se pose la question du remboursement de la dette auprès du prêteur. La baisse de leurs revenus augmente leur taux d'endettement et met en péril l'équilibre de leur budget. La plupart des enseignes bancaires proposent à leurs clients en difficultés le report des échéances afin de palier dans l'immédiat à cette chute du pouvoir d'achat. La banque qui autorise cette facilité ne fait pas un cadeau, car le report est une opération coûteuse pour l'emprunteur. Notre rédaction l'a évoqué dans des articles précédents : le report des mensualités, qui peut s'étaler d’un à douze mois, va très nettement renchérir le coût du crédit. La version "partielle" qui implique une suspension du capital, les intérêts étant toujours dus, est moins pénalisante pour l'emprunteur que la version "totale" qui prévoit un report et des intérêts et du capital. Dans les deux cas, l'assurance reste due. Le problème est que les banques, dans leur écrasante majorité, pratiquent le report total : l'intégralité des mensualités est reportée en fin de prêt.

Le temps du report total, les intérêts qui ne sont pas payés s'ajoutent au capital restant dû, et augmente ainsi mathématiquement le montant de l'amortissement et par capillarité, celui des intérêts. Comme le résume un courtier en crédit, les intérêts génèrent des intérêts. Un report de 6 mois peut allonger l'emprunt de 8 mois pour compenser les intérêts non remboursés dans l'intervalle. L'opération se révèle plus chère en début de remboursement du prêt, quand les mensualités sont principalement constituées des intérêts.

Il faut aussi rappeler que le report est accordé après le premier ou le deuxième anniversaire du prêt ; les tout nouveaux emprunteurs n'y ont pas accès, sauf arrangement avec leur banque. Étant donné le contexte exceptionnel, on peut supposer qu’un prêteur fera montre de souplesse pour éviter un défaut de paiement qui engendrera moultes complications administratives. Autre précision, le report doit être distingué du différé de remboursement qui intervient uniquement au début du prêt, une opération généralement mise en place dans le cadre d'un financement d'un bien neuf, d'une construction ou de l'achat d'un logement en VEFA.

La modulation des mensualités

Alternative moins onéreuse pour l'emprunteur, la modulation des échéances est une solution prévue dans la plupart des contrats de prêt.

Elle consiste à réduire ou augmenter les mensualités entre 10% et 30% sur une période de 12 à 24 mois, permettant ainsi d'anticiper un éventuel coup dur ou au contraire, réduire le coût du crédit en cas de rentrée d'argent. Les crédits modulables étant devenus la norme depuis plusieurs années, les emprunteurs confrontés à une période financièrement délicate peuvent activer cette option pour obtenir immédiatement un gain de pouvoir d'achat, ou plutôt un abaissement de leur taux d'endettement mécaniquement surélevé en raison de la chute de leurs revenus. La modulation obéit à certaines contraintes. Vérifiez la clause de votre contrat de prêt. Généralement l'opération est possible à la date d'anniversaire de votre crédit et une fois par an.

Comme le report, la modulation des mensualités va augmenter la durée initiale du crédit et engendrer un surcoût dû aux intérêts et aux primes d'assurance additionnels. En fonction de la durée restante, l’une ou l’autre opération est plus ou moins intéressante pour l’emprunteur. Quel que soit la formule envisagée, la banque facturera de plus des frais d’avenant au contrat.

Exemple :

Un emprunteur a contracté en avril 2017 un prêt immobilier de 200 000€ au taux fixe de 2%, assorti d'une assurance au taux de 0,36%. Le coût total de son prêt est de 57 224€ dont 14 400€ d'assurance (60€ par mois).

Report des mensualités

La banque l’autorise à reporter ses échéances de 6 mois à compter du 1er mai 2020. Durant 6 mois, il paiera uniquement ses primes d'assurance soit un total de 360€. Selon les simulations, le crédit est allongé de 9 mois et génèrera un surcoût de 3 530€ (dont 540€ d'assurance).

Modulation des mensualités

Son contrat de prêt lui permet de moduler ses échéances. En rallongeant la durée de remboursement de 9 mois, pour faire un parallèle avec le report, la mensualité passe de 1 012€ (hors assurance) à 976€ (hors assurance).

Coût total du crédit avec modulation (nouvelle durée restante 212 mois) : 59 220€ dont 14 940€ d’assurance

En revanche, si le prêt est modulé sur la durée maximum autorisée, c’est-à-dire en allongeant le remboursement de 24 mois, la mensualité passe de 1 012€ (hors assurance) à 922€ (hors assurance).

Coût total du crédit avec modulation (nouvelle durée restante 227 mois) : 62 561€ dont 15 840€ d’assurance

On voit bien dans cet exemple que le coût de l’opération est d’autant plus élevé que la durée de remboursement s’allonge. En diminuant la mensualité de 54€ (976 – 922), la durée augmente de 15 mois, assortie d’un surcoût de 2 441€ (+900€ d’assurance). Dans le cas présent, la solution du report qui consiste à allonger la durée initiale de 9 mois sera moins onéreuse que la modulation avec un allongement de 24 mois.

On peut remarquer qu’une renégociation du taux d’intérêts serait nettement plus profitable à l’emprunteur. La banque accepte de réviser le taux et de l’abaisser de 2% à 1,15%. Notre emprunteur en profite pour changer de contrat d’assurance. La formule déléguée est au taux de 0,18%.

Capital restant dû : 174 130€

Mensualité : 944,33€ (+ 30€ assurance)

Coût du prêt sur la durée restante (203 mois) : 23 659€ (dont 6 090€ d’assurance).

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Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. 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Lunettes et appareils auditifs : vers une baisse des remboursements des mutuelles ?

Face à une situation financière tendue, les complémentaires santé envisagent de réduire leur prise en charge des équipements optiques et auditifs. Cette décision pourrait remettre en question les acquis de la réforme du 100% Santé et impacter directement le budget des Français. Une pression financière croissante sur les mutuelles Les complémentaires santé traversent une période difficile. Confrontées à une augmentation constante des dépenses de santé et à l'impact de la réforme du 100% Santé, elles tirent la sonnette d'alarme. Selon la Mutualité Française, qui regroupe 233 mutuelles représentant près de 35 millions d'assurés, la situation est devenue intenable. Les mutuelles enregistrent un déficit technique depuis plusieurs années suite aux divers désengagements de l’Assurance Maladie et à la mise en place du dispositif 100% Santé. Elles versent davantage de prestations aux adhérents qu’elles ne perçoivent de cotisations. Vers une remise en question des acquis du 100% Santé Mise en place progressivement entre 2019 et 2021, la réforme du 100% Santé ou reste à charge zéro vise à permettre aux Français d'accéder à des soins et équipements sans débourser un centime dans 3 domaines : l'optique : lunettes de vue (montures et verres toutes corrections) ; les lentilles ne sont pas concernées. le dentaire : prothèses dentaires (couronnes, bridges, dentiers) l'audiologie. Les contrats de mutuelle responsable sont obligés d’appliquer cette réforme conformément à leur cahier des charges réglementaire. Les offres d’entrée de gamme se limitent à la prise en charge du panier 100% Santé. Pour bénéficier d’une couverture élargie des dépenses sur ces 3 postes onéreux, il faut tabler sur les contrats avec des garanties renforcées. La réforme du 100% Santé a considérablement amélioré l'accès aux soins, particulièrement pour les appareils auditifs qui peuvent coûter jusqu’à 1 500€ par oreille. Un marché opportuniste en optique et audiologie En effet, selon les chiffres de l'Assurance Maladie, le nombre de personnes appareillées a presque doublé depuis la mise en place de la réforme, passant de 447 000 en 2019 à 790 000 en 2022. Cette augmentation significative reflète un besoin réel mais génère également des coûts supplémentaires pour les mutuelles. Elle témoigne également de l'émergence d'audioprothésites qui ont vu dans le dispositif un moyen de s'enrichir facilement. Éric Chenut, le président de la Mutualité Française, fustige par ailleurs l’impressionnante densité du marché de l’optique, soit 13 000 magasins en France, autant qu’aux USA, pour une population 5 fois moindre. Cela illustre l'existence d’un véritable business juteux en partie généré par les défaillances du système de santé, qui prospère sur le dos des mutuelles santé. Quels sont les ajustements envisagés pour préserver l'équilibre financier des mutuelles ? Pour faire face à ces difficultés financières, la Mutualité Française propose plusieurs pistes d'action : Révision du panier 100% Santé Les mutuelles souhaitent revoir le périmètre des prestations intégralement prises en charge, en ciblant notamment les lunettes et les appareils auditifs. La monture de lunettes serait prise en charge à 30€ au lieu de 100€ aujourd’hui. Adaptation de la fréquence de renouvellement Actuellement, les lunettes peuvent être renouvelées tous les 2 ans avec un remboursement intégral. Les mutuelles envisagent un renouvellement tous les 3 ans pour réduire leurs dépenses. Même solution pour les prothèses auditives qui seraient prises en charge au rythme d’une fois tous les 5 ans au lieu de 4 actuellement. Modification des plafonds de prise en charge Pour les équipements hors panier 100% Santé, les complémentaires santé prévoient de diminuer les plafonds de remboursement. Ces mesures sont présentées comme nécessaires pour préserver l'équilibre économique du système. Elles permettraient de réduire les primes de l’ordre de 20% à 25% pour un contrat qui présenterait toutefois une couverture minimale. À l’inverse, si rien n'est fait, les cotisations des adhérents pourraient augmenter de manière significative en 2026. Rappelons que la hausse des tarifs de mutuelle santé en 2025 s’établit en moyenne autour de 7%, après les 10% appliqués en 2024. Un impact direct pour les assurés Si ces propositions sont mises en œuvre, les conséquences pour les Français seront significatives. Les assurés devront potentiellement : Patienter plus longtemps avant de pouvoir renouveler leurs équipements avec une prise en charge complète Assumer un reste à charge plus important pour les équipements hors panier 100% Santé Faire face à des hausses de cotisations si les économies réalisées ne suffisent pas à rétablir l'équilibre financier des mutuelles Cette situation pourrait particulièrement affecter les personnes aux revenus modestes qui, sans une prise en charge adéquate, pourraient être contraintes de renoncer à certains soins ou équipements. Bon à savoir : si vos revenus sont modestes ou très modestes, vous êtes peut-être éligible à la Complémentaires Santé Solidaire (CSS ou C2S). Ce dispositif vous donne accès à une mutuelle gratuite ou moyennant une participation forfaitaire minime. Ce type de contrat applique le cahier des charges des mutuelles dites responsables. Vers un nouvel équilibre entre accessibilité et soutenabilité du système de santé Le débat autour des remboursements des lunettes et appareils auditifs illustre la difficulté à concilier 2 impératifs : garantir l'accès aux soins pour tous assurer la viabilité économique du système de protection sociale. La recherche d'un nouvel équilibre s'impose comme une nécessité. Elle impliquera probablement des compromis de la part de tous les acteurs concernés : pouvoirs publics, complémentaires santé, professionnels de santé et patients. Quelles que soient les décisions prises, elles devront tenir compte de la réalité sociale du pays et de l'importance cruciale de l'accès aux soins pour la santé publique. Les discussions qui s'engagent aujourd'hui détermineront pour une large part le visage de notre système de protection sociale dans les années à venir. En attendant, les Français concernés par le renouvellement prochain de leurs lunettes ou appareils auditifs pourraient avoir intérêt à ne pas trop tarder pour bénéficier des conditions actuelles de remboursement, avant que les éventuelles restrictions n'entrent en vigueur.

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