Crédit immobilier et coronavirus : modulation des mensualités ou report ?

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De nombreux emprunteurs sont ou vont être confrontés à des difficultés de remboursement de leur crédit immobilier en raison d'une baisse de leurs revenus. Pour ne pas être doublement pénalisés financièrement, les experts leur conseillent de négocier une modulation des mensualités plutôt que d'opter pour un report.

Le report des mensualités est trop coûteux

Actuellement plus de 2,2 millions de salariés sont au chômage partiel ou technique. Les principaux secteurs concernés sont l'industrie, le tourisme, la restauration, l'hébergement, la construction et le commerce non alimentaire. Le gouvernement a voulu faciliter le chômage partiel afin d'éviter les licenciements et de permettre aux entreprises de redémarrer rapidement avec toutes leurs compétences une fois le pays sorti de cette crise sanitaire. Pour des centaines de milliers de personnes qui détiennent un prêt à l'habitat, se pose la question du remboursement de la dette auprès du prêteur. La baisse de leurs revenus augmente leur taux d'endettement et met en péril l'équilibre de leur budget. La plupart des enseignes bancaires proposent à leurs clients en difficultés le report des échéances afin de palier dans l'immédiat à cette chute du pouvoir d'achat. La banque qui autorise cette facilité ne fait pas un cadeau, car le report est une opération coûteuse pour l'emprunteur. Notre rédaction l'a évoqué dans des articles précédents : le report des mensualités, qui peut s'étaler d’un à douze mois, va très nettement renchérir le coût du crédit. La version "partielle" qui implique une suspension du capital, les intérêts étant toujours dus, est moins pénalisante pour l'emprunteur que la version "totale" qui prévoit un report et des intérêts et du capital. Dans les deux cas, l'assurance reste due. Le problème est que les banques, dans leur écrasante majorité, pratiquent le report total : l'intégralité des mensualités est reportée en fin de prêt.

Le temps du report total, les intérêts qui ne sont pas payés s'ajoutent au capital restant dû, et augmente ainsi mathématiquement le montant de l'amortissement et par capillarité, celui des intérêts. Comme le résume un courtier en crédit, les intérêts génèrent des intérêts. Un report de 6 mois peut allonger l'emprunt de 8 mois pour compenser les intérêts non remboursés dans l'intervalle. L'opération se révèle plus chère en début de remboursement du prêt, quand les mensualités sont principalement constituées des intérêts.

Il faut aussi rappeler que le report est accordé après le premier ou le deuxième anniversaire du prêt ; les tout nouveaux emprunteurs n'y ont pas accès, sauf arrangement avec leur banque. Étant donné le contexte exceptionnel, on peut supposer qu’un prêteur fera montre de souplesse pour éviter un défaut de paiement qui engendrera moultes complications administratives. Autre précision, le report doit être distingué du différé de remboursement qui intervient uniquement au début du prêt, une opération généralement mise en place dans le cadre d'un financement d'un bien neuf, d'une construction ou de l'achat d'un logement en VEFA. 

La modulation des mensualités

Alternative moins onéreuse pour l'emprunteur, la modulation des échéances est une solution prévue dans la plupart des contrats de prêt.

Elle consiste à réduire ou augmenter les mensualités entre 10% et 30% sur une période de 12 à 24 mois, permettant ainsi d'anticiper un éventuel coup dur ou au contraire, réduire le coût du crédit en cas de rentrée d'argent. Les crédits modulables étant devenus la norme depuis plusieurs années, les emprunteurs confrontés à une période financièrement délicate peuvent activer cette option pour obtenir immédiatement un gain de pouvoir d'achat, ou plutôt un abaissement de leur taux d'endettement mécaniquement surélevé en raison de la chute de leurs revenus. La modulation obéit à certaines contraintes. Vérifiez la clause de votre contrat de prêt. Généralement l'opération est possible à la date d'anniversaire de votre crédit et une fois par an.

Comme le report, la modulation des mensualités va augmenter la durée initiale du crédit et engendrer un surcoût dû aux intérêts et aux primes d'assurance additionnels. En fonction de la durée restante, l’une ou l’autre opération est plus ou moins intéressante pour l’emprunteur. Quel que soit la formule envisagée, la banque facturera de plus des frais d’avenant au contrat.

Exemple :

Un emprunteur a contracté en avril 2017 un prêt immobilier de 200 000€ au taux fixe de 2%, assorti d'une assurance au taux de 0,36%. Le coût total de son prêt est de 57 224€ dont 14 400€ d'assurance (60€ par mois).

  • Report des mensualités

La banque l’autorise à reporter ses échéances de 6 mois à compter du 1er mai 2020. Durant 6 mois, il paiera uniquement ses primes d'assurance soit un total de 360€. Selon les simulations, le crédit est allongé de 9 mois et génèrera un surcoût de 3 530€ (dont 540€ d'assurance).

  • Modulation des mensualités

Son contrat de prêt lui permet de moduler ses échéances. En rallongeant la durée de remboursement de 9 mois, pour faire un parallèle avec le report, la mensualité passe de 1 012€ (hors assurance) à 976€ (hors assurance).

Coût total du crédit avec modulation (nouvelle durée restante 212 mois) : 59 220€ dont 14 940€ d’assurance

En revanche, si le prêt est modulé sur la durée maximum autorisée, c’est-à-dire en allongeant le remboursement de 24 mois, la mensualité passe de 1 012€ (hors assurance) à 922€ (hors assurance).

Coût total du crédit avec modulation (nouvelle durée restante 227 mois) : 62 561€ dont 15 840€ d’assurance

On voit bien dans cet exemple que le coût de l’opération est d’autant plus élevé que la durée de remboursement s’allonge. En diminuant la mensualité de 54€ (976 – 922), la durée augmente de 15 mois, assortie d’un surcoût de 2 441€ (+900€ d’assurance). Dans le cas présent, la solution du report qui consiste à allonger la durée initiale de 9 mois sera moins onéreuse que la modulation avec un allongement de 24 mois.

On peut remarquer qu’une renégociation du taux d’intérêts serait nettement plus profitable à l’emprunteur. La banque accepte de réviser le taux et de l’abaisser de 2% à 1,15%. Notre emprunteur en profite pour changer de contrat d’assurance. La formule déléguée est au taux de 0,18%.

Capital restant dû : 174 130€

Mensualité : 944,33€ (+ 30€ assurance)

Coût du prêt sur la durée restante (203 mois) : 23 659€ (dont 6 090€ d’assurance).

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Pouvoir d’achat 2024 : vaut-il mieux renégocier le taux du crédit ou l’assurance emprunteur ?

Les deux mon général, serait-on tenté de répondre ! Dans un contexte de légère baisse des taux d’intérêts qui favorise peu à peu la reprise du marché, nombreux sont les emprunteurs à envisager de renégocier les conditions de leur crédit immobilier. Pas sûr que le timing soit le bon. En revanche, il est une dépense qu’il est toujours possible de diminuer : l’assurance de prêt. Pas besoin d’attendre plus longtemps pour réduire la voilure et faire de grosses économies sur son crédit immobilier. Un marché immobilier qui redémarre doucement La hausse des taux qui a prévalu durant ces dix-huit derniers mois est arrivée à son terme en ce début d’année 2024. Le plancher avait été atteint à l’automne 2021 avec un taux exceptionnel autour de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la durée de 20 ans. Avec la dérive inflationniste engendrée par la guerre en Ukraine, les taux n’ont cessé de grimper pour afficher 4,50% en décembre dernier.  Changement de braquet avec des taux orientés à la baisse depuis janvier. Actuellement, le taux du marché sur 20 ans oscille entre 3,70% et 4,05% pour les bons dossiers.  La capacité d’emprunt s’améliore doucement et la balle est dans le camp des banques pour relancer la production de crédits immobiliers. Les établissements sont volontaristes après quasiment deux ans de disette où le crédit n’était plus rémunérateur en raison des conditions monétaires. Pas d’angélisme pour autant. Les règles d’octroi pèsent toujours sur les emprunteurs. Les banques ne pourront pas vraiment lâcher du lest en 2024 compte tenu des normes strictes qui leur sont juridiquement imposées depuis janvier 2022 : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans dans le neuf (VEFA) et dans l’ancien avec travaux de rénovation. Ces contraintes réglementaires sont un véritable frein à l’accès au crédit immobilier, n’en déplaise au régulateur, Banque de France en tête, qui refuse de les amender pour fluidifier le marché sans pour autant risquer un endettement excessif des ménages. Trop tôt pour renégocier le taux d’un crédit immobilier Dans ce contexte de taux en baisse, certains emprunteurs se demandent s’ils ne pourraient pas déjà renégocier leur prêt immobilier. Avant d’envisager l’opération, il faut étudier sa faisabilité : Le prêt doit se trouver son premier tiers de remboursement. L’écart entre le taux initial et le nouveau taux doit se situer entre 70 et 100 points de base (0,70% à 1%). Le capital restant dû est au minimum de 70 000€. Pour les montants élevés et très élevés, la renégociation s’avère pertinente même si le delta entre les deux taux est inférieur à 70 points de base. Pour les sommes plus modestes, les frais liés à l’opération ne sont pas compensés. Si la banque accepte de réviser le taux à la baisse, l’emprunteur s’acquitte uniquement des frais d’avenant au contrat. En revanche, en cas de rachat de crédit immobilier par un établissement concurrent, seront facturées des pénalités de remboursement anticipé à la banque initiale (6 mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû), auxquelles viennent s'ajouter les autres frais (frais de dossier, frais de nouvelle garantie). Il est donc conseillé de patienter que les taux continuent de fléchir pour envisager de renégocier son crédit dans de meilleures conditions. D’ici la fin de l’année, quand les taux se situeront autour de 3,50%, davantage d’emprunteurs pourront se lancer, directement auprès de leur banque ou en faisant jouer la concurrence. Changer d’assurance emprunteur pour retrouver du pouvoir d’achat Pas la peine d’attendre des jours plus favorables pour réaliser d’importantes économies sur son crédit immobilier. La loi Lemoine permet à tout emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Si, comme l’immense majorité des emprunteurs, vous êtes couvert par l’assurance de votre banque, remettez le contrat en question, car vous payez sans doute le prix fort. Les assurances groupe bancaires sont jusqu’à trois fois plus chères que les offres alternatives, à garanties équivalentes. Chez Magnolia.fr, les milliers d’emprunteurs que nous avons accompagnés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine pour tous (septembre 2022) ont pu économiser en moyenne 20 000€ sur la durée restante de leur crédit immobilier. Réduire le taux d’assurance de 10 points de base équivaut à diminuer le taux nominal de 20 points. Jetez un œil à notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 : en changeant d’assurance dans le mois qui suit l’offre de prêt, un ménage qui emprunte 200 000€ sur 20 ans peut obtenir un gain de 21 600€, soit une économie de 90€ par mois et de 1 080€ par an. Plus le capital restant dû et la durée de remboursement sont élevés, plus important sera le gain potentiel. Important : si vous faites racheter votre crédit immobilier par une autre banque, sachez que vous devrez changer obligatoirement d’assurance emprunteur, puisque vous négociez un nouvel emprunt. Vous cumulez ainsi deux sources d’économies, sous réserve de souscrire une assurance déléguée, et non pas celle du prêteur.

Immobilier ancien : la baisse des prix accélère en 2024

La crise qui touche l’immobilier a un impact sur le niveau des prix des logements. La hausse des taux d’intérêts sur dix-huit mois, doublée de la rigidité des conditions d’accès au crédit, s’est accompagnée d’un recul de la demande, qui entraîne dans son sillage une baisse des prix. Désormais, tout le territoire est concerné par cette correction et au dernier trimestre 2023, elle s’est accélérée comme l’indiquent les chiffres de l’Insee. Le récent repli des taux améliore légèrement le pouvoir d’achat immobilier dans un contexte où les valeurs continuent de se déprécier. Baisse des prix immobiliers plus marquée fin 2023 Selon l’indice Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont de nouveau diminué au 4ème trimestre 2023 et de manière plus nette qu’aux trimestres précédents. La correction est estimée à -1,8%, après -1,1% au 3ème trimestre et -0,8% au 2ème trimestre. Sur l’année 2023, les prix ont reflué de près de 4%. Dans le détail, la baisse est plus marquée pour les appartements (-4,1%) que pour les maisons (-3,8%). Et derrière des moyennes, se cachent toujours des disparités régionales et locales. Île-de-France : prix en baisse pour le 5ème  trimestre consécutif Sur un an, la région Île-de-France voit les prix des logements anciens reculer fortement de -6,9%, après -5,4% au 3ème trimestre et -3,1% au deuxième trimestre. Là encore, la correction en fin d'année 2023 est plus sensible pour les appartements (-1,9%) que pour les maisons (-1,2%). À Paris, les prix des appartements ont diminué de -2% au 4ème trimestre, après -1,4% au 3ème trimestre. En Petite comme en Grande Couronne, les appartements ont perdu près de 2% au cours du dernier quart-temps de l’année. C’est le cinquième trimestre consécutif que les valeurs sont en phase descendante en IdF. Province : accélération de la baisse Les autres régions ont été plus tardivement touchées par la baisse des prix dans l’ancien. Celle-ci s’est doucement enclenchée au 3ème trimestre pour accélérer en fin d’année. Les prix des appartements ont perdu 2% entre octobre et décembre 2023, après avoir augmenté de +0,5% le trimestre précédent. L’ajustement des prix des maisons est plus significatif : -1% au 3ème trimestre -3,3% au 4ème trimestre. Sur un an, les prix des logements anciens en province ont perdu -2,9% au dernier trimestre, après -0,5%. Variations des prix des logements anciens au cours de 12 derniers mois :     2023 T2 2023 T3 2023 T4 France métropolitaine +0,5% -1,8% -3,9% IdF -3,1% -5,4% -6,9% Province +1,8% -0,5% -2,9% Appartements 0% -2,0% -4,1% IdF -3,7% -5,4% -6,9% Province +2,8% +0,5% -2,0% Maisons +0,9% -1,6% -3,8% IdF -1,9% -5,4% -6,8% Province +1,3% -1,0% -3,3% Source Insee La baisse des prix se poursuit en ce début 2024. Les Notaires de France estiment que les prix ont fléchi de -4,2% sur un an à fin février 2024, moins rapidement en province avec un repli annuel à cette date de -3%. Pouvoir d’achat immobilier : légère amélioration début 2024 Sur un an à fin décembre 2023, l’Insee chiffre le volume de transactions dans l’ancien à 869 000, contre 1,115 million en 2022 et 1,176 million en 2021. Les ventes ont ainsi plongé de 26% en deux ans. La hausse des taux d’intérêts qui s’est poursuivie pendant dix-huit mois jusqu’en décembre dernier a contribué à cette méforme. Les taux ont atteint leur plus haut niveau en décembre 2023, dégradant le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs, malgré la baisse des prix des logements. Au 4ème trimestre, 33,3% des revenus étaient affectés au remboursement du crédit immobilier. Les taux ayant quadruplé depuis février 2022, la baisse des prix des logements ne peut mathématiquement compenser cette vive remontée. La baisse des taux initiée en janvier dernier permet de regagner quelques points de pouvoir d’achat. La part du revenu dévolue à la dette immobilière devrait atteindre 31% au premier trimestre 2024. Changer d’assurance emprunteur pour booster le pouvoir d’achat Rappelons qu’une solution efficace et immédiate de regagner du pouvoir d’achat est de renégocier son assurance emprunteur. Couverture indispensable pour obtenir le financement d’un projet immobilier, l’assurance garantit le remboursement du crédit bancaire en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). N’ayant pas pu faire jouer le libre choix du contrat lors de leur demande de prêt immobilier, l’immense majorité des emprunteurs se retrouvent souscripteurs de l’assurance groupe proposée par leur banque au détriment de leur intérêt financier. Les contrats bancaires sont en effet jusqu’à trois fois plus chers que les offres alternatives à garanties personnalisées. Heureusement, la délégation d’assurance emprunteur peut s’exercer en cours de prêt. À tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier et opter pour une formule plus compétitive. On estime les économies moyennes entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de remboursement pour un crédit de 250 000€ sur 20 ans, mais elles peuvent être bien supérieures pour des capitaux restant dus très élevés. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 pour constater l’intérêt de changer d’assurance au plus tôt après avoir contracté votre emprunt. Le changement d’assurance emprunteur est une des 3 raisons de l’importance de la loi Lemoine. Ce texte essentiel pour les droits des consommateurs se veut également plus inclusif en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions et en améliorant l’information de l’emprunteur.

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Mutuelle santé : peut-on changer de contrat à tout moment ?

La réglementation permet de résilier sa mutuelle santé pour en changer plus facilement et bénéficier d'une offre plus compétitive. Pouvez-vous pour autant engager la démarche quand vous le souhaitez ? La réponse est ambivalente, car tout dépend de la date de souscription et/ou de votre situation. Voici les conditions à respecter pour résilier sa mutuelle sans pénalité. Comment passer d’une mutuelle à l’autre ? Les contrats de complémentaire santé sont normalement souscrits pour une année. Durant ce laps de temps, vos besoins de santé ont pu évoluer ou vous estimez payer trop cher. Loi Chatel Vous avez la possibilité de résilier votre mutuelle selon les modalités de la loi Chatel. L’organisme est obligé de vous informer de la date d’échéance du contrat et vous faire parvenir un avis d’échéance indiquant la possibilité de renoncer au contrat au moins 15 jours avant la fin du préavis. Dans ce cas, vous disposez de 15 jours pour résilier le contrat. Si l’avis vous parvient moins de 15 jours avant la date butoir, vous bénéficiez d’un délai de 20 jours à compter de la réception de l’avis pour envoyer votre lettre de résiliation. Si vous ne respectez pas ce délai, le contrat se poursuit selon le principe de reconduction tacite. Dernier cas de figure, l’organisme assureur ne vous envoie aucun avis : vous pouvez alors résilier à tout moment, sans préavis. Changer de mutuelle en cours d’année Il existe toutefois des situations où vous pouvez résilier le contrat en cours d’année, avant la date d’échéance, sans avoir de préavis à donner et sans écoper de pénalités financières : un changement de situation : déménagement, changement de situation matrimoniale, chômage, nouvelle situation professionnelle à l’étranger, adhésion à la mutuelle entreprise obligatoire, départ à la retraite. une augmentation injustifiée des cotisations : ce motif ne peut être invoqué que dans le cadre d’une souscription à une assurance santé, et non à une mutuelle dont les tarifs sont votés par le conseil d'administration représentatif de ses adhérents. Dans le premier cas de figure, vous disposez de 3 mois pour informer l’organisme du changement de situation. Dans le second, votre demande de résiliation doit parvenir à l’assureur dans les 15 jours qui suivent l’avis d’augmentation de tarifs. Le contrat prend fin entre 1 et 2 mois après réception de votre courrier. La résiliation infra-annuelle en mutuelle santé La loi relative au droit de résiliation des mutuelles santé simplifie le processus. Depuis le 1er décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre complémentaire santé à tout moment, dès lors qu’une année de souscription est révolue. Au bout d’un an, vous pouvez dénoncer le contrat quand vous le souhaitez, sans aucune pénalité ni motif à fournir. La résiliation prend effet un mois après réception de votre demande par l’organisme. L'opération est devenue encore plus simple. Depuis juin 2023, vous pouvez résilier votre mutuelle en trois clics grâce au bouton « résiliation » que tout organisme assureur doté d’un site en ligne doit mettre en place. Ce dispositif est accessible même si la souscription ne s’est pas faite de manière digitale. Puis-je résilier ma mutuelle entreprise ? Depuis janvier 2016, toute entreprise du secteur privé doit proposer à l’ensemble de ses salariés une couverture santé complémentaire. La mutuelle entreprise est à adhésion obligatoire, sauf dispenses autorisées par la loi (bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire, salariés en CDD, salariés déjà couverts par la mutuelle collective de leur conjoint). Vous ne pouvez donc en changer, seule l’entreprise dispose du droit de résiliation du contrat collectif au bout d’une année, pour le substituer par une nouvelle mutuelle. Vous êtes cependant autorisé à résilier votre mutuelle entreprise dans les cas suivants : fin du contrat de travail : démission, licenciement, rupture conventionnelle départ à la retraite  départ à l’étranger. Choisir sa future mutuelle avant de résilier Avant de résilier, sélectionnez avec soin une mutuelle compétitive, adaptée à vos besoins de santé. Même si la souscription à une assurance ou une mutuelle n’est pas obligatoire (sauf dans le cadre de l’entreprise), elle est vivement recommandée pour éviter des restes à charge trop importants, voire renoncer à se soigner. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé. Grâce à cet outil rapide et gratuit, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an, à couverture équivalente. Modulez les niveaux de garanties en fonction de vos besoins et de votre consommation d’actes et produits de santé. Et pour un accompagnement complet, sollicitez les services d’un conseiller en mutuelle santé.