Prêt Immo : le taux d'endettement va pénaliser

taux d'endettement et investissement immobilier

C'est désormais factuel : les banques ont durci leurs critères d'octroi sous la pression des autorités financières. Le chiffre de 100 000 emprunteurs potentiellement exclus de l'accès au crédit immobilier circule depuis plusieurs jours. Mais les premiers pénalisés pourraient être les investisseurs comme en témoignent les courtiers en crédit.

Des critères d’emprunt plus drastiques

Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émettait des recommandations à destination des banques afin de juguler les risques éventuels pesant sur l'endettement des ménages et l'équilibre des établissements. La Banque de France a enfoncé le clou mi-janvier 2020, exigeant la mise en œuvre immédiate de pratiques plus saines. Les banques ont vite corrigé le tir et n'accordent plus de crédit à l'habitat à un taux d'endettement supérieur à 33%, sur une durée de remboursement excédant 25 ans.

Les réactions n'ont pas tardé. Selon les projections de l'économiste Michel Mouillart, par ailleurs porte-parole de l'Observatoire Crédit Logement et de l'Observatoire des Crédits aux Ménages, 100 000 personnes, des ménages modestes pour la plupart, feraient les frais de cette nouvelle politique en 2020. L’an passé, le niveau historiquement bas des taux d'intérêt avait permis à un grand nombre de candidats à l'emprunt, auparavant désolvabilisés, de contracter un crédit immobilier sur une durée longue, parfois au-delà de 25 ans. Si la demande en 2020 conserve les mêmes volumes que ceux de 2019, ces ménages ne peuvent plus emprunter.

La nouvelle politique d'octroi produit déjà ses effets : en janvier, la durée moyenne des prêts est tombée de 232,3 mois à 226,7 mois. Malgré des taux d’emprunt toujours au plancher, les durées raccourcissent, signe que le crédit concerne davantage les foyers les plus aisés, dotés de revenus confortables et d'un apport personnel suffisant.

Pour autant, les régulateurs sont conscients que la dynamique du marché immobilier qui a prévalu en 2019 doit continuer. Ils ont donc consenti aux banques une certaine marge de manœuvre : 15% de la production trimestrielle peut s'écarter des normes, dont les trois quarts à destination des primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale. Grâce à cette relative flexibilité, l'accès à la propriété serait préservé, dans une certaine mesure ; en revanche, certains investisseurs pourraient être les victimes collatérales de ces nouvelles conditions d'emprunt.

Frein au crédit pour les investisseurs

Les courtiers en crédit constatent déjà le désamour entre les banques et les investisseurs. L'approche des établissements a changé à l'égard de cette clientèle. Certains refusent tout nettement d'étudier les demandes de financement des investisseurs, d'autres les pénalisent avec une méthode de calcul du taux d'effort plus restrictive, à savoir celle appliquée aux ménages accédants. Le taux d’endettement évalue l'effort financier d'un foyer emprunteur, c'est-à-dire la somme qu'il consacre chaque mois au remboursement de la dette : il ne doit pas excéder 33%, en clair, les mensualités de crédit cumulées ne doivent pas aller au-delà du tiers des ressources. Si son projet est bien ficelé, un investisseur bénéfice de revenus additionnels avec les loyers. Les établissements de crédit intègrent ces rentrées d'argent dans les revenus mensuels, tout en leur appliquant un coefficient de pondération (entre 70% et 80%) pour tenir compte d'éventuels aléas (vacance locative, impayés de loyers, charges imprévues).

Jusqu'à présent, l'endettement d'un emprunteur investisseur était calculé selon la méthode différentielle. Les revenus locatifs étaient défalqués de la mensualité de crédit, après application du coefficient de pondération, la différence correspondant aux charges d'emprunt. Le montant du loyer compense la mensualité de crédit de manière partielle ou totale, ce qui est de nature à rassurer le prêteur. Raison pour laquelle un investisseur peut emprunter 100%, c’est-à-dire financer la totalité de l’opération à crédit sans apport personnel. Une phrase à conjuguer au passé, car les banques sont nettement moins enclines à accorder leurs faveurs aux investisseurs : non seulement l’apport personnel redevient un prérequis, mais le calcul du taux d’endettement réduit les possibilités pour les investisseurs. Explications.

Vous gagnez 2 500€ par mois et payez une mensualité de 1 200€ pour rembourser l'achat du bien que vous louez 720€ par mois (900€ x 80%). Votre taux d'endettement est de 19,2% selon la méthode différentielle.

(1 200 - 720) / 2 500 x 100 = 19,2%

Selon la méthode classique, celle qu'utilisent les banques pour calculer le taux d'endettement des primo-accédants, les revenus locatifs que vous engrangez sont ajoutés aux autres revenus, la mensualité d'emprunt restant celle du tableau d’amortissement. Évalué ainsi, votre taux d'endettement excède le seuil autorisé.

1 200 / (2 500 + 720) x 100 = 37,26%

Derrière cette évaluation plus rigoureuse du taux d'effort, c'est tout le marché immobilier qui risque d’être bouleversé. Les autorités financières semblent donner la priorité aux accédants plutôt qu'aux investisseurs pour éviter que le marché de l'acquisition ne soit plus tendu qu'il n'est déjà, en particulier dans les grandes villes. Le marché locatif qui a connu son apogée en 2019 devrait marquer le pas en 2020. L’éclairage sera apporté par les prochains chiffres d’activité du dispositif Pinel.

Source Capital

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Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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