Profitez du confinement pour revoir votre assurance emprunteur

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Contraint de rester à la maison, vous avez sans doute du temps pour vous pencher sur des questions jusqu'à présent repoussées aux calendes grecques. Et si vous mettiez à profiter cette disponibilité pour changer d'assurance emprunteur. Ne procrastinez plus ! En optant pour un contrat réellement adapté à votre profil, vous pouvez faire de confortables économies. Voici comment résilier le contrat en cours et souscrire une nouvelle formule sur-mesure à un prix bien maîtrisé.

La loi encadre le libre choix de l'assurance de prêt

On ne le martèlera jamais assez, la réglementation permet à chaque emprunteur de choisir l'assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Que ce soit en amont du crédit, ou en cours d'emprunt, vous pouvez opter pour une formule individuelle concurrente du contrat groupe proposé par votre banque. La réglementation a été plutôt chaotique, avançant à tâtons au fur et à mesure des remontées du terrain qui témoignaient des lacunes de la loi, offrant toute latitude aux banques pour imposer leur contrat. Aujourd'hui l'arsenal législatif, quoique toujours perfectible, facilite le libre choix de l'assurance emprunteur dans un cadre défini.

Pierre d'achoppement, la loi Lagarde de septembre 2010 qui instaure la délégation d'assurance. Plus de liaison possible entre la demande de prêt immobilier et l'assurance : le prêteur ne peut obliger son client emprunteur à souscrire la formule bancaire. Cette mesure sera renforcée en juillet 2014 par la loi Hamon qui autorise à dénoncer le contrat groupe durant la première année pour le substituer par une offre alternative à garanties au moins équivalentes. Pas suffisant pour le législateur qui veut s’affranchir des limites temporelles en introduisant en janvier 2018 la substitution annuelle de l'assurance (amendement Bourquin) : à chaque échéance, vous pouvez changer de formule en respectant toujours le principe d'équivalence des garanties. Le dispositif devrait prochainement être amélioré, toujours sous l’impulsion du sénateur Bourquin. De nouvelles contraintes doivent être imposées aux banques : elles portent sur la date unique de résiliation (date de signature de l’offre de prêt ou toute autre date stipulée au contrat) et sur l’information diffusée aux clients quant à leur droit annuel de résiliation. Assorti d’amende administrative pour les banques qui ne respecteraient pas leurs obligations, le projet de loi a été adopté à l’unanimité par le Sénat début mars ; il faudra atteindre la reprise des travaux parlementaires pour une adoption définitive par le Parlement.

Pourquoi résilier le contrat bancaire et préférer une formule individuelle ?

À garanties équivalentes, une assurance individuelle sera nettement moins chère que le contrat interne de la banque. Les établissements de crédit réalisent des marges indécentes (entre 50% et 70%) sur ce produit qui, bien que non obligatoire d'un point de vue légal, reste contraint pour obtenir un financement dans le cadre d'un achat immobilier. Selon le profil de l'assuré, les économies se chiffrent en centaines voire milliers d'euros sur la durée totale d'un emprunt immobilier. Au-delà de l'aspect financier, les formules déléguées sont adaptées à chacun, tenant compte de toutes les caractéristiques de l'assuré et de sa demande de financement, quand les contrats bancaires reposent sur le principe de mutualisation pour s'adapter à une communauté d'assurés. Ce lissage des garanties est pénalisant pour de nombreux emprunteurs qui ne peuvent être protégés de manière optimale et pour d’autres qui paient plus cher qu’ils ne le devraient. Voici concrètement comment procéder pour résilier votre contrat d'assurance bancaire et le remplacer par une offre plus protectrice à tarification ajustée.

Comparez les offres en ligne

Chez Magnolia.fr, notre outil de comparaison sélectionne pour vous plus d'une dizaine de contrats qui correspondent à vos besoins, et notamment des formules exclusives conçues avec nos partenaires assureurs. Une fois rempli le questionnaire sur la nature de votre crédit et votre profil, vous recevez des devis détaillés des meilleures offres du marché. Tranquillement, vous pouvez les comparer de garantie à garantie, et surtout les évaluer par rapport au contrat en cours. Votre obligation est de respecter l'équivalence de niveau de garanties, un préalable pour que votre banque accepte l'offre alternative. Le contrat de votre banque doit toujours rester la référence, car il présente le niveau de couverture exigé. Le ou les contrats délégués que vous sélectionnez doivent afficher a minima les mêmes garanties que le contrat à résilier.

Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) sont la chef de voûte de tout contrat d'assurance de prêt. Aucune autre garantie ne peut être souscrite sans cette couverture minimale et essentielle, qui suffit parfois si vous êtes investisseur locatif. Elles sont le plus souvent complétées par les garanties invalidité et incapacité qui entrent en jeu en cas de maladie ou d'accident vous privant momentanément ou définitivement de revenus professionnels. Nous ne détaillerons pas ici les caractéristiques de ces garanties, vous pouvez vous reporter à nos précédents articles sur le sujet. Pour affiner la couverture au plus juste de votre profil, certaines formules proposent des options destinées à racheter des exclusions de garanties, en général pour les maladies non-objectivables (affections du dos et du rachis, maladies psychiques et psychiatriques) et pour les risques spécifiques (professions médicales, métiers à risques, pratiques sportives à risques). Magnolia.fr accompagne votre choix final par les conseils avisés de nos experts. Cet exercice comparatif est primordial pour trouver la couverture qui présente des garanties protectrices en toute circonstance au prix le plus juste.

La procédure selon l’ancienneté de votre contrat de prêt

Deux cas de figure existent pour changer de contrat d'assurance en cours de prêt : durant la première année et ensuite, à chaque échéance sur la durée totale de remboursement. Dans un cas comme dans l'autre, votre banque doit vous répondre dans les 10 jours ouvrés, et motiver tout refus par écrit, ce qui vous permet de comprendre pourquoi votre demande a échoué. Si vous avez respecté les délais, la seule raison qui peut faire achopper votre demande portera nécessairement sur le respect de l'équivalence de garanties. En sollicitant les services de nos courtiers, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir l'accord de la banque et dans le cas où vous essuyez un refus de la banque, Magnolia.fr peut vous faire une autre proposition pour coller aux exigences du prêteur.

  • Vous avez souscrit votre crédit il y a moins d'un an

Vous tombez sous la réglementation de la loi Hamon. Au plus tard 15 jours avant la date butoir (date d'anniversaire de la signature de l'offre de prêt), vous pouvez dénoncer le contrat bancaire et le substituer par une offre déléguée à garanties au moins équivalentes. Envoyez votre demande de résiliation par lettre recommandée avec AR, accompagnée du nouveau contrat et des conditions générales.

Exemple : vous avez contracté un prêt immobilier le 19 juin 2019. Vous disposez d'un préavis de 15 jours avant la date limite, soit le 4 juin 2020 pour faire votre demande de changement.

Cas concret :
Un jeune cadre non-fumeur né en 1990 emprunte 150 000€ en janvier 2020 pour acquérir sa résidence secondaire. Il a souscrit la proposition d’assurance de sa banque et pratique le snowboard, un sport considéré à risque par les assureurs. En changeant pour une formule déléguée, il peut réduire le coût de l’assurance, sans pour autant supprimer l’exclusion de garantie pour activités sportives à risques. La plupart des assureurs frappent d’exclusion les sports dangereux, certains permettent le rachat d’exclusion. L’étude se fait au cas par cas. 

 

 

Date d’émission

Taux assurance 

Mensualité moyenne assurance

Coût total assurance

Crédit initial

Janvier 2020

taux ass banque 0,36%

45€

10 800€

Capital au changement

Avril 2020

taux ass externe

0,09%

11€

2 596€

Notre emprunteur réduit de 34€ par mois sa prime d’assurance, et réalise une économie totale sur la durée de son prêt de :

10 710 – 2 596 = 8 114€

  • Vous avez souscrit votre crédit il y a plus d'un an

Au-delà des 12 premiers mois de votre crédit, c'est l'amendement Bourquin qui s'applique. La date de référence retenue pour dénoncer le contrat en cours est la date d'anniversaire de la signature de l'offre de prêt. Envoyez votre demande de changement (courrier recommandé avec AR + nouveau contrat et conditions générales) au plus tard deux mois avant cette date limite.

Exemple : vous détenez un prêt immobilier depuis le 9 juillet 2016. Faites votre changement au plus tard le 9 mai 2020. Ils sont chacun assurés à une quotité de 100% et souhaitent changer d’assurance en avril 2020.

Cas concret :
Un couple de salariés cadre et non-cadre, nés en 1985 et sans problème de santé, emprunte en janvier 2013 la somme de 220 000€ sur 25 ans pour faire construire sa maison.

 

 

Date d’émission

Taux assurance banque

Mensualité moyenne assurance

Coût total assurance

Crédit initial

Janvier 2013

taux ass banque 0,36%

132€

39 600€

Capital au changement

Avril 2020

taux ass externe

0,086%

29€

6 177€

Notre couple réduit de 103€ par mois sa prime d’assurance, ce qui lui permet d’économiser sur la durée restante de son crédit immobilier :

28 116 – 6 177 = 21 939€

On pourrait suggérer à notre couple de renégocier également son taux de crédit pour bénéficier des conditions très avantageuses qui prévalent depuis de nombreux mois (autour de 1,25% sur 20 ans hors assurance).

"Le temps est infidèle pour qui en abuse" dit un proverbe provençal. Avec cette débauche de temps disponible pour cause de confinement chez soi, n'ayez pas peur d'être infidèle à votre banque : en préférant une offre concurrente à garanties mieux adaptées au meilleur prix, vous préservez votre pouvoir d'achat et gagnez en protection.

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Épargne et immobilier : faut-il ouvrir un PEL en 2023 ?

Le plan d’épargne logement, le fameux PEL, voit son taux de rémunération doubler en janvier 2023. Cette hausse est une première depuis 22 ans. La nouvelle est accueillie diversement selon qu’on se place du côté de l’épargnant ou de l’emprunteur. Explications. Taux du PEL à 2% en 2023 À compter du 1er janvier 2023, tous ceux qui ouvriront un PEL pourront bénéficier d’un taux de rémunération de 2%, contre 1% depuis le 1er août 2016. C’est la première fois depuis 2000 que le taux du PEL augmente. Depuis le 1er juillet 2000, il n’a cessé de se réduire comme peau de chagrin, passant de 4,7% à 1%. Il faut remonter au 1er février 2015 pour retrouver des intérêts à 2%. L’annonce de cette revalorisation du PEL faite par le ministère de l’Économie le 8 décembre dernier s’explique par la progression des taux monétaires depuis juillet 2022, le taux du PEL étant calculé par la Banque de France sur la base des taux européens dits « swap », à échéance de 2,5 à 10 ans. Ce taux de 2% s’appliquera uniquement aux plans nouvellement ouverts en 2023, les PEL en stock conservent leur taux initial. Le plafond reste le même, soit 61 200€, et ne peut être dépassé que par la capitalisation des intérêts.  La particularité du PEL est de pouvoir se constituer une épargne en vue du financement de sa résidence principale ou de travaux de rénovation dans son logement. Après une phase minimum d’épargne de 4 ans, le PEL permet de solliciter un prêt d’épargne-logement au taux d’intérêt en vigueur à la date d’ouverture. Le taux de placement et le taux d’emprunt sont en effet connus lors de la signature du PEL, tout en étant garantis sur toute la durée de vie du plan. Seuls les plans souscrits avant le 1er janvier 2018 sont éligibles à une bonification du rendement ou prime d’État (jusqu’à 1 525€), en l’absence de prêt immobilier pour les PEL ouverts avant le 12 décembre 2002, et uniquement en cas de demande de prêt pour les PEL ouverts entre le 1er mars 2011 et le 31 décembre 2017. Épargne : que vaut le PEL 2023 ? Sur un an à fin novembre, le taux de l’inflation a atteint 6,2%. Une baisse de l’inflation est attendue en 2023 mais l'indice restera élevé. Bercy vise 5% début 2023, puis 4% à la fin de l’année 2023, des prévisions qui pourraient rapidement devenir obsolètes en cas de dégradation du contexte politico-économique. Les 2% bruts offerts par le PEL sont donc loin de la réalité monétaire. Une fois appliquée la fiscalité, le PEL rapportera 1,4% en 2023, ce qui en fait un rendement négatif au regard de l’inflation, par ailleurs inférieur aux 2% défiscalisés du Livret A.  Mais comparativement au très discret 1% des plans ouverts avant août 2018, soit 0,845% net des prélèvements sociaux, c’est toujours bon à prendre. Clôturer son PEL pour en ouvrir un nouveau peut être judicieux pour bénéficier d’une meilleure rémunération. Attention, si vous clôturez votre PEL moins de 4 ans après son ouverture, vous ne pourrez profiter du taux de 2%, les intérêts étant recalculés au taux du CEL en vigueur à la date de clôture, soit 1,25%. Prêt immobilier : quel intérêt d’avoir un PEL 2023 ? Compte tenu de la baisse historique des taux des crédits immobiliers depuis fin 2016, le PEL avait perdu de son attrait en tant que solution de financement. La situation est tout autre en 2022 avec des taux au plus haut depuis 7 ans, ce qui pourrait bien signer le retour en grâce au PEL. Depuis 2016, le taux lié au prêt épargne-logement est fixé à 2,20%. Jusqu’à la fin de l’été 2022, il était peu pertinent de casser son PEL pour financer l’achat d’un logement. Aujourd’hui, le taux moyen sur 20 ans tourne autour de 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il devient alors intéressant de profiter du taux lié au PEL plutôt qu’emprunter aux taux du marché. Si vous détenez un PEL ouvert après août 2016 et que vous avez un projet immobilier, il est préférable de conserver le plan plutôt qu’en ouvrir un nouveau, car le taux de prêt des nouveaux PEL passe de 2,20% à 3,20% à compter du 1er janvier 2023. Selon les courtiers en crédit immobilier, le pic de la remontée des taux débiteurs sera atteint au printemps prochain. Des taux à plus de 3% sont attendus pour le deuxième trimestre 2023, avant une stabilisation pour la seconde partie de l’année 2023, suivie d’un retour à des taux plus performants en 2024. La décision d’ouvrir un nouveau PEL dépendra de vos projets : rester au seul staut d'épargnant ou envisager un achat immobilier. Sachez que vous n’avez droit qu’à un seul PEL, mais que chaque membre d’une même famille peut en ouvrir un à son nom, même une personne mineure. Le PEL est cumulable avec le Livret A et le Compte Épargne Logement (CEL).

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Investissement locatif : les avantages du Pinel + 2023

Promis à disparition, le dispositif Pinel tel qu’on le connaît actuellement est finalement prolongé jusqu’à fin 2024. Dès janvier 2033, les conditions évoluent et l’avantage fiscal est rogné sous réserve d’opter pour la version Pinel + qui s’accompagne d’exigences environnementales. Magnolia.fr fait le point. Prolongation du dispositif Pinel L’avenir pour le Pinel en 2023 était pour le moins incertain, la Cour des Comptes ayant à maintes reprises jugé le dispositif trop dispendieux pour les finances publiques sans qu’il touche les zones tendues avec l’efficacité recherchée. Plusieurs études ont pointé les défaillances du dispositif, telle celle de l’Olap qui mettait en lumière les villes à éviter en Pinel. La loi de finances 2022 l’a finalement prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, mais la carotte fiscale est grignotée à partir de janvier 2023. Selon l’engagement de mise en location, les investisseurs vont bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle qui va décroître en 2023 et 2024 :   Durée engagement locatif Réduction fiscale en 2022* Réduction fiscale en 2023* Réduction fiscale en 2024* 6 ans 12 % 10,5 % 9 % 9 ans 18 % 15 % 12 % 12 ans 21 % 17,5% 14 %   *en % du montant de l’opération dans la limite de 30 000€ Super Pinel ou Pinel + en 2023 Il sera toutefois possible de profiter d’une réduction fiscale à taux plein (taux de 2022) en 2023 et 2024 en optant pour le Pinel plus ou Super Pinel. Le logement devra respecter toutes les conditions suivantes : un niveau de performance énergétique déterminée par la réglementation environnementale RE2020 jalons 2025 la classe A sur l’échelle du DPE la présence d’espaces extérieurs privatifs (balcon, terrasse, jardin) des surfaces minimales pour le logement et les extérieurs (voir tableau) l’existence d’une ouverture sur l’extérieur (type fenêtre ou porte-fenêtre) sur au moins deux façades d’orientations différentes à partir du T3.   Typologie Surface minimale du logement Surface minimale des extérieurs T1 28 m2 3 m2 T2 45 m2 3 m2 T3 62 m2 5 m2 T4 79 m2 7 m2 T5 96 m2 9 m2   À noter qu’il sera très difficile d’atteindre les seuils des indicateurs RE2020 jalons 2025 pour l’année 2023 sauf en évitant le gaz comme système de chauffage. Le décret n°2022-384 du 17 mars 2022 précise tous les critères d’éligibilité au Pinel +. Les avantages du Pinel + pour l’investisseur et le locataire Le Pinel + vise à dynamiser le marché de l’investissement locatif neuf en zones tendues (A, A bis et B1). Les autres conditions attachées au Pinel classique restent les mêmes pour le Super Pinel : Le logement est loué nu à usage d’habitation principale. Le locataire doit respecter un plafond de revenus, calculé en fonction de la composition du foyer fiscal. Le montant du loyer est plafonné selon la zone et les caractéristiques du logement. Le locataire peut faire partie de la famille du propriétaire (ascendant ou descendant) sous réserve d’avoir son propre foyer fiscal, de renoncer aux aides au logement et que le loyer soit conforme à la réglementation. L’investissement est plafonné à 300 000€ par an, dans la limite de 5 500€ le m2. À compter de janvier 2025, le Pinel classique disparaîtra pour laisser toute la place au Pinel +, un dispositif plus exigeant en matière de performance énergétique et environnementale en lien avec la nouvelle réglementation sur l’habitat (loi Climat et Résilience).  Le Pinel + permet au locataire d’habiter dans un logement à haute valeur environnementale, à la fois économique en termes de factures d’énergie et de loyer, et très confortable. Le propriétaire réalise un investissement rentable, car situé en zone tendue, qui ne nécessitera pas de travaux de rénovation avant longtemps. Un bémol à l’intérêt pour le Pinel +, a fortiori pour le Pinel classique, pourrait cependant être mis à cause de plusieurs facteurs conjoncturels : La remontée des taux d’intérêts des crédits immobiliers : les taux sont au plus haut depuis 7 ans et les changements dans l’immobilier pour 2023 n’annoncent aucune réforme de l’usure, l’accès au crédit continuant d’être durablement compliqué. La flambée des prix de l’immobilier neuf : au-delà de l’anticipation de la nouvelle norme environnementale RE2020, la guerre en Ukraine dynamite les coûts de construction qui atteignent des sommets historiques, et ralentit les délais de livraison des matériaux.

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Retraite anticipée : quel impact sur l’assurance de prêt immobilier ?

Vous détenez un crédit immobilier couvert par une assurance emprunteur. Quelles sont les conséquences d’un départ anticipé à la retraite sur les garanties invalidité et incapacité ? Avant d’y répondre, il convient de rappeler les caractéristiques de ces garanties. Assurance emprunteur et arrêt de travail La souscription à l’assurance de prêt immobilier est exigée par la banque pour sécuriser l’emprunt en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité, voire perte d'emploi). Cette couverture complète une autre garantie bien connue (hypothèque ou caution), toujours imposée par le prêteur, qui intervient en cas de défaut de paiement dans les autres situations non prises en charge par l’assurance. Les garanties incapacité et invalidité Aux garanties socle décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, c’est-à-dire taux de dépendance à 100%) qui sont obligatoires, sont ajoutées le plus souvent, quand l’emprunteur exerce une activité professionnelle, des garanties facultatives destinées à couvrir l’invalidité et l’incapacité : La garantie ITT ou Incapacité Totale et temporaire de Travail : elle entre en jeu en cas d’arrêt de travail pour maladie ou accident, et prend en charge tout ou partie des mensualités après délai de franchise, à hauteur de la quotité définie à la souscription. La garantie IPP ou Invalidité Permanente Partielle : si l’arrêt de travail est prolongé et l’état de santé consolidé, elle intervient si le taux d’invalidité est compris entre 33% et 66%. La garantie IPT ou Invalidité Permanente Totale qui couvre la perte d’autonomie dès que le taux est supérieur à 66%. Les spécificités de la garantie ITT Les exigences de la banque en matière de garanties dépendent de la situation de l’emprunteur, elles sont précisées dans la FIS (Fiche d’Information Standardisée) remise dès les prémices de la demande de prêt. La garantie ITT est toujours imposée en cas d’activité professionnelle, les garanties invalidité venant renforcer la protection.  Au maximum, la garantie ITT peut être activée sur une période de 1 095 jours soit 3 ans, après un délai de franchise de 90 jours, qui correspond à la période d’indemnisation de la Sécurité Sociale. Ce délai peut être plus court pour les TNS (Travailleurs Non Salariés) et peut être porté à 180 jours pour les salariés du privé couverts par un contrat collectif de prévoyance au sein de leur entreprise. Certains contrats comme l’assurance prêt immobilier April permettent à l’assuré de choisir sa franchise (entre 30 et 180 jours), la cotisation étant ajustée en conséquence. Si l’arrêt de travail se prolonge, les garanties invalidité prennent le relais si elles ont été souscrites. La garantie IPT est généralement requise pour sécuriser un prêt destiné à financer la résidence principale ; elle est facultative dans le cadre d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, mais reste un outil indispensable pour garantir le crédit sur le long terme.  La garantie ITT est assortie d’exclusion sur les maladies non objectivables (MNO) qui concernent les affections disco-vertébrales (lombalgie, cervicalgie, sciatique, etc.) et psychologiques (dépression, fatigue chronique, burn-out, etc.). La plupart des contrats alternatifs proposés par les assureurs concurrents des banques proposent le rachat d’exclusion qui permet à l’assuré, moyennant une surprime assurance emprunteur, d’être protégé en cas d’arrêt maladie provoqué par une MNO définie dans les conditions générales. Attention : les arrêts de travail consécutifs à une grossesse, de même que le congé légal de maternité, sont exclus du champ de la garantie ITT. Le remboursement de mensualités se fait sur le mode forfaitaire ou indemnitaire selon le contrat : dans le premier cas, le remboursement ne dépend pas de la perte de revenus, mais s’effectue en fonction de la quotité assurée ; à l’inverse, la prestation indemnitaire tient compte des éventuelles indemnités perçues des organismes sociaux ou/et de prévoyance. La reprise partielle de l’activité met fin à l’indemnisation. Rappelons que les contrats proposés par les assureurs externes sont entre deux et quatre fois moins chers que ceux des banques, à garanties équivalentes, l’aspect financier d’une assurance alternative étant un des avantages de la délégation d’assurance de prêt immobilier. La garantie ITT en cas de retraite anticipée Il est possible de partir en retraite avant l’âge légal, par exemple pour motif de longue carrière si vous avez commencé à travailler avant 20 ans ou dès 60 ans pour si vous êtes bénéficiaire de l’allocation des travailleurs de l’amiante (ATA). Il est également possible de travailler au-delà de l’âge légal pour booster votre pension de vieillesse, mais dès que vous avez atteint l’âge de 70 ans, votre employeur peut vous imposer unilatéralement le départ à la retraite. La garantie ITT cesse automatiquement dès que vous faites valoir vos droits à la retraite, que la cessation de l’activité professionnelle soit ou non anticipée. Il en est de même pour les garanties IPP et IPT qui ont pu être souscrites. La plupart des contrats d’assurance de prêt immobilier fixent la limite de la prestation au 65ème anniversaire de l’assuré, voire jusqu’à 71ème pour les plus généreux en cas de poursuite d’une activité professionnelle rémunérée. Seule est maintenue la garantie décès, et ce, jusqu’au terme du crédit immobilier, dans la limite de 85 ans pour les contrats alternatifs les plus protecteurs. Quant à la garantie PTIA, elle cesse elle aussi de facto à 65 voire 71 ans, et dans tous les cas, si vous partez en retraite. Pour mémoire, la loi Lemoine 2022 vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre une durée d’engagement minimum ni respecter une date butoir. Substituez l’assurance bancaire par un contrat externe moins cher et plus protecteur après avoir mis les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier.