Crédit Immobilier et Coronavirus : qu'en est-il de l'Assurance de Prêt

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En cette période douloureuse et inédite, la question lancinante des crédits immobiliers se pose. Nous avons appris en début de semaine que les banques françaises ont donné leur accord de principe pour autoriser les reports de remboursement des mensualités d'emprunt.

Réclamée par les courtiers, la mesure est sans aucun doute un soulagement pour les milliers d'emprunteurs dont les revenus vont diminuer en raison du chômage partiel ou de l'absence de rentrée d'argent.

En attendant que le dispositif soit détaillé, il est important de rappeler que les primes d'assurance emprunteur doivent être payées à la banque coûte que coûte pendant la durée du report.

Report de 6 mois des échéances de prêt

Les établissements bancaires français seraient prêts à accorder un report de paiement des mensualités de crédit à leurs clients. Comme en Italie où la mesure a été mise en place le 11 mars pour une durée de 18 mois pour tous les prêts immobiliers contractés jusqu'au 31 janvier, la France va prochainement mettre à l'arrêt les remboursements d'emprunt pour une durée de 6 mois.

À l'heure où s'écrivent ces lignes, nous ne savons pas si le dispositif s'appliquera à tous les emprunteurs ou seulement à ceux victimes de réelles difficultés financières.

Les courtiers, qui ont réclamé aux banques "de la clémence pour la période de crise du coronavirus et pendant le rebond qui suivra", souhaitent que toutes les personnes détentrices d’un crédit immobilier puissent en profiter sur simple demande.

Actuellement, un tiers des Français remboursent un prêt à l'habitat. La chute des revenus, consécutive à la mise en chômage partiel ou technique de dizaines de milliers de salariés et à l'absence de chiffre d'affaires pour un grand nombre de travailleurs indépendants, impose la solidarité bancaire, chacun pouvant être fragilisé financièrement par cette crise sanitaire sans précédent, due au Covid-19.

Que devient l'assurance de prêt en cas de report des mensualités ?

La plupart des contrats de prêt contiennent une clause autorisant le report des mensualités, le plus souvent sur 2 ou 3 mois, plus rarement jusqu'à 12 mois. La durée dépend de la négociation que vous avez pu engager avec votre conseiller bancaire au moment de la demande de prêt.

La situation actuelle oblige d'être plus généreux et de pousser le report à 6 mois, au moins dans l'immédiat. Le dispositif en préparation devrait s’appliquer à tous les contrats de prêt, indépendamment de la présence de la clause de report, c’est ce que réclament les courtiers dans leur courrier adressé au gouvernement.

Concrètement, le report signifie que les mensualités de remboursements sont suspendues sur la période définie, mais sur une partie uniquement : seul l'amortissement du capital est reporté (on parle de report partiel), accompagné, dans le cas de figure du report total, des intérêts d'emprunt. En clair, la prime de l'assurance emprunteur reste due.

Attention : le report n'est pas possible pour les prêts à taux zéro (PTZ), ni même la modularité, une option inscrite dans votre contrat de prêt qui permet d'ajuster ses échéances de 10% à 30% par mois.

Rester protégé tout au long de votre crédit

Pour quelle raison la cotisation d'assurance ne peut-elle être reportée au même titre que les intérêts et le capital ? L'assurance emprunteur a pour finalité de vous couvrir tout au long de votre prêt. Le report des remboursements ne signifie pas que le crédit s'interrompt, vous devez donc être protégé dans cet intervalle, car les sommes empruntées restent dues.

En cas de décès ou d'arrêt de travail pour maladie ou accident, vous êtes toujours couvert par vos garanties de l’assurance emprunteur, c'est-à-dire que l'assureur se substitue à vous pour payer les mensualités d'emprunt au prêteur. Quid du chômage partiel ? L'assurance de prêt n'est d'aucun secours, même si vous avez souscrit la garantie perte d'emploi, car celle-ci ne s'applique pas en cas de chômage partiel.

Attention : ne prenez pas le risque de ne plus payer votre assureur, car les garanties s'arrêtent en cas de cessation du paiement des cotisations conformément à l'article L.141-3 du Code des Assurances, entraînant de lourdes conséquences sur votre crédit.

Le report des mensualités implique de fait un allongement de la durée initiale. Votre assurance devra elle aussi se prolonger d'autant, vous paierez donc des cotisations d'assurance supplémentaires sur une durée égale au report.

C'est un coût additionnel inévitable, l'assurance devant, rappelons-le, vous protéger tout au long de votre prêt pour parer à tout sinistre couvert par les garanties. Quand le remboursement normal des échéances reprendra, l'assureur rédigera un avenant au contrat d'assurance qui formalisera les nouvelles conditions (durée, capital restant dû).

Le coût du report d’échéances

Cette facilité de paiement a un coût. Il est d’ailleurs plus juste de parler de suspension que de report, car la période durant laquelle les mensualités sont suspendues n’est pas égale à l’allongement. Si vous reportez vos échéances de 3 mois, 4 échéances supplémentaires seront nécessaires pour compléter le remboursement du crédit, ce qui génère un surcoût d’intérêts, auquel il faut ajouter les cotisations d’assurance additionnelles.

Le coût du report total (amortissement du capital + intérêts) dépend directement de la part d’intérêt dans l’échéance, elle-même liée au taux appliqué, à la durée de remboursement et au moment où s’effectue le report.

Cette option sera moins onéreuse si elle est réalisée en fin de crédit, quand la part des intérêts est la plus faible et que vous remboursez essentiellement le capital. Si votre budget le permet, privilégiez le report partiel au report total, et continuez à payer les intérêts et l’assurance pour minimiser l’impact financier d’une suspension des échéances.

Vous pouvez effectuer des simulations en ligne grâce au site calcamo : un outil qui calcule le coût d’un report d’échéances . Vous devez vous enregistrer pour accéder au simulateur, l’abonnement est gratuit pour 30 opérations de calcul sur une période de 30 jours.

Exemple :

Vous avez emprunté 200 000€ sur 15 ans au taux fixe de 1,05% (hors assurance) le 1er avril 2018. Vous souhaitez suspendre vos échéances durant 6 mois à compter du 1er mai 2020 (capital + intérêts). Bilan du report : 1 049,78€ d’intérêts supplémentaires et allongement du crédit de 7 mois.

Interrogez sans tarder votre conseiller bancaire si vous souhaitez bénéficier d'un report des échéances. Aucune banque n'a intérêt à laisser ses clients face à une situation d'impayés dans le contexte actuel. Il est en revanche peu probable que la souplesse concerne l'échéance d'avril, à moins que la banque ne considère votre demande comme urgente.

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Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 €   Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.