Crédit Immobilier et Coronavirus : qu'en est-il de l'Assurance de Prêt

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En cette période douloureuse et inédite, la question lancinante des crédits immobiliers se pose. Nous avons appris en début de semaine que les banques françaises ont donné leur accord de principe pour autoriser les reports de remboursement des mensualités d'emprunt.

Réclamée par les courtiers, la mesure est sans aucun doute un soulagement pour les milliers d'emprunteurs dont les revenus vont diminuer en raison du chômage partiel ou de l'absence de rentrée d'argent.

En attendant que le dispositif soit détaillé, il est important de rappeler que les primes d'assurance emprunteur doivent être payées à la banque coûte que coûte pendant la durée du report.

Report de 6 mois des échéances de prêt

Les établissements bancaires français seraient prêts à accorder un report de paiement des mensualités de crédit à leurs clients. Comme en Italie où la mesure a été mise en place le 11 mars pour une durée de 18 mois pour tous les prêts immobiliers contractés jusqu'au 31 janvier, la France va prochainement mettre à l'arrêt les remboursements d'emprunt pour une durée de 6 mois.

À l'heure où s'écrivent ces lignes, nous ne savons pas si le dispositif s'appliquera à tous les emprunteurs ou seulement à ceux victimes de réelles difficultés financières.

Les courtiers, qui ont réclamé aux banques "de la clémence pour la période de crise du coronavirus et pendant le rebond qui suivra", souhaitent que toutes les personnes détentrices d’un crédit immobilier puissent en profiter sur simple demande.

Actuellement, un tiers des Français remboursent un prêt à l'habitat. La chute des revenus, consécutive à la mise en chômage partiel ou technique de dizaines de milliers de salariés et à l'absence de chiffre d'affaires pour un grand nombre de travailleurs indépendants, impose la solidarité bancaire, chacun pouvant être fragilisé financièrement par cette crise sanitaire sans précédent, due au Covid-19.

Que devient l'assurance de prêt en cas de report des mensualités ?

La plupart des contrats de prêt contiennent une clause autorisant le report des mensualités, le plus souvent sur 2 ou 3 mois, plus rarement jusqu'à 12 mois. La durée dépend de la négociation que vous avez pu engager avec votre conseiller bancaire au moment de la demande de prêt.

La situation actuelle oblige d'être plus généreux et de pousser le report à 6 mois, au moins dans l'immédiat. Le dispositif en préparation devrait s’appliquer à tous les contrats de prêt, indépendamment de la présence de la clause de report, c’est ce que réclament les courtiers dans leur courrier adressé au gouvernement.

Concrètement, le report signifie que les mensualités de remboursements sont suspendues sur la période définie, mais sur une partie uniquement : seul l'amortissement du capital est reporté (on parle de report partiel), accompagné, dans le cas de figure du report total, des intérêts d'emprunt. En clair, la prime de l'assurance emprunteur reste due.

Attention : le report n'est pas possible pour les prêts à taux zéro (PTZ), ni même la modularité, une option inscrite dans votre contrat de prêt qui permet d'ajuster ses échéances de 10% à 30% par mois.

Rester protégé tout au long de votre crédit

Pour quelle raison la cotisation d'assurance ne peut-elle être reportée au même titre que les intérêts et le capital ? L'assurance emprunteur a pour finalité de vous couvrir tout au long de votre prêt. Le report des remboursements ne signifie pas que le crédit s'interrompt, vous devez donc être protégé dans cet intervalle, car les sommes empruntées restent dues.

En cas de décès ou d'arrêt de travail pour maladie ou accident, vous êtes toujours couvert par vos garanties de l’assurance emprunteur, c'est-à-dire que l'assureur se substitue à vous pour payer les mensualités d'emprunt au prêteur. Quid du chômage partiel ? L'assurance de prêt n'est d'aucun secours, même si vous avez souscrit la garantie perte d'emploi, car celle-ci ne s'applique pas en cas de chômage partiel.

Attention : ne prenez pas le risque de ne plus payer votre assureur, car les garanties s'arrêtent en cas de cessation du paiement des cotisations conformément à l'article L.141-3 du Code des Assurances, entraînant de lourdes conséquences sur votre crédit.

Le report des mensualités implique de fait un allongement de la durée initiale. Votre assurance devra elle aussi se prolonger d'autant, vous paierez donc des cotisations d'assurance supplémentaires sur une durée égale au report.

C'est un coût additionnel inévitable, l'assurance devant, rappelons-le, vous protéger tout au long de votre prêt pour parer à tout sinistre couvert par les garanties. Quand le remboursement normal des échéances reprendra, l'assureur rédigera un avenant au contrat d'assurance qui formalisera les nouvelles conditions (durée, capital restant dû).

Le coût du report d’échéances

Cette facilité de paiement a un coût. Il est d’ailleurs plus juste de parler de suspension que de report, car la période durant laquelle les mensualités sont suspendues n’est pas égale à l’allongement. Si vous reportez vos échéances de 3 mois, 4 échéances supplémentaires seront nécessaires pour compléter le remboursement du crédit, ce qui génère un surcoût d’intérêts, auquel il faut ajouter les cotisations d’assurance additionnelles.

Le coût du report total (amortissement du capital + intérêts) dépend directement de la part d’intérêt dans l’échéance, elle-même liée au taux appliqué, à la durée de remboursement et au moment où s’effectue le report.

Cette option sera moins onéreuse si elle est réalisée en fin de crédit, quand la part des intérêts est la plus faible et que vous remboursez essentiellement le capital. Si votre budget le permet, privilégiez le report partiel au report total, et continuez à payer les intérêts et l’assurance pour minimiser l’impact financier d’une suspension des échéances.

Vous pouvez effectuer des simulations en ligne grâce au site calcamo : un outil qui calcule le coût d’un report d’échéances . Vous devez vous enregistrer pour accéder au simulateur, l’abonnement est gratuit pour 30 opérations de calcul sur une période de 30 jours.

Exemple :

Vous avez emprunté 200 000€ sur 15 ans au taux fixe de 1,05% (hors assurance) le 1^er avril 2018. Vous souhaitez suspendre vos échéances durant 6 mois à compter du 1^er mai 2020 (capital + intérêts). Bilan du report : 1 049,78€ d’intérêts supplémentaires et allongement du crédit de 7 mois.

Interrogez sans tarder votre conseiller bancaire si vous souhaitez bénéficier d'un report des échéances. Aucune banque n'a intérêt à laisser ses clients face à une situation d'impayés dans le contexte actuel. Il est en revanche peu probable que la souplesse concerne l'échéance d'avril, à moins que la banque ne considère votre demande comme urgente.

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Crédit immobilier : pourquoi la hausse des taux va durer en 2022

En ce début de mai 2022, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont continué leur progression et ce n'est malheureusement pas près de s'arrêter là. Face à l'inflation qui grimpe en flèche et à la poussée des taux obligataires, l'accès à l'emprunt devient de plus en plus difficile, en particulier pour les candidats les plus fragiles. Les taux en progression constante "Argent, trop cher !" disait la chanson. Emprunter pour réaliser un projet immobilier est de plus en plus dispendieux au fil des semaines. Entamée en janvier dernier, la remontée des taux d'intérêt se poursuit inexorablement en ce mois de mai, affichant un gain de 50 points de base sur toutes les durées depuis le début de l'année. Le taux moyen sur 20 ans se négocie actuellement à 1,50% (hors assurance et coût des sûretés), loin du 1% auquel l'automne et l'hiver 2021 nous avaient habitués. Il était commun à l'époque de s'endetter sous cette barre symbolique. Les valeurs au plancher permettaient alors d'allonger la durée de remboursement (au plus 25 ou 27 ans) tout en restant dans les limites de l'endettement (soit 35% des revenus nets). En mai, les ajustements vont de 0,10% à 0,30% selon les banques, appliqués diversement sur certains profils ou à l'ensemble de la clientèle. Il est plus que jamais nécessaire de mettre les offres en concurrence, car d'un établissement à l'autre la politique commerciale est plus ou moins attractive, ou à l'inverse pénalisante, en fonction du profil concerné. La hausse des taux faite pour durer Inutile d'attendre un tassement voire un repli des taux, la progression va s'installer dans la durée. Premiers observateurs du marché immobilier, les courtiers anticipent de futures augmentations des taux dans les semaines à venir. Tous les indicateurs témoignent d'un changement de la situation monétaire, à commencer par le rendement de l'emprunt obligataire de l'État français sur 10 ans. L'OAT 10 ans, taux de référence utilisé par les établissements de crédit pour déterminer les taux fixes des prêts immobiliers, titre actuellement plus de 1,50% (hors coût assurance prêt et sûretés). Début mars, il était autour de 0,30%, et il oscillait majoritairement en territoire négatif entre mi-2019 et avril 2021. C'est du passé. Les marchés obligataires sont en phase ascendante depuis fin 2021 et les banques n'ont d'autre choix que d'aligner les taux d'intérêt des crédits sur ceux de la dette française, car elles se refinancent au même niveau. Elles sont donc obligées de répercuter la hausse de l'OAT 10 ans sur les taux de crédit immobilier, même si la Banque Centrale Européenne maintient pour l'heure ses taux directeurs au plancher. Une situation qui devrait évoluer dans les prochaines semaines, probablement au cours de juillet, en raison de la dérive inflationniste. L'enlisement de la guerre en Ukraine est susceptible d'accroître l'inflation en raison notamment de la décision de l'UE de stopper les approvisionnements en gaz et pétrole russes. À fin avril, le taux de l'inflation s'établissait à 4,8%, après 4,5% le mois précédent. En un mois, l'indice de prix à la consommation a gagné 0,4% après 1,4% en mars. L'indice des prix harmonisé, qui est conforme à la méthode de calcul en zone euro, affichait 5,4% en avril sur un an. La moyenne annuelle était de 1,6% en 2021 et de 0,5% en 2020. Selon l’Insee, l’inflation en France s’envolera à 5,4% sur un an à fin juin. En avril, sur un an, l'inflation en zone euro a atteint 7,5%, son niveau record, bien loin de la valeur de 2% visée par la Banque Centrale Européenne. Face à cette situation hors contrôle, l'institution envisage de normaliser sa politique monétaire accommodante en rehaussant ses taux au cours de l'été, ce qui serait une première depuis 2011. Les banques emprunteront ainsi à des taux plus élevés, ce qui entraînera de facto une hausse des taux de crédit pour les entreprises et les particuliers. Resserrement de l'accès au crédit immobilier Le pouvoir d'achat des ménages souffre et rien n'indique que les salaires et les pensions vont être indexés sur l'inflation. Beaucoup reportent leur projet d'achat immobilier dans ce contexte marqué par un renchérissement du crédit et les incertitudes liées au conflit russo-ukrainien. Les premiers touchés sont les foyers modestes. Les taux planchers de l'an dernier leur permettaient encore d'emprunter malgré les normes d'octroi quant au taux d'endettement et à la durée de remboursement. Mais la progression brutale des taux d'intérêt les stoppe dans leur élan, d'autant que l'usure ne suit pas le mouvement. Selon le courtier Pretto, 24% des dossiers étaient recalés en avril pour cause d'usure outrepassée, contre 4,3% l'an dernier. Des chiffres qui témoignent de l'inadéquation du calcul des taux légaux en pleine remontée des taux d'intérêt, facteur de l'effet ciseau. Il devient urgent de réformer la méthodologie employée pour que l'usure soit en phase avec les taux du marché à l'instant T. La solution pour accéder plus facilement au crédit passe par la délégation d’assurance de prêt immobilier. À garanties équivalentes, un contrat individuel souscrit auprès d’un assureur externe à la banque coûte jusqu’à trois fois moins cher que le contrat groupe du prêteur. Deuxième coût après les intérêts, l’assurance se négocie également tout au long du crédit. Le cadre réglementaire évolue d’ailleurs très prochainement. Grâce à la loi Lemoine qui entre en jeu à partir du 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur pourra résilier son contrat d’assurance à tout moment et sans frais, disposition qui s’appliquera aux personnes déjà détentrices d’un prêt immobilier à compter du 1er septembre prochain.

NOMINATION : Le Groupe Magnolia.fr annonce l'arrivée de Bénédicte Albessard au poste de Directrice des Opérations

Communiqué de Presse / Jeudi 19 mai 2022 INSURTECH / Le Groupe Magnolia.fr accélère son développement et se renforce avec des recrutements stratégiques : pour la première fois, l'insurtech se dote d'une Cheffe d'orchestre des Opérations, Bénédicte Albessard, qui rejoint le comité de Direction. Elle sera en charge de piloter les ventes B2C et les équipes du service Gestion afin d'accompagner la croissance du groupe. Celui-ci a pour volonté d'élargir son offre et de devenir la MarketPlace leader en Assurance Diplômée de l’Université Paris Dauphine, Bénédicte Albessard a débuté sa carrière en tant que Directrice Financière. En 2005, elle rejoint Canal Plus où après avoir occupé le poste de Directrice Administratrice et Financière, elle accepte de relever le challenges d’une direction opérationnelle en tant que Directrice de la Relation Client.Trois années d’expatriation aux Pays Bas lui ont ensuite permis d’appréhender le monde de la Relation client outsourcée chez Teleperformance en tant que VP Strategic Account Management. « Je suis ravie de rejoindre Magnolia.fr, un groupe ambitieux de l'Insurtech, à la fois disruptive et client centric, qui possède tous les atouts nécessaires au renforcement de sa position de leader des Marketplaces en assurance. Ma mission consistera principalement à structurer les opérations, piloter leurs performances et assurer la satisfaction client pour accompagner le groupe dans son développement.» exprime Bénédicte Albessard. « L'arrivée de Bénédicte au sein du comité de direction du groupe Magnolia est une excellente nouvelle et répond à notre forte ambition de croissance. L'expertise de Bénédicte acquise au sein de grands groupes va permettre à Magnolia.fr de grandir et d'accélérer l’industrialisation et la digitalisation de ses ventes et de son service de gestion. Je suis très heureux de l'accueillir au sein de nos équipes.» conclut Olivier Le Gallo.

Crédit immobilier : ce qui change en 2022

Quand l'immobilier va, tout va, dit l'adage. S'il est évidemment trop tôt pour évaluer les performances du marché 2022, force est de constater que l'activité à la mi-mai est soumise à des contraintes qui freinent l'accès au crédit, à commencer par la remontée brutale des taux d'intérêt. L'évolution tant attendue est pourtant l'entrée en lice le 1er juin prochain de la loi Lemoine, réforme majeure de l'assurance emprunteur. Accès au crédit plus difficile Face à des risques de surchauffe du crédit immobilier, susceptibles d'entraîner les ménages vers le surendettement, les autorités financières ont décidé de réguler la distribution des prêts en édictant des règles d'octroi dès janvier 2020. Depuis plus de deux ans, les banques doivent appliquer les consignes quant au plafonnement du taux d'endettement et à la limite de la durée de remboursement, consignes qui sont devenues des normes juridiquement opposables à compter de janvier 2022 : le taux d'effort ou taux d'endettement ne doit pas outrepasser 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt et assurance de prêt incluse) ; la durée de remboursement est limitée à 25 ans, à l'exception des achats dans le neuf ou nécessitant des travaux d’envergure, avec jouissance du bien postérieure au déblocage des fonds, où la durée peut aller jusqu'à 27 ans. Une certaine souplesse est accordée pour les crédits à destination des primo-accédants et des acquéreurs de leur résidence principale. Les établissements peuvent déroger aux règles à la marge à hauteur de 20% de leur production trimestrielle. Avec ces normes d'octroi, le régulateur cherche à brider l'accès au crédit pour éviter les dérives observées dans le passé, comme des crédits avec un taux d'endettement supérieur à 40% et des durées très longues pouvant aller jusqu'à 35 ans. Cette réglementation drastique du crédit à l'habitat exclut les candidats les plus fragiles, et oblige les autres à renforcer la qualité de leur dossier. L'exigence d'apport personnel est rehaussée. Il faut désormais autour de 20% du montant de l'opération pour intéresser les banques, un niveau souvent trop élevé pour les jeunes actifs sans épargne qui débutent dans la vie professionnelle. Finis également les crédits investisseurs sans mise initiale : les futurs loyers escomptés, qui pouvaient auparavant justifier un dossier sans apport, se sont plus comptabilisés en déduction de la mensualité, mais viennent grossir les revenus, ce qui relève le taux d'endettement. Des taux en forte hausse À ce contexte structurel s'ajoute un contexte conjoncturel : la remontée des taux d'intérêt depuis le début de l'année 2022. Après deux millésimes au plancher, les taux sont repartis à la hausse et dans des proportions inattendues. La faute à la guerre en Ukraine qui fait peser une lourde menace sur les conditions monétaires, en poussant le curseur de l'inflation et le rendement des emprunts obligataires. Résultat, les taux ont bondi de 50 points de base en quatre mois et s'ils restent encore bien inférieurs au taux de l'inflation, et donc favorables aux emprunteurs, ils constituent néanmoins un obstacle car ils heurtent au niveau de l'usure resté au plancher. C'est en avril que les taux ont le plus rapidement augmenté, alors que le barème de l'usure reste inchangé pour le trimestre. Ce décalage avec la réalité du terrain est générateur du fameux effet ciseau, ce qui entraîne davantage de refus de prêts bancaires. Même solvables, de plus en plus de candidats à l'emprunt se voient recalés pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà du taux légal maximum. Sur la durée classique de 20 ans, le taux du marché oscille actuellement entre 1,50% et 1,60%, pour une usure fixée à 2,40% sur cette maturité. Pour obtenir le TAEG, le taux nominal doit encore être complété par les frais annexes liés à l'octroi du crédit : garantie, frais de dossier, rémunération éventuelle du courtier, assurance emprunteur. L'équation est donc difficilement tenable si le taux brut augmente de quelques points ou que le coût de l'assurance de prêt est élevé en raison du profil de l'emprunteur. Les taux s'emballent, l'usure stagne (au moins jusqu'au 30 juin) et les refus de prêts s'envolent. Les courtiers voient de plus en plus de dossiers bloqués, obligeant les candidats à reporter leur projet d'achat immobilier. Depuis le début de l'année, les ventes de logements ont chuté de 17%. Libéralisation de l'assurance de prêt immobilier Bonne nouvelle dans cet environnement morose, la loi Lemoine sur l'assurance emprunteur entre en application le 1er juin prochain. À compter de cette date, tout nouvel emprunteur pourra résilier son assurance de prêt immobilier à tout moment, et sans frais, et la substituer par un contrat alternatif librement choisi à garanties au moins équivalentes. Cette disposition s'appliquera à toute personne déjà détentrice d'un crédit immobilier à compter du 1er septembre 2022. Plus besoin de s'appuyer sur la loi Hamon ni sur l'amendement Bourquin pour changer d'assurance en cours de prêt. Plus aucune condition d'engagement n'est exigée, désormais à tout moment, quelle que soit l'antériorité du prêt, vous allez pouvoir faire des économies sur le coût de l'assurance de prêt immobilier. À niveau de garanties équivalent, un contrat souscrit auprès d'un assureur concurrent de la banque coûte entre deux et trois fois moins cher que le contrat groupe du prêteur. Autre avancée majeure introduite par la loi Lemoine, la suppression de la sélection médicale pour les prêts de moins de 200 000€ dont le remboursement est prévu avant les 60 ans de l'emprunteur. Les personnes éligibles n'auront plus de questionnaire de santé à remplir à compter du 1er juin 2022. Ce droit va faciliter l'accès à l'assurance et au crédit aux personnes présentant des risques aggravés de santé, ainsi qu’aux emprunteurs seniors qui paient leur contrat le prix fort en raison de leur âge. La loi Lemoine prévoit également la réduction du droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer de 10 à 5 ans. Cette disposition concerne aussi les personnes ayant été atteintes d'une hépatite C.