Prêt immobilier : difficile d’emprunter sans questionnaire de santé en 2023

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Entrée en application le 1er juin 2022, la loi Lemoine a redonné beaucoup d’espoir aux candidats à l’emprunt discriminés parce que malades ou anciens malades. La nouvelle réglementation élargit le droit à l’oubli et supprime le questionnaire de santé sous certaines conditions, mais les remontées du terrain font état de ratés à l’allumage. Voici les résultats édifiants de l’enquête menée par le magazine 60 Millions de consommateurs.

Loi Lemoine : mesures inclusives pour les emprunteurs

Avant d’aborder les difficultés rencontrées par certains emprunteurs pour bénéficier de la loi Lemoine, rappelons les deux mesures phares qu’elle contient :

  • La réduction du délai du droit à l’oubli : les personnes guéries d’un cancer n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé assurance prêt immobilier, passé un délai de 5 ans au lieu de 10 précédemment. Ce droit a été élargi à l’hépatite virale C.
  • La fin de la sélection médicale : pour les parts assurées de moins de 200 000€ remboursées avant les 60 ans de l’emprunteur, le questionnaire de santé est supprimé. L’assureur n’a plus le droit de rechercher aucune donnée relative à la santé du client.

La troisième mesure et non des moindres est la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, c’était même l’intention première de la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut résilier son assurance crédit immobilier quand il le souhaite, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes.

Suppression du questionnaire de santé : la loi mal interprétée

Le magazine 60 Millions de consommateurs a recueilli des témoignages d’emprunteurs s’estimant légitimes à bénéficier de la loi Lemoine, mais victimes d’obstacles à son application.

Selon l’association Séropotes, certains courtiers seraient mal informés, indiquant à leurs clients qu’il faut attendre le décret d’application. La loi Lemoine a été promulguée le 28 février 2022 et est entrée en vigueur le 1er juin 2022, aucun décret n’est attendu.

Âge limite en fin de prêt

Problème également sur la date de fin de prêt. L’association RoseUp qui accompagne les malades du cancer, et notamment les femmes victimes d’un cancer du sein, indique qu’une personne s’est vu refuser une assurance sans questionnaire de santé au prétexte que s’il demandait la suspension des mensualités du prêt, la limite des 60 ans serait dépassée. La loi est claire : « l’échéance de remboursement du crédit contracté est antérieure au soixantième anniversaire de l’assuré ». C’est la date de fin de prêt fixée à la signature de l’offre qui fait foi.

Montant maximum

Pour accéder à l’assurance de prêt immobilier sans questionnaire de santé, « La part assurée sur l’encours cumulé des contrats de crédit n’excède pas 200 000€ par assuré ». L’article 10 de la loi Lemoine peut être sujet à extrapolation, car il manque de clarté. La nature des encours n’est pas définie : comprend-elle les prêts à la consommation ? Certains assureurs intègrent ce type de crédit dans l’encours cumulé, ce qui peut outrepasser le plafond des 200 000€ et empêcher la personne d’accéder à l’assurance sans questionnaire de santé. Or, l’article 10 fait référence à l’article L.313-1 du code de la consommation qui concerne les contrats de crédit destinés au financement des immeubles à usage d’habitation ou usage mixte (habitation et professionnel).

Quotité

Banques et assureurs peuvent aussi jouer sur la quotité assurance de prêt, soit la part assurée par chacun en cas d’emprunt à deux. L’accès à l’assurance sans questionnaire de santé est possible si la part assurée par emprunteur n’excède pas 200 000€ ; en théorie, un couple qui emprunte 400 000€ (avec un terme avant leurs 60 ans) peut échapper à la sélection médicale si la quotité est de 50% sur chaque tête.

Malheureusement, la banque est souveraine en matière de garanties est de quotité, et peut ainsi imposer une quotité au-delà de 100% de la somme empruntée, ce qui oblige les candidats à devoir remplir le fameux questionnaire discriminant. 

Tarifs plus élevés sans questionnaire de santé

Autre effet de bord dénoncé, le fait de proposer une assurance avec questionnaire de santé pour bénéficier de tarifs plus avantageux, alors que la personne est éligible au dispositif qui permet d’éviter la sélection médicale. L’assureur peut ainsi détecter une personne avec des risques de santé et présenter ensuite un devis majoré, mais sans sélection médicale. Le questionnaire de santé « facultatif » n’est nullement une option ; dès lors que l’emprunteur respecte les conditions, il accède d’emblée à l’assurance sans questionnaire de santé.

Une chose est certaine, les contrats d’assurance de prêt immobilier sans questionnaire de santé sont plus chers que les autres en raison de la mutualisation des risques. C’est davantage vrai chez les assureurs alternatifs qui disposent de moins d’informations sur leurs clients que les banques. Ces dernières ont en effet un mouchard, le compte en banque, qui révèle les indemnités journalières de l’Assurance Maladie en cas d’arrêt de travail. Pour prévenir un taux de sinistralité élevé, les assureurs concurrents augmentent leurs tarifs en moyenne de 20%. Les emprunteurs jeunes et en bonne santé ont tout intérêt à rehausser la part assurable pour bénéficier d’une tarification ajustée.

Attention aux exclusions de garantie

Si les bancassureurs ont choisi de ne pas modifier leurs tarifs avec l’entrée en lice de la loi Lemoine, certains mégotent sur les garanties en excluant les maladies non objectivables (MNO), comme La Banque Postale-CNP qui s’était vantée de geler ses tarifs mais qui exclut les pathologies du dos (hernie discale, lombalgie, cervicalgie, sciatique, etc.). En cas d’arrêt de travail lié à une affection préexistante à la signature, l’emprunteur n’est pas couvert.

Pour Arnaud Chneiweiss, médiateur de l’assurance, il n’y a rien d’illégal, « l’assureur est libre de poser des exclusions de garanties ». Pour la fédération française des diabétiques, cette pratique « vide la loi de sa substance ». Rappelons toutefois que la plupart des contrats excluent les MNO (affections dorso-vertébrales, pathologies psychologiques et psychiatriques), mais que l’option rachat d’exclusion est souvent proposée moyennant une surprime assurance emprunteur.

La députée Patricia Lemoine, à l’initiative de la loi qui porte son nom, s’attendait à des effets de bords possibles, et les faits lui donnent raison. Le Sénat a introduit la suppression du questionnaire de santé sans étude d’impact. Il fallait que la loi soit validée avant la fin de la législature précédente.

Si uniquement les personnes malades ou anciennement malades accèdent à l’assurance sans questionnaire de santé, le principe de mutualisation perd son intérêt, et des dérives tarifaires sont à craindre. Or, un des objectifs de la loi était de rendre l’assurance emprunteur plus inclusive. Une évaluation de l’application de la loi Lemoine par le Comité Consultatif du Secteur Financier est attendue pour 2024 ; elle dira si des corrections sont nécessaires. Certaines associations de malades réclament déjà une refonte du dispositif puisque l’esprit de la loi a été détourné selon elles.

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Les banques font tout pour dissuader l’emprunteur de souscrire un contrat externe, en avançant parfois des arguments fallacieux. Vous pouvez facilement vous rattraper dans un deuxième temps. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, les emprunteurs peuvent résilier leur assurance à tout moment, sans frais ni justification. Cette mesure favorise la concurrence et permet de réaliser des économies significatives en comparant les offres du marché.  Utilisez cette opportunité pour trouver une assurance mieux adaptée à vos besoins et à votre budget. Vous pouvez le faire dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies, puisque le coût de l’assurance de prêt immobilier est calculé sur le capital restant dû. 3. Comparez les contrats individuels et collectifs Les banques proposent généralement des contrats d'assurance groupe, mutualisant les risques entre tous les emprunteurs. Cependant, ces contrats ne tiennent pas toujours compte des spécificités individuelles.  Les contrats individuels, proposés par des assureurs externes, peuvent offrir des tarifs plus compétitifs et des garanties personnalisées. Il est donc judicieux de comparer ces deux types de contrats pour choisir celui qui vous convient le mieux. Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance emprunteur : vous avez accès aux contrats alternatifs les plus compétitifs du marché, en adéquation avec vos besoins et dans le respect de l’équivalence de garanties avec l’assurance bancaire. 4. Analysez attentivement les garanties et exclusions Avant de souscrire un contrat d’assurance emprunteur, il est essentiel de bien comprendre les garanties proposées et les exclusions éventuelles. Les garanties de base incluent généralement le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA).  Des garanties complémentaires, telles que l'incapacité temporaire de travail (ITT) ou l'invalidité permanente partielle (IPP) ou totale (IPT), peuvent être ajoutées en fonction de votre situation. Assurez-vous également de vérifier les exclusions, comme les sports dangereux, les métiers à risques ou certaines pathologies, qui pourraient limiter votre couverture.​ 5. Tenez compte de votre profil et de votre situation Le coût de l'assurance emprunteur dépend de plusieurs facteurs, notamment l'âge, l'état de santé, la profession et les habitudes de vie. Par exemple, un non-fumeur en bonne santé paiera généralement moins qu'un emprunteur fumeur présentant des problèmes de santé. Certaines professions à risque peuvent également entraîner des surprimes. 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Mutuelle santé : 5 questions à se poser sur le tiers payant

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Bon à savoir : certaines mutuelles limitent le tiers payant à certains professionnels de santé ou à certains actes (ex. : consultations généralistes, pharmacie), alors que d’autres l’étendent largement. Astuce : vérifiez si votre mutuelle est partenaire d’un réseau de soins, car cela favorise l’application automatique du tiers payant chez les professionnels affiliés. Choisir une mutuelle avec tiers payant vous garantit une couverture santé sans avance de frais de manière totale ou partielle (voir plus bas).  Sur quoi s’applique le tiers payant en santé ? Les principes du tiers payant peuvent s’appliquer sur tout acte pris en charge par l’Assurance maladie : consultations, médicaments, analyses, radiologie, hospitalisation… mais avec des variations selon le professionnel ou le type de soin. En pratique, il est quasiment généralisé : en pharmacie  dans les laboratoires d’analyses  dans les centres de santé  dans les hôpitaux publics  chez de nombreux médecins libéraux, notamment généralistes et spécialistes. En revanche, certains secteurs restent à la traîne : dentistes libéraux (hors centres dentaires), kinés, infirmiers, radiologues appliquent le tiers payant de manière plus sélective. Certains soins ne sont jamais concernés, notamment : la médecine douce (ostéopathie, acupuncture, sophrologie…)  la chirurgie esthétique, non remboursée  les médicaments non substituables, sauf si mention du médecin. Est-ce que le tiers payant est automatique ? Non, le tiers payant n’est pas automatique pour tous. Mais dans certains cas, les professionnels de santé ont l’obligation de l’appliquer. Il s’agit notamment de : Bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (C2S)  Personnes couvertes par l’Aide médicale d’État (AME)  Patients en Affection de Longue Durée (ALD)  Femmes enceintes à partir du 6e mois jusqu’à 12 jours après l’accouchement Femmes ayant recours à une IVG  Jeunes femmes de moins de 26 ans dans le cadre de la contraception (actes et contraceptifs) Personnes victimes d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle  Victimes d’un attentat  Personnes bénéficiant de programmes de prévention (M’T Dents, dépistages organisés, etc.). Dans ces cas précis, le tiers payant s’applique de droit, sans que le patient ait besoin d’en faire la demande. Pour les autres assurés, le tiers payant peut être accordé sur présentation des justificatifs (carte Vitale, attestation de mutuelle), mais reste facultatif et dépend de la politique du professionnel de santé. Comment fonctionne le tiers payant ? Le fonctionnement du tiers payant repose sur la présentation de 2 éléments : La carte Vitale, mise à jour  La carte de tiers payant délivrée par la mutuelle santé. Ces documents permettent au professionnel de santé de transmettre directement les informations aux caisses et complémentaires pour un remboursement sans avance de frais. À noter : pour les situations particulières (ALD, grossesse, C2S, etc.), il est essentiel de mettre à jour sa carte Vitale régulièrement, notamment dans les bornes en pharmacie ou en caisse primaire. Pour les patients dans l’incapacité de se déplacer, l’Assurance maladie peut être contactée par courrier ou téléphone pour mettre à jour les droits ou les cartes. En cas de tiers payant accepté, le professionnel de santé est payé directement par l’Assurance maladie et/ou la mutuelle, évitant ainsi une avance pour le patient. Le tiers payant est-il total ou partiel ? Il existe 2 formes de tiers payant : 1. Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels  la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle  Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale  Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît.  Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer.  Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock.  Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes :  envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien.  Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.