Prêt immobilier : difficile d’emprunter sans questionnaire de santé en 2023

Entrée en application le 1er juin 2022, la loi Lemoine a redonné beaucoup d’espoir aux candidats à l’emprunt discriminés parce que malades ou anciens malades. La nouvelle réglementation élargit le droit à l’oubli et supprime le questionnaire de santé sous certaines conditions, mais les remontées du terrain font état de ratés à l’allumage. Voici les résultats édifiants de l’enquête menée par le magazine 60 Millions de consommateurs.

Loi Lemoine : mesures inclusives pour les emprunteurs

Avant d’aborder les difficultés rencontrées par certains emprunteurs pour bénéficier de la loi Lemoine, rappelons les deux mesures phares qu’elle contient :

• La réduction du délai du droit à l’oubli : les personnes guéries d’un cancer n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé assurance prêt immobilier, passé un délai de 5 ans au lieu de 10 précédemment. Ce droit a été élargi à l’hépatite virale C.
• La fin de la sélection médicale : pour les parts assurées de moins de 200 000€ remboursées avant les 60 ans de l’emprunteur, le questionnaire de santé est supprimé. L’assureur n’a plus le droit de rechercher aucune donnée relative à la santé du client.

La troisième mesure et non des moindres est la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, c’était même l’intention première de la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut résilier son assurance crédit immobilier quand il le souhaite, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes.

Suppression du questionnaire de santé : la loi mal interprétée

Le magazine 60 Millions de consommateurs a recueilli des témoignages d’emprunteurs s’estimant légitimes à bénéficier de la loi Lemoine, mais victimes d’obstacles à son application.

Selon l’association Séropotes, certains courtiers seraient mal informés, indiquant à leurs clients qu’il faut attendre le décret d’application. La loi Lemoine a été promulguée le 28 février 2022 et est entrée en vigueur le 1er juin 2022, aucun décret n’est attendu.

Âge limite en fin de prêt

Problème également sur la date de fin de prêt. L’association RoseUp qui accompagne les malades du cancer, et notamment les femmes victimes d’un cancer du sein, indique qu’une personne s’est vu refuser une assurance sans questionnaire de santé au prétexte que s’il demandait la suspension des mensualités du prêt, la limite des 60 ans serait dépassée. La loi est claire : « l’échéance de remboursement du crédit contracté est antérieure au soixantième anniversaire de l’assuré ». C’est la date de fin de prêt fixée à la signature de l’offre qui fait foi.

Montant maximum

Pour accéder à l’assurance de prêt immobilier sans questionnaire de santé, « La part assurée sur l’encours cumulé des contrats de crédit n’excède pas 200 000€ par assuré ». L’article 10 de la loi Lemoine peut être sujet à extrapolation, car il manque de clarté. La nature des encours n’est pas définie : comprend-elle les prêts à la consommation ? Certains assureurs intègrent ce type de crédit dans l’encours cumulé, ce qui peut outrepasser le plafond des 200 000€ et empêcher la personne d’accéder à l’assurance sans questionnaire de santé. Or, l’article 10 fait référence à l’article L.313-1 du code de la consommation qui concerne les contrats de crédit destinés au financement des immeubles à usage d’habitation ou usage mixte (habitation et professionnel).

Quotité

Banques et assureurs peuvent aussi jouer sur la quotité assurance de prêt, soit la part assurée par chacun en cas d’emprunt à deux. L’accès à l’assurance sans questionnaire de santé est possible si la part assurée par emprunteur n’excède pas 200 000€ ; en théorie, un couple qui emprunte 400 000€ (avec un terme avant leurs 60 ans) peut échapper à la sélection médicale si la quotité est de 50% sur chaque tête.

Malheureusement, la banque est souveraine en matière de garanties est de quotité, et peut ainsi imposer une quotité au-delà de 100% de la somme empruntée, ce qui oblige les candidats à devoir remplir le fameux questionnaire discriminant. 

Tarifs plus élevés sans questionnaire de santé

Autre effet de bord dénoncé, le fait de proposer une assurance avec questionnaire de santé pour bénéficier de tarifs plus avantageux, alors que la personne est éligible au dispositif qui permet d’éviter la sélection médicale. L’assureur peut ainsi détecter une personne avec des risques de santé et présenter ensuite un devis majoré, mais sans sélection médicale. Le questionnaire de santé « facultatif » n’est nullement une option ; dès lors que l’emprunteur respecte les conditions, il accède d’emblée à l’assurance sans questionnaire de santé.

Une chose est certaine, les contrats d’assurance de prêt immobilier sans questionnaire de santé sont plus chers que les autres en raison de la mutualisation des risques. C’est davantage vrai chez les assureurs alternatifs qui disposent de moins d’informations sur leurs clients que les banques. Ces dernières ont en effet un mouchard, le compte en banque, qui révèle les indemnités journalières de l’Assurance Maladie en cas d’arrêt de travail. Pour prévenir un taux de sinistralité élevé, les assureurs concurrents augmentent leurs tarifs en moyenne de 20%. Les emprunteurs jeunes et en bonne santé ont tout intérêt à rehausser la part assurable pour bénéficier d’une tarification ajustée.

Attention aux exclusions de garantie

Si les bancassureurs ont choisi de ne pas modifier leurs tarifs avec l’entrée en lice de la loi Lemoine, certains mégotent sur les garanties en excluant les maladies non objectivables (MNO), comme La Banque Postale-CNP qui s’était vantée de geler ses tarifs mais qui exclut les pathologies du dos (hernie discale, lombalgie, cervicalgie, sciatique, etc.). En cas d’arrêt de travail lié à une affection préexistante à la signature, l’emprunteur n’est pas couvert.

Pour Arnaud Chneiweiss, médiateur de l’assurance, il n’y a rien d’illégal, « l’assureur est libre de poser des exclusions de garanties ». Pour la fédération française des diabétiques, cette pratique « vide la loi de sa substance ». Rappelons toutefois que la plupart des contrats excluent les MNO (affections dorso-vertébrales, pathologies psychologiques et psychiatriques), mais que l’option rachat d’exclusion est souvent proposée moyennant une surprime assurance emprunteur.

La députée Patricia Lemoine, à l’initiative de la loi qui porte son nom, s’attendait à des effets de bords possibles, et les faits lui donnent raison. Le Sénat a introduit la suppression du questionnaire de santé sans étude d’impact. Il fallait que la loi soit validée avant la fin de la législature précédente.

Si uniquement les personnes malades ou anciennement malades accèdent à l’assurance sans questionnaire de santé, le principe de mutualisation perd son intérêt, et des dérives tarifaires sont à craindre. Or, un des objectifs de la loi était de rendre l’assurance emprunteur plus inclusive. Une évaluation de l’application de la loi Lemoine par le Comité Consultatif du Secteur Financier est attendue pour 2024 ; elle dira si des corrections sont nécessaires. Certaines associations de malades réclament déjà une refonte du dispositif puisque l’esprit de la loi a été détourné selon elles.