Loi Lemoine : changez pour une assurance emprunteur moins chère et mieux adaptée

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Quand vous remboursez un crédit immobilier, vous devez payer plusieurs frais qui s’ajoutent aux intérêts d’emprunt. Parmi ces frais, l’assurance emprunteur pèse lourd dans le coût global, mais cette dépense est incontournable pour sécuriser votre prêt. Vous avez les moyens de réduire cette charge en changeant de contrat en cours de prêt grâce à la loi Lemoine. N’attendez plus pour faire des économies et être protégé au plus près de vos intérêts.

Qu’est-ce que la loi Lemoine ?

Adoptée au Parlement en février 2022 et entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine vise à rendre le marché de l’assurance emprunteur plus simple, plus juste et plus transparent. Une clarté et une simplification qui faisaient auparavant défaut malgré un arsenal législatif en faveur des consommateurs.

La réglementation en matière d’assurance de prêt débute sérieusement en septembre 2010 avec la loi Lagarde, un texte fondamental qui inscrit dans le marbre le droit au libre choix du contrat d’assurance dans le cadre d’un crédit. Les emprunteurs peuvent ainsi faire valoir la délégation d’assurance qui consiste à souscrire une assurance externe concurrente de celle proposée par la banque. Dès lors que l’offre alternative présente des garanties au moins équivalentes à son contrat maison, la banque ne peut refuser le bénéfice de la délégation.

Un principe pourtant difficile à mettre en œuvre car les banques réussissent trop souvent à imposer leur propre assurance de prêt immobilier. Plus de 85% des emprunteurs sont couverts par l’assurance bancaire, alors que les contrats individuels de la concurrence sont jusqu’à trois fois moins chers. À deux reprises, le législateur va tenter de rééquilibrer les forces en autorisant le changement d’assurance en cours de prêt :

  • La loi Hamon de juillet 2014 : l’emprunteur pouvait changer à tout moment durant la première année du prêt.
  • La loi Bourquin de janvier 2018 : l’emprunteur pouvait substituer l’assurance annuellement à date d’échéance après un délai de préavis de deux mois.

Le match reste à l’avantage des banques au détriment de l’intérêt financier des emprunteurs. Sous l’impulsion de la députée Patricia Lemoine, est adopté début 2022 un texte qui supprime toute contrainte calendaire : les emprunteurs peuvent changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, et sans engagement minimum de souscription. En ôtant le verrou de la date d’échéance, la loi Lemoine permet aux emprunteurs de mieux maîtriser le coût de leur assurance en accédant facilement à des offres compétitives.

La loi comprend par ailleurs deux autres mesures qui viennent renforcer les droits des emprunteurs :

  • La fin de la sélection médicale : l’emprunteur ne remplit plus de questionnaire de santé si la part assurée est inférieure à 200 000€ (400 000€ pour un prêt en couple avec quotité à 50% sur chaque tête) et remboursée avant son 60ème anniversaire.

  • L’amélioration du droit à l’oubli : les personnes qui ont vaincu un cancer n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie à l’assureur passé un délai de 5 ans et non plus 10. Le dispositif est étendu aux personnes guéries d’une hépatite virale C.

Pourquoi changer d’assurance de prêt immobilier ?

La raison principale est financière. On l’a dit plus haut, l’assurance bancaire est généralement beaucoup plus onéreuse qu’une offre alternative, à couverture équivalente. Les banques n’hésitent à prendre des marges jusqu’à 70%. L’assurance emprunteur représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Heureusement cette charge incontournable n’est pas incompressible. Grâce à la loi Lemoine, vous avez l’opportunité de la réduire et de payer le juste prix.

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’octobre 2023 pour mesurer l’ampleur des économies potentielles en changeant d’assurance emprunteur. Les clients qui ont fait confiance à Magnolia.fr ont pu économiser 20 000€ ou plus en résiliant l’assurance groupe bancaire pour souscrire une formule moins chère et souvent plus adéquate.

On en vient au second avantage induit par le changement de contrat : bénéficier de garanties parfaitement adaptées à son profil. Les assurances bancaires sont mutualisées à une communauté d’emprunteurs, ce qui ne permet pas de personnaliser la couverture, au contraire des assurances individuelles dotées de garanties assurance de prêt sur-mesure qui répondent à la problématique de chacun.

Comment changer d’assurance emprunteur avec la loi Lemoine ?

Après avoir surmonté tous les obstacles pour obtenir votre crédit immobilier, on vous propose de retomber dans les déboires administratifs ! Pas de panique. Le changement d’assurance emprunteur est un processus simple si vous suivez nos conseils :

  1. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil en ligne simple, rapide et gratuit qui vous donne accès aux meilleurs contrats du marché.

  2. Comparez les contrats en toute objectivité avec l’aide de la fiche standardisée d’information, un document que votre banque vous a obligatoirement remis lors de votre demande de prêt. La FSI détaille les garanties exigées pour l’octroi du financement, ainsi que leur niveau.

  3. Sélectionnez l’assurance la plus compétitive qui répond aux exigences de la banque.

  4. Adressez votre lettre de résiliation par courrier recommandé avec le nouveau contrat et les conditions générales.

La banque dispose d’un délai de 10 jours ouvrés pour formuler une réponse à une demande de résiliation/substitution d’assurance. Il s’avère que les banques ne respectent pas toujours leurs obligations et jouent contre la montre pour dissuader l’emprunteur d’aller voir ailleurs. La parade : l’accompagnement d’un expert. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider durant tout le processus, de la recherche du contrat idoine à sa souscription. Chez Magnolia.fr, sur demande de votre part, notre équipe prend en charge l’intégralité des démarches administratives.

Faites sans tarder des économies plus que substantielles tout étant mieux protégé par une assurance de prêt parfaitement adaptée à votre situation.

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Assurance emprunteur primo-accédant : les 3 pièges à éviter

L'achat d’un premier logement est une étape importante dans la vie d’un ménage. Cela implique de contracter un prêt immobilier d’un montant conséquent, ce qui soulève la question cruciale de la protection financière. Souscrire à une assurance emprunteur est une condition essentielle pour décrocher le prêt bancaire, mais il est primordial de comprendre les pièges potentiels pour choisir le bon contrat.  Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ? L'assurance emprunteur, également connue sous le nom d'assurance-crédit, est une couverture conçue pour protéger l'emprunteur et le prêteur en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail) dont serait victime le premier. La souscription à une assurance emprunteur offre une tranquillité d'esprit en cas de difficultés financières et si elle ne relève pas d’une obligation légale, elle reste un préalable pour obtenir le financement. L’assurance de prêt concerne tous les profils d’emprunteurs, qu’on soit primo ou secundo accédant, ou investisseur, quels que soient l’âge, la profession et l’état de santé. Elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser les sommes en jeu et se distingue d’une autre garantie, l’hypothèque ou la caution, qui, elle aussi, protège le prêteur contre les défauts de paiement, mais pour toutes les autres raisons qui ne relèvent pas de l'assurance. L’assurance emprunteur garantit : une protection financière : En cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail de l'emprunteur, le contrat d’assurance prend en charge le remboursement du prêt, évitant ainsi aux ayants droit de supporter le fardeau financier. La prise en charge intervient selon les conditions de la garantie mise en jeu, à hauteur de la quotité d’assurance en cas d’emprunt à deux. Si l'un des co-emprunteurs décède, l'assurance rembourse le capital restant dû à la banque au prorata de la quotité souscrite. une stabilité pour la banque : Le prêteur est également protégé par l'assurance emprunteur, car elle garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur pour les sinistres couverts (décès, invalidité/incapacité, voire perte d’emploi). Choix d'une assurance emprunteur pour primo-accédant : attention aux pièges L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui nécessite l’aide d’un expert pour choisir le contrat adapté à sa situation au meilleur prix. En moyenne, l’assurance emprunteur coûte entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts et une somme non négligeable qu’il est heureusement possible de négocier. En tant que primo-accédant, donc novice dans le domaine du crédit immobilier, vous êtes confronté à divers obstacles qui peuvent coûter cher à la fois en termes financiers et de protection. Acceptation automatique de l’assurance bancaire  Un piège le plus courant est d'accepter automatiquement l'offre d'assurance emprunteur proposée par la banque prêteuse. Or, la loi Lagarde de septembre 2010 vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance de prêt et à refuser la proposition de la banque si vous trouvez mieux ailleurs.  En comparant les offres d'assurance emprunteur via un outil en ligne rapide, simple et gratuit, vous pouvez sélectionner la meilleure couverture au meilleur prix. Les offres groupe bancaires sont entre deux et quatre fois plus chères que les assurances alternatives, ce qui justifie pleinement de ne pas se laisser embobiner par la banque. À la clef, ce sont des centaines voire des milliers d'euros économisés en souscrivant ailleurs. Négliger les détails de la police d’assurance  Il est crucial de lire attentivement les conditions générales de la police d'assurance pour comprendre les garanties, les exclusions et les limitations de la couverture. Le diable se niche dans les détails. Les négliger  peut entraîner de mauvaises surprises en cas de réclamation. C’est ici que l’accompagnement d’un courtier en assurance emprunteur se révèle précieux pour bien appréhender l’étendue des garanties et en comprendre toutes les subtilités. Sous-estimer les besoins en couverture Il est important de choisir une assurance emprunteur dont la couverture répond aux besoins spécifiques de chaque emprunteur. La banque définit les garanties nécessaires à l’octroi du crédit immobilier et vous les communique via la fiche standardisée d’information (FSI) remise dès les prémices de votre demande de prêt.  Il s’agit d’un niveau de couverture minimum ; rien ne vous empêche de renforcer votre protection en ajoutant soit une garantie, soit en rehaussant le niveau par le rachat d’exclusion de garanties : par exemple, si vous souffrez de maux du dos qui entraînent des arrêts de travail réguliers, pensez à racheter cette exclusion pour la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Important : l’acceptation par la banque d’une assurance déléguée est conditionnée au respect de l’équivalence de niveau de garanties. Cela signifie que le contrat externe doit présenter une couverture en tous points au moins aussi protectrice. Conseils pour choisir la meilleure assurance emprunteur primo-accédant Maintenant que les pièges sont identifiés, voici 3 conseils cardinaux que tout emprunteur, a fortiori un primo-accédant, doit suivre pour sélectionner l’assurance qui garantira au mieux et au meilleur prix son prêt immobilier. Comparer les offres Il est essentiel de comparer les offres d'assurance emprunteur de plusieurs compagnies pour trouver la meilleure couverture au meilleur prix. En quelques clics, vous accédez aux offres du marché les plus compétitives, qui répondent à vos besoins et aux exigences de la banque. Vous obtenez plusieurs devis que vous pouvez mettre en parallèle avec l’assurance de la banque en vous aidant de la FSI. Évaluer ses besoins Identifiez vos besoins spécifiques en matière d'assurance en fonction des risques que vous incarnez, afin de choisir une police qui correspond à vos attentes. Si vous exercez un métier à risque (pompier, gendarme, agent de sécurité, ouvrier du bâtiment, militaire, etc.) ou que vous pratiquez un sport dangereux (alpinisme, plongée sous-marine, escalade, sports de combat, etc.), vous êtes exposé aux exclusions sur les garanties incapacité et invalidité. Les assurances alternatives proposent généralement l’option rachat d’exclusion qui permet d’être couvert en cas de sinistre. Consulter des experts Pensez à faire appel aux services d'un courtier en assurance emprunteur pour obtenir des conseils personnalisés sur le choix du contrat qui vous conviendra le mieux, dans le respect de l’équivalence de garanties, condition sine qua non pour obtenir l’accord de la banque. Acheter un bien immobilier est une décision importante compte tenu de l’enjeu financier. S’endetter sur une longue durée est une action porteuse de risques de défaillance qui nécessite d’être garantie. Souscrire à une assurance emprunteur est une étape essentielle pour tout primo-accédant. Comprendre les pièges potentiels permet de prendre des mesures pour les éviter. Et si jamais vous avez souscrit à l’assurance de la banque par pression de cette dernière, vous pouvez modifier le scénario quand vous le souhaitez. Le libre choix du contrat d’assurance vous est acquis sur toute la durée de votre crédit grâce à la loi Lemoine qui vous donne le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Les économies que vous n’avez pu faire d’entrée de jeu vous attendent dans un deuxième temps, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.  Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2024 pour constater l’intérêt de substituer l’assurance bancaire par une formule individuelle dotée de garanties sur-mesure.    

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Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier. Règles d’octroi du crédit immobilier En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. Elles sont aussi un frein à l’accès au crédit, car elles sont systématiquement appliquées à toutes les situations, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur, un paramètre pourtant aussi essentiel que le taux d’endettement. Un assouplissement de la norme est pourtant souhaitée par les professionnels, mais la réforme du crédit a fait pschitt suite au récent retrait d'une proposition de loi qui autorisait les banques à s'affranchir de la règle du taux d'endettement maximum. Aucune loi pour l’apport personnel L'apport personnel ne repose sur aucune obligation légale et n'est encadré par aucune loi quant à son montant minimum. Il s’agit d’une pratique recommandée par les établissements bancaires et les organismes de prêt immobilier. La présence d'un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d'octroi d'un crédit immobilier. Avoir une mise de départ est vu favorablement par les prêteurs, car il démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à assumer une partie du coût du bien immobilier. Cela peut conduire à des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits. Bien que l'apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d'une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux. Pourquoi les banques demandent un apport personnel ? Les banques sont très sensibles à l’apport personnel pour plusieurs raisons : L’apport personnel démontre l'engagement financier de l'emprunteur dans le projet d'acquisition immobilière. Cela réduit le risque pour la banque, car l'emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement et moins de risque pour la banque. L’apport personnel permet de réduire le montant total du prêt nécessaire. En limitant le risque qu’elle prend, la banque propose généralement des conditions de prêt plus favorables pour l'emprunteur, comme des taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou la négociation des pénalités en cas de remboursement anticipé (revente du bien avant son terme). L’apport personnel est également perçu comme un indicateur de stabilité financière et de capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui renforce sa crédibilité aux yeux du prêteur. L’apport personnel permet à l’emprunteur de bétonner le montage de son dossier de crédit immobilier, il est aussi un moyen pour les banques de réduire leur risque et d'assurer la viabilité financière des prêts immobiliers qu'elles accordent. Même si le prêt immobilier est inévitablement couvert par une assurance emprunteur en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité et incapacité) et garanti par une hypothèque ou une caution, la présence d’un apport personnel substantiel reste un paramètre essentiel pour convaincre la banque. Comment faire pour avoir un apport personnel ? Votre apport personnel peut être constitué par diverses sources : Épargne ou économies personnelles : livret A, assurance vie, comptes d’épargne réglementées comme livret A, LDDS ou LEP Vente d’un bien Prêt-relais Héritage Donation Participation et intéressement entreprise (déblocage anticipé autorisé pour achat de la résidence principale). Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc. Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit. Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ? Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.